Intervining parter i spansk byggeproces. Bygherre, arkitekt, initiativtager

INDGRÆNENDE AGENTER I BYGGEPROCESSEN

Den spanske organiske byggelov (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1.- Agenter, der griber ind i Promotion

Ejer og Bruger

ejer er ejer af værket eller hovedmændene, mens den bruger er den, der - ikke er ejer - enten har en fast ret over tredjemandsbygningen (f.eks. brugsret, overfladeret mv.), eller en personlig brugsret (f.eks. lejeret, overdragelse af brug osv.).

Selvom det er logisk, at disse to figurer omtales som endelige modtagere af bygningen, anses deres inddragelse blandt byggeagenterne ikke for at være helt korrekt, da ansvarsordningen i LOE ikke burde være gældende for dem, da deres forpligtelser ikke er andet end at holde bygningen i god stand og dens korrekte brug. I sidste ende er det dem, der er berørt af skaden, og derfor dem, der udfører de passende handlinger og kræver ansvar, når de ser deres rettigheder skadet.

Bevarings-, brugs- og vedligeholdelsespligt

Ejerens og brugerens forpligtelser er skelnes, uanset om ejeren er det eller ej.

Forpligtelserne i ejere og ejerfællesskaberne er:

– Hold bygningen i god stand gennem korrekt brug og vedligeholdelse;

– Modtage, bevare og fremsende dokumentationen for det udførte arbejde og de forsikringer og garantier, den har.

Således ifølge den tekniske byggelov:

• Bygningen og dens faciliteter skal anvendes forsvarligt iht brugsanvisning, afstå fra at gøre brugen uforenelig med den tilsigtede brug. Ejere og brugere skal informere dem, der er ansvarlige for vedligeholdelsen, om enhver uregelmæssighed, der observeres i den normale drift af bygningen.
• Bygningen skal holdes i god stand igennem ordentlig vedligeholdelse . Dette involverer at udføre følgende handlinger:

– udføre vedligeholdelsesplanen for bygningen og betro en kompetent tekniker de planlagte operationer til vedligeholdelse af bygningen og dens faciliteter;

– udføre de inspektioner, der er fastsat ved forordningen, og opbevare den tilsvarende dokumentation; OG

– dokumentere i hele bygningens levetid alle indgreb, uanset om de er reparationer, reformer eller istandsættelser udført på den, og indskriv dem i byggebogen.

Brugere, uanset om de er ejere eller ej, er forpligtet til at anvende bygningerne eller dele heraf forsvarligt i overensstemmelse med brugs- og vedligeholdelsesvejledningen i dokumentationen for det udførte arbejde. Brugernes forpligtelser når op til den andel, der er aftalt i den tilsvarende kontrakt. I mangel af dette, eller når der ikke er nogen klausul relateret til den førnævnte andel, svarer den til den ene eller den anden i et system med ligelig fordeling af omkostninger og ydelser, afhængigt af arten eller ej af mindre reparationer, der har sådanne pligter, motiveret af den daglige brug af faciliteter og tjenester.

Derfor er både ejere og brugere forpligtet til at anvende bygningen tilstrækkeligt og korrekt og vedligeholde denne i god stand.

Ejerne er også forpligtet til at frede bygningen.

En del af doktrinen forstår, at forpligtelsen til korrekt brug bygningen i henhold til brugs- og vedligeholdelsesvejledningen skal omfatte fredningspligt, da korrekt brug og vedligeholdelse er instrumentelle forpligtelser for fredningen. LOE selv henviser til Teknisk bygningsreglement (CTE) som en lovgivningsmæssig ramme, inden for hvilken man kan finde de grundlæggende kvalitetskrav til bygningerne og deres faciliteter, som tillader overholdelse af de grundlæggende krav, og som følgelig kan det forstås, at det er der, hvor grænserne for brugspligten, vedligeholde og bevare bygningen etableres.

Ejendoms- og urbaniseringskomplekser

Ved ejendomskomplekser er dette brugs- og bevaringspligt henviser til de eksklusive elementer og også til de fælles elementer. I tilfælde af ændring af arkitektoniske elementer, faciliteter eller tjenester af det private element skal det således udføres på en passende måde for at undgå forringelse eller ændring af bygningens sikkerhed, dens generelle struktur, dens konfiguration eller ydre tilstand eller skade på en andens rettigheder. ejer.

Hver ejers forpligtelser er blandt andet at respektere fælles elementer og generelle faciliteter i samfundet, hvad enten de er til generel eller privat brug for nogen af ​​ejerne, ved at gøre korrekt brug af dem og til enhver tid undgå at forårsage skade eller skade.

Med hensyn til vedligeholdelse i god stand af lejligheden eller lokalerne og dens private faciliteter , skal omfanget eller foranstaltningen af ​​denne forpligtelse forstås, i det omfang den ikke påfører fællesskabet eller de øvrige ejere nogen skade. Loven pålægger pligten til at erstatte de skader, der påføres samfundet eller de øvrige ejere på grund af deres egen uagtsomhed, enten i det private element, i fælleselementerne i ejendomskomplekset eller bygningen underlagt den horisontale ejendomsordning , eller på grund af uagtsomhed af de personer, som han skal svare for.

Ud over den særlige forpligtelse til brug, vedligeholdelse og bevaring af hver enkelt af ejerne, ejerfællesskab har pligt til at udføre de nødvendige arbejder til en tilstrækkelig vedligeholdelse og bevaring af ejendommen og dens ydelser, således at den opfylder de rette betingelser. strukturel, tætning, beboelighed og sikkerhed.

 Grænser for bevaringspligten

 Bevaringspligten har følgende grænser:

• Når nedrivning af bygningen er passende. Denne begrænsning af bevaringspligten er ikke til hinder for pålæggelse af arbejder eller reparationer af anerkendt hastende og foreløbig og ekstraordinær karakter for at varetage bygningens sikkerhed og endog sundhed, så længe den er beboet eller stående.
• Bortset fra den tidligere sag rækker fredningspligten op til halvdelen af ​​værdien af ​​et nybyggeri, svarende til originalen i forhold til de konstruktive egenskaber og den brugbare overflade. Denne kvantitative grænse for den lovmæssige bevaringspligt er knyttet til begrebet økonomisk ruin .

Hvis pligten til at vedligeholde bygninger under sikre, sunde og offentlige udsmykningsforhold er en del af ejendomsrettens normale indhold , denne pligt har sin grænse eller ophørstidspunkt i ruinsituationen, fordi når nedrivning er passende, bortfalder den på grund af uforenelighed bevaringspligten, som ikke er en hindring for pålæggelse af arbejder eller reparationer af anerkendt hastende karakter og af en foreløbig og ekstraordinær karakter, for at varetage bygningens sikkerhed og endog sundhed, så længe den er beboet eller stående.

 Overtrædelse af fredningspligten

 I tilfælde af uberettiget manglende udførelse af de bestilte arbejder inden for den til dette formål fastsatte frist, vil det blive udført ud datterselskab af den kompetente offentlige administration eller anvendelse af enhver anden form for administrativ reaktion efter eget valg. I sådanne tilfælde kan den maksimale grænse for fredningsafgiften, hvis det er fastsat i regional lovgivning, hæves med op til 75 % af genanskaffelsessummen for den tilsvarende konstruktion eller bygning.

Det er derfor de regionale bestemmelser, der har ansvaret for at præcisere foranstaltningerne i tilfælde af manglende overholdelse af de ovenfor nævnte bevarings-, brugs- og vedligeholdelsesforpligtelser. Den typiske administrative reaktion udgøres af fuldbyrdelsesordrer til udførelse af de vedligeholdelses- og bevaringsarbejder, som er nødvendige, og som den finder passende for at garantere en god stand for bevaring og vedligeholdelse af bygningerne.

Manglende efterlevelse af et påbud om udførelse af arbejder udstedt af administrationen til bevarelse af en bygning kan medføre, at administrationen udfører de påbudte fredningsarbejder med følger for betalingen heraf til ejeren af ​​ejendommen . Ligeledes sender den fungerende administration til ejendomsregistret en attestation af den tilsvarende handling eller virker til bevis herfor pr. randbemærkning af den sidste registrering af domænet.

Manglende overholdelse medfører også det tilsvarende administrative sanktioner .

Dokumentation, forsikring og garantier for bygningen

 Ejerne har pligt til modtage, opbevare og sende dokumentationen for det udførte arbejde og de forsikringer og garantier, den har.

I store træk kan denne dokumentation grupperes i følgende klodser :

• Dokumentation ift forfatterskab til værkerne : Der skal afleveres en liste over alle de virksomheder og fagfolk, der har grebet ind i byggeriet, for at identificere byggeagenterne.
• Teknisk dokumentation :

– bygningsplaner;

– Brugs- og vedligeholdelsesvejledning;

– liste over materialer, der er brugt i arbejdet;

– Væsentlige ordrer til vedligeholdelse og vedligeholdelse af bygningen, der er inkluderet i bogen over ordrer, assistance og hændelser;

– Dokumenter, som er lovpligtige, eller som er blevet påkrævet af projektledelsen, hvormed kvaliteten af ​​byggeprocesser, materialer, installationer eller ethvert andet element eller del af arbejdet er akkrediteret.

• Juridisk dokumentation : Ejerne skal have en kopi af de lovpligtige tilladelser til opførelse af huset og byplansattesten eller certifikatet, der godkender ejendommens byplanmæssige forhold, med henvisning til overholdelse af omfordelings- eller kompensationsoperationerne, samt tilladelsen eller tilsvarende handling til brug eller beboelse af boligen (licens eller beboelsesbevis), fællesarealer og tilbehørsydelser .

Registreringsoplysninger og andre forhold vedrørende ejendommens juridiske status skal leveres eller udleveres til ejeren: registreringsdata, gebyrer, vedtægter og eventuelle driftsregler for ejerfællesskabet, oplysninger om servicekontrakter og fællesskabs- og boligforsyninger.

Ved indtræden af ​​køber af bygningen i evt kreditoperation med reel garanti på den ejendom, som den ikke er part i, skal oplysningerne være særligt detaljerede og klare om den notar, der bemyndiger skødet, datoen herfor, tinglysningsdata i Tinglysningen og pantehæftelse svarende til den pågældende bolig med angivelse af forfald. og beløb.

I forhold til garantier for bygningen og dens elementer (et års og ti års forsikring) Ejeren skal i lighed med alle andre gældende forskrifter modtage oplysning om kautionistens og ejerens identitet, de rettigheder, der svarer til denne, samt varigheden af ​​denne.

Uanset det foregående regulerer byplanbestemmelserne obligatorisk indhold at titlen skal indeholde, i kraft af hvilken afståelse af jord og bygninger er formaliseret:

• bysituation af grunden, når den ikke er egnet til privat brug eller bygning, har bygninger uden for planlægningen eller er beregnet til opførelse af boliger underlagt en offentlig beskyttelsesordning, der tillader vurdering af dens maksimale salgspris, leje eller andre former for adgang til bolig.
• De juridiske pligter og forpligtelser, der afventer overholdelse, når jorden er genstand for en urbaniserings- eller legataktion.

Overtrædelsen af ​​denne forpligtelse bemyndiger køberen til at opsige kontrakten inden for en periode på 4 år og kræve erstatning efter civilretlig lovgivning.

levering af førnævnte dokumentation foretages, når arbejdet er afsluttet, til bygherren af ​​byggelederen, som er ansvarlig for at aflevere den til bygningens ejere og slutbrugere.

Såfremt ejendomsretten til en bygning eller en del heraf erhverves, skal al dokumentation vedrørende bygningen eller den erhvervede del afleveres til den, der erhverver ejendommen. , mens, i tilfælde af leje , skal den, der benytter bygningen, modtage brugs- og vedligeholdelsesvejledning.

 promotor

 En initiativtager anses for at være enhver person, fysisk eller juridisk, offentlig eller privat, som individuelt eller kollektivt, beslutter, fremmer, programmerer og finansierer , med deres egne eller andres ressourcer, arbejder bygningen for sig selv eller for deres efterfølgende salg, levering eller overdragelse til tredjemand under enhver titel.

Fremmearbejde indebærer derfor en permanent organisation hvorved en person tager initiativ til et byggearbejde og er ansvarlig for koordineringen af ​​dets faser.

Dens aktivitet består i at designe driften, tilrettelægge den og koordinere den ud fra et juridisk, teknisk, administrativt og økonomisk synspunkt. For at forstå denne figur skal dens økonomiske funktion som mellemmand derfor tages i betragtning, det vil sige som en agent, der styrer omdannelsen af ​​kapital til bygningsværker.

Promotoren er den, der udfører funktioner at beslutte, fremme, programmere og finansiere byggearbejder. I princippet bør begrebet initiativtager ikke omfatte agenter eller ledere af udenlandske virksomheder, som udelukkende og udelukkende griber ind i den eller de personers interesse, der udfører deres handling. Initiativtageren er hovedansvarlig for disse. De førnævnte agenter falder dog ind under begrebet promotor og reagerer som sådan, hvis det er verificeret, at deres hensigt er at bruge mandatets figur til at undgå promotorens ansvar.

Technical Building Code (CTE), på en enklere måde end LOE definerer promotorens figur som "byggeagenten, der bestemmer, promoverer, programmerer og finansierer byggearbejdet"

En promotor kan være:

• Enhver fysisk eller juridisk person . I modsætning til resten af ​​byggeagenterne kræves der ingen akademisk eller faglig kvalifikation eller kompetenceakkreditering for at være promotor. Ligeledes skal det bemærkes, at medmindre bygherrens person og bygherren er sammenfaldende, griber førstnævnte ikke ind i byggeriets udførelse.
• Offentlige eller private . Det omfatter både civile, kommercielle eller industrielle virksomheder, såvel som selskaber, foreninger eller fonde. Det fastslås således, i modsætning til hvad Højesteret har udtalt i adskillige kendelser forud for LOE's ikrafttræden, at profitmotivet er irrelevant i forhold til at have eller ikke blive betragtet som promotor. I denne forstand sidestiller LOE i sin begrundelse tallene for initiativtagere, ledere af kooperativer eller ejerfællesskaber eller andre analoge tal, der optræder med stigende hyppighed i den økonomiske forvaltning af bygninger. På samme måde er initiativtagerens ansvar udtrykkeligt udvidet til fysiske eller juridiske personer, der i henhold til kontrakten eller deres beslutningstagningsindgreb i forfremmelsen optræder som sådanne initiativtagere i form af promotor eller leder af kooperativer eller ejerfællesskaber eller andre analoge figurer
• Individuelt eller kollektivt . Både den person, der individuelt udfører funktionerne af samme, og når der er mere end én person, der udfører nævnte funktioner, betragtes som promotorer. Dette er tilfældet, når flere virksomheder i samme koncern påtager sig promoveringen af ​​et projekt, hvoraf nogle står for finansieringen af ​​projektet og andre for dets organisering, koordinering, programmering og styring af udførelsen. Kasuismen i denne henseende er utallige.
• Med egne eller tredjeparts ressourcer . Initiativtageren kan udføre sine funktioner med at beslutte, fremme, programmere og finansiere byggearbejder både med egne ressourcer og andres. Han tyer til midler udefra, når han for eksempel går til finansielle midler, til bankenheder, ved at bruge et ejerfællesskabs indskud. I denne forstand og med henblik på det ansvar, som arrangøren pådrager sig, skal det tages i betragtning, hvem der er den person, der effektivt udfører arrangørens funktioner, når der optræder fysiske eller juridiske personer, som er dedikeret til ledelsen, teknisk rådgivning af ejere og ledelse.

Arrangørens forpligtelser:

 Følgende er arrangørens forpligtelser:

• Besidder ejerskab af en ret over grunden, der giver dem beføjelse til at bygge videre på den. Det er ikke nødvendigt at være ejer af grunden, som den skal bygges på. Det relevante er, at arrangøren har magt til at bygge på stedet , hvilket ville være tilstrækkeligt med at få meddelt en fuldmagt af grundejeren.
• Angiv dokumentation og forudgående information nødvendige for udarbejdelsen af ​​projektet, samt bemyndige værkslederen til efterfølgende ændringer af det.
• Administrer og få det nødvendige licenser og administrative tilladelser , samt underskrive handling for modtagelse af værket . Promotoren er den person, der er ansvarlig for at forvalte opnåelsen af ​​alle de licenser, tilladelser og autorisationer, der er nødvendige for udførelsen af ​​bygningen. I denne forstand skal det bemærkes, at initiativtageren sammen med entreprenøren er ansvarlig, hvis arbejdet påbegyndes uden de nødvendige licenser. I praksis er det sådan, at hvis misligholdelsen af ​​denne pligt forudsætter forsinkelse af arbejderne, medmindre andet er aftalt mellem parterne, kan den misligholdte subjekt blive tvunget til at kompensere resten af ​​de repræsentanter, der er involveret i arbejdet. Alt dette, uden at dette berører de nævnte agenters ret til, hvor det er relevant, at opsige deres tilsvarende kontrakter, hvis deres kontraktlige interesser forpurres.
• Sign the forsikringer og garantier et og ti års ansvar.
• Promotoren af ​​ejendom under opførelse skal fra det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er opnået, garantere for retur af de leverede beløb (inklusive de tilsvarende afgifter) med tillæg af lovlige renter, i tilfælde af at de aftalte vilkår for byggestart eller levering af bolig .
• Lever til køberen, hvor det er relevant dokumentation for det udførte arbejde eller ethvert andet dokument, der kræves af den kompetente administration. Dokumentationen for det udførte arbejde er sammensat af:

– projektet med indarbejdelse, hvor det er relevant, af de behørigt godkendte ændringer

– kvitteringsbeviset;

– Det identificerende forhold mellem de agenter, der har grebet ind under byggeprocessen; Y

– Anvisninger for brug og vedligeholdelse af bygningen og dens faciliteter.

Al denne dokumentation udgør bygningens bog.

Selvpromovering – Autopromoter

 Fra et juridisk synspunkt er der ingen forskel på den bygherre, der udfører sine funktioner for at råde over det opførte, og den, der bygger, i hvert fald i første omgang, til eget brug og fornøjelse.

En selvpromoverer anses for at være en person, der ikke er en professionel , planlægger og ansætter de nødvendige fagfolk til at bygge en bygning til eget brug og fornøjelse, forudsat at risici som følge af udviklingen af ​​bygningen på deres egen grund.

juridisk behandling af promotoren og selvpromotoren er den samme. Alle bestemmelser, der er relateret til arrangøren, gælder fuldt ud for selv-promotoren og specifikt dem, der henviser til ansvars- og garantiordningen.

Selvinstruktøren er derfor forpligtet til at levere det nødvendige garantier til arrangøren under alle omstændigheder, undtagen som angivet i den tiårige forsikringsgarantiforpligtelse, og ikke kun i det tilfælde, hvor den har til hensigt at afhænde ejendommen, eller når den rent faktisk fortsætter med at afhænde den.

kontrol over stiftelsen af ​​de nævnte garantier udføres, ikke ved salg, men ved skøde og tinglysning af deklarationen af ​​det nye arbejde på tinglysningskontoret.

En af de praktiske problemer der kunne opstå, hvis de førnævnte garantier ikke er afgivet på tidspunktet for deklareringen af ​​det nye værk, udsætte nævnte konstitution på tidspunktet for afhændelsen af bygningen, vil være, at hvis køberen (eller den enhed, der finansierer), for at erhverve ejendommen anmoder om et realkreditlån, vil den finansielle enhed anmode om dokumentation for færdiggørelsen af ​​det arbejde, for hvilket erklæringen er nødvendig. akkreditering af, at den tilsvarende ti-årige forsikring er tegnet. I betragtning af, at for et forsikringsselskab at udstede en ti-årig ansvarsforsikring på et byggeri, skulle det have været underlagt en specifik kvalitetskontrol fra starten, vil det i praksis være umuligt at deklarere det nye arbejde og færdiggørelsen af ​​arbejdet og , derfor vil det være umuligt at opnå kreditten.

Uanset ovenstående, evt løsninger til det praktiske problem med et forsikringsselskab, der tegner en tiårig ansvarsforsikring på et byggeri, der ikke har været underlagt den tilsvarende kvalitetskontrol, kan være:

– etablere forpligtelsen til at udføre en kvalitetskontrol af bygningen, uden at dette indebærer, at den tilsvarende forsikring straks tegnes (OCT); enten

– At pligten til at tegne den tilsvarende forsikring påhviler bygherren, da det udtrykkeligt kan aftales med bygherren, der er forsikringstager af forsikringen på førstnævntes vegne.

 Enfamiliehus til eget brug

 Denne antagelse er udelukket fra kravet om kontrakt tiårs ansvarsforsikring for materielle skader.

Uanset ovenstående, i tilfælde af overføre "inter vivos" inden for en periode på 10 år , er selvarrangøren forpligtet til at tegne den tilsvarende forsikring i den resterende tid til at gennemføre de 10 år. I forhold til denne forpligtelse for selvpromoveren er det muligt at aftale andet.

På trods af muligheden for ikke at tegne en ti-årig ansvarsforsikring, når en enfamiliebolig er selvudviklet til eget brug, skal man ikke glemme, at hvis det er bortskaffes inden 10-års fristen fra færdiggørelsen af ​​arbejderne er udløbet, kan det være meget vanskeligt. I praksis tegner et forsikringsselskab en ansvarsforsikring for den resterende tid til at gennemføre de 10 år, på et byggeri, der måske ikke har været kvalitetsbelagt. kontrol fra starten.

Ejerfællesskab i byggeriet

I de tilfælde, hvor en ejerfællesskab udfører funktionerne som initiativtager, er der ingen juridisk person, som kan tildeles vederlag som initiativtager. I teorien har ejerfællesskaber ikke professionel dedikation indenfor byggesektoren i modsætning til andelsboligforeninger.

Givet mulig tvivl om, hvem der har status som promotor i visse situationer, der opstår i praksis, er det nødvendigt at påpege, at:

• Promotoren er professionel leder der, som modtager kommission fra fællesskabets medlemmer, træffer de relevante og grundlæggende beslutninger vedrørende bestilling af byggeriet og byggeprocessen.

Hele samfundet medlemmer har status som promotor:

– når der ikke er nogen professionel leder; enten

– Når man er en af ​​de fællesskabsmedlemmer, der udvikler beslutningstagningsindgrebet i forfremmelsen, har dette ikke ejendomsudvikling som en professionel dedikation, eller dens sædvanlige aktivitet udføres ikke inden for byggemarkedet.

I disse to tilfælde er alle fællesskabsmedlemmer ansvarlige for de forpligtelser, der er afledt af fællesskabets beslutningstagningsindgreb i promoveringen. Ejerlejlighedsejerne er ansvarlige for de forpligtelser, som ejerfællesskabet påtager sig ud fra deres deltagerbetaling. Det ansvar over for skadelidte er derfor solidarisk og ikke solidarisk ( CC art.393 ). Uanset ovenstående, i tilfælde af at det er tilfældet et af fællesskabets medlemmer som udvikler beslutningstagningsindgrebet i forfremmelsen, og denne har som professionel aktivitet ejendomsudvikling eller enhver anden direkte relateret til ejendomsmarkedet, vil dette være den eneste person, der anses for promotor i forbindelse med LOE.

Andelsforeninger i byggeriet

 Boligforeninger er sammenslutninger af personer, hvis formål er et fælles samfundsøkonomisk interesse eller behov, det vil sige at skaffe deres medlemmer boliger eller lokaler og bygninger, samt at bevare eller administrere dem, at kunne erhverve, udstykke og udvikle jord til dette formål. og udføre de arbejder, arbejder og tjenester, der er nødvendige, og endda direkte og personligt bidrage med dets partneres arbejde.

Andelsforeningen er en af ​​de former, der i princippet præsenteres som billigere at gå videre med opførelsen og erhvervelsen af ​​en bolig, da arrangørens figur er udeladt af byggeprocessen, og andelshaverne derfor sparer deres virksomhedsoverskud (ca. 25 % af boligens værdi) og formår at tilpasse priser til efterspørgselsmuligheder og tilpasning af betalingsformerne til andelshavernes muligheder og behov, så længe denne tilpasning er forenelig med finansieringen af ​​arbejdet. På den anden side er andelshaveren selv økonomisk ansvarlig for de boliger og lokaler, der ikke tildeles ved oprykningens afslutning.

Vedrørende ordregivende , kan boligforeninger:

• Ansæt direkte alle fagfolk, der er involveret i byggeprocessen, lige fra teknikeren med ansvar for projektering af bygningen til entreprenørerne, der udfører arbejdet. I dette tilfælde underskrives der ingen kontrakt med nogen promotør, hvor partnerne påtager sig kampagnen og derfor dem, der skal overvåge arbejdet, under forudsætning af ekstra omkostninger eller forsinkelser i leveringen.
• Lej et administrationsselskab, det vil sige en enhed, der er specialiseret i at oprette andelsboligforeninger og administrere dem, og opkræve et gebyr baseret på boligens pris. I dette tilfælde er det ledelsesenheden, der er ansvarlig over for andelsforeningen selv for dens handlinger i forhold til dets interesser og ligeledes, og på individuel basis, over for medlemmer og tredjeparter.

Men juridisk set er betingelse for initiativtager er opfyldt ikke kun til dem, der varetager projektlederens funktioner i fællesskab, men også til dem, der i henhold til kontrakten eller deres beslutningstagende indgreb i forfremmelsen optræder som sådanne initiativtagere i form af promotor eller leder af kooperativer.

I denne forstand, og over for evt tvivl om hvem der har status som promotor i visse situationer, der opstår i praksis, skal det bemærkes, at de har status som promotor:

• professionel byggeleder, som bestyrelsen giver tilstrækkelige beføjelser til at træffe de relevante beslutninger vedrørende planlægningen af ​​byggeriet.
• I tilfælde af, at der ikke gives beføjelse eller bemyndigelse, omfatter dette ikke beføjelsen til at træffe afgørelse om grundlæggende handlinger i byggeprocessen, dvs. kooperativ . Ansvaret for andelsforeningens bestyrelse og dets medlemmer over for andelsforeningen på grund af laster eller mangler ved boligerne, kræver en skyldig handling fra direktørernes side.

Kontrol med overholdelse af garantier er ikke påtænkt på tidspunktet for registrering af andelsforeningens ophør i Andelsregisteret. I denne forstand skal det tages i betragtning, at andelsselskabernes vedtægter skal etableres som en minimumsperiode for samfundet , den tid, der er nødvendig for, at husene kan tildeles individuelt til partnerne, og ernære sig i mindst yderligere 5 år. fra udstedelsen af ​​certifikatet eller beboelsestilladelsen.

Ejendomsmæglere og formidlere

 Denne figur er ikke overvejet i LOE som sådan. Men fra et økonomisk synspunkt er det en interessant figur i købs- og salgskontrakter for fast ejendom, fordi konkurrencen har direkte indflydelse på prisreguleringen.

De er ikke ejendomsudviklere. Dens aktivitet fokuserer ikke så meget på byggeri som på salg af bygninger. Mellemmænd er agenter eller fagfolk, der yder rådgivning om søge efter og købe af boliger og andre typer bygninger. I de fleste tilfælde tager de sig af alt det nødvendige procedurer indtil selve erhvervelsen af ​​en bestemt bygning.

Det grundlæggende fordel leveret af mellemmænd er intet andet end at spare tid for folk, der er interesseret i at købe en bolig eller en anden type bygning. De oplyser om prisen på fast ejendom, faciliterer tilbud, der er tilpasset den fremtidige købers behov og muligheder, formidler mellem sælger og køber og rådgiver om finansieringssøgning.

Ydelserne af denne type ejendomsmægler genererer en Kommissionen som normalt afholdes af den, der sælger ejendommen, men som nogle gange også kan betales af den, der erhverver ejendommen (dobbelt kommission).

Typerne af formidlere er følgende:

• Ægte ejendomsmæglere.
• Ejendom ledere .
• Ejendomsselskaber .

Formidlingen tjenester (rådgivning, information, ledelse osv.), der leveres af de tre typer formidlere, ligner hinanden meget. Den grundlæggende forskel på ejendomsmæglere og andre ejendomsmæglere er, at de har en ansvarsforsikring, mens resten ikke altid har det.

2.- Agenter, der griber ind i byggeprocessen

Byggmesteren

Bygherren eller entreprenøren er bygningens agent, der kontraktmæssigt over for projektlederen påtager sig forpligtelsen til at udføre arbejdet eller en del af det, der er omfattet af projektet og kontrakten, med menneskelige og materielle ressourcer, egne eller eksterne.

hovedforpligtelse af bygherren er at give et nyttigt resultat til initiativtageren for at opnå det udførte arbejde; entreprenøren påtager sig dog forskellige forpligtelser og ansvarsområder:

– På det kontraktmæssige område bærer det risikoen og omkostningerne ved tab eller ødelæggelse af værket indtil dets levering, bortset fra forsinkelser i modtagelsen (CC art.1544, 1588 s. og 1596; LOE art.17);

– på arbejdspladsen (kan pådrage sig skyldfølelse i at vælge , i overvågning );

– i forhold til materialerne (uanset om de er leveret eller placeret af bygherren selv);

– i forhold til kapitalen, dens finansiering mv.

Inspireret af princippet om risiko og chance for entreprenøren, er byggekontrakten også kendt som en firmakontrakt , der hentyder til de forskellige forpligtelser og ansvar, som entreprenøren påtager sig i henhold til kontrakten, og det faktum, at entreprenøren skal stille de nødvendige menneskelige og materielle ressourcer til rådighed for at opnå det lovede resultat.

Krav

 Bygherren er forpligtet til at have kvalifikationer eller faglig uddannelse der kvalificerer til overholdelse af de betingelser, der kræves for at fungere som bygherre.

Da den nævnte kvalifikation eller faglige uddannelse ikke er specificeret, og der ikke er nogen specifik kvalifikation, hvis formål er at uddanne entreprenører, er lovbestemmelsen vedrørende bygherrens kvalificerende kvalifikationer tom for indhold og forbliver blot en erklæring om gode hensigter.

Da der ikke er nogen officiel titel til at være en entreprenør, er der i øjeblikket enhver person, fysisk eller juridisk, med den juridiske kapacitet at være bundet og med tilstrækkelig faglig (og økonomisk) kapacitet til at opfylde arbejdskontrakten kan være en entreprenør.

Hvor det er relevant, skal entreprenøren dog overholde de forpligtelser, der er fastsat af de selvstyrende samfund for udøvelsen af ​​byggefaget, da de er de eneste kompetente til at diktere regler i forbindelse med udøvelse af ikke-certificerede erhverv inden for konstruktion.

Ja, der er nogle officielle kvalifikationer, faglig uddannelse, relateret til forskellige materielle aktiviteter i byggeriet (for eksempel udførelses- og arbejdsplaner, murværk osv.). I denne forstand er der certifikater for professionalisme, der bekræfter den kompetence og erfaring, som nogle byggeteknikere har erhvervet.

forpligtelser

 Ud over kravet om kvalifikation eller kvalificerende erhvervsuddannelse for at være bygherre gælder følgende forpligtelser:

• arbejdets udførelse underlagt projektet, den gældende lovgivning samt byggelederens og direktøren for arbejdets udførelses anvisninger for at opnå den i projektet krævede kvalitet.

Entreprenørens udførelse af arbejdet skal overholde følgende parametre :

– til ordren modtaget fra hovedformidleren eller promotoren;

– til det projekt, der er udarbejdet af designeren;

- til lex arts af bygherren, som er en del af kontrakten (CC art.1258), det vil sige, at han skal overholde de sædvanlige regler og god praksis, der er specifikke for hans erhverv;

– til den gældende lovgivning, især den, der vedrører byggevarer, kvalitetskontrol, sundhed og sikkerhed, forebyggelse af erhvervsmæssige risici osv., og skal have de nødvendige autorisationer, tilladelser og licenser mv.

– Til initiativtagerens instruktioner, generelt kanaliseret gennem projektledelsen, det vil sige projektlederen og projektudførelseslederen.

Som tidligere analyseret overholder entreprenøren ikke at udføre en aktivitet med rettidig omhu, det er nødvendigt for at opnå det i kontrakten fastsatte resultat. Af denne grund er risiko af tabet af tingen er for egen regning indtil værkets aflevering.

Entreprenøren kan ikke begrænse sig til at udføre de tekniske instruktioner, da hans status som ekspert gør ham i stand til at vurdere vejledningens gennemførlighed og modtagne ordrer, samt byggematerialernes egnethed, hvis de er leveret af bygherren. Han har pligt til at advare ordregiveren, når instruktionerne eller ordrerne er urigtige eller uigennemførlige, og er derfor i sin ret til ikke at udføre eller udføre ordrerne, når de efter hans opfattelse er urigtige eller uigennemførlige.

Entreprenøren skal overholde initiativtagerens instruktioner der er dog ikke plads til, at han kan hævde og gemme sig bag, at han gør, hvad teknikerne beordrer ham til, i tilfælde af at han forsøger at undgå sit eventuelle ansvar i forhold til arbejdet.

• udpegelse af byggelederen som påtager sig den tekniske repræsentation af bygherren i arbejdet, og som på grund af sine kvalifikationer eller erfaring skal have tilstrækkelig uddannelse i overensstemmelse med arbejdets karakteristika og kompleksitet.

Pladslederen er ikke forpligtet til at have en akademiker grad. Det er normalt generelt en teknisk arkitekt eller person med stor erfaring inden for byggeriets verden.

For at kunne give ordre til sine underordnede, er det nødvendigt, at byggelederen kender det byggeri, der skal udføres, og kan bestille de menneskelige og materielle ressourcer, der er nødvendige for at udføre og udføre arbejdet iht. med hvad der er aftalt af entreprenøren og bygherren i kontrakten.

• allokering af menneskelige og materielle ressourcer som vigtigheden af ​​arbejdet kræver. Bygherren skal tildele arbejdet de menneskelige og materielle ressourcer, der er nødvendige for at opnå det kontraktligt aftalte resultat.

Bygherren udfører normalt ikke sin aktivitet direkte, men handler snarere gennem sin forretningsstruktur. Derfor er det helt eller delvist underleverandører af arbejderne er mulig, så længe kravene i L 32/2006 er opfyldt, som regulerer underentreprenørens figur i byggesektoren, medmindre nævnte beføjelse udtrykkeligt er udelukket i kontrakten, eller medmindre hovedentreprenøren tildeler hhv. bestiller alle arbejder til entreprenøren baseret på dennes personlige forhold.

• formalisering af underleverancen af visse dele eller faciliteter af arbejdet inden for de grænser, der er fastsat i kontrakten og i lov 32/2006.

Underentreprise er inkluderet blandt entreprenørens forpligtelser, men det er ikke så meget en forpligtelse som en magt af entreprenøren.

Entreprenøren er direkte ansvarlig , før ejeren af ​​arbejdet, for det arbejde, som underentreprenørerne udfører. Til gengæld, hvis arbejdet blev justeret på et højere grundlag, kan underentreprenøren medbringe en subrogation og subsidiær handling mod samme ejer af arbejdet at kræve, hvad entreprenøren skylder.

• Underskrivelsen af layout eller påbegyndelsesattest og modtagelsesbevis af arbejdet. Tegningsloven skal underskrives af entreprenøren og af projektledelsen, det vil sige byggelederen og direktøren for arbejdets udførelse.

Afsætningen skal udføres af bygherren som led i arbejdets udførelse. Planlægningsloven skal angive, om arbejdets start skrider frem eller ej, og i givet fald fungerer layoutloven som formel start af arbejdet.

Ligeledes er det en forpligtelse for entreprenøren at underskrive akten af modtagelse af arbejdet , som i det mindste skal underskrives af entreprenøren og af initiativtageren ( LOE art.6 ). Hvis forbehold er noteret i acceptattesten, skal entreprenøren underskrive, når disse forbehold er rettet berigtigelsesattest ( LOE art.6.2.d ).

• Giv byggelederen de nødvendige data til udførelse af dokumentation for det udførte arbejde . Entreprenøren skal til byggelederen levere de oplysninger og den dokumentation, der er nødvendig for dennes udarbejdelse af dokumentationen vedrørende det udførte arbejde ( LOE art.12. 3.F ).
• Abonnementet på garantier fastsat i loven, især den ti års forsikring , og forsikring af materielle skader , selvskyldnerkaution eller finansiel garanti, som bygherren skal tegne som garanti for de materielle skader på grund af fejl eller mangler ved udførelse, der påvirker elementer af ophør eller færdiggørelse af arbejder, og som skal erstattes i en periode på et år fra færdiggørelsen af ​​arbejderne og deres levering til projektlederen.

Tegning på nævnte forsikring kan erstattes af en tilbageholdelse by og promotor på 5 % af den materielle udførelse af arbejdet i hele garantiperioden. Det skal forstås, selv om intet er nævnt i LOE, at entreprenøren også kunne erstatte abonnementet på den førnævnte forsikring med leveringen til promotoren af ​​en bank garanti, der garanterer mindst 5 % af beløbet for den materielle udførelse af arbejdet i en periode på et år, hvorigennem materielle skader på bygningen på grund af fejl eller mangler ved dens udførelse, som påvirkede færdiggørelses- eller efterbehandlingselementer i det førnævnte år blive kompenseret.

Initiativtageren kan udtrykkeligt aftale med entreprenøren, at sidstnævnte er det forsikringstageren på vegne af førstnævnte med hensyn til materielskadeforsikring eller kautionsforsikring at garantere erstatning for skader forårsaget af fejl eller mangler ved konstruktionselementer eller anlæg til 3 år. som forårsager manglende overholdelse af beboelighedskrav; Y

– materielskadeforsikring eller kautionsforsikring at garantere for 10 år erstatning for materielle skader på bygningen som følge af skruestik eller mangler, der stammer fra eller påvirker fundament, understøtninger, bjælker, gulve, vægge af last eller andre konstruktionselementer, og som direkte kompromitterer bygningens mekaniske styrke og stabilitet.

underleverandør

Underentreprenøren er den fysiske eller juridiske person, der over for entreprenøren eller anden opdragende underleverandør kontraktmæssigt påtager sig forpligtelsen til at udføre visse dele eller arbejdsenheder , afhængigt af det projekt, som dets udførelse er underlagt. Det varianter af dette tal kan være dem fra den første underleverandør (underleverandør, hvis klient er entreprenøren), anden underleverandør (underleverandør, hvis klient er den første underleverandør) og så videre.

Lov 32/2006 regulerer underentreprise i byggesektoren og sigter mod at forbedre arbejdsforholdene i sektoren generelt og arbejdstagernes sundheds- og sikkerhedsforhold i særdeleshed. Denne lov forudsætter en radikal ændring i forhold til den allerede eksisterende model, da den for første gang, og på en strengt sektorbestemt måde, behandler en regulering af den juridiske ordning for underentrepriser, der anerkender dens betydning for byggesektoren og specialisering mht. stigningen i produktiviteten etablerer en række garantier, der har til formål at forhindre den manglende kontrol i denne form for produktiv organisation i at forårsage objektive situationer med risiko for arbejdstagernes sikkerhed og sundhed i et land som Spanien, der fortsat registrerer en ulykkesrate arbejde meget berygtet for dets antal og alvor.

Denne regel, som er strengt sektorbestemt, finder anvendelse på kontrakter, der indgås i underentreprise med henblik på udførelse af følgende arbejder udført i anlægsarbejder :

– udgravning;

– Jordens bevægelser;

– bygning;

– montering og demontering af præfabrikerede elementer;

– beslag eller installationer;

– transformation;

– rehabilitering;

– reparation;

– demontering;

- slå ned;

- vedligeholdelse;

– konserverings- og maler- og rengøringsarbejder;

– sanitet.

 Krav til entreprenør og underentreprenør

Der stilles en række krav til entreprenører og underleverandører, i ordrer at undgå deltagelse af virksomheder uden en minimumsorganisationsstruktur, der gør det muligt at garantere, at de er i stand til at opfylde deres forpligtelser til at beskytte arbejdstagernes sundhed og sikkerhed. .

For at en virksomhed som entreprenør eller underentreprenør kan gribe ind i underentrepriseprocessen i byggesektoren, skal den opfylde følgende krav:

• Have deres egen produktionsorganisation , har de nødvendige materielle og personlige ressourcer og bruger dem til at udføre den aftalte aktivitet.
• Antag, at risici, forpligtelser og ansvar iboende for udviklingen af ​​erhvervsaktiviteten.
• Udøv direkte beføjelserne til organisation og ledelse over det arbejde, der udføres af deres arbejdere på byggepladsen, og i tilfælde af selvstændige udfører arbejdet med selvstændighed og eget ansvar og uden for rammerne af organisation og ledelse af den virksomhed, der arbejder for dem. har ansat.

Ud over ovenstående krav skal virksomheder, der påtænker at blive kontraheret eller givet i underentreprise til arbejde på en byggeplads:

• Bevis at de har menneskelige ressourcer , på deres ledelsesmæssige og produktive niveau, at de har den fornødne uddannelse i forebyggelse af erhvervsmæssig risiko samt en forebyggende organisation passende i henhold til L 31/1995 , om forebyggelse af erhvervsmæssig risiko.
• Bliv registreret i Register over akkrediterede virksomheder . Denne registrering foretages ex officio af den kompetente arbejdsmyndighed på grundlag af arbejdsgivererklæringen nævnt i det følgende afsnit.

Entreprenør- eller underleverandørvirksomheder skal attestere overholdelse af ovenstående krav ved hjælp af en erklæring underskrevet af deres juridiske repræsentant formuleret i registret over akkrediterede virksomheder. Registreringen foretages ex officio af den kompetente arbejdsmyndighed på grundlag af nævnte erklæring.

Derudover skal virksomheder, hvis aktivitet består i at være kontraheret eller underentreprise sædvanligvis udføre arbejde på byggepladser, på de vilkår, der er fastsat i forordningen, have et antal arbejdere, der er ansat på ubestemt tid det er ikke mindre end 10 % i løbet af de første 18 måneder af gyldigheden af ​​denne regel, heller ikke 20 % i månederne fra den 19. til den 36. eller 30 % fra den 37. måned inklusive. Til disse formål, i tilknyttede arbejdskooperativer, arbejdstagernes partnere opgøres på samme måde som de beskæftigede arbejdere på de vilkår, der er fastsat ved forordningen.

Underleverandørordning

 Overskuddet i underleverandørkæderne, især i byggesektoren, underminerer gradvist forretningsmarginer og kvaliteten af ​​de leverede tjenester til det punkt, at sådanne marginer i de sidste led i kæden praktisk talt ikke eksisterer, hvilket favoriserer nedsænket arbejde. blot i det sidste element, der skal stå til ansvar for sikkerheds- og sundhedsforholdene for de arbejdere, der udfører arbejdet. Af denne grund er den angivne overskud af underleverandører kan lette fremkomsten af ​​praksis, der er uforenelig med sundhed og sikkerhed på arbejdspladsen.

Underentreprise , som en form for produktiv organisation, ikke kan være det begrænset , undtagen på de betingelser og i de tilfælde, der er fastsat i L 32/2006. Således er underleverandørordningen i byggesektoren generelt som følger:

• promotor kan indgå kontrakter direkte med så mange entreprenører, som det finder passende, uanset om de er enkeltpersoner eller juridiske enheder.
• entreprenør kan indgå kontrakt med underleverandørvirksomheder eller selvstændige om at udføre det arbejde, der er aftalt med projektlederen.
• første og anden underleverandør kan underentreprise udførelsen af ​​de arbejder, som de henholdsvis har kontraheret.
• tredjeparts underleverandør må ikke give det arbejde, den har kontraheret, i underentreprise til en anden underleverandør eller selvstændig erhvervsdrivende.
• selvstændig erhvervsdrivende må ikke give det arbejde, der er betroet ham eller andre underleverandører eller andre selvstændige, i underentreprise.
• Ligeledes kan underleverandører heller ikke give underleverandører , hvis produktive organisation, der tages i brug i arbejdet, grundlæggende består i bidrag fra arbejdskraft, forstået som den, der til udførelsen af ​​den aftalte aktivitet ikke bruger mere eget arbejdsudstyr end manuelt værktøj, herunder bærbart elværktøj, selv om de har støtte fra andre arbejdshold end de angivne, forudsat at de tilhører andre virksomheder, entreprenører eller underleverandører af arbejdet.

Uanset ovenstående, når det er behørigt begrundet tilfældige tilfælde , grundet krav om specialisering af arbejdet, produktionstekniske komplikationer eller force majeure-forhold, som de i arbejdet involverede agenter kan opleve, er det efter projektledelsens opfattelse nødvendigt, at en del af arbejdet kontraheres med tredjemand, undtagelsesvis kan underentreprise etableret i et tillægsniveau forlænges, forudsat at projektledelsen angiver sin forhåndsgodkendelse og årsagen eller årsagerne til at motivere det i den bogførte underentreprise (L 32/2006 art.7).

Ekstraordinær udvidelse af underentreprise gælder ikke i de tilfælde, der er nævnt i litra e) og f) ovenfor, medmindre den begrundende omstændighed er force majeure.

Entreprenøren skal oplyse sundhed , sikkerhedskoordinator og og repræsentanter for arbejderne af de forskellige virksomheder, der er omfattet af omfanget af udførelsen af ​​hans kontrakt, og som er opført i underleverandørbogen, den ekstraordinære underentreprise.

Ligeledes skal entreprenøren underrette den kompetente arbejdskraft myndighed for den angivne ekstraordinære underentreprise ved inden for 5 arbejdsdage efter godkendelsen at indsende en rapport, der angiver omstændighederne ved dens behov, og en kopi af indførslen i underleverandørbogen.

Register over akkrediterede virksomheder – (L 32/2006 art.5 og 6 )

Med henblik på bestemmelserne i forbindelse med underentrepriseordningen er der planlagt oprettelse af registret over akkrediterede virksomheder, afhængig af den kompetente arbejdskraft myndighed, forstået som den, der svarer til det selvstyrende samfunds område, hvor virksomhedens vedtægtsmæssige hjemsted er beliggende. entreprenør eller underleverandør.

Tilmelding i registret over akkrediterede virksomheder er gyldigt for hele det nationale territorium, og dets data er offentligt tilgængelige, med undtagelse af dem, der vedrører privatlivets fred.

Ved regulering er indhold, form og effekter af registreringen i nævnte register vil blive etableret, samt koordinationssystemer af de forskellige registre, der er afhængige af de regionale arbejdsmyndigheder.

Entreprenør- og underleverandørforpligtelser

Følgende forpligtelser er fastsat:

• Pligt af årvågenhed og ansvar afledt af manglende overholdelse. Entreprenør- og underentreprenørvirksomheder, der er involveret i byggearbejder, der er omfattet af anvendelsesområdet for L 32/2006, skal overvåge, at underleverandørvirksomhederne og de selvstændige arbejdere, som de indgår kontrakter med, overholder bestemmelserne i samme; især med hensyn til:

– forpligtelserne vedr akkreditering og registrering (L 32/2006 art.4.2); Y

- det underleverandørsystem ( L 32/2006 art.5 ).

Underleverandørvirksomhederne skal kommunikere eller overdrage til entreprenøren gennem deres respektive bestillingsvirksomheder, hvis de er forskellige fra førstnævnte, evt. information eller dokumentation der påvirker ovenstående.

Uden at det berører andre forpligtelser, der er fastsat i den sociale lovgivning brud af de påkrævede akkrediterings- og registreringsforpligtelser eller af underleverandørordningen, bestemmer den fælles og flere ansvar af den underleverandør, der har indgået kontrakt med de nævnte brud, og af den tilsvarende entreprenør med hensyn til arbejdsforpligtelser og social sikring afledt af udførelsen af ​​den aftalte kontrakt, som svarer til den underleverandør, der er ansvarlig for misligholdelsen inden for rammerne af udførelsen af ​​dennes kontrakt, uanset de nævnte virksomheders aktivitet.

Under alle omstændigheder er det ansvar, der er fastsat i arbejdstagerstatutten art.43, påkrævet (ET), når de forudsætninger, der er fastsat i den, forekommer.

• Har dokumentation for underleverancen . Hver entreprenør skal have en underleverandørbog i alle byggearbejder, der er omfattet af anvendelsesområdet for L 32/2006.
• Oplysningspligt arbejdernes repræsentanter . Repræsentanterne for arbejderne i de forskellige virksomheder, der griber ind i arbejdets udførelse, skal informeres om de ansættelser og underentrepriser, der foretages i det.
• Akkrediterer forebyggende uddannelse af arbejdstagere . Virksomheder skal sikre, at alle arbejdere, der leverer ydelser på byggepladser, har den nødvendige og passende uddannelse til deres job eller funktion med hensyn til forebyggelse af erhvervsmæssig risiko, således at de er opmærksomme på risici og foranstaltninger til at forebygge dem.

1) Ved hjælp af en statsdækkende sektoroverenskomst kan der etableres systemer eller procedurer for repræsentation af arbejdstagere gennem tillidsrepræsentanter eller på topartsbasis mellem erhvervsorganisationer og fagforeninger for at fremme overholdelse af erhvervsmæssige risici. forebyggelsesforskrifter i byggearbejderne i det tilsvarende område. Du kan også etablere uddannelsesprogrammer og specifikke indhold af sektorbestemt karakter og for hver specialitets arbejde.

2) Den specifikke uddannelsesakkrediteringssystem kan bestå af udstedelse af et professionelt kort for hver arbejdstager, unikt og gyldigt i hele sektoren.

3) Underentreprenøren har ikke status som byggeagent i overensstemmelse med LOE-regimet, som definerer ansvar af byggemidler imod konstruktionsfejl , hvor bygherren er ansvarlig for underentreprenørernes aktiviteter, da de er kontraktmæssigt forbundet, hvilket begrænser underentreprenørens handling til at følge anvisningerne fra sin entreprenør.

4) Overtrædelser af bestemmelserne i L 32/2006 sanktioneres i overensstemmelse med RDLeg 5/2000 i den konsoliderede lovtekst vedr. krænkelser og sanktioner i samfundsordenen

Midlertidig sammenslutning af virksomheder –  (L 18/1982)

På baggrund af den tekniske og kommercielle kompleksitet, såvel som den lovgivningsmæssige, som ejendomsmarkedet og byggeprocessen har fået, er der dukket nye deltagere eller emner op, som udvikler et udbud af ydelser, der kommer til at bidrage på den ene eller anden måde. at sikre et mere effektivt og kvalitetsbyggeri.

Inden for denne store gruppe skiller følgende sig ud:

– integreret projektledelse eller projektleder ; OG

– samarbejde mellem virksomheder og/eller iværksættere i byggesektoren med joint ventures og joint ventures .

De midlertidige sammenslutninger af virksomheder (herefter UTE) forudsætter en samarbejdssystem mellem virksomheder og/eller iværksættere i et bestemt tidsrum, bestemt eller ubestemt, til udvikling eller udførelse af et arbejde, en tjenesteydelse eller en levering og med en bestemt skattemæssig ordning.

UTE opstår fra en samarbejdskontrakt, der er underskrevet mellem virksomheder og/eller forretningsmænd og formaliseret i en offentlig gerning der giver anledning til en organisation, der mangler juridisk person . Af denne grund er medlemmerne af UTE solidarisk ansvarlige over for tredjemand for handlinger og operationer udført til fælles gavn.

Kendetegn

For at skatteordningen i L 18/1982 kan finde anvendelse, skal UTE have følgende egenskaber:

• Dens medlemmer skal være enkeltpersoner eller juridiske enheder bosat i Spanien eller i udlandet. Firmaet indkomst af enkeltpersoner, der indgår i et joint venture, bestemmes ved direkte skøn til personlig indkomstskat.
• Dens objekt skal være udelukkende at udvikle eller udføre et specifikt værk, en ydelse eller levering i eller uden for Spanien, at være i stand til at udvikle eller udføre supplerende og tilbehørsarbejder og ydelser af den oprindelige genstand.
• Dens varighed skal være den samme som værket, tjenesteydelsen eller leverancen, der udgør dens genstand, med højst 25 år, medmindre udførelsen eller udnyttelsen er offentlige arbejder eller tjenesteydelser, i hvilket tilfælde den maksimale varighed vil være 50 år. flere år.
• De skal forvaltes af en enkelt leder med tilstrækkelige beføjelser givet af hvert og et af medlemmerne af UTE til at udøve rettighederne og indgå de tilsvarende forpligtelser på vegne af UTE.
• De skal være sammensat ved hjælp af en offentlig gerning der indeholder de vedtægter eller aftaler, der styrer deres drift, herunder blandt andet andelen eller metoden til at bestemme de forskellige medlemmers deltagelse i fordelingen af ​​resultaterne af UTE og tidsfordelingskriteriet. resultater eller indtægter og udgifter. Det offentlige skøde skal tinglyses i en særlig tinglysning af administrativ karakter i Finansministeriet. Før registrering , skal der rettes et dokument til Generaldirektoratet for Skatter, hvor medlemmerne af UTE anmoder om accept af den særlige skatteordning og tinglysning af skødet. Dette dokument skal indsendes sammen med en kopi af stiftelsesdokumentet for UTE, en fotokopi af model 036 eller 037, der anmoder om UTE's CIF og en fotokopi af model 845 (mod kommunalt gebyr) eller 846 (mod provinsgebyr). .

L 18/1982 bruger udtrykket ” iværksættere” , dog skal det forstås, at fysiske personer kan indgå i en UTE, forudsat at de er i et direkte skønsregime.

 Skatteregime

 Skatteordningen for disse enheder varierer afhængigt af, om kravene angivet i L 18/1982 er opfyldt eller ej:

• Hvis kravene ikke er opfyldt: disse enheder er ikke IS skatteydere , betale skat i overensstemmelse med indkomstfordelingssystemet (LIS art.6).
• Hvis kravene er opfyldt, afhænger skatteordningen af, om eller ikke er UTE'en registreret i det særlige register : UTE, der ikke er registreret i det særlige register, beskattes i henhold til den generelle IS-ordning, mens den registrerede er underlagt den særlige skatteordning, der er etableret for disse enheder.

 Særlig skatteordning

 Følgende skatteordning anvendes på de UTE'er, der er registreret i det særlige register:

1) De betaler ikke IS for den del af beskatningsgrundlag, der kan henføres til medlemmer hjemmehørende på spansk territorium. I tilfælde af at UTE vælger afbetalingsmetode , omfatter opgørelsesgrundlaget ikke den del af beskatningsgrundlaget, der kan henføres til medlemmerne, som skal afholde tilregningen af ​​beskatningsgrundlaget. I intet tilfælde er tilbagebetaling af overskydende ratebetalinger i forhold til den samme del.

2) Dens medlemmer bosiddende på spansk territorium eller ikke-hjemmehørende med et fast driftssted deri tilregnes:

• netto finansielle udgifter at der ved anvendelse af begrænsningen i fradragsretten for finansielle udgifter ikke er fratrukket af UTE i afgiftsperioden. De finansielle nettoomkostninger, der pålægges partnerne, er ikke fradragsberettigede af virksomheden.
• Til skatteperioder begynder på eller efter 1-1-2015 , kapitaliseringsreserven, der ikke er anvendt af UTE selv i skatteperioden. Den reserve, der tilskrives partnerne i UTE, kan ikke anvendes af sidstnævnte, medmindre partneren er en IRPF-skatteyder.
• Det positive eller negative skattegrundlag, opnået af UTE. Det negative skattegrundlag, der tillægges partnerne, kan ikke udlignes af UTE. For skatteperioder, der begynder 1-1-2015 eller senere, nedsættes eller forhøjes de positive beskatningsgrundlag alt efter tilfældet i udjævningsreserven.
• grundlaget for fradrag og bonusser i den kvote, som enheden er berettiget til. Disse fradrags- eller bonusgrundlag er integreret i likvidationen af ​​partnerne, hvilket reducerer kvoten i henhold til IS- eller IRPF-reglerne.
• Tilbageholdelser og acontobetalinger svarende til UTE.

3) Udbytte og andel i overskuddet svarende til ikke-hjemmehørende medlemmer på spansk territorium beskattes som sådan, i overensstemmelse med reglerne fastsat i RDLeg 5/2004 (udenlandske indkomst), og aftalerne om at undgå dobbeltbeskatning underskrevet af Spanien. .

Udbytte og overskudsdeling svarende til partnere som skal bære fordelingen af ​​skattegrundlaget og komme fra skatteperioder, hvor UTE var i denne ordning, beskattes ikke for denne skat eller personlig indkomstskat.

4) I tilfælde af overdragelse af aktier i et joint ventures kapital, egenkapital eller resultat under den særlige skatteordning forhøjes anskaffelsesværdien med beløbet af de sociale ydelser, der uden effektiv fordeling er blevet tillagt partnerne . som indkomst fra sine aktier i tidsrummet mellem erhvervelsen og overdragelsen.

5) Til skatteperioder begynder på eller efter 1-1-2015 , reduceres værdien af ​​erhvervelsen af ​​aktier i UTE'er med størrelsen af ​​sociale tab, der er blevet tillagt partnerne.

Denne skatteordning gælder ikke i de skatteperioder, hvor andre aktiviteter end dem, der er passende for deres formål, udføres, eller de ejer, direkte eller indirekte, andele i virksomheder, der er deres partnere, eller direkte eller indirekte kontrollerer dets partneres eller tredjemands aktiviteter .

UTE'erne og deres deltagere bosiddende i Spanien er ikke forpligtet til at foretage tilbageholdelser ved kilden på grund af IS eller IRPF med hensyn til de udbytter, der er genstand for tilbageholdelse, som er gensidigt opfyldt som en direkte konsekvens af forbundets aktivitet i dens forbindelser med dens medlemmer. Med hensyn til den øvrige indkomst, som de opfylder, er der pligt til at foretage den tilsvarende tilbageholdelse eller acontobetaling som acontobetaling af IS eller IRPF.

Medlemsvirksomhederne i en UTE, der opererer i udlandet, kan drage fordel af indkomst fra udlandet til fritagelse metode ( LIS art.45 ). Enheder, der deltager i arbejder, tjenesteydelser eller leverancer, der udføres eller leveres i udlandet, ved hjælp af samarbejdsformler, der er analoge med UTE, kan benytte sig af undtagelsen vedrørende indkomst fra udlandet. Enheder skal anmode om dispensationen fra økonomi- og finansministeriet og give oplysninger svarende til dem, der kræves for midlertidige sammenslutninger af virksomheder, der er registreret på spansk territorium. Muligheden for fritagelse afgør dens ansøgning indtil ophør af UTE. Den negative indkomst opnået af UTE debiteres medlemsenhedernes skattegrundlag. I dette tilfælde, når joint venture-selskabet i på hinanden følgende år opnår positiv indkomst, vil medlemsvirksomhederne i deres skattegrundlag på et positivt grundlag medregne den negative indkomst, der tidligere er allokeret, op til grænsen for størrelsen af ​​den nævnte positive indkomst. Ovenstående gælder ikke i de skatteperioder, hvori den skattepligtige udøver andre aktiviteter end dem, hvori dets selskabsformål burde bestå.

Skatteforvaltningen anser i lighed med den spanske UTE for ” joint ventures »(når de ikke giver anledning til et nyt selskab) og konsortier med andre udenlandske virksomheder, som ikke har status som juridisk person, og hvis formål er udførelse af et lignende arbejde, leverance eller ydelse.

 Extinction

Når det virksomhedsformål, som det blev etableret til, er opfyldt, slukkes UTE. Opsigelsen er formaliseret i en offentlig gerning , som skal meddeles til Finansministeriet, som fjerner det fra det særlige register.

Afregning

Hvis likvidationen resulterer i en levering af varer til de virksomheder, der udgør UTE, hvis markedsværdier er højere end de regnskabsmæssige værdier, skal forskellen mellem begge værdier indgå i beskatningsgrundlaget for UTE svarende til den skatteperiode, hvori overdragelsen sker. ekstinktion, således at det tilregnes medlemmerne, som vil øge den skattemæssige værdi af deres deltagelse i UTE med størrelsen af ​​kapitalgevinsten fra opløsningen af ​​UTE, som er blevet tilskrevet dem.

På niveau med medlemmerne af UTE, der likvideres, indkomst produceres for forskellen mellem markedsværdien af ​​det modtagne likvidationsgebyr og skatteværdien af ​​den deltagelse i UTE, som tilregnes dem, herunder den indkomst, der genereres ved likvidationen af ​​UTE, som tilskrives dens medlemmer.

 Joint ventures

Joint venture formel forudsætter samarbejdet mellem flere virksomheder gennem en kontraktlig aftale eller gennem, ud over den førnævnte kontraktlige aftale, flere selskabers stiftelse af en fælles datterselskab for at udføre en aktivitet konkret. Dette sidste tilfælde er normalt det mest karakteristiske. Det førnævnte datterselskab er normalt enten et aktieselskab eller et aktieselskab, stiftet og ejet i samme procentdel af alle de involverede selskaber.

Alle de formaliteter, der er fastsat i de spanske regler for hver af dem, skal overholdes stiftelse og drift af førnævnte fælles datterselskab. Kommercielle virksomheder har i princippet en stabil karakter og et vist kald for permanenthed, men alligevel kan de have en midlertidig karakter, der for det etablerer en vis varighed eller færdiggørelsesmilepæl.

Da det er en specifik samarbejdsformel for partnerne, er det nødvendigt at etablere en meget klar aftale om formål og form af selskabet og organisationen, der er oprettet i vedtægterne og i en aktionæroverenskomst, der korrekt regulerer de styrende organer og beslutningsdygtigheden . afstemningsminimum i nævnte organer (møde af partnere eller aktionærer og administrativt organ) for at vedtage aftaler, endda at kunne etablere nogle aftaler, der kræver samtykke fra alle partnere.

Virksomhedstyper

 Som identificerende træk ved hver af de to nævnte typer virksomheder skal følgende fremhæves:

• Aktieselskab (SA): Den skal have en minimumskapital på 60,101 euro fordelt på aktier, og partnerne hæfter ikke personligt for selskabets gæld, idet kun selskabets aktiver er ansvarlige for opfyldelsen af ​​nævnte gæld.
• Selskab med begrænset ansvar (SL): Den skal have en minimumskapital på 3,005 euro fordelt på aktier, der ikke frit kan overdrages til andre personer end partnerne eller deres slægtninge eller selskaber i samme koncern. I dette tilfælde hæfter partnerne heller ikke personligt for virksomhedens gæld. Anpartsselskabet har en relativt mere fleksibel ordning end aktieselskabet, hvilket overlader mere autonomi til parternes vilje.

 Forskelle mellem UTE og "joint venture"

Alternativet til at skabe et joint venture til udvikling af et ejendomsprojekt på trods af dets organisatoriske og operationelle fordele og den særlige skatteordning, der giver større fleksibilitet til samarbejdet mellem de virksomheder, der tilslutter sig, har ulempe at dets medlemmer De er solidarisk ansvarlige over for tredjemand for handlinger og operationer udført til fælles gavn. En anden ulempe er formen af ​​dets ledelsesorgan gennem en enkelt leder, der forpligter UTE og dermed dets partnere. Alle partnere skal være enige om lederens person, der kan forpligte sine handlinger til den.

Denne ulejlighed opstår dog ikke i tilfælde af fælles datterselskab som følge af joint venture (aktieselskab eller aktieselskab), da partnerne ikke hæfter personligt for selskabets virksomhedsgæld. På den anden side indebærer dette alternativ oprettelse af et selskab med alle de tilsvarende procedurer og omkostninger og manglende anvendelse af den særlige skatteregime af UTE.

På den anden side midlertidig karakter af UTE kan også anvendes på selskabet med begrænset ansvar, idet der fastsættes en varighed begrænset til udførelsen af ​​arbejdet eller leveringen af ​​tjenesten.

 3.- Teknisk retning

 Designer af projektet – (LOE art.10 )

Designeren er definerede som den kvalificerede og kompetente tekniker, der efter ordre fra bygherren og underlagt de tilsvarende tekniske og bymæssige forskrifter er ansvarlig for at indfange bygningens koncept i en række planer og dokumenter i overensstemmelse med en grafisk rækkevidde generelt.

Designeren kan selv stå for udviklingen af ​​projektet eller aftale med projektlederen ansættelse af delvise samarbejder af andre teknikere, der kan:

– skrive deludkast til projektet; enten

– skrive dele, der fuldender projektet.

Indgåelse af delsamarbejder skal udføres i koordinering med designeren, der er ophavsmanden til hovedprojektet, undgå dobbeltarbejde i dokumentationen og i de gebyrer, der skal modtages af forfatterne til de forskellige angivne værker ( LOE art.4.2 ).

Når projektet udvikles eller afsluttes gennem delprojekter eller andre tekniske dokumenter, antager hver designer ejerskab af deres projekt.

 Krav

Designeren skal være i besiddelse af det akademiske og faglige kvalifikation af arkitekt, teknisk arkitekt, ingeniør eller teknisk ingeniør, alt efter hvad der er relevant, og opfylde de betingelser nødvendig for udøvelsen af ​​erhvervet.

Til udøvelse af disse pågældende erhverv kræves besiddelse af den akademiske grad svarende til hver af de førnævnte teknikere. I denne forstand er bemærkningerne i nr. 1695 , vedrørende direktøren for arbejdets udførelse, i forhold til de kvalificerende faglige og faglige kvalifikationer, de betingelser, der kræves for udøvelse af erhvervet og faglig indtrængen.

Lovlig person

Hvis den person, der er udpeget som teknisk udarbejder af projektet er en juridisk person, skal denne person til gengæld udpege teknisk person, der bliver designeren, der skal have den kvalificerende faglige kvalifikation. Designeren i dette tilfælde kan enten være en arbejdstager ansat af den juridiske enhed, eller en af ​​de partnere der er en del af det.

 Construction Manager

 Byggelederen er den bygningssagkyndige, der som led i projektledelsen leder udviklingen af ​​arbejdet i dets tekniske, æstetiske, bymæssige og miljømæssige aspekter, i overensstemmelse med det projekt, der definerer det, med byggetilladelsen og andre obligatoriske bemyndigelser. og kontraktens betingelser for at sikre dens egnethed til det foreslåede formål.

Dette er den kompetente kvalificerede tekniker, der sammen med direktøren for arbejdets udførelse udgør valgfri styring af værkerne.

Byggelederen kan udføre, udover de funktioner som tilhører ham (den overordnede ledelse af arbejderne), dem, der tilhører direktøren for arbejdets udførelse. Både den ene og den andens funktioner er perfekt differentierede og identificerbare.

Byggelederen kan være den, der har udarbejdet projektet af det arbejde, der påtænkes udført, eller en anden person. Når det er en anden fagmand end den, der har udarbejdet projektet, har de pligt til at gennemgå projektet, da de forudsætter risiko og ansvar afledt af udeladelser, mangler og ufuldkommenheder i nævnte projekt ( LOE art.17.7.2º ). Byggelederen har dog den ret til gentagelse mod designeren.

Mere end én direktør er kontraheret i fællesskab til ledelse af arbejdet, hæfter de solidarisk uden præjudice for den fordeling, der svarer mellem dem ( LOE art.17. 7.3º ).

Værker af delprojekter kan ledes af andre teknikere under koordinering af byggelederen.

Hvis den person, der er udpeget til at varetage funktionerne som projektleder, er en Lovlig person , skal denne person til gengæld udpege den tekniker, der skal være projektleder, og som skal have den kvalificerende faglige kvalifikation.

1) A projektfejl fritager ikke den tekniker, der leder arbejdet, for ansvar, da hans status som tekniker forpligter ham til at undersøge projektet og afgøre dets egnethed til de konkrete forhold ved arbejdet, uden at dette berører den projekterendes ansvar for de opståede mangler. Derfor skal det forstås, at værkets leder stiltiende ratificerer og godkender det, der er beregnet og designet af den tekniske designer, og følgelig, hvis der er fejl, er ansvaret, der følger af sådanne handlinger, solidarisk. begge teknikere.

2) arkitekt direktør for et værk er påkrævet en grad af omhu som udspringer af hans videns speciale og den tekniske og faglige garanti, som hans indgriben i arbejdet indebærer, herunder blandt hans opgaver undersøgelse af de særlige forhold i den jord, hvorpå den skal bygges. Denne etablerede jurisprudentielle doktrin er inkluderet i LOE.

Krav

For at udføre funktionerne som byggeleder kræves det at være i besiddelse af kvalifikationen akademisk og professionel kvalifikationer og at opfylde betingelser nødvendig for udøvelsen af ​​erhvervet.

Arkitekter, tekniske arkitekter, ingeniører og tekniske ingeniører kan udføre funktionerne som byggeleder. Disse fagfolk skal for at udøve deres erhverv være i besiddelse af tilsvarende titel .

homologering i Spanien af grader udstedt af stater, der ikke er en del af Den Europæiske Union, udføres i overensstemmelse med de bilaterale konventioner og aftaler, som Spanien eventuelt har underskrevet i relation til anerkendelse af studier og grader. Ligeledes kan de førnævnte grader homologeres i Spanien, forudsat at kravene og proceduren for homologering og erklæring om ækvivalens til en grad og officielt universitetsakademisk niveau og for validering af udenlandsk videregående uddannelser er opfyldt, og proceduren for at bestemme korrespondancen til niveauerne i den spanske ramme for kvalifikationer for videregående uddannelse af de officielle titler arkitekt, ingeniør, kandidat, teknisk arkitekt, teknisk ingeniør og diplom ( Kongelig anordning 967/2014 ).

Homologering og anerkendelse i Spanien af ​​grader udstedt i en medlemsstat i Den Europæiske Union udføres i henhold til gradens type.

Vedrørende betingelser for udøvelse af erhvervet , for udførelsen af ​​funktionerne som byggeleder er det nødvendigt at være registreret og følgelig overholdelsen af ​​de forpligtelser, der er fastsat i vedtægterne af de faglige sammenslutninger.

Følgende er projektlederens opgaver:

• Har akademisk og professionel kvalifikation af arkitekt, teknisk arkitekt, ingeniør eller teknisk ingeniør, alt efter hvad der er relevant, og opfylde betingelser kræves for at udøve erhvervet (nr. 1684 ). Generelt kan retningen for arbejdets udførelse varetages af personer med titel af arkitekt, teknisk arkitekt, ingeniør eller teknisk ingeniør.

Som det er tilfældet med konstruktøren, tilbyder LOE i forhold til byggelederen ikke en præference hvor det bestemmes, hvilke fagfolk der er ansvarlige for, hvilke værker, der arbejder, og begrænser sig til at angive de teknikere, der kunne aktiveres, undtagen i tilfælde af bygninger i gruppe a) of LOE art.2.1 , hvor kompetencen for værkernes ledelse udelukkende tillægges arkitekterne.

• Bekræft tager ud og tilstrækkeligheden af fundament og det projekterede struktur til jordens geotekniske karakteristika. Det er byggelederens forpligtelse til på stedet at verificere den geometriske gennemførlighed af det projekt, der påtænkes udført, samt tilgængeligheden af ​​den jord, der er nødvendig for dets udførelse.

Udsætning forstås som handlingen med at tegne en naturlig størrelse på jorden eller værket, en geometrisk figur af variabel sammensætning og med sin egen tekniske betydning, som tidligere er designet på en plan eller dens beskrivelse er optaget i et andet dokument med tilstrækkelige data til dens korrekte fortolkning og overførsel (RD 314/1979 punkt 3.1.1).

I forhold til anden del af den beskrevne forpligtelse er det nødvendigt at udarbejde en geoteknisk undersøgelse således at byggelederen kan verificere tilstrækkeligheden af ​​fundamentet og den projekterede struktur. LOE angiver dog ikke den geotekniske undersøgelse blandt de obligatoriske dokumenter, der skal indgå i projektet.

Indstillingen ud indebærer markering eller bestemmelse på jorden, hvad der afspejles i planen af ​​designeren, og er begrænset til den geometriske verifikation på grunden af ​​den projekterede bygning og bygherrens erklæring om at være i stand til at påbegynde de kontraherende arbejder, med hvad at projektledelsen efter aftale med projektlederen giver tilladelse til øjeblikkelig påbegyndelse af arbejderne .

• løse uforudsete der forekommer på webstedet og registrerer i ordre- og assistancebog de præcise instruktioner til den korrekte fortolkning af projektet. Byggelederen skal sørge for, at arbejderne udføres i overensstemmelse med projektet, hvortil han skal overvåge og sikre arbejdets udvikling og afhjælpe eventuelle uforudsete forhold, der måtte opstå under denne udvikling. Du skal foretage så mange kontroller, som det er nødvendigt, for at arbejdet effektivt stemmer overens med det projekterede, og give entreprenøren de nødvendige instruktioner hertil. I denne forstand skal entreprenøren have de planer og data, der er nødvendige for den korrekte fortolkning af projektet.

Byggelederen står for fortolkning af projektet , både fra et teknisk, økonomisk og æstetisk synspunkt, samt vedtagelse af de nødvendige foranstaltninger for at fuldføre udviklingen af ​​projektet, fastlæggelse af de tilpasninger, supplerende detaljer og modifikationer, der kan være nødvendige for at opnå den samlede færdiggørelse af arbejdet ifølge projektet.

Byggelederen skal notere de afgivne ordrer i ordre- og assistancebogen samt ordrerne vedrørende kvalitetskontrol og indsende den afsluttet ved arbejdets afslutning.

• Forberede, efter anmodning fra arrangøren eller med dennes samtykke, evt ændringer af projektet , som er påkrævet af arbejdets fremdrift, forudsat at de tilpasser sig de lovbestemmelser, der er påtænkt og overholdt ved udarbejdelsen af ​​projektet. Lovmæssigt er byggelederen kun forpligtet til at foretage ændringer af projektet, når disse er påkrævet af arbejdets fremdrift. Kontraktmæssigt er det dog muligt at forlænge ius variandi af initiativtageren til så mange ændringer, som han beslutter at indføre i projektet i løbet af arbejdet eller endda begrænse nævnte beføjelse til at indføre ændringer, der involverer variationer i kontraktprisen, enten opad eller nedad. , med en vis procentdel.

Hverken LOE eller Civil Code anerkender en ret for initiativtageren til at indføre ændringer af projektet. Byggelederen er kun forpligtet til at udføre ændringer af projektet med henblik på at rette det i, hvad der er forkert eller umuligt. Det umulighed kan bestemmes af tekniske, juridiske, bymæssige årsager mv.

Såfremt der forudses mulighed for at indføre variationer i projektet, skal måden at regulere og beregne prisreguleringerne og løbetiden på grund af disse variationer reguleres specifikt i udførelseskontrakten.

Arkitektdirektøren for arbejdet skal rette det projekt, der udføres, når det pådrager sig fejl . Hvis ophavsmanden til projektet og værkets instruktør er den samme overordnede arkitekt, er det kun udførelsen af ​​det projekterede. Men hvis det er anderledes, bliver den anden kvalificerende og korrektur af den første, fordi kriteriet er, at projektet er hensigten, og udførelsen er virkelighed.

1. e) Sign the layout eller påbegyndelse af arbejdet minutter og finalen arbejdsbevis, samt udarbejde den delvise certificeringer og den endelige likvidation af de udførte arbejdsenheder med de visa, der kan være obligatoriske.

Attesten for layout eller påbegyndelse af arbejder eller stripning af tovværk skal underskrives af projektledelsen, entreprenøren og projektlederen.

Byggelederens tegning af den endelige attest for arbejdet er et nødvendigt krav for at kunne tinglyse nybyggerierklæringen (eller bevise færdiggørelsen, da det nye arbejde under opførelse blev erklæret) og opnå den første ibrugtagningstilladelse.

1. f) Forbered og underskriv dokumentation for det udførte arbejde at levere det til arrangøren med de visa, der kan være obligatoriske. Da praksis viser, at der i arbejderne altid er variationer (større eller mindre) i projektet fra begyndelsen af ​​dets udførelse til arbejdets afslutning, er det byggelederens pligt at udarbejde og underskrive dokumentationen for arbejdet. der faktisk er blevet udført. Sådan dokumentation er kendt som bygningens som – bygget dokumentation .

Byggelederen skal aflevere nævnte dokumentation for det udførte arbejde til projektlederen, som igen skal aflevere den til de kommende købere af det opførte byggeri.

g) Forpligtelserne i direktør for arbejdets udførelse , i de tilfælde, hvor arbejdslederen og arbejdets udførelsesdirektør er samme fagmand.

Udførelsesdirektør – Arbejdsdirektør

Direktøren for arbejdets udførelse er definerede som den bygningssagkyndige, der som led i projektledelsen varetager den tekniske funktion at lede arbejdets materielle udførelse og kvalitativt og kvantitativt at kontrollere konstruktionen og bygningens kvalitet. .

To figurer er således differentieret inden for den fakultative retning:

– byggelederen; OG

– Direktøren for arbejdets udførelse.

Begge figurer er kompatibel og på samme tid er deres funktioner perfekt differentierbare.

væsentlige funktioner af bygge- og anlægsdirektøren skal lede, bestille og inspicere arbejdets udførelse og udvikling. Arbejdets udførelsesdirektørs funktioner er dog altid underlagt arbejdsdirektørens funktioner.

Figuren af ​​direktøren for udførelse af arbejde er den, der traditionelt er blevet udviklet i byggeverdenen af mængdeinspektør eller teknisk arkitekt . Denne agent har ingen beføjelser til at forberede eller udarbejde projektet eller dets ændring.

Arbejdsdirektøren udvikler formidle retning af arbejdets udførelse, mens udførelsesdirektøren udøver det, der ville være umiddelbar retning . Den er direkte og umiddelbart i gang og i byggeprocessen og kommer til at levere entreprenørens tekniske og forberedende mangler på stedet.

Hvis den person, der er udpeget til at varetage funktionerne som direktør for arbejdets udførelse, er en juridisk enhed , skal denne person til gengæld udpege den tekniker, der skal være direktør for arbejdets udførelse, som skal have den kvalificerende faglige kvalifikation.

Arbejdsudførelsesdirektøren skal i sin egenskab af tekniker være opdateret og kende bygningens teknologiske standarder , og advare arbejdslederen om dens manglende overholdelse og kontrollere, at konstruktionen er i overensstemmelse med dens lex arts

Krav

 For at varetage funktionerne som leder af arbejdet kræves det at være i besiddelse af de kvalificerende akademiske og faglige kvalifikationer og opfylde krævede betingelser for udøvelsen af ​​erhvervet. Dette krav er uafhængigt af, om de bygninger, der er beregnet til at blive designet og administreret, er underlagt LOE eller ej.

Altså arkitekter, tekniske arkitekter, ingeniører og tekniske ingeniører kan udføre funktionerne af projektudførelsesdirektør.

forpligtelser

Arbejdsudførelsesdirektøren har følgende forpligtelser:

• Bekræft modtagelsen af byggevarer på stedet , bestiller udførelsen af ​​præcise test og forsøg. Blandt de forpligtelser, der påhviler direktøren for udførelse af arbejder, er at udføre verifikationer af de materialer, der er brugt i den materielle udførelse af arbejderne (blandinger, test og verifikationer, proportioner og dosering af materialerne, analyse, korrekt placering af førnævnte materialer, relateret dokumentation osv.).
• Direkte materiel udførelse af arbejderne, kontrol af indretning, materialer, korrekt udførelse og indretning af konstruktionselementerne og installationerne i overensstemmelse med projektet og med byggelederens anvisninger.
• Optag de relevante instruktioner i ordre- og assistancebog og i kvalitetskontrol bog. Arbejdets udførelsesdirektør skal i ordrebogen notere og bistå de præcise ordrer og instruktioner, der er givet i arbejdet til korrekt fortolkning og udførelse af projektet.

Vedrørende kvalitetskontrol står der intet i LOE om projektledelsens forpligtelser i denne forbindelse. Det er den regionale lovgivning, der fastlægger forpligtelsen til at overvåge og verificere overholdelsen af ​​kvalitetsgraden og det kvalitetskontrolprogram, der svarer til byggeriet på projektledelsen (byggedirektør og direktør for arbejdernes udførelse).

• Sign the minutter af layout eller start på arbejdet og den endeligt certifikat af arbejde, samt forberede og underskrive delvise certificeringer og endelig likvidation af de udførte arbejdsenheder.
• Samarbejd i udarbejdelsen af dokumentation for det udførte arbejde . Direktøren for den valgfrie udførelse skal samarbejde med bygningens øvrige repræsentanter i udarbejdelsen af ​​dokumentationen for det udførte arbejde, fremlægge resultaterne af den udførte kontrol.