I mange år nu har vi oplevet en række lovgivningsreformer og væsentlige ændringer i den måde, hvorpå processen med at opnå realkreditlån i Spanien har udviklet sig historisk. Spanske banker har været udsat for stor stress, når det kommer til juridisk bekræftelse af de stillinger og forhold, de har arbejdet under, samt de krav, de er blevet anmodet om fra borgere, og som følge heraf er der udstedt batteri af love, reformer, regler, domme, bøder osv., som har været en revolution i den spanske realkreditproces.
Et af de seneste krav fra den nye realkreditlov træder i kraft den 16. juni 2019. Det vil sige, at i næste uge vil der blive genereret en væsentlig ændring i formen og processen for at opnå realkreditlån i Spanien.
Hvad er den ændring? Det er meget nemt, indtil denne lovs ikrafttræden, banker, normalt, aftalt de særlige betingelser for realkreditlån direkte med kunderne. Det vil sige, at kunden gik til banken for at anmode om et realkreditlån, banken undersøgte sagen, og i tilfælde af at banken godkendte realkreditlånet, blev en sådan godkendelse formuleret gennem et dokument, som samme bank forelagde kunden, men at det blev normalt først underskrevet på dagen for notarudnævnelsen til at underskrive skødet på købet. Så, accepten fra klienten om realkreditbetingelserne blev foretaget i samme akt og notarmøde for underskrift af skødet på salget (vi kalder dette normalt "færdiggørelse"). I det øjeblik blev klienten, som et skridt forud for underskrivelsen af pantebrevet, præsenteret for at underskrive den private dokumentation for pantet med alle pantebetingelser og præsenteret som et væsentligt skridt forud for underskrivelsen af pantet og skøderne af salget.
Men den måde at "godkendelse af realkreditlån" har medført tilfælde, hvor banken efter at have aftalt de konkrete betingelser for godkendelsen af realkreditlånet med kunden, blev sådanne betingelser først formelt accepteret, før den blev underskrevet ved notaren samme dag d. salget. Hvorefter, i tilfælde af at banken foretog ændringer i sidste øjeblik, kunne klienten være i stand til ikke at være blevet informeret, før det øjeblik, han er til det sidste møde til færdiggørelse foran notaren.
I andre tilfælde skete det nogle gange, at banken simpelthen ikke informerede sine kunder detaljeret om lånebetingelserne, idet de blev informeret i sidste øjeblik og under pres, at hvis disse betingelser ikke blev accepteret, ville købet og salget ikke tage placere.
Dette er blevet betragtet som et overpres til borgere, som blev efterladt forsvarsløse over for banken for denne sidste minuts information, så de generelt var tvunget til at acceptere de pålagte betingelser, hvis de ikke ønskede at miste salget.
Derfor er denne desinformation med hensyn til borgere blevet betragtet som forsvarsløshed og betragtet som magtmisbrug fra bankens side i forhold til sine kunder.
For at løse dette, er det, loven rejser, at kunden underskriver MED NOTARbanken med accept af lånebetingelserne med et tilstrækkeligt tidsrum inden afslutningen af købsprocessen.
Den fastsatte løbetid er 10 dage.
Hvordan det virker ?: By notarial gerning. Det vil sige, at som et trin forud for underskrivelse af pantebrevet (og følgelig salg), skal bank og klient tage sig af notaren (kunden kan gå personligt eller repræsenteret af dennes advokat) med en frist på 10 dage i forskud, for at formalisere skødet om accept af lånebetingelserne.
På denne måde undgås det pres, der kan udøves på kunden, da kunden i tilfælde af ikke at acceptere de af banken fastsatte betingelser ikke udsættes for presset til at acceptere disse betingelser i samme møde til underskrift af købsbrevene.
Derfor har processen indtil nu været følgende:
– Kunden anmoder om realkreditlånet, og banken accepterer det
– Dato og underskrift af købs- og pantebreve oprettes
– Samme dag som underskriften etableret hos notaren, underskriver klienten pantebrev , købeseddel. Accept af bankens betingelser sker ved privat dokument (som er knyttet til indholdet af samme pantebrev).
Så, klienten skriver under to gerninger: Skøder på salg, og skøder på pantet.
Den nye realkreditlov fastsætter følgende:
– Kunden anmoder om pant. Banken godkender det
– Banken aftaler med kunden hos notaren for at underskrive en vedtagelsesbreve af pantebrevets betingelser med et minimum af 10 dage før den fastsatte dato for underskrivelse af det endelige pant og salget. Klienten medvirker til denne aftale ved personlig tilstedeværelse eller ved fuldmagt fra sin advokat.
– Klienten bistår (personligt eller gennem fuldmagt) den dato, hvor klienten underskriver købeskøder samt pantebreve.
Så, klienten skriver under TRE notarbreve:
1.- Overtagelsesbreve på pantet
2.- Købsbreve + Pantebrevet.
På den måde tilbydes borgerne bedre garantier i deres ret til at blive informeret detaljeret og frit kunne bekræfte deres beslutning om at få realkreditlånet.
Derfor er pengeinstitutter sammenfattende forpligtet til, at deres kunder mindst 10 dage i forvejen skal bistå på notarkontoret med personligt eller ved fuldmagt at underskrive skøderne for overtagelsen af realkreditlånet.
Hvordan påvirker dette ikke-resident udenlandske købere? Som vi ser, har købsprocessen for realkredit indtil nu givet ikke-residenter i Spanien, som købte ejendom i Spanien, mulighed for, at de på én dag havde råd til begge dele: købet af ejendommen og dens pant. Det vil sige, i ONE kunne de fuldføre akten til købe ejendommenog at få pant.
Men gennem denne reform er der en anden tidligere handling at gøre. Så det er ved at blive nødvendigt, at den ikke-hjemmehørende kunde, eller som ikke bor i Spanien, skal rejse til Spanien før afslutningen af købsprocessen for at formalisere accepten af bankens betingelser. Dette forudsætter, at de, der ikke bor i Spanien, skal rejse på en rejse før færdiggørelsen for at underskrive disse realkreditbetingelser over for en notar.
Hermed er det vigtigt, at du for alle dem, der køber bolig i Spanien, og som ansøger om realkreditlån i en spansk bank, skal huske på, at du muligvis skal flytte til Spanien, ikke kun for at formalisere købsprocessen på afslutningen af processen, men også omkring 10 dage før afslutningen af processen.
Det er klart, at hvis den udenlandske køber, eller ikke-hjemmehørende, beslutter eller foretrækker ikke at komme til Spanien på forhånd, skal han give sin advokat eller sin juridiske repræsentant de nødvendige fuldmagter (fuldmagt) til at gøre det.
LØSNING: Så en løsning for klienten for at undgå denne yderligere forskydning ville være, at han giver en POA til sin advokat.
Da fuldmagter i Spanien er protokolleret på en anden måde end i andre lande, og også beføjelser tildelt i udlandet kræver legaliseringer, der tager et stykke tid, anbefaler vi alle dem, der køber en ejendom i Spanien med et spansk realkreditlån, eller som har intention om at gøre det, at overveje dette nye krav om personligt besøg i Spanien forud for afslutning med deres advokater, for at give den bedste løsning, herunder hvis det er muligt at give fuldmagter til deres advokater eller juridiske repræsentanter.
På denne måde vil de, der ikke kan komme så langt i Spanien, deres advokater være i stand til at underskrive enhver form for dokument, som deres bank kræver for at formalisere købs- og realkreditprocessen.
