Dette er en lille guide om typen af ejendomme i VEGA BAJA. Et område, der dækker ejendomme placeret i Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, i betragtning af de vigtigste juridiske aspekter for overførsel, foretaget af vores advokater.
Hvis du er interesseret i at købe eller sælge en ejendom placeret i Vega Baja, vil TLACORP hjælpe dig med at træffe en endelig købs- eller salgsbeslutning.
Området Costa Blanca Syd er dækket af vores kontorer i Torrevieja-Ciudad Quesada, perfekt forbundet med motorvejen. Besøg vores kontorer i Torrevieja vil ikke tage for lang tid fra Rojales, Ciudad Quesada eller Algorfa, og hvis det aftales, kan en af vores advokater besøge den samme ejendom og møde dig der, så du undgår at flytte til vores kontor.
Dette område dækker en bred vifte af ejendomme, som går fra rustikke til lejligheder, bungalows, urbaniseringer osv. Lad os detaljere de vigtigste juridiske aspekter af hver af disse ejendomme:
Dette område dækker en bred vifte af ejendomme, som går fra rustikke til lejligheder, bungalows, urbaniseringer, golfbaner osv. Lad os detaljere de vigtigste juridiske aspekter af hver af disse ejendomme:
Dette område dækker en bred vifte af ejendomme, som går fra rustikke til lejligheder, bungalows, urbaniseringer osv. Lad os detaljere de vigtigste juridiske aspekter af hver af disse ejendomme:
– Gamle urbaniseringer og traditionelle feriehusbygninger: Dette er området, der dækker Ciudad Quesada (den gamle del), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa osv.
Den type konstruktioner og ejendomme der plejer at være sekundære boliger eller sommerhuse og beboelsesejendomme.
A) Den traditionelle boligtype områder er oprindeligt ejet af spanske, hovedsageligt fra Elche, Alicante, Madrid og Nordspanien, og udlændinge, der kommer fra ind i Nordeuropa. Samlet set i områder som Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar og Rojales. Disse typer ejendomme plejer at være bungalows og lejligheder, nær stranden, og bygget normalt før den "spanske boom" (før 2000).
I en formidling, med en beslutning om at købe, og ud af de normale juridiske søgninger, der skal udføres i denne slags ejendomme, er der nedenfor vigtige punkter at tjekke:
– Juridisk og administrativ undersøgelse af byggeriets historie. At vide, hvordan ejendommen blev bygget, og hvordan den blev udviklet. Det er vigtigt at finde ud af, om ejendommen blev udvidet, eller om terrassen var overdækket, eller om verandaen nu er et køkken, eller om undersiden nu er et værelse. Dette vil hjælpe med at vide, om de tidligere ejere har lavet alle disse arbejder med de rigtige licenser, eller for eksempel, om der er en bøde eller straf, der slutter på disse ejendomme, forårsaget af misligholdelse af den korrekte tilladelse.
At vide, om der er nogen ændring af den oprindelige struktur, vil også hjælpe med at identificere, om skøderne er korrekt opdateret med bygningens nuværende situation.
Hertil kommer, at hvis ejendommen har en bøde for byggeri, kan Rådhuset nægte at forny Boligbeviset, og de nye ejere kan få fremtidige problemer med at forny forsyningskontrakter.
– Vand- og el-kontrakter: Da der er tale om gamle ejendomme, kan leverandørvirksomhederne bede køberne om at opdatere installationen for at ændre kontrakterne efter færdiggørelsen. Dette kan medføre udgifter som elektriker eller blikkenslagerhonorarer til at inspicere ejendommen og andre som omledninger, som, hvis de er kendt før færdiggørelsen, kan indgå i den kommercielle prisaftale med sælgeren.
– Plusvalia: Hvis ejendommen er gammel, og er ejet af de samme ejere i længere tid, så vil denne skat være høj. Denne kommuneskat skal betales af sælgerne, men at vide dette fra begyndelsen vil hjælpe med at tage de nødvendige garantier, der skal betales af sælgeren.
– Ejerfællesskab: Det vil være meget vigtigt at vide, ikke kun om sælgeren er opdateret i samfundets betalinger, men også om store eller vigtige delbetalinger i reformen eller vedligeholdelsen af fællesarealerne (terrasser, facader, parkeringspladser mv. ), som ikke altid fremgår af de certificeringer, der er lavet fra ejerfællesskabet.
B) Nye områder fra Algorfa, Ciudad Quesada New, La Marquesa, og andre nye urbaniserede områder: Dette område overvejer nye urbaniseringer skabt med den spanske boom, nogle gange i store urbaniseringer, som den fra La Marquesa i Rojales.
De vigtige juridiske aspekter at overveje på tidspunktet for at købe denne slags ejendomme er følgende:
– Ejendommen skal være fuldkommen indskrevet i tingbogen, som "færdigt hus". Det betyder, at ejendommen er blevet registreret, og bygherren har leveret den endelige byggetilladelse, tiårsforsikringen (forsikring, der dækker bygningens strukturelle fejl i 10 år) og boligbeviset.
– Fællesskabsområder: Fællesarealerne som golfbaner, kommercielle områder, pool, haver osv. skal være færdige eller i gang.
Det er også meget vigtigt at "læse" fællesskabsreglerne for for eksempel at se, om din nabo kan drive en virksomhed, der kan forstyrre dig, eller om hunde er tilladt osv.
– Fællesskabsafgifter: Den slags ejendomme kan have høje udgifter til vedligeholdelse. Det er meget vigtigt at kende dem i de indledende trin af transporten.
– Begrænsninger og brugsrettigheder: Disse områder plejer at have stor infrastruktur af el, vand, spildevand, affaldsindsamling, som kan påvirke din ejendom.
Andre væsentlige punkter at overveje, når du køber i området:
- Urbaniseringsafgifter og arbejder: Der er nogle områder, som samlet set kan have afventende urbaniseringsomkostninger og/eller urbaniseringsarbejder, der skal færdiggøres, og på ejerens regning!. Så vær venligst forsigtig med dette.
- Beboelsescertifikat: Selv om ejendomme er bygget med den rigtige byggetilladelse, er der nogle komplikationer til tider for at opnå det NYE certifikat for beboelse.
Som forklaret ovenfor, i URBAN områder fra Costa Blanca Syd, er det meget vigtigt at kontrollere, at den urbanisering, hvor ejendommen er beliggende, har al urbaniseringsinfrastruktur færdiggjort, såsom: veje, fortov, asfalt, tilslutning til kloaksystemet, vand, el. Urbaniseringsinfrastrukturen i disse områder blev udviklet for tid siden, og nogle gange opfylder den ikke de moderne standarder. Så det er ret almindeligt at finde ejendomme, hvor ejerne skal "give" en del af deres grunde for at få større veje, eller for at "betale" nogle urbaniseringsinfrastrukturer som tilslutning til spildevand, fodgængerområder osv. Du er venligst velkommen til at få mere at vide om dette punkt i vores specialiserede sektion: Halvkonsoliderede urbaniseringer.
Ejendomme i rustikke områder og landskaber: Der skal tages særlige hensyn i områder fra Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente mv.
Området Vega Baja er et område, hvor der er risiko for oversvømmelser. Faktisk har der i de senere år været nogle oversvømmelser på grund af påvirkningen af hård regn i Segura- og Vinolopó-floden. Så det er meget vigtigt, at konstruktionen er hævet fra jorden i mindst 1,5 m højde. Installation af et hegn, som kan undgå eventuelle vandindtrængninger, kan også reducere virkningen af oversvømmelser i området.
Således, Catral, Dolores, Redovan og Crevillente område er et område, hvor der var hundredvis af ejendomme bygget uden licens. I rustikke landområder er det meget almindeligt at finde ejendomme uden licens, da ejere af området byggede deres huse på landet som et "andet hjem" eller et "feriehus" i weekenderne. Så de var ikke opmærksomme på at opfylde de spanske love. Nogle af disse huse kan legaliseres, hvis de blev bygget med en bestemt tid og efter en bestemt procedure. De kan endda få et certifikat for beboelse, hvis nogle væsentlige betingelser er opfyldt.
Men der er andre konstruktioner, som blev bygget i årene 2002-2006, hovedsageligt i Catral-området, men også i området ved Crevillente, Redovan, Orihuela og Callosa del Segura, som har nogle problemer med at blive legaliseret, på grund af det faktum, at de fik bøder, selv med ordrer om nedrivning, fra regionsregeringens side.
Disse egenskaber er blevet til ved hjælp af det vi kalder: HORISONTAL OPDELING. Dette er en måde at skabe "urbaniseringer" i et område, hvor en urbanisering ikke er mulig. I den slags "små urbaniseringer" har ejerne 100 % af konstruktionerne, men arealer, der er bestemt til have, pool osv., er "delt" med resten af naboerne, fordi de betragtes som "fællesarealer". For mere information om dette problem besøg vores specialiserede sektion Vandret opdeling i rustikke landområder.
Der har været flere forsøg fra de lokale rådhuse for at legalisere den slags ejendomme i denne situation (mellem 1.500 – 2.000 ejendomme i området), men i øjeblikket er der ikke nogen formel plan klar til at legalisere dem (information fra marts 2020 ).
På nuværende tidspunkt respekterer Rådhuset de eksisterende konstruktioner, selv om der er udstedt administrative ordrer om nedrivning på disse ejendomme, men opbygningen kan ikke forlænges. Så der kan ikke bygges nyt på ejendommen. Det er tilladt inden for reformer på denne slags ejendomme, men ikke udvidelser, konstruktioner af andre bygninger som garager, pools osv.
Men fordi disse ejendomme ikke er normative, vil rådhuset ikke godkende en tilladelse til at reformere væsentlige konstruktionsdele fra bygningen som fundamenter, tag osv. Rådhuset vil indrømme at "reformere" det eksisterende hus og "reparere" den eksisterende struktur, men ikke "fjern" fra de gamle dele for at installere nye. For eksempel, i tilfælde af at der er en naturkatastrofe eller oversvømmelse, som kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke give rettigheder til at "genopbygge" ejendommen. Så som konklusion tillader Rådhuset interne reformer for at fastholde byggeriet, men ikke strukturelle reformer fra biner, fundamenter, tagskifte osv. Vi anbefaler derfor, at du instruerer dit forsikringsselskab om, at naturkatastrofer og andre, der påvirker eksisterende byggeri skal være dækket af den obligatoriske forsikring for at indgå kontrakt med huset ved færdiggørelsen.
Husk også, at området er i en "middel-høj" risiko for oversvømmelse, så vigtigheden af at have en forsikring til at dække denne risiko er afgørende.
Konsekvenser af huse, der betragtes som "uden for normative":
- Hvis byggerierne ikke er blevet straffet i 15 år, er det ikke muligt at blive straffet senere, eller revet ned af det spanske system. Det er juridisk konsolideret til tiden.
- Eksisterende konstruktioner respekteres i deres størrelse, men det er ikke muligt at bygge et nyt konstruktionselement eller endda at udvide de eksisterende.
- Også grundet dette forhold respekterer Rådhuset de eksisterende konstruktioner, men kan ikke forlænges. Så der kan ikke bygges nyt i ejendommen.
- Rådhuset tillader indvendige reformer på denne slags ejendomme. Men på grund af at ejendommen er ude af normering, vil rådhuset ikke godkende en tilladelse til at reformere "væsentlige konstruktionsdele" fra bygningen som fundamenter, tag osv. Rådhuset vil indrømme at "reformere" det eksisterende hus, og "reparere" den eksisterende struktur, men ikke "fjerne" fra de gamle dele for at installere nye. For eksempel, i tilfælde af at der er en "brand" eller oversvømmelse, som kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke give rettigheder til at "genopbygge" ejendommen. Så som afslutning tillader Rådhuset interne reformer for at fastholde byggeriet, men ikke strukturelle reformer fra biner, fundamenter, tagskifte mv.
- Ejendommen får vederlaget "uden for normativ", når den ikke er straffet i de 15 år efter opførelsen. Til dette kræves et certifikat fra Rådhuset for at bekræfte dette punkt. Det kaldes "Certificate of non-fraction", og vi har allerede ansøgt om dette certifikat, men rådhuset kan i gennemsnit tage 4-8 uger at fremstille det dokument.
- Ejendommen har ikke "Beboelsesattest”. Til din orientering er dette et dokument udstedt af Rådhuset, hvor de bekræfter, at ejendommen opfylder beboelseskravene. Dette dokument er også nødvendigt for at tilslutte vand og elektricitet på ejendommen og for at foretage ændringer af vand- og elkontrakterne i dit navn. Dette er forklaret nedenfor.
ER DET MULIGT AT LEGALISERE DISSE EGENSKABER?
Sagt dette, er der en REGIONAL BYGGELOV godkendt i 2019, som "åbner" muligheden for, at rådhuse i området kan lovliggøre disse ejendomme. Denne lov er udstedt i Valencias regionale regering og giver de lokale rådhuse i området mulighed for at udvikle "urbaniseringsplaner" i området for at "konvertere" disse ikke-anerkendte urbaniseringer til perfekte og gennemførte urbaniseringer.
Efter nylige normativer skal denne form for "gruppe af huse" forbedres i urbaniseret infrastruktur for at give ejerne en bedre og mere komfortabel brug af deres ejendomme. Så der er store muligheder i den nærmeste fremtid Rådhuset kan anmode ejerne om at udføre/betale nogle arbejder for at forbedre infrastrukturbelægningen, offentligt lys, infrastruktur til drikkevand, tilslutning til offentligt spildevand og så videre.
Bare for at påpege, at den dyreste omkostning ved urbanisering er tilslutning til kloaksystemet fra Byen. Da disse ejendomme er ret langt væk fra byen, i andre områder, hvor denne form for urbanisering er blevet godkendt, er det i øjeblikket accepteret, at i stedet for at forbinde med hovedkloaksystemet, at tillade ejere at installere septiktank til at håndtere spildt vand.
Normalt er septikatanke i området ikke officielt installerede med EF-certificering (Det Europæiske Fællesskab). Så vi tænker, at Rådhuset i fremtiden kunne bede om at få installeret en moderne septiktank tilpasset nye regler.
Bemærk venligst, at det spanske system kræver, at sælgere kun leverer certifikatet for beboelse til salg af nye ejendomme. Så i tilfælde af en bygherre, der sælger en ny ejendom til en bestemt, vil notaren kræve, at bygherren fremsender certifikatet for beboelse for at gennemføre købet. Men denne forpligtelse er ikke påkrævet for sælgeren i tilfælde af videresalg, som dette tilfælde.
Da disse egenskaber nu er "ude af normative", så der er ingen certificering af beboelse udstedt på disse ejendomme. For at opnå dette dokument vil det være nødvendigt at afslutte urbaniseringsarbejdet for hele urbaniseringen og legalisere de eksisterende huse.
Men hvis husene i området forbedres med de urbaniseringsarbejder, der kræves af fremtidige normative, vil de have følgende fordele:
- Huset vil blive betragtet som et "helt lovligt" hus, så det vil ikke længere blive betragtet som "uden for normativt", så det vil blive tilladt at genopføre eksisterende konstruktioner, strukturelle reformer mv.
- Ejendommen vil have et boligcertifikat
Det bliver nødvendigt at se, hvilke slags værker Rådhuset vil projektere at stille til ejerne, og hvem der skal betale for det. I dette øjeblik, dette er ikke bekræftet endnu.
For mere information om transport, besøg vores Ejendomsretlige afsnit.
TLACORP står til din fulde rådighed på vores kontor i CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, med særlige gebyrer, for ejendomme placeret i dette område.
Bare kontakt os for tilbud
