Hvad er Beboelsesbevis – Besættelsestilladelse – Cedula de habitabilidad. Er det nødvendigt i Spanien?
Hvad er Cédula de habitabilidad - Beboelsescertifikat - Besættelsestilladelse
Dette er et dokument, som genoptager bekræftelsen fra Rådhuset på, at ejendommen er klar til beboelse, og det anvendes, når ejendommen er færdig med den endelige værkslicens (Certificado Final de Obra) og indskrevet i tingbogen med New Buildings Declaration (Declaración de Obra Nueva).DON
Du skal bruge dette dokument for at få rådhusets tilladelse til at bo i huset. Før du får det, er det, du har en konstruktion, men ikke et "hus".
Dette dokument vil være nødvendigt for at få den individuelle levering af de HOVED-værktøjer på dit navn og med "forbrug".
Dette dokument er så ekstremt vigtigt for at få el- og vandkontrakterne på enkeltpersoners navn i den FØRSTE FORBINDELSE. Inden bygherren opnår boligbeviset, vil der kunne være vand- og elforsyning i byggeriet, idet det er normalt, at bygherren skaffer denne forsyning til at udføre arbejderne (til vejafgifter, maskiner mv.). Men forsyningen fra bygherren er en forsyning til "værker", men ikke til "husforbrug".
Nogle gange efterlades købere eller initiativtagere i deres ejendomme med el- og vandforsyning til brug i årevis, fordi bygherren ikke har opnået den korrekte CH(Beboelsescertifikat). De har vand og elektricitet, men i en meget dårlig stand og dyre end den normale forsyning til et hus.
For at sikre dig som køber eller promotor, at bygherren får den rigtige CH, vil det være stærkt råd at lade en del af betalingen af prisen efterlades, når CH er opnået. Det vil tvinge bygherren til at arbejde rigtigt og gøre sit bedste for at få dette dokument hurtigst muligt.
Som forklaret er CH særligt vigtigt for at tilslutte ejendommen til vandforsyning og el i FØRSTE GANG. Nogle gange, og afhængigt af området, er det ikke nødvendigt at ÆNDRE leveringskontrakterne til den nye ejers navn, men det er almindeligt efterspurgt for den FØRSTE tilslutning af ejendommen til lysnettet.
Er dette dokument nødvendigt for at købe et hus i Spanien? Kan jeg købe et hus i Spanien uden beboelsescertifikat?
Før juli 2008
Før juli 2008 det var ikke nødvendigt at indhente et boligcertifikat for at gennemføre et salg. Sælgere blev ikke anmodet om at præsentere CH for nye ejere. Så notarer, tinglysningsfunktionærer, banker, advokater osv. anmodede ikke CH om at gennemføre salget. Dette dokument var således ikke obligatorisk før juli 2008.
Hvorfor var dette dokument ikke obligatorisk for at fuldføre salget? – Fordi formålet med dette dokument, som forklaret ovenfor, er at "tilslutte" ejendommen til vand og el for første gang og, når den er tilsluttet, at "ændre" de eksisterende kontrakter til de nye ejeres navn.
I virkeligheden, til GENSALG, i årtier har spanske købere og sælgere tilsluttet deres ejendomme til vand og el og ændret leveringskontrakterne uden dette dokument. Specielt i rustikke landområder bad el- og vandselskaber ikke om dette dokument for at ændre leveringskontrakterne.
Så NYE ejendomme og GENSALG blev købt og solgt, og salg blev gennemført på notarkontoret og registreret i tinglysningskontoret, uden CH. Bygherrer solgte således deres nybyggede huse til købere uden dette dokument. Også sælgere (i videresalg) solgte deres ejendomme til købere uden.
I nogle områder selv leverandørvirksomheder efterspurgte ikke dette dokument til kontrakt. I de fleste tilfælde kunne købere aftale vand og el ved et telefonopkald eller ændre navnet på kontrakterne til deres navne, og CH blev aldrig anmodet om. Selv i dag er dette muligt i bestemte områder.
Problemet kom med NYE ejendomme, som nye lejligheder, urbaniseringer osv. og for eksplosionen af den spanske krise. Som forklaret var det før juli 2008 ikke nødvendigt for bygherrer at give deres købere CH for at fuldføre deres salg. Så det var virkelig almindeligt at sælge ejendomme "på byggeri". For eksempel, i en urbanisering med 500 huse, kunne bygherren sælge i blokke på for eksempel 100 huse, når de var færdige, uden at vente med at færdiggøre HELE urbaniseringsinfrastrukturen.
CH er det sidste dokument opnået efter færdiggørelsen af bygningens konstruktionsarbejder. Så da det før 2008 ikke var nødvendigt at præsentere CH ved færdiggørelsen, byggede bygherrer og solgte deres ejendomme, før de var "helt færdige". Med dette scenarie købte købere deres nye ejendomme klar til at blive brugt, men nogle gange uden at "fuldføre" andre faser eller blokke fra urbaniseringen eller en urbaniseringsinfrastruktur. Købere blev tilsluttet forsyninger med "bygningsforsyning" til sidst i håbet om, at bygherren, når først færdiggjorde resten af urbaniseringen, eller resten af urbaniseringsarbejdet, så ville forsyne dem med "netforsyning".
Dette var scenariet før den spanske ejendomskrise i årene 2008-2011.
Efter 2008
Men med krisen blev det gentaget på markedet, at bygherrer pludselig gik konkurs, og deres virksomheder var i store økonomiske problemer, fordi bankerne lukkede. Også markedet stoppede, og store urbaniseringer blev pludselig usolgte. Så bygherrer blev blokeret med en dramatisk position, hvor de ikke kunne afslutte urbaniseringerne eller bygge allerede påbegyndt, fordi de ikke kunne finde nok kredit til at gøre det fra bankerne. Ud over dette kunne de ikke få privat finansiering fra deres salg, fordi markedet var stoppet, og de kunne ikke sælge deres ejendomme.
Som et resultat af dette scenarie, købere, der tidligere havde afsluttet deres salg og købt enheder af bygherren fra urbaniseringer, der ikke var færdiggjorte, fandt de sig selv på "bygningsforsyning"-forsyningskontrakter, og de så, hvordan bygherren simpelthen forsvandt og efterlod urbaniseringskomplekset ufærdigt. Da de globale værker af urbaniseringen ikke var færdige, var CH umuligt at få det, og købere og familier stod tilbage med "bygningsforsyning" i lang tid.
Dette problem opstod ikke i GENSALG, hvor sælgere og købere af GAMLE ejendomme, som virkelig var tilsluttet vand og el, med meget få undtagelser kunne få kontrakterne ind i den nye ejers navn, efter salget, uden nogen form. af problemer. Det var således rigtigt almindeligt i markedet IKKE at henvende sig til CH på videresalg (bymæssigt og rustikt), hvis ejendommene allerede var tilsluttet vand og el, og når CH'en ikke var nødvendig for at ændre brugen til den nye ejers navn. .
Men i juli 2008 trådte en ny lov i kraft for hele det spanske territorium. En af hensigterne med denne lov var at undgå situationen for købere af nye ejendomme i urbanisationer, komplekser, bygninger osv. Denne lov sagde, at bygherrer ikke kan gennemføre salget af NYE ejendomme uden CH. Og pålagt notarer, tinglysningskontorer osv. at anmode CH om at gennemføre salget af nye ejendomme. Men denne lov tvang notarerne og ejendomsregistratorerne til at bede CH om at gennemføre indkøb KUN TIL NYE EJENDOMHEDER.
For eksempel sagde denne lov ikke noget om GENSALG. Så for at gennemføre et salg af et videresalg var det derfor ikke nødvendigt at fremlægge dette dokument.
Denne lov var med til at undgå fremtidige problemer med købere, der købte NYE ejendomme, men da de ikke nævnte noget i forhold til GENSALG, skabe stor forvirring på markedet.
Som forklaret ovenfor solgte og videresolgte købere og sælgere deres ejendomme uden CH. Videresalg købere ændrede deres vand- og elregninger uden nogen form for problemer, og notaren aldrig bad om CH i deres transaktioner.
Forvirringen opstod, da købere efter godkendelsen af denne lov i årene 2009-2010 begyndte at bede leverandører om at levere dette dokument. Sælgere blev anmodet om at give CH, men da de konsulterede notarkontoret for at bekræfte, om dette dokument var obligatorisk at blive udleveret, blev de bekræftet, at det ikke var anmodet om af loven. Så notarer, tinglysningskontorer osv. krævede kun CH for NYE salg og ikke for GENSALG.
En stor forvirring startede i den periode mellem købere, der anmodede om dette dokument i RESALES, og sælgere, der ikke ønskede at levere det, da de ikke var tvunget til det.
Hvad er konsekvenserne af at købe et hus uden certifikat for beboelse i rustikt land?
Lad os tale om GENSALG i RUSTIKKE grundejendomme bygget på mindre end 10.000 m2.
I lang tid vidste rådhuse i rustikke områder ikke, hvordan de skulle reagere, når sælgere eller købere bad om CH til at fuldføre deres salg.
Flere rådhuse (TH) besluttede at give CH uden begrænsninger. De betragtede CH som et "administrativt" dokument for at få eller ændre el- og vandkontrakterne. Da disse rådhuse ikke betragtede dette dokument som et "lovligt" dokument, var der tilfælde, hvor en ejendom kunne have en perfekt CH og en bøde, der skulle bygges ulovligt.
I andre tilfælde besluttede TH at give CH til alle ejendomme (indbygget mere eller i mindre end minimumsgrunden), altid at ingen bøder for byggeri påvirkede den pågældende ejendom. Dette var den mest logiske holdning.
For eksempel nogle andre besluttede ikke at give CH til rustikke jordejendomme, hvis de ikke respekterede minimumsarealet (hovedsageligt 10.000 m2). Placeringen af disse rådhuse skabte den uretfærdige og ulogiske situation, hvor ret gamle ejendomme, endda bygget for 20-40 år siden, blev nægtet at få CH, fordi de blev bygget i grunde mindre end minimum.
Forvirringen var også endnu værre, fordi købere i de fleste tilfælde bad sælgere, CH om at købe deres ejendomme, selv vel vidende, at CH ikke blev anmodet af CH i det område, hvor denne ejendom var beliggende. leverer virksomheder til at ændre forsyningskontrakterne i deres navne.
I mellemtiden er landet Spanien blevet støttet økonomisk af EU-institutionerne. Et af kravene fra EU til Spanien for at modtage økonomisk hjælp var at forbedre miljøbeskyttelsen og reducere miljøpåvirkningen. Årsagen til dette krav er, at Spanien i årtier ikke har fulgt EU-direktiverne på denne måde. Oversat til byggemarkedet betyder det, at konstruktioner og bygninger blev bygget i Spanien uden at tage hensyn til eller respektere EU-lovgivningen på denne måde (hovedsageligt reduktion af energiforbruget og reduktion af restvandet)
I løbet af 2012-2013 og 2014 ser denne forvirring nu ud til at være slut. Det ser nu ud til, at flertallet af rådhusene og de regionale regeringer (herunder komplicerede områder som Catral, Elche, Denia, Javea osv.) har skabt en base for, hvad det skal kræves for at opnå CH, hvilket er mere eller mindre følger for RUSTIC LAND ejendomme:
- Uafhængigt af grundens størrelse skal ejendommen være BØDEFRI for byggeri.
- At ejendommen og dens konstruktioner er deklareret og betaler den rette kommuneskat
- Er bredt anmodet om at levere en arkitektrapport over byggeriet.
- Ejendommen skal opfylde områdets miljønormering (energiforbrug og restvand).
Hermed opstod den eventuelle forvirring om, hvorvidt rustikke grundejendomme på mindre end 10.000 m2 uden CH var færdige. Så er generelt den POSITIVE holdning fra flertallet af rådhusene med hensyn til den juridiske situation for de tusindvis af GAMLE ejendomme, BYGGET i rustikke jorder (og lovligt konsoliderede ejendomme), i en grund mindre end minimumsstandarden. Så efter alle disse forvirringer og stridigheder giver rådhusene i vid udstrækning CH, hvis ovenstående betingelser er tilvejebragt.
Vi må sige, at der kun er få rådhuse (som Crevillente) med en meget urimelig position til at nægte at give CH på en åben måde.
Er det forpligtet for sælger at fremlægge attest for beboelse på salgsprocessen til køber?
I de fleste områder af Spanien, som Baskerlandet, Andalusien, Madrid osv
På disse områder, ud fra et "juridisk" synspunkt, for nye bygninger attesten for beboelse er obligatorisk at få, men der er ingen forpligtelse til videresalg . Selvom der for nylig er blevet offentliggjort en national lov i 2023 for at tvinge sælgere til at give så mange oplysninger som muligt til køberne, tager de regionale love på disse områder ikke hensyn til begrebet beboelsesattest på køb-salgsprocessen.
I områder som Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz osv. opnås habitatbeviset eller besættelsestilladelsen i det øjeblik, hvor et nyt hus bygges, og kun én gang. Det betyder, at disse regioner ikke overvejer renoveringen på dette certifikat i fremtidige salg, videresalg eller transaktioner af ejendommen.
Det er obligatorisk at fremvise et certifikat for bolig i Catalonien, Valencia, Murcia eller Mallorca, når du sælger en ejendom?
I disse regioner betragter regionale love certifikatet for beboelse eller besættelsestilladelse som en af de væsentlige dele af bygge- og købsprocessen i Spanien.
Såvel som i resten af regionerne, når opførelsen af en ny bygning eller hus er færdigt, da, thuset skal have boligbeviset for at blive solgt. Navnet på dette certifikat for nye huse hedder "Licencia de Primera Ocupación" eller "Første Erhvervslicens".
Så for fremtiden salg eller videresalg som de eventuelle købere kan lave senere, i områder som Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja og Murcia, fra januar 2023, det er obligatorisk at fremvise beboelsesattest på salgsprocessen. Grunden til dette er godkendelsen af en ny lov, som regulerer denne proces. Du kan læse mere detaljeret vilkårene i denne lov ved at klikke som beskrevet nedenfor:
