ÆNDRINGER I BOLIGLOVEN, DER PÅVIRKER KØBEPROCESSEN BOLIGEJENDOMME I SPANIEN – ET NYT SCENARIO FOR KØB AF EJENDOM I SPANIEN

 Lov 12/2023 af 24. maj para el derecho de la Vivienda . Klik her for at se loven 

Denne lov indfører blandt andet et grundlæggende fremskridt i beskyttelsen af ​​rettigheder for købere og lejere af boliger mod bygherrer og ejendomsejere.

Loven erklærer levering af gennemsigtighed i processen med at give alle former for information, der påvirker ejendommen, som obligatoriske krav i ejendomskøbs- og salgsprocesserne.

På denne måde fastslår loven således i sin artikel 30, at de grundlæggende principper for erhververe, købere eller lejere af ejendomme er at modtage information om ejendommenes karakteristika, deres tjenester og faciliteter samt de juridiske og økonomiske forhold for ejendomme. deres erhvervelse, leasing, overdragelse eller brug, og at dette er:

• Komplet
• Objektiv
• Sandfærdig
• Klar, forståelig og tilgængelig

Hvem skal overholde denne oplysningspligt over for køber og/eller lejer?

Denne "oplysningspligt" er etableret som en forpligtelse for alle agenter, der, der opererer inden for boligbyggeri og rehabiliteringssektoren og levering af ejendomsserviceydelser, er bemyndiget til at overdrage, udleje og overdrage ejendomme i eget navn eller på vegne af andre, såsom:

• Initiativtagere og bygherrer
• Ejere, sælgere og andre indehavere af faste rettigheder
• Ejendomsmæglere
• Ejendomsadministratorer

Alle disse agenter og fagfolk skal overholde og garantere, at de under udøvelsen af ​​deres aktivitet overholder deres forpligtelse til at give fuldstændig, objektiv, sandfærdig, klar, forståelig og tilgængelig information til købere og/eller lejere i overensstemmelse med bestemmelserne i denne lov. husstand.

Ud over oplysningspligten skal agenter overholde forbruger- og brugerforsvarslovgivningen i tilfælde af forhold mellem forbrugere eller brugere og forretningsmænd, idet den annoncering, de udfører, er underlagt den almindelige lovgivning, der regulerer det.

Enhver reklamehandling med utilstrækkelig, mangelfuld eller vildledende information er forbudt.

Hvilken type information skal ejere, udviklere, ejendomsmæglere og ejendomsadministratorer give købere og/eller lejere?

 Det skal være "fuldstændige" oplysninger. Altså enhver form for kommunikation rettet til boligsøgende, brugere eller offentligheden for direkte eller indirekte at fremme overdragelse, udlejning og enhver anden form for ejendomsoverdragelse.

De oplysninger, som "som et minimum” skal udleveres til køber eller kommende lejer er efter art. 31, følgende:

- Identifikation af sælger eller udlejer og, hvor det er relevant, af den involverede fysiske eller juridiske person, inden for rammerne af en erhvervsmæssig eller forretningsmæssig aktivitet, til formidling i driften. Det vil sige, at ejeren skal identificeres og, hvor det er relevant, den ejendomsmægler involveret i operationen.

- Pris og økonomiske forhold for transaktionen: Samlet pris og koncepter, der indgår heri (inventar, inventar mv.), samt de finansierings- eller betalingsbetingelser, der eventuelt kunne etableres.

– Væsentlige egenskaber ved boligen og bygningen, herunder:

1.-  Beboelsescertifikat, eller certifikat for beboelighed, eller erhverv licens.

2.- Akkreditering af boligens brugbare og bebyggede areal, ved i tilfælde af vandret opdeling at differentiere det private areal fra det fælles, og uden mulighed for til disse formål at beregne boligens overflader med en højde, der er lavere end den, der kræves i regulativer.

Ejeren eller agenten må med andre ord ikke reklamere for eller udbyde som "nytteflade" eller "byggeflade" de dele af huset, der ikke opfylder den minimumshøjde, som reglerne for husets beboelige areal kræver.

3.-  Bygningens alder og, Hvor det er passende, af de vigtigste reformer eller aktioner, der er gennemført på det. Det vil sige, at der skal gives en historik over de gennemførte reformer på ejendommen.

4.-  Tjenester og faciliteter til rådighed for ejendommen, både individuelle og fælles, såsom vand, el, sanitet, kloakering, septiktankOsv

5.- Certifikat for energieffektivitet af huset.

6.- Betingelser for tilgængelighed af boliger og bygninger. Altså hvis huset har faciliteter og adgang for bevægelseshæmmede eller bevægelseshæmmede.

7.- Beboelsestilstand eller tilgængelighed af boligen. Altså hvis huset er beboet eller frit.

- Ejendommens juridiske oplysninger: Ejendommens tinglysningsidentifikation med henvisning til afgifter, byrder og betingelser af enhver art og andelen af ​​deltagelse i fællesarealerne fastsat i skødet.

– I tilfældet hus er fredet eller i fredede områder, udtrykkelig angivelse af en sådan omstændighed og om underkastelse af den retlige beskyttelsesordning, der gælder for den.

– I tilfælde af bygninger, der officielt har arkitektonisk beskyttelse fordi de er en del af et erklæret miljø eller på grund af deres særlige arkitektoniske eller historiske værdi, vil der blive givet oplysninger om grad af beskyttelse og betingelser og begrænsninger for reform- eller rehabiliteringsindsatser.

- Enhver anden information, der kan være relevant for den person, der er interesseret i at købe eller udlejning af ejendommen, herunder aspekter af en territorial, urbanistisk, fysisk-teknisk, aktivbeskyttelse eller administrativ karakter relateret til det.

Vigtigt!

Undladelse af at give disse oplysninger vil blive forstået som et brud på informationspligten fra ejerens og/eller agentens side.

Hertil kommer generelt, at information, der udelader væsentlige data eller indeholder dem i vendinger, der er i stand til at vildlede modtagere eller have økonomiske eller juridiske konsekvenser, som ikke er tilladte, forstås som ufuldstændige, utilstrækkelige eller mangelfulde til at forstyrre den fredelige nydelse af huset i sædvanlige brugsbetingelser.

Oplysninger om asbest i ejendommen eller bygningen

På samme vilkår som fastsat i foregående afsnit kan den, der er interesseret i at købe eller udleje en ejendom anmode om oplysninger om påvisning af asbest eller andre stoffer, der er farlige eller sundhedsskadelige.

Information om "stresszone"

De lokale myndigheder vil angive, hvilke områder der betragtes som "zonas tensionadas" (stressede områder), hvor der er stor efterspørgsel på ejendomme og et lavt udbud.

Når ejendommen, der skal lejes som sædvanlig bolig, ligger i et område med en stresset boligmarkedet, ejeren og i givet fald den, der griber ind i formidlingen af ​​driften skal angive dette forhold og informere , forud for formaliseringen af ​​lejemålet, og under alle omstændigheder i kontraktdokumentet, af størrelsen af ​​den sidste leje af den sædvanlige boliglejekontrakt, der havde været gældende i de sidste fem år i samme ejendom, samt værdien der kan svare til det baseret på det gældende boliglejeprisreferenceindeks.

Hvornår skal disse oplysninger gives?

Loven fastslår, at pligten til at give disse oplysninger skal opfyldes FØR formaliseringen af ​​transaktionen og leveringen af ​​ethvert beløb på konto.

Denne juridiske forpligtelse etablerer en væsentlig ændring i den traditionelle proces med køb, salg og leje af fast ejendom i Spanien. Hidtil har det været almindelig praksis på det spanske ejendomsmarked, at de oplysninger, der skal gives til køber eller lejere, sker EFTER levering af et signal eller betaling på grund af købs- eller lejetransaktionen.

Imidlertid loven indeholder pligt for ejere til at give disse oplysninger til købere eller lejere på det tidspunkt, hvor de beslutter at sætte deres ejendomme til salg eller leje.

På denne måde loven forsøger at rette op på de tilfælde, hvor købere eller fremtidige lejere har leveret pengebeløb "blindt" og uden at blive forsynet med væsentlige oplysninger om ejendommene. Dette gav anledning til komplicerede situationer, hvor købere, eller lejere, opdagede juridiske mangler ved ejendommen efter allerede at have leveret og i hænderne på agenter og/eller sælgere visse beløb.

Derfor kræves der en væsentlig ændring af proceduren i forbindelse med køb, salg og leje af fast ejendom. Det vil være nødvendigt for ejerne eller sælgerne, i det øjeblik de vælger deres beslutning om at sælge eller leje ejendommen, at tage de nødvendige skridt til at indhente denne dokumentation, enten selv eller bistået af ejendomsmæglere og/eller advokater. at repræsentere dem i processen.

Certificate of Habitability eller Occupation License (CH)

Loven fastlægger som en forpligtelse for ejeren til at fremlægge certifikatet for beboelighed eller erhvervslicens FØR køber eller lejer foretager nogen form for levering på grund af prisen.

Af denne grund bekræftes den tendens, som i de senere år har været praktiseret i salgsproceduren, at ejeren skal udlevere Beboelsesbeviset eller Erhvervslicensen til køber og/eller lejer.

Spørgsmålet opstår så om de huse, der ikke har et beboelsescertifikat.

I disse tilfælde kan følgende antagelser forekomme:

• At huset er i stand til at opnå CH. I disse tilfælde skal ejeren udføre de passende handlinger for at få dette dokument, ved at hyre tjenester fra de teknikere og advokater, der er nødvendige for det.
• At huset ikke er i stand til at opnå CH. Der er mange huse på markedet, der har svært ved at opnå CH eller Occupation License, i de fleste tilfælde fordi disse huse ikke overholder byreglerne. I disse tilfælde vil det være nødvendigt for ejeren at kontakte arkitekter og/eller advokater for at vejlede og rådgive dem til at studere måderne at få dette dokument på.

I disse tilfælde af manglende certifikat for beboelse skal der tages hensyn til, hvad loven siger er "Hus".

Loven definerer "et Bolig- Hus" som:

"Bygning eller del af en bygning af privat karakter og beregnet til beboelse og beboelse af mennesker, som opfylder de lovpligtige minimumsbeboelighedsbetingelser, der kan have adgang til fællesrum og serviceydelser i den bygning, hvori den er beliggende, alt dette i overensstemmelse med gældende lovgivning og med by- og territorialplanlægning".

Det slår med andre ord fast, at det kræver, at et byggeri bliver til "Bolig".

• At det er en "bygning" af et privat område. De dele af huset eller lejligheden, som ikke udelukkende hører til huset, såsom fællesarealer eller som tilhører ejerfællesskabet, kan med andre ord ikke betragtes som bebygget eller brugsareal.
• At målet for byggeriet er "bolig" og "beboelse". I mange tilfælde finder vi ikke bygninger, eller dele af dem, der er bygget som "pakhuse", "landbrugslagre", garager, ubeboelige kældre, Derfor siger loven, at disse dele eller konstruktioner ikke kan opgøres som boligens bebyggede areal.
• At de opfylder de minimumsbetingelser for beboelighed, der er lovpligtigt. Derfor kræves det, at der foreligger bekræftelse fra sælger eller ejer på, at ejendommen opfylder lovkrav og beboelsesbetingelser. Den bedste måde at bevise dette på vil være ved at levere et fornyet og gyldigt certifikat for beboelighed eller erhvervslicens.
• I overensstemmelse med gældende lovgivning og med by- og territorialplanlægning. Med få ord, at huset overholder både lokale og territoriale byplanlægnings- og byggeregler.

Sælgerens eller ejerens forpligtelse til at levere certifikatet for beboelighed eller besættelseslicens fornyet og i kraft.

Dette krav rydder op i den forvirring, der har været på ejendomsmarkedet i årevis, og som henviste til ejerens pligt til at påvise, at han sælger en beboelig ejendom. I årevis har agenter og fagfolk i sektoren været vidne til en konfrontation med ejendomsejere til salg, der bogstaveligt talt nægtede at levere de informative dokumenter om deres ejendom for at garantere lovligheden af ​​det samme til køberne. Blandt dem, og vi vil næsten sige de vigtigste, Certificate of Habitability eller Occupation License.

Modstanden fastholdt af ejerne var baseret på argumenter såsom som:

• "Det er køberen, der skal opnå beboelsescertifikatet og ikke mig"
• "Jeg er gået på rådhuset, og de har fortalt mig, at jeg ikke skal forny beboelsesbeviset, fordi det er køberen, der skal forny det"
• Notaren har fortalt mig, at det fornyede beboelsescertifikat ikke er nødvendigt for at sælge en ejendom

… og en lang række argumenter, der blev brugt til at undgå omkostningerne og anstrengelserne ved at skaffe denne type dokumentation, så afgørende for at bekræfte lovligheden af ​​en ejendom over for køberen.

Denne situation gav anledning til konflikter mellem ejerne, køberne, og alle de fagfolk, der deltager i køb, salg og lejetransaktioner i Spanien.

Nu, med denne nye lov, er det bekræftet af juridisk forpligtelse, at det er det sælgeren or ejer hvem skal levere dette dokument fra det første øjeblik, de beslutter sig for at leje eller sælge deres ejendom.

Vil dette forhindre køber i at få CH efter erhvervelse?

INGEN

Sælgeren skal levere CH fornyet for at bekræfte, at ejendommen opfylder lovene, men afhængigt af den lokale normative køber kan blive anmodet om at renovere den og ændre den på sit navn efter erhvervelsen for at fuldføre ændringen af ​​vand, el og andre (som turist leje licens).

Information om beskyttede boliger og byinformation.

Ligesom det er tilfældet med beboelsestilladelsen eller indflytningsbeviset, har det været almindelig praksis på det spanske ejendomsmarked, at ejeren sætter sin ejendom til salg eller leje med en samlet manglende dokumentation og endda kendskab til ejendommens retstilstand og planlægning, efterlader søgningen og opdagelsen af ​​nævnte dokumentation i hænderne på køberen eller lejeren.

Denne holdning har forudsat, indtil denne lovs indtræden, en grund for usikkerhed og retsusikkerhed af køb og salg af fast ejendom i Spanien.

Med denne nye lov er sælger forpligtet til, først, udføre en analyse og juridisk undersøgelse af huset før det kommer på markedet. Nævnte juridiske undersøgelse involverer at give alle former for information, der påvirker den, og som er baseret på følgende:

• Er huset fredet eller har det et fredningsregime?
• Er det påvirket af nogen form for offentlig tilstand eller begrænsning (påvirkning af kyster, skovbrug, offentlig ejendom, ekspropriation osv.?
• Hvilken type jord er ejendommen på, urban, rustik, udviklingsbar?
• Er huset blevet reformeret?
• Hvad er husets nøjagtige grænser og størrelse?
• Har den nogen form for bybegrænsning eller tilstand (bykrænkelse, semi-konsolideret urbanisering, boliger uden for planlægning?

Det faktum, at ejeren indhenter eller er tvunget til at indhente disse oplysninger, vil give større sikkerhed ved ejendomshandler i Spanien, og vil tillade, at de tvister, der har fundet sted på det spanske marked, kan undgås om, hvem der skal give disse oplysninger, og frem for alt, om "der var" eller det var obligatorisk at give dem, og hvem der skal gøre det iht. lov.

Særlig henvisning til de oplysninger, der skal gives af ejendomsadministratorer

Fastlægger den sjette yderligere bestemmelse:

3. Ejendomsadministratorer skal i udviklingen af ​​deres faglige virksomhed handle med effektivitet, omhu, fagligt ansvar og uafhængighed, i overensstemmelse med gældende lovgivning og de etiske kodeks, der er fastsat i sektoren, med særlig hensyntagen til beskyttelsen af forbrugerrettigheder fastsat af de autonome samfund og i denne lov.

Denne lovens forskrift kommer til at anerkende ejendomsforvalteres pligt til at beskytte forbrugernes rettigheder i henhold til denne lov. Hvad det kommer til at sige er, at når de forstår som "forbrugere" købere og fremtidige lejere af de ejendomme, de administrerer, skal de beskytte deres rettigheder.

De ejendomsoplysninger, der er indeholdt i samfundet i henhold til love og fælles aftaler, er afgørende for køberen for at få disse oplysninger til tiden.

Dette punkt er meget vigtigt i spansk ejendomspraksis, da vi i årtier har stødt på situationer, hvor ejendomsadministratorer hindret informationsstrømmen til ejendomskøbere, med påstand om, at de ikke var autoriseret til at dele disse oplysninger. Denne adfærd genererede en høj grad af usikkerhed i ejendomshandler, da køber var tvunget til at indgå en investering i et hus, som han ikke vidste, om det kunne have skjulte problemer i hænderne på ejerne og deres administratorer.

Med hvilken denne lov endnu en gang kommer til at præcisere forpligtelse pålagt ejendomsforvaltere til at levere denne vigtige information til køber og kommende lejer.

IBI-tillæg – Ejendomsskat for ubeboede ejendomme

Hvis der er tale om ejendomme til beboelse, der er permanent ubeboet , kan kommunerne kræve et tillæg af IBI på op til 50 pct af afgiftens nettobeløb.

Til disse formål vil det blive betragtet som en ubeboet ejendom. permanent ledig , kontinuerligt og uden begrundet grund, i en periode på mere end to år , i overensstemmelse med de krav, bevismidler og procedurer, der er fastsat i skattebekendtgørelsen, og tilhører ejere af fire eller flere ejendomme til beboelse.

Tillægget kan evt op til 100 procent af afgiftens nettobeløb, når ledighedsperioden er mere end tre år , og kan moduleres baseret på ledighedsperioden.

Herudover kan kommunerne forhøje den tilsvarende tillægsprocent i henhold til førnævnte med indtil 50 yderligere procentpoint hvis der er tale om ejendomme tilhørende ejere af to eller flere ejendomme til beboelse, der er ubeboede i samme kommuneområde.

 Påvirker IBI-tillægget anden bolig, der ejes af ikke-residente udlændinge?

 Svaret er nej. Loven fastslår, at i tilfælde af anden beboelsesejendomme bliver ledighedsperioden FIRE ÅR.

Under alle omstændigheder er følgende årsager vil blive betragtet som berettiget (det vil ikke give anledning til at betragte ejendommen som ubeboet og vil undgå tillægget) :

• Ejerens midlertidige overførsel af arbejds- eller uddannelsesmæssige årsager
• Adresseændring på grund af afhængighed eller helbredsmæssige årsager eller social nødsituation
• Ejendomme beregnet til anden bolig boliganvendelser med en højst fire år af løbende ledighed
• Ejendomme, der er underlagt arbejds- eller rehabiliteringsforanstaltninger, eller andre omstændigheder, der umuliggør deres faktiske erhverv
• dets anvendelse og bortskaffelse eller at det er fast ejendom, hvis ejere på markedsvilkår udbyder til salg, med højst et år i denne situation, eller til leje, med højst seks måneder i denne situation.
• Er der tale om ejendomme, der ejes af en Offentlig Forvaltning, vil det også anses for begrundet årsag, hvis ejendommen er genstand for en salgsprocedure eller sættes i drift ved lejekontrakt.

Tillægget, som vil blive krævet af skatteyderne af denne skat, tilfalder den 31. december og bliver afregnes årligt af kommunerne, når ejendommen er tomgangsbekræftet på denne dato, sammen med den administrative handling, hvorved den erklæres.

Den kommunale erklæring som permanent ubeboet ejendom vil kræve forudgående høring af den afgiftspligtige person og byrådets akkreditering af de i nævnte bekendtgørelse regulerede stillingsopslag, inden for hvilke der kan optræde de, der vedrører kommuneregisterets data, samt forbrug af forsyningsydelser.

Hvad denne forskrift har til hensigt er at placere tomme huse på markedet, og dermed undgå spekulation, som vil fremme udbuddet af produkter på ejendomsmarkedet.

 Et nyt scenarie for ejendomsmæglere

Pligten til forudgående information, som kræves af ejere og ejendomsmæglere, beskytter køberen som forbruger. Imidlertid er det reelt udgør en risiko for ejendomsmæglere da de vil være forpligtet til at give ejerens oplysninger af ejendommen, før man kan afslutte handlen med køber eller lejer.

Denne type forudgående information kan føre til situationer, hvor køber tager kontakt til sælger direkte, hvilket øger risikoen for, at ejendomshandlen indgås direkte mellem dem, ondsindet undgå betaling for bureauets ydelser.

Dette er allerede en sædvanlig kendsgerning og desværre på ejendomsmarkedet, hvor parterne mange gange, med det formål at spare penge i deres transaktioner, ser bort fra det gode arbejde, som ejendomsmæglerne udfører, nemlig at kontakte købere og sælgere i marked.

Ejendomsmæglernes væsentlige opgave, som er så vigtig for ejendomsmarkedet, kan være berørt af denne forpligtelse til forudgående information om ejendommen og ejeren, til købere, der evt. fristet til at kontakte ejerne direkte for at undgå at betale kommissioner eller gebyrer fra ejendomsmægleren.

Med hvilket vil det være vigtigt og anbefalet for ejendomsmæglere at gennemgå deres mandatkontrakter for både ejere og købere eller kommende lejere, mhp lovligt beskytte betalingen af ​​deres professionelle honorarer, herunder om nødvendigt høj bøder i tilfælde af overtrædelse. for de parter, der indgår deres aftaler direkte og uden at gå igennem ejendomsmæglernes gode service.

Derudover vil det også kræve, at ejendomsmæglerne indhenter de nødvendige tilladelser fra ejerne til at dele private oplysninger i overensstemmelse med de personlige lovgivning om databeskyttelse.

Derfor vil der være behov for fremskridt i professionalisering af ejendomsmægleren sektor, som sikkert skal have større specialisering i sektoren, udvide deres kompetencer ud over den strengt kommercielle opgave at kontakte køber og sælger.

Uden tvivl vil denne nye regulering styrke ejendomsmæglernes professionalisme.

TLACORP 2023