[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Hvis du har besluttet at købe eller sælge en ejendom i Spanien, skal du være opmærksom på følgende information:

1.- KONTROLLER EJENDOMSBESKRIVELSEN EJENDOMSDOKUMENTENE

HVORDAN ER EJENDOMT REGISTRERET OG BESKRIVET PÅ SKØTTE: Tjek i skøderne, at ejendommen er korrekt beskrevet og tinglyst. Ejendomsskøder skal angive en perfekt beskrivelse af størrelsen, grænserne og de øvrige konstruktionselementer, der findes på ejendommen.

Det er ret almindeligt at konstatere, at ejendomme, som har været ejet af forskellige ejere i mange år, er blevet ændret/udvidet i deres størrelser og/eller afhængigheder (nye værelser, lukning af veranda eller terrasse, garage, pools osv.).

Hvis den nuværende overflade af de eksisterende konstruktioner ikke stemmer overens med beskrivelsen i skøderne, så skal vi kende årsagen til denne uoverensstemmelse! . I mange tilfælde er der processer, der kan tages for at rette op på disse uoverensstemmelser, og måder at sortere dem på. Men i andre tilfælde viser disse forskelle et juridisk problem, der påvirker ejendommen, som du har brug for at kende for at blive bekræftet fra de tidligste trin i købs-/salgsprocessen.

---

   Et eksempel: Et hus på 120 m2 med en 50 m2 pool og en garage omdannet til et "gæstehus". I skødet fremgår huset kun som 120 m2, men ikke poolen, og garagen er en "garage” ikke et “gæstehus”.

   Følge: Skøder skal ajourføres og køber skal oplyses om, at "gæstehuset" lovligt anses for "garage".

  BEMÆRK VENLIGST: Vi overvejer ikke den "interne beskrivelse" af huset (antal værelser, toiletter osv.), hvad vi overvejer er den "byggede størrelse" (på spansk, "superficie construída"). Det er ikke nødvendige skøder for at vise den nøjagtige beskrivelse eller fordeling af hver indre afhængighed inde i huset. Hvis du har ændret det indre af ejendommen ved at ændre indvendige vægge, vil det ikke være nødvendigt at opdatere skøderne, det er nok blot at "erklære" den nye interne fordeling efter afslutning af salget.

dvs.: Skøder viser, at der er "4" soveværelser, og du konverterede dem til "2". I dette tilfælde er det ikke nødvendigt at opdatere skøderne. Som ejer kan du frit ændre/reformere interne afhængigheder inde i ejendommen (altid opnå den korrekte reformlicens).

---

EJENDOM I CATASTRO (også kendt som "SUMA" eller "IBI" eller "RÅDETS SKAT"): Ejendommen skal på samme måde som i skøderne tinglyses i ”Catastro” med den nøjagtige og aktuelle størrelse og overflade.

Hvert år viser Catastro-regninger - "Council Tax" (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) størrelsen af ​​ejendommen ved hjælp af Catastro-registreringer. Størrelsen af ​​de konstruktioner, der behandles i dette lovforslag, er meget vigtig, da den bruges til at foretage beregningen af ​​den årlige "IBI" eller "Rådets skat". Så det er vigtigt at kontrollere, om Catastro-registreringerne viser den korrekte og opdaterede størrelse af den eksisterende konstruktion på ejendommen, inklusive de ændringer eller udvidelser, der er blevet foretaget.

Så vær opmærksom på, at "Catastro-kontor" beregner kommunalskatten i forhold til konstruktionernes størrelse, idet der tages hensyn til alle byggekomponenter som huset, poolen, garagen osv.

Så i tilfælde af at ejendommen er blevet ændret med udvidelser osv., skal dette betragtes og verificeres som en væsentlig del af ejendomstransaktionsprocessen.

---

   An eksempel: Da ejendom blev erhvervet lavet eksisterende konstruktioner i alt 120 m2, til et hus. Dette er, hvad der også blev vist i skøderne og i Catastro-lovforslaget (IBI). Af denne grund var Catastro-regningerne (IBI) 300 EUR.

Nogle år senere byggede ejeren en 50 m2 pool og en 40 m2 garage. I tilfælde af at ejeren ikke har erklæret disse nye byggeelementer til Catastro, er Catastro-regninger -IBI underbetalt. Årsagen til dette er, som forklaret i dette afsnit, at Catastro-regninger beregnes under hensyntagen til konstruktionernes størrelse (i form af "større bygget størrelse" = "højere skat"). Så hvis ejeren havde erklæret disse elementer, ville IBI-regningen sandsynligvis være højere end 300 EUR. Så i tilfælde af at køberen ikke tager sig til dette punkt og sorterer under købsprocessen, kan han være ansvarlig over for Catastro for disse uanmeldte konstruktioner i tilfælde af Catastro-inspektioner.

---

2.- ANDRE DOKUMENTER TIL BEKRÆFTELSE AF EJENDOMS LOVLIGHED:

Normalt, for at bekræfte den juridiske situation for en ejendom, er det nødvendigt at indhente følgende dokumenter:

• Skøder på ejendommen: For at bekræfte, hvordan ejendommen er blevet købt, juridiske grænser og juridiske gebyrer/gæld, der kan påvirke ejendommen
• Catastro (IBI-Rådets skattelov)
• Forbrugsregninger: Vand, el, gas
• Energiydelsescertifikat: For at bekræfte niveauet af energiforbrug fra bygningen
• Ejerfællesskabscertifikat: For at bevise, at nuværende ejere er opdateret på fællesskabsafgifter
• etc,

Undersøgelsen af ​​ovenstående dokumenter er standardiseret i Spanien af ​​agenter og advokater.

Men som specialiseret inden for byggeri og fast ejendom, lægger vores virksomhed særlig vægt på undersøgelse og behandling af andre dokumenter, som ikke altid tages i betragtning af andre fagfolk, der ikke er så specialiserede i byggeri som TLA.

• Certifikat for beboelse/erhvervstilladelse/erhvervstilladelse (CH/LO): Dette dokument er indhentet fra Rådhuset, når byggeriet er færdigt, for at bekræfte, at ejendommen opfylder de lovmæssige betingelser for beboelse. Dette dokument er også nødvendigt for at tilslutte vand og elektricitet til ejendommen og for at foretage ændringerne af vand- og elkontrakterne i dit navn.

At opnå dette certifikat er "obligatorisk" ved salg/køb af ejendomme i Spanien?:

Det afhænger af ejendommens type: I "Nye" ejendomme er bygherren forpligtet til at levere dette dokument til køberen efter afslutningen af ​​salgsprocessen.

Men bemærk venligst, at der i "Gensalg" ikke er nogen lov, der tvinger sælgeren til at levere dette dokument, når salget er gennemført. Spanske love siger, at det er "køberen", der skal anskaffe dette dokument efter færdiggørelsen, for at kunne fortsætte med ændringerne af vand- og elektriske navne.

På dette tidspunkt må vi sige, at administrationen kan nægte at give CH til køber efter færdiggørelse i tilfælde af, at ejendommen har været udsat for uautoriserede arbejder osv. fra den tidligere ejer. Så hvis ejendommen ikke er i perfekte juridiske forhold, kan der være en risiko for ikke at få godkendelsen af ​​dette dokument efter færdiggørelsen. Og det kan efterlade køberen i en meget kompliceret situation, da han så kunne få problemer med at få forsyningskontrakterne på sit navn.

En meget vigtig pointe her er, at eksistensen eller gyldigheden af ​​CH det ikke er vist i skøderne!. Så din advokat skal inspicere denne sag omhyggeligt ved at bruge sin ekspertise og erfaring til at bekræfte et så vigtigt dokument som dette.  

Fra som konklusion er dette certifikat VIGTIG til salget af ejendommen, og dens bekræftelse skal besigtiges fra begyndelsen af ​​køb/salgsprocessen.

• Non Infraction Certificate (CNUI): Dette er en attest udstedt af rådhuset, der bekræfter, at der ikke er bøder for byggeri, hverken andre overtrædelser eller påbud om nedrivning, der berører ejendommen. Dette certifikat bekræfter, om ejendommen er udsat for nogen form for byggestraffe såsom påbud om nedrivning osv. Hvis ejendommen blev bygget eller udvidet uden den rette byggetilladelse, kan den spanske administration have ret til at handle over for denne bygning. Men disse administrationsrettigheder har en tidsbegrænsning. Disse rettigheder udløber 15 år efter afslutningen af ​​arbejderne fra ejendommen eller fra enhver af de eventuelle udvidelser, der er udført dér. For at få dette dokument anbefales det specielt ved køb af "villaer" eller "halvt dobbelthus" eller ved køb af ejendomme i rustikt land.

 

• Cedula Urbanistica: Dette er et dokument hentet fra rådhuset, som bekræfter forskellige aspekter fra ejendommen, som:
  • Det "urbanistiske" hensyn til grunden og området. For eksempel, hvis grunden anses for at være "rustik", eller "urbaniserbar", eller "beskyttet", eller påvirket af offentlig ejendom osv.
  • Hvis urbaniseringen af ​​området er afsluttet, eller hvis der er nogle andre områder eller urbaniseringsinfrastruktur, der skal færdiggøres
  • Grundens nøjagtige "byggerettigheder" (maksimal bygning/konstruktion tilladt i grunden) osv.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]