BYGGE AF HUSE PÅ RUSTIK GRUND I ANDALUSIEN – opdateret 2023

Kan du bygge boliger på rustikke grunde i Andalusien?

Svaret er Ja.

Andalusisk lovgivning tillader opførelse af boliger på rustikke grunde, og det gør det gennem figuren kaldet "ekstraordinære handlinger på rustik jord". Denne forordning er baseret på Dekret 550/2022 af 29. november, som godkender den generelle lovforordning 7/2021, af 1. december, der fremmer bæredygtigheden af ​​Andalusiens territorium - Klik her for at se .

Denne forordning tillader opførelse af huse på landdistrikter i Andalusien. Til dette passer byggeaktiviteten af ​​denne type boliger dem ind i, hvad det kalder "ekstraordinære handlinger" på rustikke grunde.

Hvad er "ekstraordinære handlinger på rustik jord"? Artikel 30

Disse er handlinger af offentlig og social interesse at bidrage til planlægning og udvikling af landdistrikterne, eller som skal placeres på denne type jord, fordi dens placering på byjord er uforenelig.

I overensstemmelse med lovens artikel 22.2 kan ekstraordinære handlinger tage sigte på gennemførelse af legater, såvel som industrielle, tertiære eller turistbrug og enhver anden, der skal implementeres i denne type jord, herunder arbejder, konstruktioner, bygninger, veje, infrastrukturer og tekniske tjenester, der er nødvendige for dens udvikling.

Kunne boligbyggerier på rustik grund så komme på tale?

I henhold til bestemmelserne i samme artikel, bygninger beregnet til beboelse kan godkendes i fællesskab, og proportionalitet og sammenhæng mellem dem og ekstraordinære handlinger skal sikres.

Disse er betingelserne og kravene:

1. Generelt en bolig kan autoriseres ved handling når det er nødvendigt for dets økonomiske udvikling og er begrundet i funktioner som overvågning, bistand, forvaltning eller kontrol. Undtagelsesvis kan et større antal tillades for handlinger, der motiverer et andet behov og også overholder følgende betingelser.
2. At huset og den ekstraordinære handling finder sted på samme ejendom .
3. At udførelsen af ​​huset forudsætter en økonomisk rentabel investering og amortiserbar i en fastsat løbetid i forhold til den indtægt, som handlingen genererer.
4. At sammenhængen mellem boligen og den ekstraordinære handling opretholdes . Til disse formål gælder betingelserne i artikel 29.3 og 4 5. Når de gældende sektorbestemmelser fastsætter krav, der betinger gennemførelsen af ​​den ekstraordinære handling, skal overholdelse af disse akkrediteres i den forudgående godkendelsesproces.

Kan der bygges rustikke enfamiliehuse uden at hænge sammen med de ekstraordinære tiltag?

Svaret er JA.

I overensstemmelse med lovens artikel 22.2 kan isolerede enfamiliehuse godkendes på landområder, der ikke er forbundet med almindelige eller ekstraordinære handlinger, forudsat at de ikke fører til dannelse af nye bebyggelser i overensstemmelse med bestemmelserne i artikel 24 eller forhindre den normale udvikling af den almindelige anvendelse af rustikke arealer.

Hjem vil kræve tilladelse forud for tilladelsen , i overensstemmelse med artikel 32, og skal desuden overholde følgende parametre og betingelser:

1. Ikke mere end én isoleret enfamiliesbolig pr. grund eller vandrette opdelinger vil være tilladt, undtagen for dem med en cortijo, hacienda eller lignende typologi, færdiggjort før ikrafttrædelsen af ​​lov 19/1975 af 2. maj , som beviser eksistensen af ​​en flerfamiliebrug pr. denne dato.
2. Grunden skal have et minimumsareal på 2.5 hektar og tillad tegning af en cirkel med en radius på 50 meter inde. Minimumsarealet når grunden ligger på skovjord bliver 5 ha .
3. Huset skal ligge ved en afstand på mere end 100 meter fra enhver anden bygning til beboelse .
4. Overfladen optaget af bygningen beregnet til bolig må ikke overstige en procent af grunden . I resten af ​​overfladen vil træerne, topografien og jordens naturlige forhold i det væsentlige blive opretholdt, medmindre deres ændring er nødvendig for gennemførelsen af ​​almindelige handlinger.
5. Landbrugsfladen fra konstruktionerne, ved rydning eller inddæmning, som er nødvendig for byggeriets udførelse, må ikke overstige tredive procent af overfladen, den optager.
6. Den maksimale bygbare overflade vil ikke overstige en procent af ejendommens overflade, og den maksimale højde vil være to etager , der tæller det samme i overensstemmelse med bestemmelserne i byplanlægningsinstrumenterne.
7. Bygningen vil have de typologiske forhold som et isoleret enfamiliehus, der skal respektere en minimumsafstand på 25 meter til grundens afgrænsning .
8. De basale ydelser, som hjemmet kræver, skal sikres selvstændigt og helst gennem selvforbrugsanlæg med vedvarende energikilder. Undtagelsesvis vil forsyningen være tilladt gennem infrastrukturnettene, når de har den tilsvarende sektortilladelse, og hertil kræves kun tilslutningsarbejdet.
9.  Bygningen vil blive placeret uden for oversvømmelseszonerne og når det udføres på skovjord, skal befolkningens sikkerhedsforhold garanteres i tilfælde af brand og overholde betingelserne fastsat i skovlovgivningen.

Krav om forudgående høring til de tilstødende naboer

Dekretet fastslår, at udviklingen af ​​ekstraordinære aktioner, og blandt dem opførelsen af ​​boliger på landdistrikterne, må ikke forhindre udviklingen af ​​"almindelige" handlinger på denne jord. De "almindelige" aktioner på landdistrikterne er landbrug, husdyrbrug, skovbrug osv. i området, især i naboerne og tilstødende.

Med henblik herpå fastlægger artikel 22 en procedure, hvorved nabobeboerne for godkendelse af boligbyggeri i området vil kræve en FORHØRING, så de kan gøre deres rettigheder gældende i tilfælde af, at et sådant byggeri hindrer eller begrænser den normale udvikling. af deres almindelige aktiviteter.

Hvad er proceduren for at opnå tilladelse til opførelse af rustikke boliger? – TIDLIGERE GODKENDELSE AF BYRÅDET.

Inden for godkendelsesprocessen af ​​ekstraordinære tiltag vil der ud over Forhåndsgodkendelsen af ​​de tilstødende områder også kræves en autorisation fra byrådet, hvilket vil være forud for tilladelsen.

I denne forstand omfatter artikel 32 Procedure for godkendelse af ekstraordinære handlinger . Den samme forskrift fastslår, at for at begrænse ekstraordinære handlinger, en tilladelse fra byrådet kræves forud for tilladelsen der kvalificerer det land, hvor de har til hensigt at etablere sig, og som alternativt:

• a) Erklære handlingen af ​​" offentlig eller social interesse ”, i tilfælde af artikel 30.2.b).
• b) Genkend dens uforenelighed med bymiljøet , i tilfælde af artikel 30.3.
• c) Tillad implementering af en ikke-relateret bolig , i overensstemmelse med artikel 31.

Selve artiklen opregner procedurer, der skal følges for at få forhåndsgodkendelse fra byrådet :

• a) Anmodning fra den fremmende person eller enhed ledsaget af handlingsprojektet i overensstemmelse med artikel 33. Hvis anmodningen ikke opfylder kravene, vil ansøgeren blive bedt om at rette op på manglen eller ledsage de obligatoriske dokumenter inden for ti dage med en indikation af, at hvis du ikke gør det, vil din anmodning blive betragtet som trukket tilbage efter en beslutning, der erklærer det således
• b) Når ansøgningen er accepteret til behandling, efter en teknisk og juridisk rapport, vil handlingsprojektet blive forelagt offentlig information i en periode på mindst en måned i overensstemmelse med bestemmelserne i artikel 8.

Samtidigt og i samme periode vil der blive afholdt en høring for de offentlige forvaltninger, der beskytter berørte offentlige interesser og indehaverne af ejendomsretten til de tilstødende jorder, der kan blive berørt af handlingen, ifølge de data, der fremgår af certificeringerne . matrikel og tinglysningen anmodet herom.

• c) Når handlingen påvirker eller har en supralokal forekomst i overensstemmelse med bestemmelserne i artikel 71, vil der under den offentlige informationsproces blive anmodet om en bindende rapport om handlingsprojektet fra afdelingen med ansvar for territorial planlægning, som vil blive udsendt inden for to måneder, som fastsat i artikel 72.
• d) Løsningen af ​​proceduren, godkendelse eller afvisning af handlingsprojektet, svarer til det kompetente kommunale organ for den endelige godkendelse af byplanlægningsinstrumenterne, i overensstemmelse med bestemmelserne i den kommunale lovgivning.
• e) Den tilsvarende aftale vil blive offentliggjort i provinsens Officielle Tidende og på byrådets hjemmeside, hvor det godkendte handlingsprojekt også vil blive offentliggjort.

SISTE FOR SVAR: 6 MÅNEDER OG NEGATIV STILHED.- Efter perioden af seks måneder fra indtastningen af ​​ansøgningen i det kompetente organs elektroniske register til dens behandling uden meddelelse til den interesserede part om løsningen af ​​proceduren, vil det blive forstået som nægtede tilladelsen .

FORUDGÅENDE AUTORISATION KAN ANMODES SAMMEN MED ANSØGNINGEN TIL ARBEJDSLICENS

Den person eller enhed, der fremmer aktionen, kan anmode om fælles behandling af forhåndstilladelsen og byggetilladelsen og skal sammen med ansøgningen levere aktionsprojektet og det tilsvarende byggeprojekt.

Hvordan behandles det ekstraordinære handlingsprojekt?

Artikel 33 i 2022-dekretet fastslår i denne forbindelse, at handlingsprojektet til gennemførelse af en ekstraordinær handling vil indeholde følgende bestemmelser:

1. Identifikation af den offentlige administration, enhed eller person, der promoverer handlingen.
2. Detaljeret beskrivelse af handlingen, som vil omfatte:

• a) Beliggenhed, beliggenhed og afgrænsning af de arealer, der er genstand for kvalifikationen.
• b) Fysisk og juridisk karakterisering af jorden.
• c) Foranstaltningens socioøkonomiske karakteristika.
• d) Karakteristika for de bygninger, konstruktioner, arbejder, veje, infrastrukturer og tekniske tjenester, der er nødvendige for deres udvikling, herunder de ydre, der er nødvendige for den rette funktion af aktiviteten og af de eksisterende konstruktioner, infrastrukturer og offentlige tjenester i dens territoriale forekomstområde .
• e) Begrundelse, hvor det er relevant, af betingelserne for gennemførelsen af ​​en beboelsesbygning i overensstemmelse med artikel 30.4, stk.
• f) Term for påbegyndelse og afslutning af arbejderne med fastlæggelse, hvor det er relevant, af de faser, som udførelsen er opdelt i.

Begrundelse, begrundelse og definition, i henhold til handlingens karakteristika, af følgende yderpunkter:

• a) Offentlig eller social interesse eller uforenelighed med at placere handlingen på byjord, alt efter hvad der er relevant, i overensstemmelse med artikel 30.
• b) Oprindelse eller behov for implementering på landdistrikter og begrundelse for den specifikke foreslåede placering.
• c) Foranstaltningens forenelighed med landdistriktsordningen og med den territoriale og bymæssige planlægning af anvendelsen.
• d) Begrundelse for overholdelse af de berørte sektorbestemmelser, ledsaget af den dokumentation, der kræves af den.
• e) Overholdelse af foranstaltningerne for at forhindre dannelsen af ​​nye bosættelser.
• f) Analyse af den territoriale, landskabelige og miljømæssige forekomst og definition af de korrigerende foranstaltninger for de påvirkninger, der kunne genereres.
• g) Foranstaltningens økonomisk-finansielle levedygtighed.
• h) Hvis det er relevant, varigheden af ​​den bymæssige kvalifikation af jorden.

Hvilke forpligtelser påtager sig initiativtageren af ​​den ekstraordinære aktivitet (i dette tilfælde byggeri)?

Artikel 33, punkt 4, opregner udtrykkeligt de forpligtelser, der påtages af initiativtageren af ​​aktiviteten, og som er følgende:

• a) Dem, der svarer til de juridiske forpligtelser i landdistriktsordningen.
• b) Forpligtelse til at opretholde sammenhæng mellem bygningerne og de rustikke arealanvendelser som begrunder deres tilladelse og at bringe jorden tilbage til sin naturlige tilstand i de tilfælde, der er fastsat i forordningerne.
• c) Betaling af erstatningsydelse på landjord , i overensstemmelse med lovens artikel 22.5.
• d) Ansøgning om byplantilladelse , i overensstemmelse med det godkendte handlingsprojekt, inden for en periode på højst et år fra beslutningen om den forudgående godkendelsesprocedure.

udløbet af nævnte periode vil afgøre udløbet af autorisationen , som vil blive erklæret efter at have hørt den interesserede part.

Derfor, som vi kan se , den interesserede har ET ÅR fra meddelelsen af ​​forhåndstilladelsen til at anmode om byggetilladelsen. Selvom det, som vi har set i lovens artikler, er fælles fremlæggelse af anmodningen om forudgående høring og byggetilladelsen tilladt.

Er tilladelsen til at udføre byggeaktiviteten betinget af et vilkår?

Artikel 34 regulerer varigheden af ​​jordkvalifikation som følger:

– Generelt er løbetiden ubegrænset. Med andre ord, når først den forudgående tilladelse og tilladelse er givet, er kvalifikationen af ​​grunden til at udføre byggeaktiviteten ikke underlagt et vilkår.

– Men, og det er vigtigt, fastslår reglerne, at i tilfælde af, at de aktiviteter, der skal udføres, ophører i en sammenhængende periode på XNUMX ÅR i træk, vil det medføre, at autorisationen mister gyldigheden.

Det vil sige, at hvis ejendommen er opgivet, eller dens brug er ophørt i en sammenhængende periode på mindst 5 år, vil administrationen i dette tilfælde tilbagekalde autorisationen, og grunden skal vende tilbage til sin oprindelige tilstand, hvilket vil betyde nedrivning af byggede bygninger.

– Ekstraordinære handlinger, der tillader anvendelser eller aktiviteter med en begrænset varighed i tid, dem, der kræver en administrativ koncession på offentlige arealer, og dem, der er godkendt på arealer, der er omfattet af omdannelsesområder, som er fastsat i territorial- og byplanlægningsinstrumenterne.

Tilladelsen i disse tilfælde vil fastlægge varigheden af ​​kvalifikationen under hensyntagen til den tid, der er afgørende for afskrivningen af ​​investeringen og, hvor det er relevant, varigheden af ​​den tilsvarende administrative koncession, hvilket giver mulighed for at forny den efter anmodning fra den interesserede, før den er færdig.

Udløbet af fristen vil føre til tab af gyldigheden af ​​tilladelsen, hvilket tvinger de enheder og initiativtagere eller dem, der er trådt ind i deres forpligtelser, til at genoprette jorden til dets naturlige tilstand uden ret til kompensation.

Ovenstående forhold vil blive noteret i den tilladelse, der bemyndiger handlingens udførelse, og i Tinglysningen i overensstemmelse med pantelovgivningens bestemmelser.

Kompensationsbetaling

Byggeprojektet af et rustikt hus anses for at gøre en "ekstraordinær" udnyttelse af grunden, og af denne grund vurderer regulativet, at denne aktivitet skal være betinget af kompensation, foruden betaling af gebyrer og afledte skatter. af meddelelsen af ​​arbejdstilladelsen.

Artikel 35 er den, der omfatter vilkårene og betingelserne for kompensationsbetaling :

• Det er en fordel af ikke-skattemæssig karakter
• Betaling er administreret og lavet til kommunen
• Nævnte beløb vil blive afsat til den kommunale jordarv
• Beløbet er ti procent (10%) af værkernes materialeudførelsesbudget skal udføres, eksklusive omkostningerne svarende til maskiner og udstyr, uden at dette berører de nedsættelser, der kan foretages herpå efter bestemmelserne i de kommunale bekendtgørelser.
• Dog er beløbet vedr enfamiliehuse bliver under alle omstændigheder femten pct. (15%).
• Handlinger i eksisterende bygninger, der ikke indebærer en ændring af anvendelse, vil ikke være omfattet af erstatning .

Loven fastslår, at størrelsen af ​​kompensationsbetalingen for ekstraordinære handlinger kan reduceres i kommunale bekendtgørelser efter følgende kriterier, som kan være kumulative:

• a) Mængde af investeringer til implementering af produktive anvendelser.
• b) Indvirkningen af ​​aktionen på den lokale økonomi og beskæftigelse.
• c) Bidrag til beskyttelse af historisk arv og miljø.
• d) Indbygning af energianlæg fra vedvarende kilder.
• e) Yderligere foranstaltninger ud over dem, der er strengt nødvendige for aktionens miljømæssige og landskabelige integration.

Er der pligt til at betale erstatningen, når der foretages udvidelser af lovligt opførte bygninger?

Svaret er JA.

Reglementet fastslår, at størrelsen af ​​den kompenserende ydelse i byggeaktioner, der består af udvidelse af en lovlig bygning, beregnes udelukkende under hensyntagen til budgettet for den materielle udførelse af udvidelsesarbejderne og vil tilfalde uden at det berører behovet for behandling. en ny forhåndstilladelse i overensstemmelse med artikel 25.3.

Det vil sige, at udvidelsen af ​​lovligt bygget rustikke boliger vil kræve:

• Tilstødende forhåndsgodkendelse
• Forudgående tilladelse fra byrådet
• Udbetaling af kompensationsydelsen for 10 eller 15 % af arbejdets budget.

KONSTRUKTIVE AKTIONER PÅ DET UDSPREDE LANDBITSHABITATER

Hvad menes der med "udspredte landlige levesteder"?

Lovens artikel 23 fastslår, at i overensstemmelse med lovens artikel 14.2 skal områderne for udbredt habitat på landet udgør et territorialt område, hvor en sæt bygninger uden bystruktur og knyttet i deres oprindelse til landbrugs- og husdyraktivitet er placeret. landdistrikter, hvis karakteristika bør bevares.

Det udbredte landlige habitat udgør en bosættelse af ikke-bymæssig karakter på rustikke arealer og for at bevare disse karakteristika, må planlægningsinstrumenterne ikke afgrænse arealer eller foreslå en planlægning for dem, hvilket indebærer en tæthed større end tre boliger pr. .

Hvilken type forestillinger er tilladt i det "disminerede landlige habitat"?

I henhold til artikel 36 er de handlinger, der kan udføres på det spredte landdistriktshabitat:

1. I de områder, der er afgrænset som landlige habitat, udbredt af de generelle byplanlægningsinstrumenter eller af særlige planer, kan der udføres byplanlægningsforanstaltninger, der bidrager til dets bevarelse, vedligeholdelse og forbedring, og som er forenelige med beskyttelsesregimet for kategorien rustik jord. hvor de er placeret.

Dette vil ske gennem byreguleringsinstrumenter kaldet "Særplaner".

2. Ejerne af de jorder og bygninger, der er omfattet af disse områder, har pligt til at betale for erhvervelsen af ​​den jord, der er bestemt til offentlige legater, og arbejderne til forbedring af infrastrukturen og tjenesterne i det byplanlægningsinstrument, der påbyder dem.
3. De særplaner, der skal regulere de aktioner, der kan udføres i disse ”spredte områder”, vil ud over de urbaniseringsforhold, infrastrukturer mv., der er nødvendige for udviklingen af ​​disse aktioner i overensstemmelse med loven, etablere de anlægsmæssige forhold. af boliger i området.

Og til dette skal nybyggeri overholde følgende betingelser:

1. a) De typologiske, æstetiske og konstruktive karakteristika vil være i overensstemmelse med landskabet og bebyggelsens traditionelle konstruktioner.
2. b) Traditionelle værdier vil blive bevaret med prioritering af tiltag til rehabilitering, renovering og fornyelse af eksisterende bygninger.
3. c) Generelt gælder det maksimal højde af bygninger bliver to etager .
4. d) One nyt hus pr. grund vil blive bygget og det maksimale bebyggelige areal vil være gennemsnittet for området.
5. e) De vil ikke blive godkendt, når deres implementering medfører overskridelse af tætheden fastsat i artikel 23.3.

Hvilke anvendelser kan gøres og er tilladt i "udspredte landlige levesteder"?

Artikel 39 fastslår, at de tilladte anvendelser i det udbredte landdistriktshabitat generelt vil være følgende:

1. a) Boligbrug med typologier, der er typiske for rustikt land.
2. b) Den nødvendige brug af faciliteter.
3. c) Almindelig anvendelse af landjorden, der ikke ændrer områdets karakteristika.
4. d) Tertiære anvendelser, der supplerer beboelse.
5. e) Turistbrug i eksisterende bygninger.

Hvilken anvendelse er forbudt?

Artikel 40.

• a) Bygninger, typologier og karakteristiske anvendelser af byjord.
• b) Underinddelinger og handlinger, der ændrer kernens morfologi.
• c) Urbaniseringsarbejder, undtagen dem, der er nødvendige for at udføre infrastrukturer eller bevillinger, der er fastsat i sektorbestemmelserne eller i planlægningsinstrumentet, og dem, der bidrager til bevarelse, vedligeholdelse og forbedring af habitatforholdene.

Hvilken type byinfrastruktur kan udføres i det spredte landlige habitat?

Artikel 41.

1. Implantation af nye bygninger
2. Bevaring, vedligeholdelse og forbedring af eksisterende
3. Udførelse af legater og fælles infrastrukturer til levering af basistjenester og telekommunikation, forudsat at de er begrundet i bevarelse, vedligeholdelse og forbedring af de afgrænsede områder.

Derudover kan byplanlægningsaktioner, der sigter på at opnå legater, udføres, og de teknikker, der er fastsat i artikel 114 i loven til at opnå generelle og lokale systemer, kan anvendes gennem den usystematiske forvaltning modalitet .

De foranstaltninger, der er fastsat i planlægningsinstrumenterne, vil være underlagt de tilsvarende kommunal forebyggende kontrol og gennemførelse af almindelige og ekstraordinære handlinger, der ikke er fastsat i disse, vil blive tilpasset de forhold og procedurer, der er fastsat i vedtægterne.

Håndteringen af ​​usystematisk udførelse kan være (art. 42):

1. a) Offentlig , gennem betaling af kvoter eller, hvor det er relevant, gennem pålæggelse af særlige bidrag, i henhold til bestemmelserne i lovens artikel 109 og følgende.
2. b) Privat , i tilfælde af, at der er et initiativ på mere end 50 % af jordbesiddelsen af ​​det spredte landlige habitat gennem oprettelse af en samarbejdsenhed med det formål at påtage sig de tilsvarende udgifter i en ordning med retfærdig fordeling af afgifter, der gælder i på lignende måde, hvad der er anført i artikel 241 til 249.

Ejerne af gårde, der er omfattet af udbredte landlige habitater, vil blive obligatorisk indlemmet i den samarbejdsvillige enhed, hvis de ikke har tiltrådt inden for den frist, der er fastsat i artikel 132.7.

Med andre ord vil ejerne af denne slags ejendomme i fællesskab betale udgifterne til de infrastrukturarbejder, der skal udvikles i det "udbredte område" ved lov eller ved "særlige planer" for urbaniseringer.

Så vær forsigtig med det, når du køber ejendomme i udbredt.

TLACORP maj 2023