Byggeproces, når du bygger et hus i Spanien til din egen
Når du har fået byggetilladelsen, du skal kontrahere en bygherre eller konstruktør, til at udføre projektet og til at bygge huset.
Denne bygherre skal følge anvisningerne fra arkitekt for at udføre byggeriet som strengt projekteret.
Arkitekten
På dette tidspunkt er det meget vigtigt at være opmærksom på arkitektens arbejde. Når en spansk arkitekts ydelser er indgået i kontrakt til at lave byggeprojektet, vil han færdiggøre sit arbejde, når projektet er opnået. Men du kan også aftale hans ydelser til "styring" arbejdet udført af bygherren, og for at garantere, at alle trin i byggeriet udføres som projektet specificerer. På spansk er dette "Control de Obra" eller "Supervisión Técnica de la Obra". Selvfølgelig vil honorarerne fra arkitekten være højere, hvis arkitekten påtager sig dette arbejde, men garantierne for byggeriet vil være højere, fordi bygherrens arbejder vil blive periodisk efterset af arkitekten.
Det er meget vigtigt, at arkitekten skal være registreret i den officielle arkitekthøjskole i regionen.
Så skal du udpege en arkitekt og aftale en kontrakt med ham, der præciserer, hvad han er ansvarlig for, tidsplaner og omkostninger ved bygningerne. Arkitekthonoraret omfatter udarbejdelse af den "memoria de calidades" (Kvalitetsspecifikationsliste over materialer). Det skal være detaljeret, herunder for eksempel formlen for betonen, typen af materialer og størrelsen af rør, planer osv.
Arkitekten vil instruere en rigger, en kvalificeret arkitektingeniør, som vil føre tilsyn med bygningen, udføre inspektioner på stedet og sikre, at bygningen er bygget efter de krævede standarder. Han vil udstede de arkitektcertifikater, som er nødvendige for at opnå det spanske Certificering af Fin de Obra (Færdiggørelsesattest – eller endelig værkslicens), og Licencia de Primera Ocupación (kaldet First Occupation License eller Certificate of Habitation).
Du skal udarbejde en nøjagtig specifikation for bygningen, og derefter finde en pålidelig bygherre. Din arkitekt kan påtage sig ansvaret for dette og for tilsynet. Du skal aftale en færdiggørelsesdato med en bødebestemmelse til din fordel for forsinket færdiggørelse. Dette skal indarbejdes i en juridisk bindende kontrakt, der skal underskrives med bygherren.
"Seguro Decenal" eller "Ti års forsikring
Også i dette punkt er meget vigtigt for dig at overveje, hvad der kaldes SEGURO DECENAL eller TI ÅRS FORSIKRING.
Når du køber off-plan hos en spansk bygherre eller bygherre, eller du bygger en ny ejendom (hvilket er tilfældet nu), skal bygherren eller bygherren sammen med arkitekten garantere dig, at de væsentlige og vigtigste dele af byggeriet vil være sikkert i mindst ti år.
For at bekræfte dette ansvar tvinger de spanske regler udviklere af nye bygninger til at forsikre de vigtigste dele af konstruktionen, da fundamenter, indvendig struktur, kasser osv. Andre defekter, der påvirker ejendommens beboelighed, er dækket i 3 år . Øvrige mindre mangler dækkes i 1 år. I de sidste to tilfælde er forsikring ikke påkrævet, men hvis en bygherre kan tilbyde dette som en ekstra garanti, vil det naturligvis være bedre.
Det er også en ekstra garanti for byggeriet, fordi det samme forsikringsselskab vil tvinge bygherren til at bestå bestemte kvalitetsinspektioner, for at kontrollere kvaliteten af materialerne og de arbejder, der er lavet i ejendommen, for at give den korrekte politik.
Spansk ti års forsikring (eller "Seguro Decenal") er obligatorisk og obligatorisk, når arrangøren er en virksomhed med aktiviteten til at bygge huse til salg.
Men det er frivilligt, når udvikleren er en bestemt, normalt ejeren af grunden. Dette kaldes i Spanien "Autopromotor", oversat som "Self-Promotor” eller “Selvudvikler”. Dette er tilfældet, hvor en bestemt køber en grund i Spanien med den hensigt at bygge et hus til ham, men han har ikke den aktivitet at købe til salg. I disse tilfælde giver spanske love disse oplysninger mulighed for ikke at ansøge om denne forsikring, fordi den spanske regering forstår, at hvis en person bygger noget til at bo indenfor, vil han tage den nødvendige omhu for at bygge på en sikker måde . Så den enkelte kan vælge, om han vil spare omkostninger ved at undgå at betale denne forsikring; eller for eksempel at tegne denne forsikring for at have en bedre beskyttelse mod byggeproblemer og defekter.
Men hvis du som selvpromotør beslutter ikke at ansøge om denne forsikring, hvis du i fremtiden beslutter dig for at sælge huset til andre købere, tvinger spanske love dig til at informere de eventuelle købere om, at byggeriet ikke er dækket af denne garanti , og de skal udtrykkeligt acceptere dette som en væsentlig betingelse fra salget. Fra en eventuel købers synspunkt vil det altid være en bedre mulighed at købe en ejendom med denne forsikring. Så de skal være behørigt informeret, og de skal bekræfte, at ejendommen ikke er forsikret på denne måde.
Bygherren
Som promotor af byggeriet skal du kontrahere en bygherre for at udføre byggeriet i henhold til projektet og følge instruktionerne fra arkitekten. Et af de vigtigste elementer i at opføre en ejendom er byggekontrakt med bygherren. Bygherren vil altid forsøge at beskytte sine interesser, og hvis du ikke er erfaren med denne type kontrakter, kan din ejendom ende med at blive af en lavere pris end forventet, eller tage dobbelt så lang tid som lovet eller endnu værre.
For at beskytte dig selv skal du altid sørge for, at din advokat udarbejder kontrakten eller direkte forhandler kontrakten foreslået af bygherren.
De vigtigste elementer i kontrakten er at sikre, at kontrakten tager højde for:
- Det fulde navn og CIF-nummer (Selskabets skattenummer) af byggefirmaet, og ejeren er inkluderet.
- At byggeriet udføres så detaljeret som muligt efter arkitektens tegninger og bygningsbeskrivelse, herunder en detaljeret materiale- og kvalitetsfortegnelse (“memoria de calidades").
- At ekstraudstyr (såsom garage eller pool osv.) er inkluderet i prisen
- At en start- og ophørsdato er inkluderet i kontrakten, idet der også tages hensyn til bøder for for sen færdiggørelse.
- Betalingsbetingelser (nye ejendomme betaler mere end 20-30% inden byggeriets startdato og fastlægger alle de øvrige betalinger til forskellige stadier af byggeriet. Det kan også anbefales at beholde 5-10% af prisen til reparation eventuelle mangler efter bygningens færdiggørelse).
- At der skal afgives attester fra arkitekt, elektriker og rådhus ved sidste betaling.
- Skatter involveret i transaktionen, der forklarer og beskriver, hvor meget der er for IVA (moms) og stempelafgift (“Dokumenterede juridiske handlinger“), Notar, tinglysningsafgifter mv.
Andet aspekt, vi anbefaler at blive enige med bygherren:
- For at sikre, at bygherren vil organisere de sidste trin i processen vedrørende dokumentation. Det betyder, at bygherren selv vil opnå Certifikat for afsluttende arbejder (Certificado Final de Obras), eller den Erklæring om nybygning eller Horisontal inddeling (Declaración de Obra Nueva o de División Horisontal), og det vigtigste er Erhvervstilladelse - Beboelsescertifikat (Indflytningsbevis). Disse genstande er ekstremt vigtige i rustikt land, hvor det ikke er almindeligt at finde nok el- eller vandpunkter for tilslutning af netforsyningen.
- For at garantere, at når du har betalt den endelige betaling for byggeprisen, har du vand og elmåleren tilsluttet, og med kontrakterne underskrevet på dine private navne.
Hvorfor er det vigtigt at få fra bygherren et certifikat for beboelse, tilslutning til vand, el osv.?
For det er meget almindeligt, at bygherren forlader sagen, når han har afsluttet byggeriet, eller når han har opnået den endelige værkslicens – CFO (Certificado Final de Obra), og New Building Declaration-DON (Declaración de Obra Nueva).
Med disse certificeringer erklærer bygherren, at den nye bygning er færdig (med CFO), og at byggeriet er færdigt og allerede erklæret i tingbogen (DON).
Men på nuværende tidspunkt er den endelige administrative erklæring om bygningen ikke fuldstændig. Det hviler for at opnå Certificate of Habitation - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Dette dokument er meget vigtigt, fordi du har brug for det for at overføre forsyningen af vandet og de elektriske kontrakter fra "Works"-forsyning til "Hjem"-brug.
Vi vil forklare dette koncept på en bedre måde:
Med en streng fortolkning af kontrakten med bygherren afslutter han sin tjeneste i det øjeblik, hvor ejendommen er fysisk færdig, og optræder som et "hus" i tinglysningen (Registro de la Propiedad). Dette fås med de to ovennævnte dokumenter:
- Final Works License (Certificado Final de Obra), som er et dokument, hvori arkitekten, der projekterede byggeriet, attesterer, at bygningen allerede er færdig, med overholdelse af både projekt- og byggetilladelse;
- Ny bygningserklæring-DON (Declaración de Obra Nueva), som er processen med indskrivning af den nye bygning i matriklen (Registro de la Propiedad) over den eksisterende grund.
I dette øjeblik har du som promotor huset færdigt og behørigt indskrevet i tingbogen. Desuden er der i ejendommen el og vand. Så du kan tro, at ejendommen er klar til at leve inde... MEN... IKKE. Til din orientering er ejendommen ikke klar endnu, for at du skal bo der, er ejendommen ikke et "hus" endnu, det er et "byggeri", fordi for at være et "hus" har du brug for følgende ting:
- CERTIFIKAT FOR BOLIG/BEHANDLINGSLICENS ("CÉDULA DE HABITABILIDAD eller LICENCIA DE OCUPACIÓN: Dette er en bekræftelse fra Rådhuset på, at ejendommen er klar til beboelse, og den anvendes, når ejendommen er færdig med den endelige anlægstilladelse (Certificado Final de Obra), og indskrevet i tingbogen med New Building Declaration-DON (Declaración de Obra Nueva).Du skal bruge dette dokument for at få rådhusets tilladelse til at bo i huset. Før du får det, er det, du har en konstruktion, men ikke et "hus".Dette dokument vil være nødvendigt for at få den individuelle levering af de vigtigste forsyningsselskaber på dit navn, og med forbruget brug for et "hus" .
- CERTIFIKAT FOR ELEKTRISK TILSLUTNING (Boletín de Electricidad) : Inden bygherren opnår boligbeviset, kan der være vand- og elforsyning i byggeriet, fordi det er normalt, at bygherren får denne forsyning til at lave husets arbejder (til vejafgifter, maskiner osv.). Men forsyningen fra bygherren er en forsyning til "værker", men ikke til "hus" brugsforbrug. Nogle gange efterlades købere eller initiativtagere i deres ejendomme med elektricitet og vand "forsyning til værksbrug" i mange år, fordi bygherren ikke opnåede den rigtige CH (Beboelsescertifikat). De har vand og elektricitet, men i meget dårlige forhold, og dyrere end den normale forsyning til et hus. Så for at sikre, at du som køber eller promotor får den rigtige CH fra bygherrens side, vil det anbefales at lade en del af betalingen af prisen aftalt med bygherren betales, når CH opnås. På denne måde vil dette tvinge bygherren til at arbejde rigtigt og gøre sit bedste for at få dette dokument hurtigst muligt.
Så, som forklaret ovenfor, wJeg anbefaler stærkt, at du som initiativtager eller køber opnår garantier for, at bygherren vil overdrage ejendommen til dig, der er beboelig med CH, med den rette vand- og elforsyning (som et "hus") og med den sikkerhed, at du vil ikke have nogen problemer i fremtiden med dette.
Bygherren kender området, han kender arkitekten, også Rådhuset, og han vil skaffe disse dokumenter tre gange hurtigere og billigere end dig. Og hvis han ønsker at blive kontrakt med dig, skal han bare skaffe disse ting. Hvis han nægter at gøre det, vil det være et rimeligt argument at se til en anden.
Promoter pant til finansiering af byggearbejdet i det spanske hus
Det er meget almindeligt, at du som initiativtager skal søge om realkreditlån for at betale opførelsen af ejendommen. I dette tilfælde er der et specifikt realkreditlån, som tilbydes af banken for at opnå tilstrækkelig økonomisk til at bygge ejendommen.
Dette kaldes: Promoter Mortgage eller Self-Promoter Pant (Préstamo o Hipoteca Promotor eller Auto-Promotor).
Situationen er følgende: Du har grunden og en indledende idé om huset projekteret med arkitekten, og du har nu fundet bygherren til at lave byggeri. Men du har brug for penge, og du skal bede om et lån for at bygge huset. Så går du til din bank og spørger efter muligheder for økonomisk. Efter at have studeret din personlige og økonomiske situation for at bekræfte, at du vil være en god kunde til at betale tilbagebetalingerne på realkreditlån, så accepterer hvis banken og tilbyder dig at låne dig pengene til projektet. Men banken vil ikke give dig det fulde beløb for byggeudgifterne i begyndelsen, de vil give dig midlerne trinvist. Hvilke trin?, dem stammer fra den samme udvikling af konstruktionen.
For eksempel: Billeddannelse, at du har brug for € 100.000 for at fuldføre værkerne. Banken vil give dig 20 % til at købe jorden og til at lave fundamenterne, 20 %, når strukturen er færdig; 30 % når taget er færdigt osv., og resten når arkitekten laver "certificering af endelige arbejderlicens" eller Licencia de Final de Obra.
Din bank vil anmode din arkitekt om en opdatering af bygningerne om at udstede en certificering, der bekræfter, at arbejdet er tilfredsstillende udført.
Så bringer du den certificering til banken, og de vil låne dig den tilsvarende procentdel for det trin i forhold til det globale. Din bank kan bede dig om at have grunden på dit navn inden for at give dig godkendelse af realkreditlånet, og at erklære huset "på opførelse" i tingbogen. Dette skyldes, at bygherren nogle gange tilbyder dig en af de grunde, der står på hans navn, til dig at bygge der, og grunden forbliver i bygherrens navn indtil færdiggørelsen.
Så for at du kan give en bedre garanti til banken, kan de anmode om at få ændret grunden til dit navn, og at oplyse tinglysningen om, at der bygges et hus i den pågældende grund. Hvis dette er tilfældet, så skal du gå til notaren og få skøderne på jorden ind i dit navn. Med skøderne på grunden i dit navn, skal du gå til tinglysningen sammen med Byggeprojektet og Byggetilladelsen. På den måde vil tinglysningen have huset "i opførelse" over den grund.
Sidste trin - Juridiske og skattemæssige dokumenter for at fuldføre byggeriet
Final Works License – Licencia o Certificado Final de Obra
Som forklaret før, når arbejdet er afsluttet, er det nødvendigt, at nogen bekræfter, at jobbet er fuldført. Dette er arkitektens arbejde. Han har pligt til at gå til bygningen og til at kontrollere, at arbejdet er fuldstændigt færdigt og at følge instruktionerne og specifikationer, der er lavet i både hans projekt og den opnåede byggetilladelse. Dette gøres gennem Certificado Final de Obra.
Men i mellemtiden er byggeriet ikke deklareret i tingbogen. Så der er en proces for at registrere byggeriet i tinglysningen, som kaldes: Declaración de Obra Nueva. Denne proces vil få byggeriet erklæret i tingbogen.
New Works Declaration – Declaración de Obra Nueva (DON)Dette er en proces, der udføres foran en spansk notar, som vil forberede husets skøder over den allerede eksisterende jord eller grund.
For at forberede DON til nye huse, vil det være nødvendigt at opnå Certificate of Habitation (CH) fra de spanske regler godkendt i 2007 (Ley del Suelo de 2007) Land Law. Før 2007 kunne nye huse indskrives i tingbogen uden CH.
Som følge af DON producerer notaren skøderne fra huset, og de er behørigt tinglyst på tinglysningskontoret.
Så for at fuldføre registreringen af en ejendom er følgende dokumenter nødvendige:
- Byggeprojektet fra din arkitekt.
- Byggetilladelsen
- Final Works License – (CFO) Licens eller Certificado Final de Obra
- Ny bygningserklæring-DON (Declaración de Obra Nueva).
- Ti års forsikring (Seguro Decenal) – Dette er frivilligt
Udgifter og skatterPå dette tidspunkt er det meget vigtigt at differentiere to koncepts som er de mest udbredte på markedet, når nogen køber en individuel grund til at bygge:
1.- At købe den endelige bygning fra en promotor eller en udvikler. Derefter erhverve positionen som en normal "køber" off plan. Det betyder, at bygherren overtager positionen som projektlederen, og han tilbyder ejendommen til dig, når arbejdet er afsluttet.
På den måde betaler du til bygherren prisen etapevis, så længe arbejdsprocessen skrider frem. Og du får bygningen i besiddelse, når arbejdet er færdigt.
Efter dette koncept:
- Bygherren er "Promotoren": Det betyder, at byggetilladelsen er på "hans" navn og ikke på "dit".
- Du har ikke ejendomsretten til grunden. Det forbliver i bygherrens hænder indtil slutningen af byggeprocessen.
- I tilfælde af at bygningen fejler, kan du ikke inddrive de beløb, der er betalt på processen med at få grunden eller de eksisterende konstruktioner bygget i øjeblikket. Det du har er en "gæld" mod bygherren.
- Bygherren er tvunget til at tegne en "Byggegaranti" for at sikre, at de beløb, der betales på grund af prisen, er sikret på en garanteret bankkonto. Så hvis projektet mislykkes, kan du nemt gendanne dem direkte fra banken.
- Bygherren er tvunget til at tegne "Ti års Forsikring" for at dække de strukturelle fejl fra bygningen i 10 år.
Så når ejendommen er færdig, betaler du den endelige pris for ejendommen, samt hvis du købte en ejendom off-plan med følgende udgifter:
- 10% moms over den samlede salgspris.
- Notar og tinglysningsgebyrer for salget.
- 1-2 % stempelafgift over salgsprisen.
2.- At indtage stillingen som Self-Promotor
I dette tilfælde er det DIG, og ikke bygherren, der indtager stillingen som initiativtager af byggeprojektet.
Efter dette koncept:
- DU er "Promotoren": Det betyder, at byggetilladelsen er på "dit" navn.
- Du har ejendomsretten til grunden. Det holder i dine hænder, indtil du beslutter dig for at sælge det.
- I tilfælde af at bygningen svigter, eller du har en juridisk tvist med bygherren, beholder du altid grunden og de eksisterende konstruktioner, der er opført.
- Bygherren er IKKE tvunget til at tegne en "Byggegaranti" for at sikre, at de beløb, der betales på grund af prisen, er sikret på en garanteret bankkonto.
- Bygherren er IKKE tvunget til at tegne "Ti års Forsikring" for at dække de bygningsmæssige fejl fra bygningen i 10 år. Det kan indgås frivilligt, hvis du ønsker det.
Det betyder, at du overtager stillingen som arrangør, så du skal betale følgende udgifter:
- Grundens pris (Husk at du skal købe grunden først)
- Honorarer for arkitektens projekt
- Gebyrer for arkitektens endelige byggetilladelse
- Bygherrens gebyrer og materialer
- Notarens gebyrer for erhvervelse af jorden
- Notarhonorarerne for Declaración de Obra Nueva-DON
- Tinglysningsafgifterne for erklæringen om bygningen "i opførelse"
- Tinglysningsgebyrer for indskrivning af DON
Skatter til:
- Byggetilladelse: 3-5 % over byggeriets budget. Dette budget er fastsat i det samme projekt lavet af din arkitekt
- Beboelsescertifikat: omkring € 200-1.000 (afhængigt af området).
- Skatter på grunden:
- Hvis jorden tilhører en bestemt, og ikke til en virksomhed, så 6-10% Overførselsskat, over prisen på jorden. Dette skal betales, når skøderne på jorden er overført til dit navn.
- Hvis grunden tilhører en virksomhed, så 21 % moms.
- 1-2% Stempelafgift, over byggeriets samlede pris. Dette er husets budget, når det erklæres for DON. Og det er påkrævet, når du bringer DON's skøder til tingbogen, at indskrive huset over jorden.
- moms (IVA) for honorarer til bygherren, arkitekten og for materialer.
- Arkitekt: 21 % moms
- Bygherre: 10 % moms
- Materialer:
- Hvis du har købt materialer direkte af dig selv: 21 % moms.
- Hvis bygherren leverer materialer: 10 % moms
Som du måske bemærker, er forskellene mellem "køberen uden for planen" og "selvpromotøren" meget høje, så beslutningen om at vedtage den ene eller den anden kræver en detaljeret undersøgelse, som du kan overveje direkte med din juridiske rådgiver.
Registrering i Matrikel ("Catastro") for Council Tax eller "IBI"
I positionen som selvpromoveren kaldes katastrofen over landet "rustik". Med andre ord betaler jorden kommunalskatten som "jord".
"Catastro" er den institution, der overvejer ejendommene for kort, tegninger, planer og til kommunalskatteformål.
Mens "Ejendomsregistrering " (matrikelkontoret), og "skrivning” (notarielle skøder på ejendommen) kan godt bekræfte ejendomsretten til en ejendom, og betingelserne herfor ejerskab, som hvem der ejer ejendommen, i hvilken procentdel, hvis er der begrænsninger eller gebyrer (såsom realkreditlån, offentlige auktioner, domstolstvister osv.), "Catastro” vil give dig en bedre forståelse af ejendommens afgrænsning (normalt i visuel form) og, størrelse og beskrivelse af ejendommen.
Men når du er færdig med at bygge et hus over den jord, skal du informere Catastro (Rådets skattemyndighed), at der over den jord nu er et "hus", med bestemte specifikationer. Hvis du ikke gør det, kan du få fremtidige problemer.
Der er områder i Spanien (som Andalusien og Murcia), hvor notaren, når de erklærer et nyt hus over en allerede eksisterende jord, sender skøderne til Catastro for at informere om ændringen. Så når først du har DON's skøder i tingbogen, er arbejdet færdigt på denne måde. Men i andre områder, som Valencia-regionen, skal du, når du har præsenteret ejendommens skøder med DON til tinglysningen, medbringe en kopi af CFO'en og byggetilladelsen til Catastro for at informere dem om, at over jorden er der nu et hus. Hvis du ikke gør det, vil de kontakte dig i den nærmeste fremtid for at give dem disse dokumenter.
Når konstruktionen er behørigt indskrevet i Catastro, er arbejdet færdigt, og snart (det tager nogle gange omkring 1 eller 2 år), vil du begynde at modtage regningerne fra Council Tax-IBI BILLS.
