DAFO – LOVGIVNING AF ANDALUSISKE EJENDOMME I MANGEL AF BYGGETILLADELSE
I Andalusien, såvel som i mange andre regioner i Spanien, er der masser af konstruktioner bygget med den rette byggetilladelse. Disse konstruktioner kan blive udsat for bøder, sanktioner eller endda påbud om at nedrive dem fra administrationen.
I 2012 etablerede den regionale regering en procedure for legalisering af ejendomme kaldet "DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN" - DAFO.
Dybest set tillader administrationen af Andalusien disse konstruktioner bygges uden den rette byggetilladelse (selv nogle gange bygget i beskyttede områder) for at undgå at blive revet ned, såfremt der er tale om gamle ejendomme, og at ejendommen ikke var omfattet af nedrivningsformål.
Normalt er den tid, der kræves fra byggeriet for at være en del af denne legaliseringsproces 6 år fra opførelsen.
Så for eksempel kan konstruktioner, der er bygget mere end 6 år fra nu, og som ikke har været underkastet en nedrivningskendelse, tage en del af denne legaliseringsproces.
For det, hvad ejeren skal gøre er at præsentere et projekt for administrationeno forsøge at få huset lovligt "konsolideret". Hvis den godkendes, så overvejer de spanske myndigheder byggeriet med DAFO, som som følge heraf opnår overvejelserne om "Hus som kan bruges til beboelse, og uden muligheder for at blive revet ned af forvaltningen".
I tilfælde af at ejeren opnår et positivt resultat, opnår ejeren vederlaget for "Fuera de ordenación"Eller"udenormerende“. Denne type hensyn gælder konstruktioner, der "lovligt konsolideres af deres alder", og derfor ikke er udsat for eventuelle nedrivningspåbud fra administrationen.
For disse typer ejendomme, selvom forvaltningen over for DAFO bekræfter, at de aldrig vil blive revet ned, og på grund af at de er opført uden byggetilladelse, tillader rådhuset indretning reformer kun af sikkerhedsmæssige eller sanitære årsager, men ikke strukturelle reformer, eller andre bygningsudvidelser, ej heller andre konstruktioner som garager, svømmehaller mv.
Da der er tale om ret gamle bygninger, tager rådhuset højde for, at disse ejendomme er blevet lovliggjort med tiden. Med andre ord, da de betragtes som "gamle bygninger", er disse konstruktioner juridisk konsolideret på det tidspunkt, selv uden at opfylde byggenormen.
Fra et juridisk synspunkt, hvis disse ejendomme ikke har nogen "nylige" bøder for dens konstruktion, der i øjeblikket påvirker ejendommen, vil der ikke være nogen handling, som rådhuset kan tage imod denne ejendom på grund af dens alder, f.eks. fremtidige bøder eller nedrivningspåbud for de eksisterende byggerier.
Hvad er konsekvenserne af DAFO?
- Sikkerhed, at ejendommen vil ikke have nogen form for bøder eller nedrivning ordre på de eksisterende byggerier
- Bemyndigelse til at bruge og bo i ejendommen med samme effekt som et "Beboelsescertifikat". Så vand- og elforsyning kan indgås med DAFO.
Så med DAFO er alle disse ejendomme perfekt legaliserede?
Nej. Ejendommen med DAFO vil fortsat være "uden for normativ", og for dette vil rådhuset aldrig godkende en tilladelse til at reformere væsentlige strukturelle elementer i bygningen såsom fundamenter, tag osv. Rådhuset vil indrømme begrænset "reformer" af sikkerhedsmæssige eller sanitære årsagerog at "reparere" den eksisterende struktur, men hverken for at "fjerne" de gamle dele af huset, eller for at bygge nye eller selv genopbygge konstruktionen.
For eksempel i tilfælde af en ulykke eller naturkatastrofer (oversvømmelser osv.), der kan påvirke huset på dets struktur, rådhuset kan ikke give ret til at "ombygge" ejendommen. Så afslutningsvis tillader rådhuset interne reformer for at fastholde byggeriet, men ikke strukturelle reformer som ejendom, fundamenter, tagskifte mv.
Derfor anbefaler vi, at du spørger forsikringsselskabet om, at naturkatastrofer og andre ulykker, der kan ramme eksisterende bygninger, er omfattet af den lovpligtige husforsikring, der skal tegnes ved køb af huset.
KONSEKVENSER AF HJEM, DER ANSES "UD AF NORMATIVT":
- De eksisterende konstruktioner respekteres i deres størrelse, men det er ikke muligt at bygge et nyt byggeelement eller endda at forstørre de eksisterende.
– Også derfor Rådhuset respekterer de eksisterende konstruktioner, men de kan ikke forstørres. Der kan således ikke opføres nybyggeri i ejendommen.
– Byrådet tillader interne reformer på denne type ejendomme. Men på grund af det faktum, at ejendommen er ikke-normativ, vil rådhuset ikke godkende en tilladelse til at reformere de "væsentlige strukturelle dele" af bygningen som fundamentet, taget osv. Rådhuset vil indrømme at "reformere ” det eksisterende hus, og ”reparation” af den eksisterende struktur, men ikke ”fjernelse” af gamle rum for at installere nye. For eksempel i tilfælde af, at der er en "brand", eller en oversvømmelse, der kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke give ret til at "genopbygge" ejendommen. Rådhuset bemyndiger således som konklusion interne reformer til at fastholde byggeriet, men ikke bygningsmæssige reformer fra biner, fundamenter, skift af tag mv.
– En af betingelserne for at opnå det "ikke-normative" vederlag er at bevise, at ejendommen ikke har været straffet i de 15 år efter opførelsen.
Er dens DAFO det samme som et habitatcertifikat?
Boligbeviset er et dokument udstedt af rådhuset i området, hvor de bekræfter, at ejendommen opfylder boligkravene.
Dette dokument er også påkrævet for at tilslutte vand og el til ejendommen og for at foretage ændringer i vand- og elkontrakter i dit navn.
DAFO-ejendomme vil ALDRIG opnå "Certificat d'Habitation" (CH). Men, som forklaret ovenfor, giver DAFO den officielle tilladelse til at bruge og bo i ejendommen med de samme virkninger som et "Beboelsescertifikat.
