ERKLÆRING ANSVARLIG – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

NY NORMATIV VALENCIAN REGION 

– FREMGANGSMÅDE PROCESSEN FOR SÆLG AF NYE BYGNINGER

Occupancy Licensen (på spansk "Licencia de Occupación” ) – også kaldet ”Beboelsescertifikat” eller ”overensstemmelsescertifikat” – er en bemyndigelse til at bebo et hus/lejlighed, og attesterer, at byggeriet er udført i henhold til gældende regler, og at byggeriet derfor kan bruges som "beboelse".

Det er et meget vigtigt dokument, da uden det, juridisk set, en bygning ikke kan bruges som et "hus".

På grund af dets særlige betydning kræver vand- og elektricitetsleverandører ofte dette dokument for at godkende leveringen af ​​tjenester eller for at ændre ejerskabet af kontrakter på navnet på de nye ejere.

Der er to typer beboelsestilladelse alt efter om de bruges til nybyggede huse, eller til brugte/videresalg.

– FØRSTE ERHVERVSLICENS – NYBYGNINGER

Det er den, der udstedes, så snart anlægsarbejdet er afsluttet, i nybyggede huse eller i dem, der har gennemgået en omfattende reform, og som har involveret en ændring af deres struktur.

Det vil sige, at det vil være initiativtagerne, der, når byggearbejdet er afsluttet, udsteder certifikatet, der beviser, at arbejdet er afsluttet. For at gøre dette bruger de at fremlægge den relevante dokumentation for byrådet og opnå tilladelsen til at besætte nævnte byggeri med alle de beboelsesforhold, der skal betragtes som et "hus".

Når beboelsestilladelsen er opnået, vil bygningen blive brugt som "hus".

Denne tilladelse udstedes på nybyggede huse, såvel som på de huse, der har gennemgået en omfattende reform, og som har ført til en væsentlig ændring af dens struktur såsom reform af tage, struktur, fundamenter, facader, udvidelser af eksisterende konstruktioner eller bygninger. nye på ejendommen mv.

– ANDEN ERHVERVSLICENS

Disse tilladelser gives, når udløbsperioden for de første beboelsestilladelser er udløbet, og når der er en transmission af huset, eller når det er hensigten at ændre vand- og elforsyningen til et andet navn end XNUMX. Beboelsesindehaveren.

Det er også de tilladelser, der udstedes i de gamle huse, der aldrig har haft en førstegangsbevilling.

Historisk set har processen med at opnå beboelseslicenser været en kilde til forvirring, konflikt og endda endeløse retssager mellem bygherrer, enkeltpersoner, købere og sælgere af huse i Spanien.

Denne artikel fokuserer udelukkende på den nye normative i Valencia-regionen om FØRSTE OCCUPATION LICENSER (LO) i nye bygninger.

Bygherrer og bygherrer har i mange år efterspurgt en effektivisering af processerne for at opnå LO, da de mange gange har stået i situationer, hvor selv byggeriet færdigt og klar til indflytning ikke kunne sælges eller indtages af nye købere før denne erhvervstilladelse blev opnået.

TIDLIGERE PROCEDURE

Historisk set har proceduren for at få erhvervet tilladelse gennemgået en lang og kompliceret proces. Når LO således var anmodet byrådet af initiativtageren, blev der indledt en proces, hvorved forvaltningen efter gennemgang af dokumentationen og efter at have løst eventuelle dokument- eller proceduremangler endte med at direkte eftersyn af en af ​​byrådets teknikere at verificere, at byggeriet var udført i overensstemmelse med byggeprojektet, og at det nævnte byggeri var i overensstemmelse med og overholdt den daværende byggetilladelse.

Med andre ord, processen afhang af den lokale administrations hurtighed eller langsommelighed med at administrere licensudstedelsesfilen, samt tilgængeligheden af ​​dens teknikere til at udføre besøg/inspektioner på stedet for at kontrollere, om bygherren havde bygget og afsluttet arbejdet i perfekt overensstemmelse med opnået byggetilladelse uden at springe de deri fastsatte betingelser over.

Det var derfor en kontrolmekanisme etableret af administrationen med henblik på at opdage eventuelle konstruktionshuller hos bygherrerne, overvåge og sikre, at de til enhver tid gennemfører byggeriet af huse i overensstemmelse med tilladelsen og det godkendte byggeri projekter.

Procedurerne for at opnå den nævnte indflytningstilladelse kunne dog tage måneder og endda år, hvilket efterlod de huse i en kompliceret situation, der, da de er klar til at blive beboet, ikke kunne sælges af bygherrerne eller bruges af købere, før der ikke blev svaret fra administrationen.

ÆNDRING AF REGLER: UDSEENDEET AF DEN "ANSVARLIGE ERKLÆRING" - På spansk "Erklæring Ansvarlig” -“ Dr ”

At lette og fremskynde bygherrers salg og besættelse af huse for nogle år siden i mange regioner og autonome samfund i Spanien (herunder Valencia, Madrid, Catalonien, De Baleariske Øer, Murcia og Andalusien), blev der etableret et system, for hvilket opnåelsen af ​​den første besættelsestilladelse blev fremskyndet ved at oprette et dokument kaldet "Ansvarlig erklæring".

Ved hjælp af denne mekanisme, når anlægsarbejdet var afsluttet, og den ansvarlige erklæring blev præsenteret for byrådet, blev besættelsen af ​​ejendommen af ​​de nye ejere tilladt, mens den endelige "besættelsestilladelse" blev udstedt af administrationen.

Ved hjælp af dette dokument fremlægger arrangøren af ​​arbejderne selv al dokumentation for byrådet og underskriver på sit ansvar, at de udførte arbejder er afsluttet i overensstemmelse med den tidligere opnåede byggetilladelse, idet han på eget ansvar påtager sig enhver usandhed. eller fejl i den medfølgende dokumentation.

På denne måde blev der taget et skridt fremad i processen med at opnå den første besættelsestilladelse, da den blotte fremlæggelse af den ansvarlige erklæring, købernes beboelse af husene blev tilladt og godkendt, hvorved man undgik og unødig venten.

Denne proces eliminerede dog ikke administrationens udstedelse af den endelige besættelsestilladelse. Så når den ansvarlige erklæring var modtaget, havde byrådet en vis tid til at udføre de relevante verifikationer og kontroller og til at kontrollere, at bygherrens eller bygherrens udsagn var sande. Og i tilfælde af at byrådet opdagede et problem eller en mangel i nævnte procedure, havde det fakultetet til at annullere udstedelsen af ​​den endelige indflytningstilladelse, og bygherren eller bygherren var selv direkte ansvarlig for eventuelle skader forårsaget af fejlene eller fejlene i processen.

Denne procedure indebar en forskydning af byggegarantien fra den offentlige administration til bygherren. På denne måde var bygherren, ved direkte at påtage sig ansvaret for tilpasningen af ​​huset til reglerne, den, der personligt gav retssikkerheden i processen, og tillod en hurtig opdatering af de byggede huse.

Men som vi siger, i henhold til den tidligere procedure var der stadig to faser:

– Den første var fremlæggelsen af ​​den ansvarlige erklæring

– Det andet var byrådets udstedelse af den endelige indflytningstilladelse.

Og det har givet anledning til, at mange kommuner i mange år har betragtet den ansvarlige erklæring som en ren "anmodning" eller "ansøgning" af erhvervelsestilladelsen, uden at den har givet den reguleringsmæssige virkninger af den samme erhvervstilladelse.

Med andre ord, den ansvarlige erklæring blev ikke betragtet som en "bemyndigelsesret" til at bebo huset, indtil den endelige indflytningsbevilling givet af administrationen blev opnået efter de relevante inspektioner.

Resultatet heraf er, at bygherrer og købere, selv med DR's oprettelse, måtte vente til LO's godkendelse fra administrationen til både at sælge og besætte byggerierne.

NY PROCEDURE FOR JANUAR 2021 – VALENCIAN FÆLLESSKAB

I januar-februar 2021 er en ny reguleringsproces blevet genereret for at opnå besættelseslicenser i Valencia.

Gennem de nye regler, som er genstand for denne artikel, har regeringen i det valencianske samfund etableret et nyt system i hele regionen, hvorved den ansvarlige erklæring er udstyret med samme effektivitet og samme "aktiverende titel" som belægningstilladelsen, når muliggør salg og beboelse af husene.

På denne måde, når den ansvarlige erklæring er fremlagt, ligestilles dens virkninger med virkningerne af besættelsestilladelsen, hvilket eliminerer venteprocessen for at opnå den efterfølgende besættelsestilladelse.

Det er med andre ord netop fremlæggelsen af ​​"Ansvarlig Erklæring" til byrådet, der behandles "tilstrækkelig titel" at bemyndige bygherren / bygherren til at sælge huset, samt dets beboelse af købere. Når arbejderne er afsluttet, kan initiativtageren således ved at afgive den ansvarlige erklæring til rådhuset kræve og tvinge køber til at gennemføre købsprocessen samt betaling af resten af ​​prisen.

På samme måde kan køber gennem den ansvarlige erklæring direkte kontrahere vand-, elektricitets- mv. ydelserne ved brug af den ansvarlige erklæring, som bygherren har indhentet.

I princippet er anvendelsesområdet for denne forordning for alle byråd i Valencia, undtagen dem, der udtrykkeligt fortsætter med at overholde den tidligere forordning.

Det kan med andre ord være tilfældet, at der er kommuner, der vedtager disse nye regler, hvormed den ansvarlige erklæring vil have samme virkninger som afregning af førstegangsbeskæftigelse. Det kan dog være tilfældet, at der er andre kommuner, der foretrækker fortsat at overholde de hidtidige regler, og som afviser at gøre den ansvarlige erklæring gældende, som kræver, at byggerierne opnår den hidtidige indflytningstilladelse, gennem besøg ved tilsyn af direkte arbejde. af byrådet.

STYRINGSMETODE OG KONSTRUKTIONSGARANTI.

Som vi siger i denne artikel, betyder det at gøre RD fuldt ud effektiv at overføre den konstruktive garanti fra administrationen til initiativtagerne for at strømline processen. Den samme regel etablerer dog nye kontrol- og inspektionsmekanismer, der kommer til at supplere de tidligere processer, og bevarer altid beføjelsen til at besøge og fysisk inspicere arbejdet til et senere tidspunkt.

VORES KOMMENTARER TIL DENNE LOV:

Fra vores kontor stiller vi os selv følgende spørgsmål.

Hvad sker der i tilfælde af, at en bygherre opnår den ansvarlige erklæring som indflytningsbevilling, køber til at skøde og gennemføre salget af ejendommen, og at byrådet senere ved en efterfølgende besigtigelse opdager mangler, og endog meddeler ugyldighed af indflytningstilladelsen, på grund af uoverstigelige byggefejl? –

I disse tilfælde vil der blive skabt en figur af manglende beskyttelse i forhold til forbrugeren, som i tillid til systemets retssikkerhed køber og erhverver ejendommen, betaler prisen, beboer huset og på et senere tidspunkt administrationen ophæver det ved at pålægge et byggefirma et ansvar, der, selv om det fremstår som direkte ansvarligt både civilt og strafferetligt, efterlader køberen og forbrugeren i en vanskelig fordringsstilling.

Det vil sige, at denne køber eller denne forbruger skulle kæmpe for at blive kompenseret af bygherren eller byggefirmaet i domstole og juridiske procedurer, som ingen ønsker.

Svaret fra den valencianske administration i denne henseende er, at denne forordning ikke kun er blevet fremmet af det valencianske samfund, men også af dets egne harmonisering af europæisk lovgivning som i årevis har krævet, at den spanske administration skal være meget hurtigere i disse sager og processer, samt større tillid og ansvar over for byggeagenter i Spanien.

Derfor, gennem denne nye forordning, er det, der bliver gjort, at anvende og udvikle mekanismer og procedurer, der allerede anvendes i andre medlemsstater i Det Europæiske Fællesskab, for at opnå mere agile og enkle mekanismer for byggeri og ejendomsaktivitet i Spanien.