REGISTRERING AF ULOVLIGE BYGNINGER – FUERA DE ORDENACION

Generelle aspekter

Spanske regler fastslår, at for at et byggeri skal have adgang til ejendomsregistret, skal notarer kræve, at byggetilladelsen er udleveret, samt al byggedokumentation, herunder den endelige arbejdsattest mv.

Dette er, hvad kongelig lovdekret syv/2015 af 30. oktober siger (konsolideret tekst til jordloven)

Hvordan er situationen for de bygninger, der er opført uden byggetilladelse?  

I disse tilfælde fastslår den samme jordlov i sin artikel 28.4, at de konstruktioner, bygninger og installationer, med hensyn til hvilke det ikke længere er hensigtsmæssigt at vedtage foranstaltninger til at genetablere bylovgivningen, som indebærer deres nedrivning, på grund af begrænsningens udløb. tilsvarende perioder, kan have adgang til tinglysningen.

 Hvad er formålet med en bygning "uden licens" for at få adgang til tingbogen?  

Den grundlæggende årsag hertil er, at et byggeri, der ikke er en del af tinglysningen, ikke kan indgå i nogen retshandel. Det vil sige, at du ikke kan købe, sælge, arve, pantsætte, betale skat mv.

Med hvilken adgang til tinglysningen tillader byggeriet at være genstand for lovlig færdsel, og være en del af ejerens ejendomsret. Og desuden indebærer det implicit, at nævnte ejendom ikke kan rives ned, rives ned eller på anden måde ødelægges af retssystemet. Hvormed ejeren således konsoliderer ejendomsretten over nævnte byggeri, selv om den er opført uden tilladelse.

Hvis byggeri bygget uden en licens, går til ejendomsregistret, er det fuldt legaliseret? Med andre ord, kan det betragtes som 100% lovligt?

Svaret er kompliceret.

Som vi har sagt før, betyder adgangen af ​​et byggeri uden tilladelse til tinglysningen at gøre denne konstruktion juridisk synlig.

Med andre ord , når et byggeri opføres med byggetilladelse, informeres byrådet om, at der vil blive udført et byggeri , og det spanske retssystem tager hensyn til nævnte konstruktion. Det oplyses også, når dette byggeri er afsluttet gennem færdiggørelsesattesten for arkitektens arbejde, og dennes erklæring på et notarkontor gennem den tilsvarende erklæring om nybyggeri. På den måde bliver et byggeri bygget med byggetilladelse automatisk identificeret og anerkendt af retssystemet.

En konstruktion, der er opført uden en byggetilladelse er ikke en del af den lovlige trafik, fordi dens opførelse ikke er anmeldt til den offentlige forvaltning . Det kan være, at der er en registrering af nævnte byggeri med henblik på skatter, matrikel og Ibi, men dette betyder ikke, at de agenturer, der er ansvarlige for at kontrollere og føre tilsyn med arbejderne i området, af hensyn til byggeriets lovlighed, er blevet opmærksomme på denne juridiske konstruktion.

Hertil kommer, at hvis dette var tilfældet, det vil sige hvis forvaltningen var bekendt med, at der var tale om et ulovligt byggeri, skulle den automatisk handle ved at påbyde nedrivningen af ​​det nævnte byggeri, da det blev anset for ulovligt.

Hvad der sker er, at spansk administration , på grund af det samme princip om sikkerhed i den lovlige handel med retslige og kommercielle handlinger, kan ikke holde på ubestemt tid til at handle over for de arbejder og byggerier, der er udført ulovligt.

Med hvilke de forskellige spanske regionale regler altid fastsætter en maksimal tidsfrist for offentlige myndigheder til at opdage de værker og konstruktioner, der er bygget uden en licens, og dermed være i stand til at straffe dem gennem administrative sanktioner, bøder og endda nedrivningskendelser. Efter dette tidspunkt, uden at administrationen har opdaget, eller uden at have handlet imod byggeriet, bliver det lovliggjort og patrimonialiseret i ejerens formue.

"Fuera de ordenación" efter regioner

Vi skal nu tale om to sager, det valencianske samfund og Andalusien.

Fuera de ordenación i regionen Valencia

I det Valencianske Fællesskab er reglerne baseret på Lov 5/2014 af 25. juli om "Territoriumsplanlægning, byplanlægning og landskab" af det valencianske samfund (bedre kendt som ” LOTUP "), som blev ændret sidste 2019 gennem loven af ​​5. februar, som er i kraft siden 8. februar 2019.

Denne lov fastslår følgende udløbsperioder :

For at bestemme udløbsperioden for administrationens handlinger i disse tilfælde er det nødvendigt at skelne mellem to tilfælde:

• Ubebygget jord, rustikt, fredet . For værker, der er placeret på ikke-bebyggelig eller beskyttet jord, der er ingen udløbsperiode .

Derfor kan forvaltningen, uanset om muligheden for økonomisk sanktionering af nævnte arbejder er udløbet, til enhver tid påbyde nedrivning af værker opført uden tilladelse, da forvaltningens ret, som vi siger, ikke foreskriver.

• Byområder eller byområder: Med hensyn til byudviklingsareal er forældelsesfristen for de byggerier, der ved LOTUP's ikrafttræden (august 2024) ikke havde fastsat udløbsperioden i henhold til den tidligere lovgivning. 15 år. Den tidligere forældelsesfrist var 4 år.

Det er med andre ord muligt at erklære et værk uden licens, så længe det var udført før August 20, 2010 . Denne dato er meget vigtig, fordi den betyder fire år før LOTUPs ikrafttræden, som netop var den 20. august 2014.

Med hvilken, de arbejder på byområder eller byområder, der på datoen for denne lovs ikrafttræden var foreskrevet for at have en byggeperiode for at være forløbet mere end fire år (dvs. alle byggerier færdiggjort før august 2010), kan lovliggøres pr. adgang til ejendomsregistret.

Imidlertid de konstruktioner på byggemodnede byjorder, der blev bygget uden tilladelse efter datoen den 20. august 2010 , såsom for eksempel 2011, 2012, 2013 osv., forældelsesfristen for nedrivningskendelser af nævnte konstruktioner det bliver 15 år .

Det samme sker med konstruktioner bygget på fælles ubebygget jord , Hvilket kan have adgang til ejendomsregistret, forudsat at de er bygget før den 20. august 2010.

Men, og meget vigtigt, er de konstruktioner på ubebygget jord, der blev færdiggjort i august 2010, underlagt uskrivelighedsordningen i lov 2014/XNUMX i LOTUP.

Og med hensyn til fredet ubebygget jord, kan kun de konstruktioner uden tilladelse, der er afsluttet inden 1. februar 2002, anmeldes.

Dette er tilfældet, fordi denne dato falder sammen med de fire år, der var omfattet af den tidligere lovgivning, og med ikrafttrædelsen af ​​den valencianske bylov 16/2003, som trådte i kraft den 1. februar 2006, som kom til at fastslå uskrivelighed for beskyttet jord.

Koncept af Fuera de ordenación i Andalusien - "DAFO"

Det samme sker i Andalusien, selvom der ikke skelnes mellem by og ikke-urbaniserbar. I begge tilfælde forlænger lov om byplanlægning i Andalusien 7/2022, i sin ordlyd efter dens sidste ændring den 8. februar 2012, forældelsesfristen for administrationens ret til at kræve nedrivning af værkerne fra 4 til 6 år . bygget uden licens.

Ligesom i det Valencianske Fællesskab forstås denne periode for værker uden licens, for hvilke den periode på 4 år, der var fastsat i den tidligere lovgivning, var udløbet på datoen for lovens godkendelse. Med andre ord kan alle byggerier bygget før 8. februar 2008 lovliggøres.

For de byggerier bygget efter denne dato bliver forældelsesfristen derfor 6 år.

Fortolkning af "Fuera de Ordenación" i Catalonien

Det samme kan siges i Catalonien. Lovdekret 1/2010 af 3. august, der godkender den reviderede tekst til den catalanske byplanlægningslov, forlængede forældelsesfristen for handlingen om at genoprette den bymæssige lovlighed af bygninger fra 4 til 6 år.

Altså at kræve dens nedrivning eller nedrivning.

I Catalonien gives der dog ikke den andalusiske og valencianske fortolkning af den term, hvor den nye forlængede periode på 6 år begynder at gælde. Ifølge de catalanske kriterier ville de værker, der blev bygget før lovens godkendelse, det vil sige den 3. august 2010, have en forældelsesfrist på 4 år. Og dem, der blev bygget senere, ville udtrykket være 6.

OKAY. Det er forstået!. Så hvis jeg har et byggeri uden licens, hvor de perioder, der er fastsat i lovgivningen i mit selvstyrende område, er forløbet uden at blive sanktioneret, er mit hjem så 100 %?

Svaret er lidt kompliceret.

Som vi har anført i denne rapport, giver overtagelsen af ​​sanktionerings-/straffebegrebet et byggeri beføjelse til at registrere det pågældende byggeri i ejendomsregistret. Det betyder at:

Ejeren kan "eje" værket uden licens. Det kan belånes, leases, sælges, arves, doneres osv., det spanske system kan ikke længere dekretere dets nedrivning. 

Men selvom det spanske system anerkender en sådan konstruktion som lovlig, kan den ikke give den alle de rettigheder og fordele, som en juridisk konstruktion har. Med andre ord kan det spanske system ikke assimilere ulovlige konstruktioner, der ikke respekterede loven, som ikke betalte byggeskatter, arkitekter osv. , med lovlige værker, der gennemgik disse procedurer, blev bygget i overensstemmelse med loven og blev bygget i overensstemmelse med loven. De betalte alle de tilsvarende skatter og udgifter.

Derfor er disse byggerier, der er opført uden tilladelse, men som er registreret i tingbogen, katalogiseret på en særlig måde. De kaldes "ud af normative" ("FUERA DE ORDENACIÓN”) konstruktioner.

Denne type konstruktion er underlagt visse begrænsninger med hensyn til lovlige konstruktioner:

• De er ikke tilladt mere end reformarbejde begrænset til bevaring, sikkerhed og sundhed. Derfor må de ikke udføre rehabiliteringsarbejder.
• Udbygningsarbejder af det eksisterende byggeri er ikke tilladt.
• I tilfælde af at konstruktionen naturligt rives ned (på grund af naturlige årsager, ruin eller katastrofe, oversvømmelse osv.), kan de ikke genopbygges. De kan ikke genopbygges.
• De har problemer med at få certifikatet for beboelse. Afhængigt af regionen kan rådhuset anmode dem om at lave nogle urbaniseringsarbejder (i rustikt) for at få certifikatet for beboelse, eller helt afslå eller endda bede om at rive den ulovlige del af en bygning ned for at udstede certifikatet for beboelse.

På dette tidspunkt taler vi om Certificate of Habitation:

• Andalucia: Tillad ikke beboelsescertifikatet for huse eller konstruktioner Fuera de Ordenación, men det angiver, hvad de kalder "DAFO" ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), hvor ejendommen, selv om der ikke er leveret et beboelsescertifikat, kan tilsluttes vand og el på lovlig vis.
• Comunidad Valenciana: Tillad ikke beboelsescertifikatet på denne type huse, men i rustikt land har det skabt et legaliseringssystem, hvor man, hvis man laver en form for arbejde for at forbedre omkringliggende veje, fortove og installere moderne restvandsrensningssystemer, giver tilladelse til certifikatet for beboelse, og endda muligheden for at lave strukturelle reformer i ejendommen, og endda genopbygningsrettigheder i tilfælde af ruin.

En lille guide, der adskiller sig Major Works License  , Mindre værkslicens

Major Works License

Det er en byggetilladelse indhentet fra Rådhuset til arbejder, der kræver teknisk kompleksitet og er økonomisk vigtige. Af denne grund skal disse arbejder reguleres af regler om sikkerhed, beboelighed mv.

For at opnå Major Works License skal et ARKITEKTPROJEKT udarbejdes af arkitekter, ingeniører mv.

Som hovedregel kræves en større byggetilladelse i følgende situationer:

• Den samlede rehabilitering af boliger.
• Arbejder, der påvirker husets struktur (fundament, struktur, facade, tag osv.)
• Øg bygningens højde eller volumen.
• Handlinger relateret til brandsikring.
• Nedrivninger eller underafdelinger.
• Ændringer i brugen af ​​bygningen eller huset.
• Konditionering af erhvervslokaler.
• Nye anlægsarbejder.
• Værker, der påvirker en bygnings fælles elementer.

Mindre værkslicens

Mindre arbejder til reformer mv. kræver også licens. Det er dog simple værker, som ikke kræver et projekt eller specialiserede projekter, og de har meget lavere omkostninger. Eksempler på disse kan være mindre reformer, ændringer af vægge eller beklædning, indretningsprojekter, fjernelse af arkitektoniske barrierer, ændring af belægning, fornyelse af køkken eller badeværelser, installation af varme, kloakering, VVS og el, undersøgelser, tests mv.

Et eksempel på legalisering i Valencia-regionen

Et hus bygget i rustica-land i Valencia-regionen i 1979.

Ejendommen blev placeret i et RUSTIKT område på under 10.000 m2 (minimum grundstørrelse for at have byggerettigheder i området). Og det er bygget siden 1979. Så det var en ret gammel ejendom. Da der er tale om en gammel ejendom, respekterer Rådhuset de eksisterende konstruktioner, som er opført på under 10.000 m2 og "uden for normativ", de anser disse konstruktioner som "lovligt konsoliderede til tiden". For eksempel kan de nuværende opbygninger ikke forlænges. Så der kan ikke bygges nyt på ejendommen. Rådhuset tillader indvendige reformer på denne slags ejendomme, men ikke udvidelser, konstruktioner af andre bygninger som garager, pools osv.

Desuden vil rådhuset muligvis ikke godkende en tilladelse til at reformere "væsentlige" strukturelle dele fra bygningen som fundamenter, tag osv. Rådhuset vil indrømme at "reformere" det eksisterende hus og "reparere" den eksisterende struktur, men ikke "fjern" fra de gamle dele for at installere nye. For eksempel, i tilfælde af at der er en naturkatastrofe eller oversvømmelse, som kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke give rettigheder til at "genopbygge" ejendommen. Så som konklusion tillader Rådhuset interne reformer for at fastholde byggeriet, men ikke strukturelle reformer fra biner, fundamenter, skift af tag osv. Vi anbefaler derfor, at du instruerer dit forsikringsselskab om, at naturkatastrofer og andre, der påvirker eksisterende konstruktioner skal være dækket af den obligatoriske forsikring for at indgå kontrakt med huset ved færdiggørelsen.

Vi har set, at området IKKE er tilsluttet hovedkloaksystemet.

Juridiske konsekvenser af huse, når de betragtes som "Fuera de Ordenación" i Valencia-regionen 

 Hvis de ikke straffes inden august 2010, kan de ikke straffes senere og kan ikke rives ned af det spanske system, og de er juridisk konsolideret til tiden.

• Eksisterende konstruktioner respekteres i deres størrelse, men det er ikke muligt at bygge et nyt byggeri element heller ikke at forlænge den eksisterendes.
• Også på grund af dette forhold respekterer Rådhuset de eksisterende konstruktioner, men de kan ikke forlænges. Så der kan ikke bygges nyt i ejendommen.
• Rådhuset tillader interne reformer på den slags ejendomme. Men på grund af at ejendommen er ude af normering, vil rådhuset ikke godkende en tilladelse til at reformere "væsentlige konstruktionsdele" fra bygningen som fundamenter, tag osv. Rådhuset vil indrømme at "reformere" det eksisterende hus, og "reparere" den eksisterende struktur, men ikke "fjerne" fra de gamle dele for at installere nye. For eksempel, i tilfælde af at der er en "brand" eller oversvømmelse, som kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke give rettigheder til at "genopbygge" ejendommen. Så som afslutning tillader Rådhuset interne reformer for at fastholde byggeriet, men ikke strukturelle reformer fra biner, fundamenter, skift af tag mv.
• En af betingelserne for at opnå vederlaget for "uden for normativ" er at bevise, at ejendommen ikke er straffet i de 15 år efter opførelsen.

Beboelsescertifikat 

Et andet punkt er, at afhængigt af rådhuset i området og de individuelle juridiske betingelser for byggeriet og/eller grunden, ejendomme i "Fuera de Ordenación" kan have, eller ej, certifikatet for beboelse, og afhængigt af dette kan rådhuset kræve bestemte juridiske aspekter eller arbejder i ejendommen for at opnå eller forny dette certifikat.

Til din orientering er dette et dokument udstedt af rådhuset i området, hvor de bekræfter, at ejendom opfylder beboelseskravene.

Denne ejendom har ikke opnået en "Beboelsescertifikat” (CH), og vi har fået bekræftet af Rådhuset, at det ikke er muligt at få dette certifikat på nuværende tidspunkt.

Dette dokument er også nødvendigt for at tilslutte vand og el til ejendommen og at foretage ændringerne af vand- og el-kontrakterne i dit navn.

Urbaniseringsomkostninger at udvikle for at fuldføre legaliseringsprocessen i Valencia-regionen

I den seneste fremtid, Rådhuset kan anmode de nuværende ejere om, i forhold til at give en bedre og mere komfortabel udnyttelse af deres ejendomme, at lave/betale nogle arbejder for at forbedre infrastrukturen der, såsom gader (fodgængerområder), fortove, offentligt lys, kloakvand og så videre, og endda at give en del af grundene til veje, fodgængere eller grønne områder.

Det bliver nødvendigt at se, hvilke slags arbejder Rådhuset vil projektere at stille til ejerne i fremtiden, og hvem der skal betale for det. I dette øjeblik, en ny lov, der for nylig blev godkendt i 2019 (LOTUP), har ånden til at handle med den slags huse for at udvikle nogle urbaniseringsarbejder, som stadig ikke er bekræftet af loven.

Bare for at påpege, at den dyreste omkostning ved urbanisering er tilslutningen til hovedkloaksystemet fra byen. Da disse ejendomme ligger ret langt væk fra byen, kan det accepteres, at i stedet for at forbinde til hovedkloaksystemet, for at tillade ejere at installere en septiktank med rensningssystemer til at filtrere og tømme spildvandet

Størstedelen af ​​ejendommene i området har ikke officielt regulerede eller moderne septiktanke installeret til behandling af restvand. Så hvis rådhusets projekt præsenteres i fremtiden, de umiddelbare omkostninger vil være at installere en moderne septiktank i ejendommen.

Ifølge ejendomsmægleren oplyser, overholder septiktankene ikke de gældende regler, hvilket sker meget ofte.

Mens urbaniseringsplanen ikke præsenteres, og urbaniseringen ikke er afsluttet, kan rådhuset skabe problemer med at tillade strukturelle reformer på ejendommen. Eksisterende konstruktioner respekteres i deres størrelse, men det kan være vanskeligt at få tilladelse eller tilladelser til at bygge et nyt konstruktionselement eller endda udvide det eksisterende.

Men hvis husene i området forbedres med de urbaniseringsarbejder, der kræves via en urbaniseringsplan (kaldet MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), vil de have følgende fordele:

• Huset vil blive betragtet som et "helt lovligt" byggeri, så det vil ikke længere blive betragtet som "uden for normativt", så det vil være tilladt at genopføre eksisterende byggerier, strukturreformer, ombygninger mv.
• Ejendommen vil have et boligcertifikat