Lad os forestille os en virksomhed, der er oprettet til fremme og opførelse af et hus. Huset og grunden er da selskabets aktiver.
Mens huset bliver bygget, beslutter nogen at købe huset med 100 % af erhvervelsen af selskabets ejendomsandele. Med andre ord "erhvervelse" af virksomheden gennem køb af de 100 % af ejendomsaktierne.
På denne måde "køber" køberne virksomheden direkte, selvom han indirekte er i gang med at erhverve ejendommen.
– I tilfælde af at erhvervelsen af ejendommen skete direkte, ville der blive betalt moms i tilfælde af, at den nævnte ejendom var knyttet til sælgers erhvervsaktiver.
– Men erhvervelsen af ejendommen ville betale ITP (Overførselsafgift), hvis denne ejendom ikke blev påvirket af sælgers erhvervsformue.
Men i tilfælde af, at vi har at gøre med køb af virksomheden gennem erhvervelse af alle dets aktier, betaler det så moms eller ITP? .
Det kommer an på….
Momsloven siger udtrykkeligt, at erhvervelsen af de nævnte aktier eller andele er UNDTAGET, forudsat at den "reelle vilje" eller hensigten med nævnte erhvervelse ikke havde været at "undgå" betalingen af den skat, der var blevet frembragt under forudsætningen af den direkte erhvervelse af ejendommen.
Der er således en REGEL OM ANTI-Svig i det spanske skattesystem, der udtrykkeligt angiver følgende (artikel 108 i lov 24/1988, af 28. juli om aktiemarkedet, gældende artikel 314 i den konsoliderede tekst til markedsloven om værdipapirer, godkendt ved kongelig lovdekret 4/2015 , af 23. oktober (herefter TRLMV):
"1. Overdragelse af værdipapirer/aktier vil være fritagne fra merværdiafgift og afgift af formueoverførsler og dokumenterede retsakter (overførselsafgift og stempelafgift).
Men loven siger også:
De overførsler, der vil blive beskattet af moms eller ITP, når det gennem sådanne overførsler den "reelle hensigt" ville have været at unddrage sig disse skattebetalinger.
Uden at det berører bestemmelserne i det foregående stykke, skal det forstås, medmindre andet bevises, at handlingen er udført med "hensigt om at undgå" moms- eller ITP-betalinger i følgende tilfælde:
- Når der opnås kontrol over en enhed, hvis aktiver består af mindst 50 procent af ejendomme beliggende i Spanien, som ikke er relateret/påvirket til erhvervsmæssige eller professionelle aktiviteter, eller når, når først nævnte kontrol er opnået, øges andelskvoten i den.
- Når der opnås kontrol over en enhed, hvis aktiver omfatter aktier, der giver den mulighed for at udøve kontrol over en anden enhed, hvis aktiver består af mindst 50 procent af ejendomme beliggende i Spanien som ikke er relateret/påvirket til erhvervsmæssige eller professionelle aktiviteter , eller når, når først nævnte kontrol er opnået, øges andelskvoten i den.
- Når de overdragne aktier er modtaget ved indskud af fast ejendom foretaget i anledning af stiftelse af selskaber eller forhøjelse af aktiekapitalen, forudsat at sådanne aktiver påvirkes ikke af forretningsmæssige eller professionelle aktiviteter og at der mellem bidragsdatoen og fremsendelsen af en periode på tre år ikke var forløbet. “
Når nogen af de ovennævnte tilfælde opstår, vil den spanske administration straks anvende den Anti-svig regel, og vil behandle nævnte sager underlagt den tilsvarende moms eller ITP-AJD-afgift. Det vil være køberen, der har "byrden" for at bevise, at hans sande motivation aldrig var at undgå at betale sådanne skatter.
I eksemplet med denne artikel, salget af aktierne ville betyde, at parterne rent faktisk overdrager en ejendom, men hvad gør de med det formål at bedrage? – Den egentlige forpligtelse til at betale moms (fordi der i dette tilfælde ville være moms som den første transmission), vil afhænge af om vi har at gøre med et forsøg på bedrageri eller ej.
Nøglen til ikke at betale moms eller ITP: Ejendommen skal være "påvirket" af en økonomisk aktivitet i virksomheden, hvad enten det er i dette tilfælde promovering eller opførelse af huse eller køb/salg af jord eller leje mv.
Derfor opfylder overdragelse af værdipapirer/aktier, hvortil der erhverves kontrol over et selskab, hvis formue udgøres af mere end 50 procent af fast ejendom relateret til en økonomisk aktivitet, ikke kravene til, at anti-fraud-reglen finder anvendelse.
Transmissionen af sådanne aktier vil således være fritaget for moms og skat på formueoverførsler og dokumenterede juridiske handlinger (ITP-Transfer Tax), medmindre den spanske administration bekræfter, at det med en sådan transmission har været hensigten at unddrage sig betaling af de skatter, der ville være blevet pålagt ved overdragelse af ejendomme ejet af de enheder, som disse værdier repræsenterer.
- konklusion:
Denne transaktion kunne formentlig ikke beskattes med moms og derfor kan aktierne sælges uden nogen form for beskatning, da det er åbenlyst, at den ejendom, der bygges, er påvirket af virksomhedens økonomiske aktivitet, men det skal dog stadig afgøres, om der er tale om svig eller ej. de fuldstændige transaktionsoplysninger.
- For eksempel forstår vi, at hvis konstruktionen af selskabsstrukturen til at bygge en enkelt ejendom og sælge aktierne er blevet udført med kendskab fra begyndelsen til intentionen om at sælge disse aktier og med en direkte aftale med en køber fra det øjeblik, det påbegyndes byggeriet , så vil en kontrollant sandsynligvis fastslå, at der er forsæt til skatteunddragelse.
- Hvis vi derimod er gået i gang med byggeriet med den hensigt at sælge og ombygge flere boliger, men der i mellemtiden er dukket en boligkøber op, som af en eller anden grund foretrækker at blive hos virksomheden, så kunne man godt argumentere for, at der ikke er moms i transmissionen (hverken TPO), så transaktionen ville være fritaget for afgifter.
Som du kan se, kan fortolkningerne være mange og alle acceptable, så igen anbefaler vi stærkt, at du går til rigtige spanske eksperter på området, før du foretager en ejendomshandel.
