Ekspropriation af ejendomme i Spanien-Land's Grab

En ekspropriation defineres som "at tage jord uden ejerens samtykke ...".

Det er svært at forestille sig en statslig myndighedsudøvelse, der kan have en mere direkte indflydelse på en ejers ejendomsrettigheder end at tage en ejers jord uden ejerens samtykke.

Som fagfolk bliver vi ofte hørt af begge grundejere i ekspropriationssager. Ofte er de værdiansættelsesspørgsmål, der opstår i ekspropriationskrav, komplekse.

En forståelse af ekspropriationsprocessen kan være til stor hjælp for skønsmanden, der allerede står over for en væsentlig opgave.

Denne præsentation har til formål at give et generelt overblik over og forståelse af ekspropriationsprocessen fra start til slut. Forståeligt nok er ekspropriationsprocessen yderst teknisk og specialiseret, og for både grundejere og eksproprierende myndigheder kan ekspertrådgivning om kritiske strategiske spørgsmål med forståelse for processen gøre forskellen mellem et retfærdigt og retfærdigt resultat og en katastrofe.

Såfremt ekspropriationen er begrundet i "almennyttige formål", kan ejeren ikke gøre indsigelse mod denne beslutning fra forvaltningen.

Den nødvendige eller obligatoriske ekspropriation bruges til at være en årsag til mistillid mellem borgere, fordi indebærer at tvinge dem til at overdrage til administrationen deres ejendomme eller aktiver. I processen med at bygge en vej, en bro eller et sportsområde (offentlige infrastrukturer), er det meget ofte nødvendigt at kræve ejendomsretten til den jord, der hører til detaljer. Der skal tages i betragtning, at den offentlige forvaltning er den eneste enhed, der har tilstrækkeligt med fakultet til at tvinge oplysninger til at give deres ejendomme. Og mod denne magt kan den særlige ikke gøre modstand.

Ejeren modtager f.eks. en erstatning for den økonomiske skade eller et bytte med et andet aktiv. Denne kompensation er kendt som "rimelig pris" (Justiprecio), som desværre meget ofte ikke er så "fair" som ønskeligt, og er det mest kamppunkt i processen.

Ekspropriation årsager. Spanske love

Den obligatoriske ekspropriation indebærer overførsel af ejendomsretten fra en bestemt til Administrationen, som kan erhverve den selv uden ejerens samtykke. Det er reguleret i Lov om obligatorisk ekspropriation, fra 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), reguleringsloven af ​​1957 (RD 1957), og den nye Refunderet jordlov fra 20. juni 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Hovedkonsekvensen af ​​disse forskrifter er pligten til at udlevere den af ​​forvaltningen krævede ejendom, når anvendelsesformålet er tilstrækkeligt med lovene.

Lovene bekræfter, at en ekspropriation kan besluttes af Godset, Regionsstyrelsen (Autonomt samfund), provinsen (Province), øen eller lokalrådet (Ayuntamiento), og er den mest absolutte manifestation af den offentlige magt, foran hvilken den partikulære ikke kan gøre nogen juridisk modsætning, hvis handlingen er behørigt begrundet og i overensstemmelse med lovene.

Er af denne grund, at det første skridt i ekspropriationsprocessen er erklæringen af "Offentlig forsyning" fra ejendommen eller ret til at ekspropriere. Faktisk er det absolut uundværligt at erklære denne ret eller ejendom som "Offentlig nytte".

Dette krav om "Offentlig nytte" er så vigtigt, at den organisme, der skal udføre ekspropriationen, skal være "offentlig". Det betyder for eksempel i AVE-projektet i regionen, at ekspropriationsinstitutionen er Ministeriet for Offentlig Infrastruktur (Ministerio de Obras Públicas), og ikke RENFE eller ADIF.

Hvilke genstande kan eksproprieres?

Selvom ekspropriationerne i de fleste tilfælde er over ejendomsretten til fast ejendom, kan det være genstand for ekspropriation af enhver form for aktiver såsom kunstværker, biler, fartøjer, obligationer, aktier og andre rettigheder, som under bestemte omstændigheder kan være nødvendig for "Public Utility".

Ekspropriationsproces

Det første trin er erklæringen om "Public Utility". Denne erklæring skal altid afgives gennem en retsakt eller i en aftale fra Ministerrådet (Consejo de Ministros), undtagen i de tilfælde, hvor boet eller aktivet er absolut "essentielt" for de offentlige projekter, der skal udvikles af Ejendom.

I disse sidstnævnte tilfælde betragtes "offentligheden" som implicit, og administrationen skal kun offentliggøre de aktiver eller godser, der skal eksproprieres i den offentlige officielle bulletin (Boletín Oficial del Estado – BOE), i provinsens officielle bulletin (Boletín Oficial) de la Provincia), og er en af ​​de mest populære aviser i provinsen.

Efter denne udgivelse vil den starte et tidsinterval på 15 dage af offentlig information. Det vil overlade til de berørte oplysninger at gøre eventuel indsigelse og at rette uregelmæssigheder i oplysningerne.

Efter disse 15 dage er der yderligere 20 dage, hvor administrationen undersøger hver enkelt af de indsigelser eller uregelmæssigheder, der er opnået. Efter dette tidspunkt erklærer administrationen "nødvendigheden af ​​besættelse" (necesidad de occupación), som skal offentliggøres og meddeles individuelt til alle berørte.

Faktisk er det meget vigtigt den individuelle meddelelse til de involverede detaljer. I modsat fald kan ekspropriationen ikke være "lovlig". Mod denne meddelelse kan den enkelte ikke gøre indsigelse, men kan anse erklæringen om "offentlig nytte" af deres ejendom, og eller erklæringen om "nødvendigheden af ​​besættelse", ugyldig i den administrative proces og i domstolene og domstolene.

En af de mest populære årsager til modstand mod ekspropriationsprocessen er fejl i den offentlige informationsproces på 15 dage.

Når de modtager meddelelsen, har oplysningerne 10 dage til at gøre indsigelse mod meddelelsen. Denne modstand vil blive placeret direkte i den administrative proces, ikke i domstolene, og administrationen vil have 20 dage til at træffe afgørelse. I mellemtiden vil ekspropriationsprocessen være i stand by med en grænse på 30 dage.

Den "rimelige pris" - Justiprecio

Når ekspropriationen er bekræftet, vil den berørte have ret til at modtage en kompensation, der er kendt som "Fair Price" eller "Justiprecio". Størrelsen af ​​denne kompensation er beregnet med en forudgående vurdering af de aktiver og rettigheder, der skal eksproprieres, og kan aftales "venligt" mellem parterne i løbet af 15 dage.

Hvis dette beløb er aftalt, vil processen være afsluttet.

Hvis delene f.eks. ikke når frem til en aftale med denne pris, skal der åbnes en ny proces, hvor administrationen overlader 20 dage til ejerne til at fremlægge deres overvejelser om ejendomsvurderingen og foreslå en pris (Hoja de Aprecio ).

Administrationen kan derefter acceptere eller afslå dette forslag. Hvis den accepterer, vil processen være afsluttet.

For eksempel, hvis administrationen nægter at acceptere den foreslåede pris på delen, vil de foretage en anden vurdering (Hoja de Aprecio), som vil give ejeren besked om at studere den i en periode på 15 dage.

Hvis han accepterer, vil processen være afsluttet.

Hvis ejeren f.eks. ikke accepterer den sidste pris, som administrationen har tilbudt, vil sagen blive bragt til provinsen Ekspropriationsdomstole (Jurado Provincial de Expropiación), som endelig bliver den, der skal beslutte om Fair Prisen.

Disse domstole er i hovedstaden i provinsen (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz), og de er dannet af en præsident og fire assistenter, som er en offentlig funktionær, en repræsentant fra Farmers Association (Cámara) Agraria) og en notar. Deres funktion er at studere forslagene til pris fra delene og at tage den rigtige beslutning. I teorien bør de maksimalt tage 8 dage til at træffe beslutningen (ud fra min erfaring ved jeg, at de tager, nogle gange et eller to år!).

Ekspropriationsdomstolenes afgørelse kan afvises og sendes til en højere domstol. Sker der forsinkelse af afgørelsen fra Ekspropriationsnævnene i mere end 6 måneder, kan der tillægges renter til erstatningsbeløbet. Og hvis der er en prisafgørelse, men administrationen ikke betaler i mere end 2 år, skal der overtages en ny vurdering af ejendommen for at kontrollere dens værdi efter det tidspunkt, dette kaldes "retasación".

Efter præsentationen af ​​"retasación", start igen processen for at opnå en ny "fair pris". Når den nye pris er opnået og betalt, kan ejendommen overtages af administrationen i en begrænset periode. Nogle gange beslutter administrationen sig for at bytte prisen for at betale for eksproprieret ejendom med en anden ejendom.

Tilbagefaldsret

Ekspropriationsprocessen kan forlænges i flere år, indtil begge parter når til enighed om "Fair Price", selvom det ikke betyder, at ekspropriationsprocessen stopper der. På denne måde indførte Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), "tilbagefaldsretten". Denne ret giver ejeren mulighed for at inddrive ejendommen helt eller delvist med den tilsvarende tilbagebetaling af den modtagne kompensation, hvis det projekt, der forårsagede ekspropriationen, ikke går i gang.

Disse er sagerne:

• Administrationen beslutter ikke at gå videre med projektet
• Efter to år fra beboelsen af ​​ejendommen fra administrationen uden at foretage noget arbejde i ejendommen.

• Projektet blev udviklet, men den funktion, der opfylder ejendommen nu, er ikke af "Offentlig nytte". For eksempel, i tilfældet med AVE, blev jorden taget til at lave en togstation, og nu er denne station slet ikke brugt, ejeren eller hans arvinger kan bruge retten til at generhverve ejendommen og betale erstatningen modtaget til ekspropriationen (som ville blive ajourført til det tidspunkt).– Hvis jorden ikke tjener til den tidligere overvejede anvendelse, men kan anvendes

  til anden "offentlig brug".

Der er kun to undtagelser fra denne regel, hvor tilbagefaldsretten ikke kan virke:

– Hvis grunden ikke tjener til den tidligere påtænkte anvendelse, men kan anvendes

til anden "offentlig brug".

– Hvis grunden anvendes til almen brug i mere end 10 år.