GENERELLE ASPEKTER AF DEN NYE BOLIGLOV I SPANIEN – MAJ 2023

Lov 12/2023 af 24. maj om retten til bolig (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Klik her for at se loven .

I.- GENERELLE ASPEKTER

Lov for retten til bolig trådte i kraft den 26. maj 2023 efter at være blevet offentliggjort i den officielle statstidende (BOE). På trods af kritikken fra ejendomssektoren medfører loven regler om fraflytning, pant i ledige boliger, et loft over huslejeopdateringer og nye skattemæssige incitamenter til ejere.

Referenceindeks vil blive oprettet, der erstatter CPI i indkomstberegningen. Hovedkontroversen er centreret om figuren af ​​den "store gaffel" og om at overlade skabelsen af ​​spændte lejeområder i hænderne på de autonome samfund (CCAA), hvilket vil indebære kontrol over lejemarkedet.

STATENS INTERVENTIONISTISKE ART

Denne lov bliver den første statslige regulering, der regulerer retten til bolig siden godkendelsen af ​​forfatningen.

Det er en klart interventionistisk lov fra centralstaten om regionerne og de selvstyrende regioner, da den begrænser og betinger beføjelser på ejendoms- og byplan, som til dato svarede til de forskellige regioner. Loven fastsætter således jurisdiktionsregler, der skal anvendes af de selvstyrende regioner, som har fuld jurisdiktion i boligsager.

Den forudsætter også en klar indgriben af ​​de offentlige beføjelser i den private sfære, eftersom den griber ind, begrænser og betinger de private juridiske forhold mellem enkeltpersoner, der er relateret til både retten til kontrakt og ejendomsretten.

HVAD ER MÅLENE MED DENNE LOV?

Formålet med denne lov er:

• Regulere borgernes rettigheder og pligter i forhold til bolig
• Lette adgangen til anstændige og passende boliger for mennesker med økonomiske vanskeligheder, garantere funktionaliteten og sikkerheden af ​​boliger
• Definer statens boligplanlægning og programmering
• Regulere det juridiske system for offentlige boligparker
• Fremme udviklingen af ​​boligtypologier, der passer til de forskellige former for sameksistens
• Forbedre beskyttelsen i blandt andet boligkøb og leasing.

HVILKE FORANSTALTNINGER INDFØRER LOVEN?

Nogle af de bemærkelsesværdige foranstaltninger i loven, der træder i kraft med det samme, er:

• Ejeres og formidleres pligt til at levere data om boligerne og deres ejere
• Oprettelse af et nyt referenceindeks til opdatering af indkomst
• Muligheden for at beskatte tomme huse.

Andre foranstaltninger, såsom loftet for huslejer og belastede områder, vil dog være underlagt CCAA's erklæring og vil kræve yderligere procedurer og betingelser.

Sammenfattende søger loven for retten til bolig at regulere forskellige aspekter relateret til boliger, fra borgernes rettigheder til oprettelse af offentlige parker til overkommelige boliger.

Selvom det har skabt kontroverser, markerer det en milepæl, da det er den første statslov, der regulerer denne forfatningsmæssige ret, med en markant interventionistisk karakter.

HVILKE FORANSTALTNINGER ER GÆLDENDE?

De foranstaltninger i boligloven, der allerede er i kraft, er følgende:

1. Grænse til opdatering af lejeindtægter : Siden marts 2022 er forbrugerprisindekset (CPI) ophørt med at være det såkaldte "Referenceindeks ved opdatering af huslejer".

Frem til 31. december 2023 kan den årlige huslejestigning i eksisterende lejeaftaler ikke overstige 2 %. I 2024 øges denne grænse til 3 %.

Fra og med 2025 vil et nyt lejeindeks blive anvendt, som vil blive offentliggjort hvert år af den spanske offentlige administration.

2. Minimumsoplysninger i forbindelse med boligkøb og -udlejning: Formidlere skal give detaljerede oplysninger om ejendommene og deres ejere i forbindelse med køb og udlejning. Dette omfatter økonomiske forhold, brugstilladelse eller beboelsescertifikat, væsentlige egenskaber ved boligen og bygningen samt identifikation af sælger eller udlejer. Manglende overholdelse kan føre til økonomiske sanktioner.

Vi kan finde detaljerede oplysninger om forpligtelsen til at informere køber eller lejer i vores specialiserede artikel VIRKNINGER AF LOVEN OM RETTEN TIL BOLIG PÅ PROCESSEN FOR KØB OG SALG I SPANIEN .

3. Ekstraordinære forlængelser af lejekontrakter for udsatte: For lejekontrakter etableres en obligatorisk etårig forlængelse, når lejeren udviser en social og økonomisk sårbarhed, og udlejeren er en stor boligejer.
4. IBI-tillæg for tomme boliger : Der implementeres et tillæg på Ejendomsafgiften (IBI) for boliger, der står ubeboet i mindst to år. Dette tillæg kan gå op til 150 % og pålægges ejendomme med minimum fire boliger pr. ejer, medmindre der er begrundede årsager til midlertidig tomgang.

Disse foranstaltninger søger at regulere boligmarkedet, kontrollere lejepriserne, forbedre gennemsigtigheden i transaktioner og tilskynde til besættelse af ubesatte boliger.

DET "BESKYTTEDE BOLIG" ELLER "INCETIVEREDE"

Ud over de tidligere nævnte tiltag indeholder boligloven andre bestemmelser relateret til den "beskyttede" eller "incitamenterede" boligordning, elektroniske betalinger af lejeindtægter, tallet for den store boligejer, udgifter til ejendomsadministration og ændringer i fraflytning. , tvangsauktioner og ejendomsauktioner.

Med hensyn til "Beskyttede Boliger" er det fastslået, at disse boliger vil være underlagt en permanent offentlig beskyttelsesordning, bortset fra begrundede undtagelser. Derudover vil dets salg eller udlejning kræve forudgående tilladelse fra det tilsvarende autonome samfund.

Med hensyn til "incitamentbaserede overkommelige boliger" har de offentlige beføjelser lov til at fremme eksistensen af ​​disse boliger og anvende prisgrænser for at garantere adgang for mennesker med økonomiske vanskeligheder.

BETALINGEN AF LEJE “KONTANT” ELLER “KONTANT” ER OVERFØRT

Forpligtelsen er fastslået, at lejeindtægter betales hovedsageligt elektronisk , undtagen i de tilfælde, hvor en af ​​parterne ikke har adgang til disse midler, i hvilket tilfælde der vil kunne betales kontant i den lejede bolig. .

HVEM ANSES SOM EN "STOR EJER" AF HUS?

Figuren af ​​den store boligejer er defineret som en fysisk eller juridisk person, der ejer mere end 10 byejendomme eller bebygget areal på mere end 1,500 m2 til beboelse .

Denne definition kan dog tilpasses i erklæringerne af stressede boligmarkedsmiljøer , der tillader medtagelse af ejere af 5 eller flere byejendomme i disse områder , med forbehold af erklæringen fra den kompetente administration, det vil sige de selvstyrende samfund.

HVEM SKAL BETALE EJENDOMSMÆGLERNE?

Udlejeren.

Det er fastslået, at udgifter til ejendomsadministration og formalisering af kontrakten skal afholdes af udlejer.

UDSÆTNINGER. STØRRE BESKYTTELSE AF LEJEREN I EN SITUATION MED SÅRBARHED

Loven indfører væsentlige ændringer i fraflytningsprocedurer, tvangsauktioner og ejendomsauktioner i sårbare situationer:

• Beskyttelsen udvides til at omfatte beboeren af ​​boligen i en sårbar situation i fraflytnings- og tvangsauktionssager.
• Der etableres et system med suspension af fraflytningssager for en periode på 2 måneder for fysiske personer og 4 måneder for juridiske personer.
• Der stilles endvidere yderligere krav til, om kravet kan antages til realitetsbehandling i tilfælde, hvor sagsøgeren er en stor boligejer, og boligen er beboerens sædvanlige bolig i en økonomisk sårbar situation.
• Ved ejendomsauktioner skal udøveren godtgøre, om beboeren er i en økonomisk sårbar situation, og at der er fulgt en forligs- eller mæglingsproces mellem parterne.

Disse tiltag søger at give større beskyttelse til beboere i boliger i udsatte situationer og regulerer forskellige aspekter i forbindelse med boligstøtte og ejendomsmarkedet generelt.

ERKLÆRING OM "SPÆNDET" BOLIGMARKEDSOMRÅDE

Boligloven påtænker foranstaltninger, der afventer erklæringen af ​​stressede boligmarkedsområder. Disse foranstaltninger vil blive anvendt, når et område er blevet erklæret som sådant, og der er udarbejdet en specifik plan for at rette op på de observerede ubalancer. Nogle af disse tiltag er følgende:

• Nuværende kontrakter i områder, der er erklæret under stress, vil fastholde de stigningsgrænser, der er fastsat på et generelt niveau: 2 % i 2023, 3 % i 2024 og fra 2025 det nye lejereferenceindeks.
• I belastede områder kan lejere anmode om en ekstraordinær forlængelse på op til 3 år, når den første kontraktperiode er indgået, så længe visse krav er opfyldt. Udlejer vil være forpligtet til at acceptere denne udvidelse, medmindre andre vilkår er aftalt eller boligen er nødvendig til personligt brug.
• I de nye kontrakter, der er underskrevet i områder, der er erklæret stressede, vil særlige betingelser gælde afhængigt af, om udlejeren er en lille ejer eller en stor ejer. For mindre ejere kan den aftalte leje ikke overstige sidste leje i den tidligere kontrakt, tillagt en maksimal forhøjelse på 10 % i konkrete tilfælde. For store ejere vil lejen være begrænset af den tidligere kontrakt eller af den maksimale prisgrænse fastsat i henhold til referenceprisindekserne.
• I belastede områder kan parterne aftale, at visse generelle udgifter i forbindelse med vedligeholdelse af ejendommen påhviler lejer. Men hvis denne klausul ikke var medtaget i den tidligere kontrakt, vil den ikke blive afspejlet i den nye kontrakt.
• Der vil blive etableret et nyt referenceindeks for den årlige opdatering af boliglejekontrakter, som vil blive defineret af National Institute of Statistics (INE) inden den 31. december 2024. Dette nye indeks vil fungere som en referencegrænse for at undgå uforholdsmæssige stigninger i leje af lejekontrakterne.
• Skattefradragene for udlejere træder i kraft 1. januar 2024. Skattenedsættelser etableres både for nettolejeafkastet generelt og for konkrete situationer, såsom lejenedsættelser i kontrakter i belastede områder eller udlejning til unge i disse områder. Disse skattelettelser vil kun blive anvendt i områder, der er erklæret som stressede boligmarkeder.

Det er vigtigt at fremhæve, at disse tiltag er betinget af, at der er deklareret stressede boligmarkedsområder og godkendelsen af ​​de tilsvarende konkrete planer.

SKATTE INCITAMENTS

Anden sidste bestemmelse. Skattemæssige incitamenter gældende i Personskatten ved leje af fast ejendom til bolig.

Med virkning for boliglejekontrakter indgået fra denne lovs ikrafttræden er følgende ændringer indført i lov 35/2006 af 28. november om personlig indkomstskat og ændringsdel af lovene om selskabsskat, ikke-hjemmehørende indkomst og rigdom:

En. Afsnit 2 i artikel 23 ændres, der har følgende ordlyd:

"2. I tilfælde af udlejning af fast ejendom til boliger reduceres det positive nettoafkast beregnet i overensstemmelse med bestemmelserne i det foregående afsnit:

a) Med 90 procent når samme udlejer har formaliseret en ny lejekontrakt på en bolig beliggende i en område med et stresset boligmarked , hvor startlejen er nedsat med mere end 5 procent i forhold til sidste leje af den tidligere lejekontrakt for samme bolig, når den hidtidige kontrakts årlige opdateringsklausul er taget i brug, evt.

b) Med 70 pct når kravene angivet i litra a) ovenfor ikke er opfyldt, opstår en af ​​følgende omstændigheder:

1.º At skatteyderen havde lejet boligen første gang, forudsat at den er beliggende i et stresset boligmarkedsområde og lejer er mellem 18 og 35 år. Når der er flere lejere i samme bolig, vil denne nedsættelse blive anvendt på den del af nettoafkastet, der forholdsmæssigt svarer til de lejere, der opfylder kravene i dette brev.

2. Når lejeren er en offentlig administration eller en almennyttig enhed, på hvilken den særlige ordning, der er reguleret i afsnit II i lov 49/2002 af 23. december, om skattesystemet for almennyttige enheder finder anvendelse. og skattemæssige incitamenter til protektion, som tildeler boliger til social udlejning med en månedlig indkomst, der er lavere end den, der er fastsat i den statslige boligplans lejestøtteprogram, eller til bolig for personer i en situation med økonomisk sårbarhed, jf. lov 19/2021, 20. december, som fastsætter den vitale minimumsindkomst, eller når boligen er omfattet af et almen bolig- eller kvalifikationsprogram, i henhold til hvilket den kompetente administration fastsætter en begrænsning af lejeindtægter.

c) Med 60 pct da boligen ikke opfyldte kravene i de tidligere breve havde været genstand for en rehabiliteringstiltag på betingelserne i § 1 i § 41 i skatteforordningen, der ville være ophørt om to år. før datoen for lejeaftalen.

d) I 50 pct , i alle andre tilfælde.

De angivne krav skal være opfyldt ved lejekontraktens indgåelse, idet nedsættelsen gælder, så længe de fortsat er opfyldt.

Disse reduktioner vil kun være gældende for de netto positive afkast, som er blevet beregnet af skatteyderen i en selvansættelse, der er indgivet, før der er iværksat en dataverifikation, begrænset verifikation eller kontrolprocedure, som i sit formål omfatter verifikation af sådanne indberetninger. .

Nedsættelserne vil under ingen omstændigheder være gældende med hensyn til den del af den positive nettoindkomst, der stammer fra indtægter, der ikke er inkluderet, eller fra udgifter, der er uretmæssigt fratrukket i skatteyderens egenansættelse, og som er reguleret i nogen af ​​de procedurer, der er nævnt i det foregående afsnit. , selv når disse forhold er erklæret eller accepteret af skatteyderen under behandlingen af ​​proceduren. Nedsættelserne vil heller ikke være gældende i forhold til de lejekontrakter, der ikke overholder bestemmelserne i § 6 i artikel 17 i bylejeloven.

positiv nettoindtægt fra ejendomskapital afledt af indgåede boliglejekontrakter før ikrafttrædelsen af ​​lov 12/2023 , af 24. maj, for retten til bolig, vil være omfattet af den nedsættelse, der er fastsat i § 2 i denne lovs § 23 i dens nuværende ordlyd pr. 31. december 2021."

IBI TILSKUD

Ved ejendomme til beboelse, der er permanent ubeboede, kan kommunerne kræve et tillæg af IBI på op til 50 procent af afgiftens nettobeløb.

Til disse formål, ejendommen der forbliver ubesat, uafbrudt og uden begrundet grund, for en periode på mere end to år , i overensstemmelse med de krav, bevismidler og procedurer, der er fastsat i skattebekendtgørelsen, vil blive betragtet som en permanent ubeboet ejendom, og tilhøre ejere af fire eller flere ejendomme til beboelse.

Tillægget kan være op til 100 procent af afgiftens nettobeløb, når ledighedsperioden er mere end tre år , og kan moduleres baseret på ledighedsperioden.

Herudover kan kommunerne forhøje den tilsvarende tillægsprocent i overensstemmelse med førnævnte af op til 50 yderligere procentpoint hvis der er tale om ejendomme tilhørende ejere af to eller flere ejendomme til beboelse der er ubeboede i samme kommuneområde.

Under alle omstændigheder er følgende årsager vil blive betragtet som berettiget:

• midlertidig overførsel af arbejds- eller uddannelsesmæssige årsager,
• adresseændring på grund af afhængighed eller helbredsmæssige årsager eller social nødsituation,
• ejendomme beregnet til anden boligbebyggelse med højst fire års uafbrudt tomgang,
• ejendomme, der er omfattet af arbejds- eller rehabiliteringsforanstaltninger, eller andre forhold, der umuliggør deres faktiske erhverv,
• at boligen er genstand for en retssag eller sag, der verserer ved retslig eller administrativ afgørelse, der forhindrer dens brug og afhændelse, eller at der er tale om fast ejendom, hvis ejere på markedsvilkår udbyder til salg, med højst et år i denne situation, eller til leje, med maksimalt seks måneder i denne situation.

Tillægget, som skal kræves af skatteyderne af denne skat, påløber den 31. december og afregnes årligt af kommunerne, når ejendommen er tomgangsbekræftet på denne dato, sammen med den administrative lov, hvorved den er erklæret. .

Den kommunale erklæring som permanent ubeboet ejendom kræver forudgående høring af den afgiftspligtige person og byrådets akkreditering af de tomgangsangivelser, der skal reguleres i nævnte bekendtgørelse, hvori kan fremgå de oplysninger, der vedrører kommuneregisterets data. samt forbrug af forsyningsydelser.»

JORDRESERVE

Tildele tilstrækkelige og tilstrækkelige arealer til produktive formål og til beboelse, idet der under alle omstændigheder reserveres en del, der er stillet til rådighed for boliger, der er omfattet af en offentlig beskyttelsesordning, som i det mindste gør det muligt at fastsætte dens maksimale pris for salg, udlejning eller andre former for adgang til boliger såsom overfladeretten eller den administrative koncession.

Denne reserve vil blive bestemt af lovgivningen om territorial planlægning og byplanlægning eller, i overensstemmelse hermed, af planlægningsinstrumenterne, den vil garantere en fordeling af dens beliggenhed, der er i overensstemmelse med princippet om social samhørighed og vil som minimum omfatte den jord, der er nødvendig for at udføre de 40 procent af det bebyggelige boligareal, som byplanlægningen giver på landdistrikter, der vil indgå i nye urbaniseringsaktioner og 20 procent på urbaniserede arealer, der skal undergå urbaniseringsreform eller -fornyelsesforanstaltninger.

TLACORP 2023