I forbindelse med køb og salg af ejendomme er det meget vigtigt at tage højde for det ansvar, som sælgere og bygherrer påtager sig ved salg af ejendomme til købere.
Det er meget normalt at finde ejendomme på markedet, som sælges med mangler, hvor køber ikke ved, hvordan han skal forholde sig, og ej heller hvilke rettigheder der er i henhold til loven, når de finder problemer eller konstruktive mangler, som ikke er opdaget før. salget.
Det er vigtigt at fastslå, hvilke rettigheder og forpligtelser der er fra sælgerne, og fra bygherrerne samt fra de købere, der erhverver ejendomme i Spanien. Derfor har vi lavet denne rapport for at afklare begreber og procedurer ved bekræftelse af en visuel eller skjult defekt.
FEJL:Lad os først identificere, hvad vi forstår ved "defekter”. Vi forstår defekter eller konstruktive mangler enhver form for mangel, som vi finder i en konstruktion, og som forringer dens kvalitet. Denne mangel skal resultere på en sådan måde, at ejeren ikke kan nyde og bruge ejendommen på normal vis.
Derudover kan vi identificere, at en defekt eller en konstruktiv defekt kan betragtes som "alvorlig"Eller"grav"i tilfælde af, at hvis køber havde opdaget det inden salget, ville han have afvist købet, eller ville have været resultatet af at forhandle prisen med sælger.
TO TYPER DEFEKTER: Visuelle og skjulte
Synlige defekter er dem, der let kan påvises ved en visuel inspektion, enten i byggeprocessen af bygningen, eller gennem en visuel inspektion af køber. Det vil sige, at de let kan spores af enhver uden opbygning af viden eller forberedelse.
Disse synlige mangler er ikke sælgers ansvar. Sælger har derfor intet ansvar for synlige mangler, der på denne måde kunne være opdaget af køber, især hvis de ikke påvirker eller ændrer ejendommens pris.
Skjulte defekterer dem, der ikke har været mulige at opdage i byggeprocessen, fordi de ikke er let synlige. Ved nybyggerier er disse mangler ikke opdaget af de forskellige fagfolk, såsom arkitekter, inspektører etc. under byggeprocessen.
Ikke alle defekter kan udledes af ansvar. For at dette er tilfældet, skal effekten opfylde følgende betingelser:
- At det ikke var let at opdage
- At køber ikke kendte til det
- At den eksisterede før købet blev afsluttet
Som et eksempel vil vi liste, hvilke er de mest gentagne skjulte defekter i kasuistikken:
- Skader, der påvirker bygningens struktur. Der er tale om arbejdsfejl, som i væsentlig grad påvirker bygningens stabilitet og struktur.
- Problemer med utætheder, vandtætning, som forårsager utætheder i huset.
- Problemer med afvikling af bygninger. Når en bygning først er opført, kan den præsentere nogle revner, sprækker osv., der opstår på grund af en dårlig afvikling af bygningen og produceret af en dårlig kælder.
ANSVAR
Når man overvejer ansvar for skjulte mangler, er det nødvendigt at skelne mellem huse bygget i nybyggeri og salgsboliger.
I nye boliger er garantien og købers ret til at gøre krav på skjulte mangler opdelt i tre typer:
- ET ÅR: Problemer med efterbehandling som indvendige fortove, eksteriør, tømrerarbejde, nye hårde hvidevarer osv. ET ÅR fra byggedatoen, eller SEKS MÅNEDER fra datoen for køb/afslutning.
- XNUMX ÅR: For fejl, der er opstået på ejendommen, og som direkte påvirker og forringer deres beboelighed. I dette tilfælde er der tale om problemer, der påvirker hygiejne, sundhed, vandtæthed, sundhed mv. Disse tilfælde af mangler skal forlade ejendommen på en sådan måde, at det er umuligt at leve inde. Så bemærk venligst, at "sekundære mangler", som ikke forhindrer at bruge ejendommen til at bo i, ikke vil være dækket.
- Og for problemer, der påvirker bygningens struktur, såsom fundament, søjler, bjælker, gulve osv., TI ÅR. Disse mangler skal være af en sådan art, at de skal kompromittere bygningens stabilitet.
I nybyggede ejendomme, er det obligatorisk i Spanien at indsende en AFHANDLINGSFORSIKRING (eller TI ÅRS FORSIKRING), der dækker bygningens strukturelle skader i 10 år. Disse mangler er dækket på en sådan måde, at hvis nogle af disse mangler viser sig, skal køber meddele sin forsikring, således at de kan gøre krav på og benytte den ti-årige forsikring, som bygningens initiativtager eller konstruktør tidligere har stillet. På den måde er købere sikret, som forbrugere af nybyggeri, der er behørigt dækket i TI ÅR for disse mangler.
Her er det nødvendigt at sige, at i tilfældet med husene i “AUTOPROMOCIÓN” (Selvpromotor), indgåelse af tiårsforsikringen er ikke obligatorisk, men frivillig. Et byggeri er i selvpromovering, når den endelige forbruger af bygningen er samme ejer af grunden, og hyrer kun bygherren med henblik på at bygge huset. På denne måde indtager ejeren af grunden stillingen som "promotor" af værkerne, og det er ham, der udfører ansættelsen af forskellige fagfolk som arkitekter, bygherrer mv.
I disse tilfælde, da boligen ikke vil blive solgt på markedet for at søge efter købere, men kun vil blive brugt af den samme ejer, tillader den spanske lov arrangøren at leje ti-års forsikring eller ej. Hvis ejeren vælger ikke at tegne den nævnte forsikring, skal han, hvis han beslutter at sælge ejendommen i garantiperioden på 10 år, informere de eventuelle købere om, at huset ikke har en sådan forsikring, og køberne skal udtrykkeligt acceptere denne situation.
Dette med hensyn til de NYE ejendomme…., men hvad sker der i GENSALG? Har sælgere noget ansvar for skjulte fejl?
Svaret er bekræftende. Sælgere, der sælger gensalgsboliger, er også ansvarlige for skjulte fejl, som disse ejendomme måtte have. Dette ansvar drejer sig om de skjulte mangler, der er ved ejendommen, og som under SEKS MÅNEDER, vil sælgeren være ansvarlig for enhver form for defekter, der er nævnt ovenfor, og som kunne opdages inden seks måneder efter afslutningen af salget.
For at udøve købers ret til at kræve ansvar for skjulte mangler er følgende nødvendigt:
1.- Manglen skal opdages.
2.- Sælger skal underrettes skriftligt, sædvanligvis med bekræftet post, der gør ham opmærksom på manglerne, forklarer, hvad årsagerne kan være, og hvad der er midlerne til at reparere problemet.
3.- I tilfælde af at sælger ikke anerkender sit ansvar, skal køber indhente en skriftlig rapport fra en uafhængig fagmand, om muligt en sagkyndig, som fastslår problemet, manglen, og som er reparationsomkostningerne i en officiel rapport.
Hvis sælger har modtaget en rapport fra en uafhængig fagmand, der fastslår årsagerne til problemet, dets reparation og de omkostninger, som dette medfører, og ikke tager sig af reparationen, skal køberen rådgives af en advokat mhp. se, hvad der er de juridiske måder, der findes til at løse problemet.
Normalt må det siges, at voldgiftsrettens krav afledt af skjulte mangler af ringe vederlag normalt er dyre og lange. Derfor er det altid tilrådeligt at forsøge at indgå et udenretsligt forlig med sælger.
I alvorlige sager, hvor der er et reelt problem, der påvirker beboelsesevnen eller bygningens struktur, vil det være nødvendigt at forsvare købers stilling bedst muligt, idet man altid overvejer muligheden for at gå til domstolene, hvis ikke. finde en aftale med sælger.
