FERIEUDLEJNING. VALENCIA REGIONEN. REGISTRERINGSPROCES OG SKATTER

Normalt er der 3 måder at leje en bolig på:

• Korttidsudlejning: Denne type leje er for turister, der ønsker at bruge ejendommen til turisme/ferie. Denne type lejemål skal registreres i et særligt register i Valencia, og et af kravene er beboelsescertifikatet. Kortvarig ophold: mindre end 2 måneder.
• Langtidsudlejning: Dette er når lejeren ønsker at bruge ejendommen ikke til turisme, men til længerevarende ophold og ophold. På denne måde vil du altid have tilladelse til at udleje ejendommen, da reguleringen for denne form for leje er anderledes end de turistmæssige. Langvarig ophold: Et år eller mere.
• Mellemtidsleje: Det er, når lejeren hverken ønsker at holde nogle dages ferie eller blive i længere tid som permanent bopæl. Lejere anvender ejendommen med den hensigt at arbejde i et bestemt tidsrum, eller at opholde sig i området for at søge efter ejendomme at købe, eller studerende til uddannelsesperioden osv. Regulering: Samme som pr. lang sigt, og ikke underlagt strenge krav. vilkår ifølge turistmæssige. Mellemlang opholdstid: Fra 2 til 11 måneder.

Det højeste udbytte i leje er blevet skabt fra den turistmæssige aktivitet, hvilket har resulteret i højere leje fra den traditionelle aktivitet af en periode leje.

Men på grund af de øgede krav for at få turistlicensen, midt i begge udlejninger, er der mulighed for at have bedre indtægter end langsigtet: Medium Term aktivitet.  Som forklaret ovenfor er Medium Term-lejere dem, der har til hensigt at bestå lange ophold i ejendommen, men ikke til permanente formål. De vil respektere ejendommen mere end turister (fordi de vil bruge den i et stykke tid), og de vil acceptere højere leje at betale på grund af den korte opholdstid.

Desuden vil aktivitet på mellemlang sigt ikke blive reguleret af de strenge love, som ikke administrerer turistaktiviteter.

Sagde ovenstående, lad os tale om turistaktivitet.

---

TURISTISK AKTIVITET:

PROCES, REGULERING OG REGISTRERINGSTRIN

 

Der er stor forvirring på det spanske marked for udlejningsejendomme i VALENCIA REGIONEN (“Comunidad Valenciana”) omkring de nøjagtige krav, forpligtelser og processen for at udvikle udlejningsaktiviteten i regionen Valencia. Efter at have modtaget snesevis af krav om information i denne henseende, har vi besluttet at udarbejde denne rapport for at afklare de mest almindelige spørgsmål, som vores kunder og kontakter efterspørger.

Forgange og love:

Der er 2 vigtige aspekter at overveje, når du beslutter dig for at leje din ejendom til turistmæssige formål:

1. FORMELLE FORPLIGTELSER
2. SKATTEFORPLIGTELSER

---

 

FORMELLE FORPLIGTELSER

Der er et generelt dekret for turistaktiviteter, Decreto 92/2009, fra 3^rd af juli 2009 . Dette dekret har til formål at:

– Bekræftelse af de juridiske forpligtelser og ansvar fra udlejere

– Garantere beskyttelse af forbrugernes og brugeres rettigheder

– Kontrol af udlejernes aktivitet

Denne lov siger specifikt:

1.- Hvad er en "opholdssted or Apartamento Turístico"?

Det er en ejendom, hvor der er følgende betingelser:

– Når der er erstatning for brugen.

– Når der er øjeblikkelig tilgængelighed af lejligheden.

– Når lejlighedens "brug" eller "skæbne" er "turistisk"

– Når det sker på "regelmæssig basis". Regelmæssig basis betyder, at du er med ONE af følgende sager

– Når lejen administreres af store turistvirksomheder/virksomheder

– Når du offentliggør ejendommen i turistkanaler (internet, aviser osv.).

– Selv om du ikke er "et firma", laver du nogle af disse tjenester: vedligeholdelse og reparation af ejendom, roomservice, rengøring af lejlighed, toiletter osv., vask af privat tøj eller lejlighedsudstyr (lagner, håndklæder osv.), opbevaring af bagage, etc.

Så, når du lejer din ejendom til "beboelse" formål, med mellemlang sigt af familier eller enkeltpersoner, der lejer det for at "bo" og ikke for "turisme", så, din ejendom er ude af denne "turistiske ejendom"-regulering. "Boligudlejning" vil blive reguleret af den generelle lejelov (eller "Ley de Arrendamientos Urbanos"). Så du behøver ikke at følge disse formelle krav for registrering, men som forklaret nedenfor, skal du angive dine lejeindtægter for spanske skatter.

2.- Hvad er formaliteterne for at udvikle denne aktivitet? –Registrering i Holiday Rental Valencian Registry (HRVR).

               - Hvis du kun lejer fra en til 4 ejendomme, så skal du registrere dig som en "særlig".

                - Hvis du lejer mere end 4 ejendomme, så skal du registrere dig som en "Selskab" or "erhvervshandler".

Men selv hvis du besluttede ikke at registrere din ejendom i registret fra Valencia, skal din ejendom opfylde de juridiske standarder for kvalitet og udstyr som i det følgende afsnit.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Siden ikrafttrædelsen af Lov 15/2018 af 7. juni, skal det bevises, at turistejendommen har en gunstig certifikat for bykompatibilitet udstedt af den kommune, hvor boligen er godkendt til turistmæssig brug. Denne gunstige kompatibilitetsrapport skal have en sikker verifikationskode (CSV), der gør det muligt at verificere integriteten og ægtheden af ​​elektroniske dokumenter samt opnå elektroniske kopier af dem.[/gdlr_notification]

3.- Ejendomskrav-Lovlige standarder for kvalitet og udstyr:

Enhver ejendom, registreret eller ikke-registreret, der udbydes på markedet som leje til turistmæssige formål, skal opfylde kravene i loven for enhver af klassifikationerne, der betragtes som: "Standard", "Primær" eller "Superior". For at kunne registrere ejendommen kan den som minimum få "Standard"-kravene.

lovens bilag detaljer om kravene fra hver af disse klassifikationer i vilkår.

Ud over de krav, der er fastsat af loven, vil ejendomme blive tilbudt til kunder i perfekte forhold for beboelse, bevaring, ren, og vil alle forsyninger og tjenester klar til den første dag af besættelsen.

Ejere kan ikke kræve mere end 250 EUR til kunder pr. depositum/obligation/garanti, undtagen hvis købere udtrykkeligt accepterer et højere beløb.

Beboelseslicens / Beboelsescertifikat påkrævet

Ejendommen skal have certifikatet for beboelse ("Licencia de occupación" eller "Cédula de Habitabilidad"), og den skal være udstyret med alle hårde hvidevarer og udstyr, der skal bruges under perfekte forhold og perfekt hygiejne.

Huse i rustikt land kræver ændret klassificering af jorden

Hvis ejendommen er placeret i rustik jord, så skal klassificeringen af ​​grunden ændres for at tillade denne anvendelse. Dette er en meget kompliceret proces kaldet "Declaración de Interés Comunitario", hvor Twon Hall, med publikum til den regionale regering, accepterer ændringen af ​​brugen på jorden. .

ANDRE FORMELLE FORPLIGTELSER:

Ud over de eventuelle formelle og skattemæssige forpligtelser, som loven kræver, anbefaler vi dig specielt følgende:

1. Arkitektcertifikat: Det er meget vigtigt at indhente rådgivning fra specialister for at bekræfte, om ejendommen opfylder kravene i henhold til loven. Så det vil være nødvendigt og arkitekt at besøge ejendommen og at bekræfte, om ejendommen er klar til at blive lejet.
2. Energiydelsescertifikat: Nylige spanske normer tvinger udlejere til at få et energiydelsescertifikat for at leje ejendomme. Så dette certifikat skal indhentes, før ejendommen udbydes på markedet for at leje den. Klik her for at få flere oplysninger om krav til energiydelsescertifikater.
3. Husforsikring: Som udlejer anbefaler vi dig specielt at tegne en forsikring, der dækker container, indbo og civilt ansvar. Klik her for at vide mere om forsikring ved leje.

Hvis du allerede har tegnet en forsikring til din ejendom, og så har du besluttet at leje den, så er det meget vigtigt du INFORMERE til forsikringsselskabet om dette faktum. Ellers vil der være store muligheder for, at forsikringsselskabet ikke dækker skader forårsaget af ikke-anmeldte aktiviteter.

4.- Registreringsproces

a) Format: Du skal udfylde den officielle formular. Klik her for at få det. Bemærk venligst, at denne formular er en "ansvarserklæring" (eller "ansvarserklæring"), hvor du erklærer og BEKRÆFTER på eget ansvar, at de inkluderede detaljer og oplysninger er SANDE, idet du er direkte ansvarlig for det inkluderede indhold.

Så hvis de indeholdte oplysninger ikke er korrekte (for eksempel erklærer du, at minimumsstørrelsen af ​​soveværelserne er 8 m2, når de er mindre i virkeligheden), kan du være ansvarlig for falsk vidneudsagn, bedrageri osv.

Så hvis du ikke er 100 % sikker på, at din ejendom kræver ALLE betingelser for at nå frem til en "Standard", eller for at se, om din ejendom kan være en "Premium", så skal du aftale en arkitekts tjenester for at lave en undersøgelse og at kontrollere og attestere, at din ejendom opfylder disse betingelser.

b) Registrering. Når formatet er udfyldt, skal du præsentere det på et af Valencias regeringskontorer i Alicante, Valencia eller Castellón:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valencia

---

Du vil modtage et dokument for at bekræfte, at registreringen er gennemført. Har du fået registreringsnummeret, skal du registrere det i AL den reklame, formater, kontrakter osv., der stammer fra din aktivitet.

5.- BØDER

At tilbyde tjenester uden den obligatoriske registrering kan have følgende konsekvenser:

– Bøder op til 90.000 EUR

– Suspension af aktiviteten på den pågældende ejendom i op til 3 år

– Suspension af aktiviteten til ejeren i op til 3 år

6.- Andre aspekter

Skal jeg informere og annoncere mit registreringsnummer, når jeg reklamerer for ejendommen?

JA. Dit registreringsnummer skal fremgå af alle former for information, reklame, annoncører osv. e registreringsnummer, der er tildelt hver bolig.

Må jeg kun leje min ejendom til værelser?

INGEN. Ejendommen skal lejes fuldt ud, og ejeren kan ikke bo på den.

Må jeg leje ejendommen som en standard korttidsleje?

JA. Men på denne måde skal du annullere registreringen i turistregistret, fordi loven ikke tillader annoncer for "standardleje" i turistkanaler. Når du beslutter dig for at leje ejendommen, er der to måder:

• Registrering i standard leje. Det betyder en leje i kort eller lang sigt periode, og underlagt en lejekontrakt og brug ud af turistmæssig brug. På denne måde kan huset ikke offentliggøres i turistkanalerne (som AirBNB for eksempel).
• Tilmelding til turistbrug. I dette tilfælde kan ejendom reklameres i turistkanaler.

Skal jeg holde en postbog for gæster?

JA. Du skal føre en bog, hvor alle kunder er registreret, i et format, som du skal anskaffe på den lokale politistation eller Guardia Civil fra det sted, hvor ejendommen er beliggende.

---

SKATTE- OG SKATTEKRAV

A) FORMALITETER – ERKLÆRING:

Når du ejer en ejendom, og du ikke bruger den som fast beboelse, HVERT ÅR, skal du fremvise selvangivelse på din ejendom, og dette også selvom ejendommen er udlejet eller ikke udlejet. Og det sker gennem en ÅRLIG SKATTEANKLARING.

Og når du lejer en ejendom, og du får en "indkomst", så skal du oplyse i samme øjeblik, du modtager indkomsten, i en KVARTALSERKLÆRING.

Når du lejer en ejendom, modtager du en "indkomst", som er underlagt den spanske "indkomstskat". I Spanien, afhængigt af om du er "spansk skattemæssigt hjemmehørende" eller "spansk ikke bosiddende".

Hvis du er hjemmehørende, så er skatten indkomstskatten for indbyggere (IRPF-"Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), og hvis du er ikke-hjemmehørende, er skatten den ikke-residents indkomstskat (IRPFNR-"Impuesto de) la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Hvis du er "Spansk Skat hjemmehørende", så skal du angive dine lejeindtægter i vores ÅRLIG SKATTEangivelse (model 100).

Men hvis du er en ikke-spansk skattemæssig hjemmehørende, så skal du angive dine indkomster i Non Resident Income Tax (model 210) på følgende måde:

– KVARTALLIGT: Når du lejer din ejendom, har du opgørelsen af ​​disse indkomster i samme kvartal af året, hvor de er genereret. Så her i dette indlæg har vi overvejet det tilfælde, hvor huslejen er til "turisme"-formål, men du kan også leje til "bolig"-formål. I begge tilfælde skal du oplyse indkomsterne i årets korrespondentkvartal.

 "Boligleje": Det betyder, når du lejer til "bolig"-formål, at familier eller enkeltpersoner på mellemlang sigt lejer det til "beboelse" og ikke for "turisme".

– ÅRLIGT: Som hjemmehørende eller ikke skattemæssigt hjemmehørende skal du lave den årlige skatteangivelse (IRPF /IRPFNR). Så for de perioder af året, hvor du ikke udlejer ejendommen, som ikke-hjemmehørende, er der en skat, der skal betales, og denne oplyses i slutningen af ​​det følgende år.

Et eksempel:

Du er ikke-hjemmehørende og opnår leje af turistejendomme i februar 2015.

1.- Kvartalsopgørelse: Du skal angive den indkomst i samme kvartal. Fremlæggelse af disse erklæringer skal ske inden 20 dage efter kvartalets udløb. I eksemplets tilfælde skal indtægter fra husleje fra kvartalet januar-marts angives i selvangivelserne, der skal indsendes inden den 20.^th af april 2015.

Resten af ​​året 2015 er der ikke yderligere leje på ejendommen.

2.- Årsdeklaration: Så skal du inden udgangen af ​​det følgende år, 2016, fremvise skatteangivelsen, og betale for den tid, ejendommen ikke har været udlejet.

Så vær venligst informeret om, at når du lejer en ejendom til turistmæssige formål, sammen med din LOVGIVET forpligtelse til at registrere din ejendom, har du SKATTELIG FORPLIGTELSE til at angive indkomsten KVARTALLIGT og derefter ÅRLIGT resten af ​​året.

Skal jeg betale moms? Der er en stor forvirring på markedet undgå dette spørgsmål. Rent, lejeindtægter pålægges ikke moms.

Så hvis du lejer din ejendom til begge dele, bolig- eller turistformål, SKAL DU IKKE PRODUCERE FAKTURA, og transaktionen ER IKKE MOMSBETALT.

Men dette er bare i tilfælde af, at de indkomster, du modtager, KUN er til udlejning. Men når du tilbyder andre tjenester, der ligner hotel, som:

– Restaurant, mad, morgenmad

– Rengøring inde i lejligheden

– Vask af håndklæder, lagner mv.

I disse tilfælde skal du PRODUCERE FAKTURA og opkræve moms af din ydelse. Kravene vil være:

– Fremstil faktura til hver af dine gæster

– Opkræve moms (10 %)

– Angiv moms kvartalsvis

– Angiv moms årligt

– At registrere sig som erhvervsdrivende i Skattekontoret

– At angive indkomstskat kvartalsvis

– At anmelde indkomstskat årligt

B) SKAT SKAL BETALES:

Afklaret ovenstående, vil vi overveje nu hvordan man betaler indkomsterne modtaget gennem et sommerhus.

Til nettobeløbene modtaget fra lejen, du kan reducere:

– Den forholdsmæssige rente (ikke kapital) af realkreditlånet (eller enhver anden form for kredit, der er brugt til at købe ejendommen), betalt for erhvervelsen af ​​ejendommen.

– Den forholdsmæssige kommuneskat, renovation, husforsikring, fællesskabsafgifter mv.

– Forholdsreformen, vedligeholdelse, inventar, udstyr, vand, el, internet mv.

– Markedsføring, omtale, advokater mv.

Et eksempel:  

"A" har et hus på Costa Blanca, som ikke bliver brugt som permanent hjem, og han beslutter sig for at leje det gennem Airbnb eller andre lignende platforme.

• Erklæring af den opnåede leje: Huset er vurderet til 150.000 EUR, og den samlede opnåede leje har været på 6.000 EUR i 4 måneder, maj, juni, juli, august 2015.

1. Kommuneskat. Årligt er 500 EUR. Altså 500/12*4 = 166,6 EUR. Dette er det forholdsmæssige beløb af kommunalskatten i den 4-måneders periode, hvor huset blev lejet.
2. Renter på realkreditlån: "A" har det år betalt 1.200 EUR i realkreditrenter, så 400 EUR svarer til lejeperioden.
3. Fællesskabsgebyrer: Årligt er 600 EUR, så 200 EUR svarer til lejeperioden.
4. Affaldsindsamling: 150,-/år. Så 50 EUR svarer til lejeperioden.
5. Husforsikring: 350,-/år. Så 33,1 EUR svarer til lejeperioden.
6. Betaling af markedsføringsgebyrer: 300 EUR
7. Vand, el, gas, internet: 450 EUR svarer til lejeperioden.

SAMLEDE UDGIFTER: 1.599,7 EUR. Dette vil være det samlede beløb, som "A" kan trække fra de modtagne indkomster. Så:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Beløbet på 4.400,3 EUR betaler 836,057 EUR i skat, i henhold til skalaen nedenfor:

Skattesats for 2016:

• Fra 0 til 12.450 euro – 19 %
• Fra 12.451 euro til 200 – 24 %
• Fra 20.201 euro til 35.200 euro – 30 %
• Fra 35.201 euro til 60.000 euro – 37 %
• Fra 60.001 euro -45 %

Og denne skatteangivelse skulle have været foretaget i 2 angivelser, afgivet i det rigtige kvartal af år 2015. På denne måde:

– Lejen opnået i maj og juni skulle have været angivet i kvartalsdeklarationen inden den 20^th af juli 2015.

– Den leje, der blev opnået i juli og august, skulle have været angivet i kvartalsdeklarationen inden den 20^th af oktober 2015.

• Erklærer resten af ​​året: Da huset ikke er en permanent bolig, så skal "A" erklære, og betale, resten af ​​året huset står tomt. Så dette er betalt:

– I den årlige angivelse af indkomstskat. Hvis "A" var bosat i Spanien, inden udgangen af ​​juni 2016, og hvis "A" var ikke-hjemmehørende, før 31.12.2016.

– Sats: Gennemsnit på 0,5 % fra den katastrofale værdi.

 

---

Se vores dør til dør registreringsservice!

Vi kan registrere din ejendom og opnå registreringslicens

Bare kontakt os!