Sådan bygger du et hus i rustikt land i Spanien - Ikke-urbaniserbart land
Generelle aspekter
TLA advokater har i mere end 15 år beskæftiget sig med transaktioner og sager om ejendomme i rustikke landområder i hele det spanske territorium. Fra Catalonien (Tarragona og Barcelona), Valencia-regionen (Castellón, Valencia og Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora-dalen), og Malaga.
Som et resultat af vores brede erfaring og anerkendelsen af forskellige regionale normativer, har vi udarbejdet en guide til at følge for dem, der har til hensigt at købe en grund/jord i rustikke landområder i Spanien, med projektet at bygge et hus på det.
Hvis du køber jord eller en ejendom i landet, såsom et bondehus (cortijo), er det vigtigt at finde ud af, om det er placeret i en område, hvor urbanisering er tilladt (i dette tilfælde kaldes det en "finca urbana" eller "suelo urbano") eller hvor urbanisering og boligbebyggelse ikke er tilladt ("finca rustica" eller "suelo rustico").
Jord i Spanien er klassificeret i flere typer:
1. Uban-land – “Suelo urbano"
Dette er et land, hvor det er autoriseret til at bygge med bestemte specifikationer indeholdt i "udviklingsplanerne" for byen eller området (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), eller i specifikke urbaniseringszoner kaldet "Delplaner" (Fly Parciales), Osv..
Denne jord plejer at have alle faciliteter og krav til at leve der i høj befolkningstæthed, såsom de rigtige vand- og elektricitetsforsyninger, forbindelse til kloaksystemet, parker og grønne områder, sport, uddannelse, hospitaler osv.
Byland eller "Suelo Urbano” er den, vi bruger til at finde i byer, landsbyer eller urbaniseringer, og som plejede at have den rette adgang ad veje, med fortove, fodgængerområder, gader, kommercielle områder, sundhedscentre, skoler, hospitaler, sport osv.
2. Land, der ikke kan bebygges – ” Suelo no Urbanizable"
“Ingen urbaniserbar” er en type jord, hvor det er ikke muligt at udvikle industri-, bolig- eller erhvervsjord, fordi er bestemt til at bestemme beskyttede anvendelser, hovedsagelig forbundet med skov, landbrug og andre. Så i denne type jord er anden anvendelse som bolig, industri eller kommerciel meget begrænset, begrænset og ikke altid tilladt.
Inde i området "Ikke urbaniserbart" finder vi en klassificering i undertyper af jord, afhængig af den tilladte anvendelse og beskyttelsesniveauet:
- Beskyttet land (på spansk "Suelo No Urbanizable Protegido"): Dette er jord, hvor konstruktioner og andre typer aktiviteter af bestemte årsager (normalt forbundet med natur, skov osv.) er begrænset for at "beskytte" en bestemt værdi.
- Ikke-beskyttet land (på spansk "Suelo No Urbanizable Comun"): Dette er et land, hvor hovedanvendelsen er landbrug og landbrug, og hvor andre anvendelser (som bolig, kommerciel osv.) kan være tilladt under overholdelse af bestemte betingelser.
"Rustikt land” er det navn, der normalt er adopteret til Suelo No Urbanizable Comun i Spanien. Med andre ord: områder, hvor urbaniseringer ikke kan udvikles, som er bestemt til landbrugsbrug, er det tilladt andre anvendelser som byggeri af beboelsesejendomme, eller industrier osv., altid med respekt for bestemte normer og betingelser.
3.- Urbaniserbar jord – “Suelo Urbaniserbar":
Det er den type jord, hvor den kan udvikles i fremtiden med urbaniseringer, erhvervsområder, industriparker osv. i fremtiden. Så hvis et offentligt eller privat byggeprojekt bliver godkendt, kan området urbaniseres.
Trin til at følge for at bygge et bolighus i rustikt land
Taler nu om "rustik jord", dette er et land, hvor den primære tilladte anvendelse er til "landbrug", eller til at blive brugt af landmænd til at udvikle en landbrugsaktivitet.
Men i dette land er det undtagelsesvis tilladt at bygge nye byggerier med beboelse. Disse konstruktioner skal have en meget lav konstruktionstæthed, idet man forsøger at undgå at skabe bebyggede områder med høj tæthed, som kan skabe "urbaniseringer i virkeligheden".
Så det er meget almindeligt at opdage, at kun når grunden har en minimumsstørrelse (5.000 m2, 10.000 m2, eller 20.000 m2 osv.), er du autoriseret til at bygge der en konstruktion, også kaldet "cortijo", "villa", " masía”, chalé”, “chalet”, “hacienda” osv.
I de spanske land- eller landområder er det ret almindeligt at finde huse bygget over grunde med mindre størrelser end den, der kræves for at have byggerettigheder (huse bygget i grunde med mindre end 10.000 m2 f.eks.) Dette skyldes, at disse bygninger blev bygget før de nye regler trådte i kraft, eller simpelthen, at de blev bygget uden at overholde lovene, så de betragtes nu som konstruktioner "Fuera de Ordenación” (uden for gældende normativ). Det er tilfældet med ejendomme, der er bygget for længe siden, og som nu ikke opfylder den gældende normativ. Den slags ejendomme kan være helt lovlige nu, men underkastet nogle brugsbegrænsninger (det vigtigste er, at huset før resten af eksisterende konstruktioner på ejendommen respekteres af administrationen, men de kan ikke forlænges, og det er ikke bemyndiget til at bygge nyt på denne grund).
Så hvis din hensigt er at udvikle et projekt til at bygge et hus i "rustikke land" områder, bør du først tjekke i den juridiske myndighed (hovedsageligt rådhuset, Council = "Ayuntamiento"), som er specifikationer, krav og begrænsninger, som du kan have for at bygge der.
1. Første trin: At bekræfte om projektet kan udvikles
"Byggetilladelsen" eller "Byggetilladelsen" eller "Byggetilladelsen" (Licencia de Construcciónen Licencia de Edificaciónen Licencia de Obra Mayor).
Som vi påpegede før, hvis din hensigt er at udvikle et projekt i et af de "rustikke land" områder, du bør først tjekke med den lokale myndighed (hovedsageligt rådhuset eller rådet = "Ayuntamiento"), eller alternativt rådgive og få råd fra advokater specialister i byggeri og i rustikke udviklinger.
Så før du går videre til avancerede trin i processen, er det vigtigt, at du få de rigtige oplysninger om de lokale regler og begrænsninger i området, og muligheder for at udvikle og eksekvere dit projekt. Såvel som i andre lande vil godkendelsen af dit projekt blive formelt godkendt, når du opnår "Byggetilladelse" eller "Byggetilladelse" fra rådhuset.
Så Første trin er at vide, om den lokale normativ godkender opførelsen af et hus på den pågældende grund.
Meget vigtigt: Vand- og elforsyning
Som forklaret ovenfor er vand- og elektricitetsforsyningen og spildevandsforsyningen varer, der er garanteret til borgere, der bor i byområder "suelo urbano". Men i rustikt land er uden for byområder, og ofte ude af de vigtigste punkter i forbindelse til ledningsnettet vand og elektricitet.
Faktisk den Rådhuset har ingen forpligtelse til at levere hovedvand og el i rustikke landområder. Kun i byerne. Så det er meget vigtigt at undersøge mulighederne for at få vand og el på den valgte grund nøje.
For eksempel: Hvis der er vand- og elforsyning i nærheden af jorden, og det kan tilsluttes så, er der ikke noget problem.
Men nogle gange sker det, at nærmeste punkt på el- eller vandforbindelsen er langt væk. Så det betyder, at du for at være tilsluttet skal betale høje omkostninger og udgifter til at bringe forsyningen til ejendommen.
Kun rådgivning af lokale elektrikere og VVS’ere, eller lokale bygherrer, vil du have de nødvendige oplysninger til at bekræfte mulighederne for forsyning og tilslutninger af vand og el til den pågældende grund.
Det skal du altså have med i overvejelserne fra starten af processen, inden du kommer videre med købsprocessen.
Det er altid muligt at få vand fra en intern panttank installeret på ejendommen, og fra den typiske spanske “POZOS” = VANDBRØNDE. På samme måde er det muligt at få strøm fra solpaneler eller eolisk ”vindkraft”. Men det er ikke altid, at denne slags forsyninger er godkendt af de lokale rådhuse til at give tilladelse til at bygge. Så disse oplysninger skal tages i betragtning i de meget tidlige trin af købs-/byggeprocessen.
Så det råder vi til, før DU KØBER grunden, eller for at træffe en beslutning om transaktionen, skal du huske at have en FORUNDERSØGELSE AF PROJEKTET rådføre sig med lokale advokater, arkitekter, bygherrer eller det byggetekniske personale fra Bygningsafdelingen på Rådhuset (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Dette vil gøre investeringen mere sikker, fordi du trods alt har en konkret idé og anerkender betingelserne og begrænsningerne for at bygge på den grund, før du går videre til at købe grunden. Det er mere end anbefalelsesværdigt at lave en undersøgelse af en advokat ekspert i byggeri og om muligt høring af arkitekten, der skal udvikle projektet og byggeriet.
I den forundersøgelse skal du også bede din advokat om at bekræfte ikke kun de specifikke byggerettigheder på grunden, men også at finde ud af, hvilke andre bebyggelser der er planlagt på dette område, for eksempel nye veje, motorveje, toglinje, industriparker, kommercielle områder, eller endda en urbanisering.
Disse oplysninger kan fås fra din advokat med møder på rådhuset, hvor du studerer den lokale normative, og også fås fra rådhuset med et dokument med navnet "CÉDULA URBANÍSTICA".
Når du ved præcis, hvilken type bygning der er godkendt til at blive bygget i det pågældende land, skal du kontrahere en arkitekts ydelser til at udvikle BYGGEPROJEKT eller BYGGEPROJEKT.
I byggeprojektet skal din arkitekt tilpasse dine ideer og præferencer til de specifikke bestemmelser fra Rådhuset på det pågældende område. Så din arkitekt vil guide dig gennem hele denne proces og informere dig om de forskellige muligheder for at forvandle dit "ideelle hus" til en konstruktion, der opfylder områdets regler.
Det vigtigste er at have alle detaljer specificeret af din arkitekt. Få din arkitekt til at gennemgå planerne så detaljeret, som du kan tåle. Prøv at visualisere, hvad udsigten fra forskellige vinduer vil være, og hvilken størrelse senge værelserne kan håndtere osv.
Med enkle ord: Prøv at få lige så meget fra din arkitekt som information om, hvordan det endelige hus bliver. Prøv at møblere og bo i huset, mens det stadig er på papiret. Du er måske ikke på stedet for at fange ting, der kan irritere dig i mange år fremover, som et vindue, der er væk fra midten i et soveværelse, eller ovenlys, der ikke er lige over, hvor badeværelsesvaskene vil være.
Når projektet er afsluttet, skal din arkitekt være til stede på byggeprojektet til det lokale rådhus i byggeafdelingen (“Departamento de Urbanismo" eller "Concejalía de Urbanismo”). Ved ansøgning om byggetilladelse skal du betale kommuneskat, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, som er gældende for alle bebyggelser, der kræver byggetilladelse (uanset om der er ansøgt/bevilget eller ej). Denne skat kan variere fra 2% til 4% af byggeomkostningerne, afhængigt af rådhuset i dit område.
Derefter vil de undersøge, hvor velegnet dit projekt er til de specifikke forhold eller begrænsninger i området.
Hvis dit projekt opfylder normativt og opfylder de regler og krav, der skal bygges videre på i det område, så vil de give dig tilladelse til at bygge der med de rigtige "Byggetilladelse"Eller"Byggetilladelse”, så du vil være berettiget til at bygge der præcis den samme ejendom, som blev præsenteret for Rådhuset med projektet.
2.- Andet trin: Byggeproces
Please, Klik nedenfor for at få detaljeret information om byggeprocessen, da du besluttede dig for at udvikle dit byggeprojekt i Spanien.
