Sådan køber du ejendomme i San Sebastian – Donosti

LÆR DONOSTI – SAN SEBASTIAN AT KENDE FOR FREMTIDIGE EJENDOMSKØBERE OG EJENDOMSINVESTORER

Byen San Sebastian – Donosti

Introduktion – Donostis oprindelse

Historisk det siges, at den bebyggelse, der gav anledning til San Sebastián, var klostret San Sebastián el Antiguo, samt slottet Monte Urgull, og byen beliggende i gravhøjen, der knyttede det til landet, hvis indbyggere siger, at de historisk set de var dedikeret til fiskeri og kommerciel aktivitet.

Det omkringliggende område var oversået med bondehuse, der også var engageret i landbrugsarbejde.

Det skal siges, at San Sebastián er placeret som et kontaktpunkt mellem to forskellige regioner: havet og de indre lande. For at få adgang til de indre lande havde landruterne Urumea-floden for at få adgang til kysten og dermed udvikle en merkantil og handelsaktivitet med det indre.

Faktisk havde byen en søhavn og en anden flodhavn (eller Santa Catalina), foruden havnen Pasajes, som i mange år var under San Sebastian jurisdiktion.

Det var Sancho El Sabio, der gav dette beskedne befolkningscenter chartret, da det allerede var begyndt at have en begyndende kommerciel aktivitet.

I årenes løb, og i betragtning af dens nærhed til grænsen, havde den også en vis militær betydning, hvilket førte til opførelsen af ​​forskellige befæstninger, der blev udviklet over tid indtil midten af ​​19-tallet.

byudvikling af San Sebastián- Donosti har flere faser :

Den første indtil ødelæggelsen ved belejringen af ​​1813 (den spanske uafhængighedskrig) .

Fra middelalderen til 16-tallet oplevede man ingen større strukturelle ændringer i byen. Det er en bykerne med murer udstyret med en regulær geometrisk typeplan, med en vigtig jurisdiktion over det tilstødende landbrugsområde og nogle mindre kerner, der omgav det.

Fra omgivelserne til det primitive middelalderborg Urgull blev der bygget forskellige bælter af mure, der vil begrænse byudviklingen indtil det 19. århundrede.

I det 16. århundrede blev der foretaget byggearbejder og udvidelse af de nye mure.

Disse arbejder udføres fortsat i løbet af 17-tallet og i mindre grad i det 18. århundrede.

Denne fase slutter med den næsten totale ødelæggelse af byen i 1813. På denne dato bliver byen ødelagt af hertugen af ​​Wellingtons belejring af byen (uafhængighedskrigen), og den genopbygges, og den nuværende del bliver således gammel.

I 1854 blev San Sebastián udpeget som hovedstad i Gipuzkoa.

På disse datoer slutter en vigtig turistaktivitet sig til byens kommercielle og administrative aktiviteter, da den siden midten af ​​19-tallet er blevet valgt som den kongelige families sommerresidens.

I disse år blev nedrivningen af ​​murene tilladt, så byen ophørte med at være et krigssted.

Startende i disse år begyndte udviklingen af ​​Ensanche-området med opførelsen af ​​det sydlige San Sebastián Ensanche, som også besatte marsken og Arenales de Urumea.

Ensanche har et regulært mønster med lige gader, som danner et firkantet gitter, der fremhæver den såkaldte Avenida de la Libertad.

Dette område har en vigtig turist- og rekreativ anvendelse med Paseo de la Concha. Det har også en vigtig bolig, administrativ og kommerciel anvendelse.

Industrielle aktiviteter bevæger sig mod Ibaeta, Antiguo, og det, der senere bliver Barrio de Gros.

De ydmygeste klasser koncentrerer sig i den Gamle del eller bevæger sig mod den Gamle.

Senere begyndte arbejdet med Ensanche de Gros eller Zurriola i Arenales, der strakte sig mellem Urumea-floden og skråningen af ​​Mount Ulía.

Området, der i dag betragtes som centret, blev bygget mellem 1867 og 1910. Byens tyngdepunkt flyttede sig fra Gipuzkoa-pladsen til Avenida de la Libertad, som i dag udgør Donostis akse. Den Gamle By er på grund af sine vanskelige rammer fortrængt til et område med rekreation og små butikker, da den ikke er parat til at udvikle en moderne erhvervs-, trafik- og transportaktivitet.

Senere polariserede byudviklingen sig mod San Martín-gaderne, netværket af gader omkring Buen Pastor-pladsen og Prim-gaden, mens konstruktioner på gaderne Gross, Antiguo og Amara Viejo skiller sig ud.

Donostis firkanter

Donosti har mange og varierede pladser, som f.eks Plaza de la Constitución, som er et rum for sociale relationer og arrangementer af populær, sportslig og kulturel karakter, der under sine arkader efterlader de kommercielle etager, oven på hvilke husene ligger.

Ud over Plaza de la Constitución har Donosti følgende pladser:

• Trinity Square, som har til formål kulturelle og sportslige aktiviteter.
• Plaza de Zuloaga hvor der er et haveområde, og San Telmo-museet.
• Derudover finder vi de små Plaza Lasala.
• Vi finder også Alameda del Boulevard, hvis centrale rum er optaget af haver og offentlige tjenester, der er en af ​​de grundlæggende akser i vejnettet og foreningen mellem den gamle del og udvidelsen.
• Plaza de Gipuzkoa, med sin have i sin centrale del, er et sted for rekreation og rekreation med en lille dam. Omkring hvilke der er erhvervslokaler, ovenpå er huse, kontorer, samt de Gipuzkoa Provincial Council Palace. Det repræsenterer et tiltræknings- og centralt sted for byen og indtager også en central position i udvidelsen.
• Plaza del Buen Pastor er et fritidsområde. På denne plads ligger katedralen, der er omgivet af huse med kommercielle gulve. Omkring denne plads ligger de unikke Correos-bygninger og Koldo Mitxelena Kulturcenter.
• Plaza de Bilbao er også placeret på en af ​​siderne af cirkulationsområdet i Calle Prim.
• Plaza del Centenario er forbindelsespunktet mellem kvartererne Amara Nuevo og Amara Viejo.
• Plaza de Pío XII er placeret mellem et af de vigtigste interne og eksterne forbindelsesområder i byen. Gennem den forbinder den med Bilbao-Behobia-motorvejen. I det er regeringens underdelegation, busterminalen og Hotel Amara Plaza.
• Plaza de Irún, i Amara Nuevo-kvarteret. Netværket af forbindelser, der forbinder Madrid Avenue, Urumea-floden og forbindelserne med Loiola, er placeret på denne plads. ARCCO indkøbscenter skiller sig ud i det.
• Resten af ​​pladserne i Amara Nuevo-kvarteret er placeret inde i blokkene og præsenterer nogle af dem i deres lave kommercielle etablissementer, garager og værksteder, mens andre er optaget af små haver og rekreative områder.

Disse er kvadraterne af Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, , Studier.

• Plaza de Zaragoza er dets sted for overgang og rekreation i centrum og Miraconcha.
• Plaza de Euskadi og Plaza de España er steder for passage mellem gaderne, der gennem disse pladser og Santa Catalina-broen forbinder kvartererne Gros, Amara, Egia-Atocha og Centro.

Donosti kvarter

Altza

Altza-kvarteret ligger på en af ​​bakkerne, der dominerer Pasaia-bugten, og optager dens skråninger. Det er det østligste kvarter i byen, beliggende på grænsen til vilkårene for Pasaia og Rentería. Det strækker sig over en bakke, på hvis top et befolkningscenter var placeret, hvilket gav plads til en progressiv besættelse, i de sidste fyrre år, af nord-, øst- og vestskråninger, såvel som konstruktionen foran den nationale motorvej, og i Txingurri- og Molinao-dalene, der udgør et klart identificerbart stykke i byen.

Selve det fysiske miljøs egenskaber, og især dets topografi, fremhævet af layoutet af de store infrastrukturer, der er udført i dets omgivelser (Pasaia-havnen, Bilbao-Behobia-motorvejen og dens forbindelser med La Herrera og havnen), udgør i dag Today, grænserne for kvarteret er fuldstændigt defineret, bortset fra dets kontinuitetsløsning mod øst i Antxo-distriktet i Pasaia og Garbera-området, beliggende mod sydvest.

Den har en tilbygning på knap 230 Ha. at PGOU opdeles i femogtyve udpegede byinterventionsområder (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (afsnit La Herrera-Buenavista), Larrera-Buenavista. , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular og Luzuriaga.

Sameksistensen af ​​uforenelige anvendelser og behovet for at ombygge ufærdige rum udgør yderligere to kendetegn ved et kvarter, hvori i alt 7,501 boliger er placeret, 139,716 m2 til industrielle formål og 55,207 m2 til tertiære formål.

Med hensyn til levering af lokalt udstyr har Altza en standard over det kommunale gennemsnit afledt af de tiltag, der er udført i de seneste år: Larres sportscenter, Casares Kulturhus, sundhedscenter, uddannelsescentre osv., som de har startet en vigtig omstruktureringsproces.

I lyset af problemet vælger PGOU rehabilitering af bystrukturen, overførsel af industrier, forberedelse af alternativ industrijord, tilbud om tertiær jord osv. Hvad angår specifikke aktioner, skal vi fremhæve disse: ombygningen af ​​Herrera og Buenavista adgange; udførelse af nye adgange fra Intxaurrondo og Molinao; indre reform af Herrera, Larratxo og Buenavista; integreret rehabilitering i Altza, Arria og Molinao; færdiggørelse af Oleta- og Darieta-områderne; oprettelse af industrigrunde i Landarro og Miamarka; prognose for et indkøbs- og kontorcenter i Lardi-Alde ; henrettelse af parkerne Arria, Garberako Gaina og Larres; og udvidelse af Larres sportskompleks .

Amara Berri (Amara Nuevo)

Med et samlet areal på 132 hektar er det begrænset mod nord af Urumea-floden i bugten, der grænser op til Mundaiz-halvøen. Mod øst og syd ad "omfartsvejen" og mod vest ved Eusko-jernbanelinjerne Trenbideak og den nye Amara-Ayete-vej. Det omfatter de flade områder på Urumea-sletten og Anoeta- og Morlans-trugene (i dens nederste del), som udgør naturlige forlængelser af den almindelige jord. En del af skråningen af ​​Alkolea Park (Ibaialde-området) er også inkorporeret, selvom den ligger på flodens højre bred. Det meste af kvarteret betragtes af PGOU som byland, bortset fra Ensanche de Amara IV og Riberas de Loyola-områderne, som er klassificeret som udviklingsbart land i fremskridt.

Amara-Berri er et af de vigtigste kvarterer i boligudviklingen i byen med i alt 13,199 boliger i udviklingshorisonten for den generelle plan.

anorga

Añorga-kvarteret består af to store jordlommer placeret på begge sider af NI Highway, i sektionen mellem forbindelsen med variantvejen til den sydlige del af Ibaeta og Lasarte kommune.

Det optager et omtrentligt areal på 123 Ha. De utilstrækkelige adgange fra NI til de eksisterende boligområder med den deraf følgende isolation, og det lave udstyrsniveau er de to forhold, der skiller sig negativt ud.

Den gamle Ondarreta

Kvarteret El Antiguo-Ondarreta optager den nordlige del af de flade områder af Vega de Ibaeta op til kysten og Lugaritz-bakken (Seminario), det har et areal på 116 hektar og er begrænset mod nord af adgangsveje til Igeldo og Ondarreta-stranden; mod syd ved Camino de los Pinos og fodgængeradgang til Fundación Matía ; mod øst ved Palacio og Dr. Marañón gaderne og mod vest ved Avda. de Tolosa og skråningen af ​​Monte Igueldo.

I 1990'erne skete der et vigtigt løft i både byggeri af boliger og udstyr (sportscenter, ambulatorium mv.).

Det er opdelt i følgende urbane indsatsområder: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, North University Campus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I og II.

Ategorrieta-Ulia

Ategorrieta-Ulia-kvarteret udvikler sig ved foden af ​​den sydlige skråning af Mount Ulia. Det har et areal på 67.53 hektar og grænser mod vest af Sagüés, mod syd af Avda. de Navarra og RENFE-jernbanen, og mod øst af Alto de Miracruz.

Dens udvikling er grundlæggende lineær, understøttet i første omgang af den gamle Ategorrieta-vej og senere på Navarra- og Ategorrieta-vejene, der stiger op ad Ulía-bjergskråningen og opretholder en relativt homogen maksimal gesimsreference. Bosættelsernes typologi, selv om den ikke er moderne, reagerer i sin almenhed på lavt udviklede boligbebyggelser og isolerede boliger, blandt hvilke konventionel grunde breder sig optaget af store bygninger, der står i kontrast til boligmiljøet.

Der skelnes mellem fem områder i kvarteret: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder og Ategorrieta, som med henblik på planlægningsudførelse er klassificeret som byland.

På trods af den tilsyneladende homogenitet er Barrios problemer forskelligartede. Der er behov for ombygning på grund af problemer som det utilstrækkelige vejnet, den høje tæthed i visse områder, blandingen af ​​anvendelser samt manglende parkering og fripladser.

I Manteo-området er der en højere beboelsestæthed med tilgængelighedskonflikter, mens andre områder har en højere miljøkvalitet, hvilket dog også er ledsaget af mangler på samme område. Kvarterets lavdensitetstypologi giver anledning til en spredning af offentlige rum, der når høje standarder i Manteo, efter de indgreb, der har fundet sted i de senere år, og reduceret i havebyområder, som det er normalt i disse typologier.

Forpligtelsen til at ombygge området overholdes, som tager form af en række byhandlinger: transformation af industrielle anvendelser til tertiære, skabelse af nye pladser og frirum i Santa Teresa, Manteo osv., urbanisering af Ulía-parken i områderne, der støder op til kvarteret, opførelse af sportscentret og tilvejebringelse af underjordiske parkeringspladser i Manteo. På den anden side er det også nødvendigt at konsolidere den tætte tætte boligtypologi som karakteristisk anvendelse, tilpasning og prioritering af vejnettet, udvikling af ledige mellemliggende arealer, løsning af de mangelfulde forbindelser og størstedelens konsolidering af anvendelserne af udstyr.

Ayete

Ayete-kvarteret ligger i det centrale område af byen og indtager toppen og skråningerne af Alto de Ayete, der ligger mellem Ibaeta- og Urumea-sletten.

Det har et omtrentligt areal på 233 hektar og grænser mod syd af San Sebastián-varianten, mod nord af Paseo de Miraconcha og Camino de San Roque, mod øst af Eusko-jernbanelinjerne. Trenbideak, den nye Amara-Ayete-vej og Errondo-vejen, og mod vest med kanterne af Lugaritz-passet, Ibaeta-Ayete-vejen og Avenida de Tolosa.

Ayete reagerer generelt på kendetegnene ved en haveby med middel tæthed i bebyggelsen, og at der er mangel på lokalt udstyr, mangelfuld vejforbindelse mellem de forskellige udviklede områder og ringe støtte til kommerciel aktivitet. Af alle disse grunde er det planlagt at udføre nogle byaktioner: Txantxa-Erreka sportscenter og Lanberri, Puyo og Pagola sportsområder; Txantxa-Erreka indkøbscenter ; anlæg af vejen Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); og oprettelsen af ​​parkerne Puyo og Arbaizenea.

Center-Centro

Afgrænset mod nord af det åbne hav, mod øst af Urumea-floden, mod vest af Bahía de la Concha og Ayete-bakkerne, og af den nye Ensanche de Amara mod syd, Centret, med henblik på General Plan, er konstitueret gennem det historiske kvarter, 19-tallets Ensanches, Paseo de Miraconcha og San Bartolomé-bakken, alle bebyggede områder, hvortil er tilføjet Mount Urgull og øen Santa Clara.

Det optager et areal på 116 hektar og er afgrænset som følger: Urgull -Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (gamle Amara) og Paseo de Miraconcha. Alle er klassificeret som byland.

Som et område med stor miljømæssig, arkitektonisk og bymæssig kvalitet er de tiltag, som PGOU planlægger for centret, grundlæggende rettet mod at bevare dets karakteristika.

Således, i det sidste årti af det 20. århundrede, en rehabiliteringsplan for det historiske kvarter, beskyttelse af bygningsarven, en anden trafikomlægningsplan, der overvejer muligheden for at nedgrave Eusko-vejene. Trenbideak , og implementeringen af ​​Ensanche i San Bartolomé-området3, Kulturcenter i det gamle Pescadería (1999), og den mulige placering af busstationen. Af bemærkelsesværdig betydning er planen for omlægning og renovering af Boulevarden (1999) og Alderdi Eder (1998), handlinger, der sammen med fodgængerbefolkningen som følge af den nye indretning af vejsystemet bør udgøre en grundlæggende faktor for forbedring af miljøkvalitet. af Ensanche og dens kommercielle appel. For at afslutte dette område, angiv, at Koldo Mitxelena Kulturcenter (1993) er et af de værker, der er blevet udført og med stor succes i alle henseender.

Ægæiske Hav

Egia udgør et klart identificerbart kvarter i bystrukturen med centralitetsforhold, som til dels afskrives på grund af dets beliggenhed øst for jernbanen og dens topografi.

Kvarteret har helt genkendelige fysiske grænser, som til dels repræsenterer barrierer i forholdet til resten af ​​byen. Således grænser det mod nord med RENFE-jernbanelayoutet, mod vest og syd med Urumea-flodens løb og mod øst til Marrutxipi-dalen og Baratzategi-området, hvor der dog opstår en kontinuitet i plottet. mere tydeligt.

For at integrere det urbane stykke i byen er pladsen optaget af det gamle Atocha-stadion og Mercado de Frutas bestemt til opførelse af huse, åbne områder og tertiære anvendelser (Palace of Justice), og går ind for den generelle plan for løsning af kommunikation omkring Iztueta-viadukten, suppleret med fodgængerforbindelser over den i højden af ​​Santa Catalina-broen og den nye bro, der er planlagt foran Araba-parken, ombygning af den eksisterende bro ved stationen (1999). Derudover foreslår PGOU ny vejadgang fra Amara Osinaga og Intxaurrondo osv. Egias ikke-eksisterende sportsfaciliteter førte til opførelsen af ​​sportscenteret, frontonbanen og komplementære baner på Mármoles Cantabria-grunden og løste dermed problemet. På den anden side blev forbindelsen mellem dette kvarter og Intxaurrondo forbedret med udvidelsen af ​​Avda. de Ametzagaina . Også bemærkelsesværdig er opførelsen af ​​boliger på Paseo del Urumea og i Bateilla (1999-2000).

Stor

Det har en omtrentlig overflade på 44 Ha., der udgør kvarteret afgrænset af PGOU af mindre udvidelse. Det repræsenterer den østlige udvidelse af byen, projekteret i successive faser, som har involveret en progressiv fysisk besættelse af land, der er genvundet fra floden og havet. På nuværende tidspunkt, ufærdig, forventes det at definere dens endelige konfiguration.

Området er mærkbart vandret og udgør, på trods af dets centralitet i byen, et klart identificerbart stykke på grund af dets historiske hukommelse og dets kategoriske grænser: Urumea-floden mod vest, RENFE-jernbanen mod syd, Avda. af Navarra og ved foden af ​​Monte Ulía mod øst og havet mod nord.

Hele kvarteret er klassificeret som Urban Land. Bemærkelsesværdige er indgrebene bestående af ombygningen af ​​Zurriola-stranden og -promenaden (1995), opførelsen af ​​Kursaal Auditorium og Konferencecenter (1999), urbaniserings- og rehabiliteringsplan for Sagüés, samt nedrivning af Gros-markedet og bygning af huse på sin grund (1997).

Ibaeta

Med et areal på 192 hektar indtager den de flade områder af sletten af ​​samme navn fra krydset mellem varianten i Añorga til Ensanche de Ondarreta, samt en del af skråningerne ved Lugaritz og Igueldo, som afgrænser den på henholdsvis øst og vest.

Overdreven bebyggelse kan ses på bjergsiden, uafhængig af hinanden, delvis ukoordineret planlægning af frizoner, mangel på tilstrækkelig grundvejsform og lokale frirum. Prognoserne for indgreb for at afhjælpe disse mangler er udførelse af beboelsesbygninger (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio osv.), af industriområderne Igara, El Infierno og Zuatsu, af Ibaeta-Aiete-vejen … Også det forventes at forbedre Avda. de Tolosa som et grundlæggende konfigurationselement i byudviklingen af ​​hele området, færdiggør universitetscampus, byg Benta – Berri (1999) og universitetets sportscentre, Almorza- og Lugaritz-parkerne og en anden serie af parker og haver.

Ligeledes foreslås et integreret og komplekst anvendelsesprogram, der tillader kvarteret, sammen med resten af ​​Vega, der tilhører kvarteret El Antiguo-Ondarreta, de betingelser for centralitet, der er nødvendige for at udgøre en alternativ pol til bycentret.

Aktionerne i Muitegi (oprettelse af en "sportspark"), Beriyo (blandet boligbyggeri af "åbent byggeri" og "under udvikling"), Igara (vedligeholdelse af industriel brug.), Errotaburu (opførelse af huse og to tårne ​​af tertiært anvendelser, et af dem hovedkvarter for Guipízcpa Provincial Treasury ) og Zuatsu (oprettelse af en ny zone med "industriel brug" bestemt til implantation af ikke-forurenende modaliteter halvvejs mellem industrialdea og den teknologiske park.

Igueldo

Dette kvarter består af tre tydeligt differentierede byenklaver indsat i Monte Igueldo, der ikke kan udvikles, med et samlet areal på 25.8 hektar.

De enklaver, som vi hentydede til, er i første omgang det område, der omfatter den østlige skråning af Monte, begrænset af adgangsvejene til Igueldo ("Faro" og "Pueblo") og toppen. Den anden består af boligområdet "Amezti", der består af en smal stribe jord beliggende på den nordlige skråning af Monte og begrænset mod syd af adgangsvejen til byområdet Igeldo. Sidstnævnte udgør sammen med det nyudviklede territorium, der er afgrænset i sine omgivelser, den tredje af de førnævnte enklaver, der udgør Igueldo.

Det byproblem, der eksisterer i Igueldo, er følgende: overdreven fortætning af boligområder, forbipasserende trafik og behovet for indesluttet og gradvis udvikling i Casco. Hertil skal lægges den naturskønne betydning af Igueldos skråninger.

For at undgå fortætning er det hensigten, at den eksisterende bygning konsolideres, uden at der forudses flere bebyggelse af en vis relevans end den, der svarer til området ”Igeldoko Zabalpena”. For de problemer, som Casco har, ville vejtrafikken, der passerer gennem den, blive elimineret gennem anlæggelsen af ​​ringvejen til "Pueblo de Igueldo". Sammen med dette sørger PGOU for udvidelsen af ​​forlystelsesparken og skabelsen af ​​åbne rum i generel skala.

Intxaurrondo

Intxaurrondo ligger øst for byen og rejser sig på sine skråninger for at nærme sig de høje områder af Ametzagaina efter at have hoppet over det kunstige snit, der blev skabt i 1970'erne ved anlæggelsen af ​​Donostia-San Sebastián-omfartsvejen.

Det begrænser sig til nord med layoutet af RENFE-jernbanen, bortset fra den oprindelige kerne; mod vest med kvarteret Egia (området med "Jai-Alai" og Polloe kirkegård); mod syd med adgange til motorvejen og Lau-Haizeta-parken, som omfatter Ametzagaina-bakkerne, og mod øst med forbindelsen Herrera - Intxaurrondo af den førnævnte variant.

Dens udvidelse når et område på 156 Ha., hvor de typiske problemer i udkanten af ​​byen observeres: isolation, dårlig vejtilgængelighed, mangel på ledige pladser i visse sektorer, parkering og udstyr. Alligevel er en stor del af disse problemer forbedret væsentligt med udførelsen af ​​de nye adgange fra Avda. de Ategorrieta og varianten.

Til løsningen er der blevet foreslået mange byhandlinger, hvoraf nogle allerede er blevet udført: nedgravning af jernbanen; oprettelse af Paseo de Zubiaurre; nye vejadgange gennem Marrutxipi, Altza og Amara Berri; prognose for nye offentlige initiativboliger i Mons og Baratzategi; tilvejebringelse af et indkøbscenter i Marrutxipi; oprettelse af parker i Marrutxipi og Baratzategi, haver og pladser; opførelse af et sportscenter, lægekontor, skoler og ældrebolig; tilvejebringelse af parkeringspladser.

Loiola-Martutene

Med et omtrentligt areal på 114 Ha., indtager Loiola-Martutene-kvarteret de flade områder af Urumea-floden, når det passerer gennem kommunens sydøstlige zone, herunder La Salle-bakken, som adskiller områderne Loiola og kyster af Loiola.

Det er begrænset mod nord af Urumea-floden og den alternative vej, mod øst og vest af skråningerne af henholdsvis Intxaurrondo-Altza og Zorroaga, og når mod syd til grænsen af ​​San Sebastián kommune med Astigarraga.

Omkvalificeringen af ​​den relativt uordnede og underudrustede bystruktur i de eksisterende bolig- og industricentre er utvivlsomt et af de grundlæggende mål for intervention i dette kvarter, såvel som dets passende forbindelse på byniveau med det tilstødende Amara-Berri-kvarter.

Loiola lider derfor af problemer med parkering, trafik, mangel på udstyr og ledige pladser. Derudover har den en høj tæthed, der er en blanding af uforenelige anvendelser, og problemer med oversvømmelser har en tendens til at være for hyppige.

Af alle disse grunde foreslås særlige rehabiliteringsplaner i Loiola, Txomin Enea og Martutene, projekter for kanalisering af floden og indretning af motorvejen, en gåtur langs floden og opførelsen af ​​en sportspark i Martutene. Bemærk, at La Salle Sports Center, som har garager og kontorer, stod færdigt i 1997.

Miracruz -Bidebieta

Det ligger på den sydlige skråning af Mount Ulia, øst for byen, grænser op til Pasaia og strækker sig mod syd så langt som til RENFE-jernbanen. Det har et areal på 57.10 hektar, og dets tidsmæssige og fysiske konfiguration reagerer på forskellige øjeblikke og typologier. Således udgør isolerede enfamiliehuse, åbne polygoner med høje tårne ​​og konstruktioner, der er opstået uden for planlægningen opstillet foran vejen, billedet af dette kvarter.

Hvis vi ser på byplanlægningen af ​​området, indser vi, at der er to meget forskellige situationer på begge sider af Avenida Alcalde Elosegi. Mod nord er udviklingen af ​​lineære blokke og tårne ​​placeret, hvor der diagnosticeres et problem i specialisering, hierarki og styring af frie rum, hvortil kommer eksistensen af ​​uudviklede hulrum, usikkerheden af ​​tilgængelighedsforholdene for visse bygninger, mangel på parkering og mystificering af anvendelser, nogle gange med åbenlyse uforeneligheder, som det er tilfældet med Gomistegi.

Mod syd reagerer bebyggelserne hovedsageligt på lavbebyggelsestypologier, hvilket betyder vejstrækning og tilgængelighed som specifikke problemer.

Stillet over for denne beskrevne situation foreslår PGOU handling på vejen, der projekterer nye forbindelser i Gomistegi for at forbedre miljøet og tilgængelighedsforholdene. Anvendelsen af ​​vejstrækningen ændres også, hvilket reducerer kørebanerne i nordzone til gavn for parkeringspladser og fortove, og projicerer veje med sameksistens af strækning og nedsat hastighed i sydzone.

Kort sagt konsolideres den udvikling, der er gennemført for at fremme den indre reform af Gomistegi-området og omorganiseringen og ombygningen af ​​det offentlige rum.

Miramón- Zorroaga

Dette 265 hektar store område er placeret syd for kommunen og slår sig ned på bakkerne, der dominerer Urumea-dalen og Barkaiztegi- og Añorga-vandløbene. Det begrænser sig til nord med motorvejen, mod vest med Añorga-Txiki, mod syd med Oriamendi og Barkaiztegi-dalen, og mod øst med loiola-brudene og skråningerne, der går ned på Martutene.

På nuværende tidspunkt er det et tyndt besat område, hvor huse, overvejende af isoleret typologi, og store faciliteter er bosat på en spredt måde: Ciudad Sanitaria, Polyclinic of Guipúzcoa, Euskal Telebista, etc.

De negative problemer, der skal løses, er tilgængelighed og det utilstrækkelige vejnet. Med skabelsen af ​​en ny tilkørsel fra motorvejen og forbedringen af ​​Aldapeta- og Anoeta-vejene, er det håbet, at der kommer en løsning.

Forslaget overvejer også områdets specialisering i afviklingen af ​​anvendelser og typologier svarende til de nuværende eksisterende, udvidet til aktiviteter, der er typiske for teknologiparken Miramón og fritidsfaciliteterne i Illumbe, hvor der er bygget et fritidscenter (1999), der bl.a. en tyrefægterarena (1998).

Zubieta

Området, som vi refererer til i denne artikel, refererer til de områder, der ikke er klassificeret som uudviklet jord, det vil sige lidt mere end 46 Ha. af de 770 Ha. som tilnærmelsesvis udgør hele denne vestlige enklave, beliggende i den førnævnte slette eller umiddelbart til den og derfor bosatte sig i et væsentligt fladt territorium, foran hvilket også ligger det såkaldte Aizpurua-hus og området besat af Donostia -San Sebastián Hippodrome og forskellige faciliteter og udstyr.

Både enklaven og de førnævnte bebyggelser tilhører ikke helt Donostia kommune, hvilket delvist svarer til nabokommunen Usúrbil ifølge den nyligt aftalte afgrænsning.

De bymæssige problemer i kvarteret er centreret om behovet for at løse den forbipasserende trafik gennem kernen og den generelle tilgængelighed. Til dette formål planlægger PGOU at forbedre vejene og give fortove til adgangsvejen fra Lasarte-Oria og Txikierdi. Ligeledes anses det for hensigtsmæssigt at definere retningslinjerne for boligudviklingen af ​​kernen, som er genstand for konstante initiativer, der hidtil ikke har båret frugt, for at skabe et boligtilbud, der undgår spændinger ved vilkårlig beboelse på sletten.

På den anden side er der behov for at omlægge Hippodromens faciliteter, dens umiddelbare omgivelser og dens eventuelle krav og muligheder for udvidelse samt mulighed for at have jord til forskellige formål med gunstige topografiske og tilgængelighedsforhold, der sikrer sletten i evt. sag. Nord og under alle omstændigheder i betragtning af territoriets særlige miljøforhold.

Med hensyn til byinterventioner på ubebygget jord skal PGOU ud over Mendizorrotz , Ulia , Lau – Haizeta og Oriamendi fremhæve åbningen af ​​den kontrollerede losseplads for inert affald.

Donostis byrammen

Vi kan finde lukkede og åbne blokke (med frie rum i midten), regulære (de har definerede geometriske former) og uregelmæssige (uden en regulær polygonal form).

På den anden side observeres en symmetri og ensartethed i planen i det, vi kalder Centralbyen og en del af dens komplementære område, idet den dog er i stand til at skelne mellem de forskellige stadier af dens udvikling.

Udviklingen af ​​byrammen og strukturen gennem byens historie er allerede blevet analyseret tidligere. Nu stopper vi ved den nuværende byramme for hele kommuneområdet.

Kun planen for Den Gamle By kan give os en vag idé om byens første bystrukturer. Man skal huske, at indtil 18-tallet var middelalderplanet gældende. I planerne forud for 18-tallet fremstår den murede indhegning fuldstændig besat af husblokkene, som er skåret af gader og kantoner på en regulær måde, der minder om en militærlejr. I disse blokke er husene grupperet kompakt uden at efterlade nogen åben plads, med undtagelse af Plaza Vieja, som førte til Puerta de Tierra. I det 18. århundrede blev den store nyhed ved Plaza Nueva introduceret i centrum af byen med smukke portikoer.

Brandene, som vi allerede har henvist til, indførte hverken ændringer i byens struktur eller bymorfologi. Husene blev genopført, med de samme karakteristika, på deres gamle grunde.

Efter branden i 1813 blev byen rekonstrueret, stadig inden for dens mure. Det tog 36 år at udføre arbejdet, og dets resultat blev den nuværende Parte Vieja, som er inkluderet mellem Monte Urgull, den nuværende Boulevard, havnen og San Juan gaden, med et areal på 10 hektar.

Genopbygningskommissionen tilfaldt arkitekten Pedro Manuel Ugartemendía, som efter nogle konflikter med ejerne af grundene gik i gang med at genopbygge byen på de allerede eksisterende grunde, sammen med arkitekten Alejo de Miranda. På den måde var den eneste trøst, der var tilbage til arkitekterne, at få lovliggjort og udvidet nogle gader, og at fastsætte nogle forordninger for bygningernes typologi og morfologi.

Efter bemyndigelsen til nedrivning af murene (1863) begyndte arbejdet på den sydlige Ensanche i 1864 efter forslag fra Antonio de Cortázar, der med de på hinanden følgende udvidelser kom til at berøre omkring 70 Has., i en periode på ca. tredive år. I løbet af denne tid blev notabiliteter introduceret. Komplekset er struktureret omkring en nord-syd-akse (nuværende Hernani-gade), en fortsættelse af borgmestergaden i den gamle bydel. Parallelt med Hernani-gaden, og efter flodens løb, mellem Santa Catalina og Zurriola-broerne, ligger Paseo de la República Argentina. Alameda del Boulevard og Alameda de la Libertad lukker den nordlige del af Ensanche på henholdsvis dens nordlige og sydlige side.

I denne nordlige sektor finder vi den porticoed Plaza de Guipúzcoa som det centrale punkt. Bystrukturen består af rektangulære blokke, der måler 56×84 meter, hvoraf elleve er på linje med disse karakteristika mellem gaderne i Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo og Plaza de la República Argentina. Gaderne i Peñaflorida, Bengoechea, Andía og Camino krydser de tidligere og fuldender bystrukturen i denne sektor. Mellem gaden Paseo de la República Argentina og Oquendo er der et haveområde, hvor Victoria Eugenia Theatre og María Cristina Hotel ligger. To blokke er tilbage, en smallere rektangulær i den ende, der vender ud mod La Concha-bugten, og en anden trapezformet mellem Oquendo Street og Paseo de la República Argentina for den ende, der vender ud mod Urumea-floden.

En sydlig del af Ensanche strækker sig fra Avenida de la Libertad til Plaza del Buen Pastor, de andre grænser er La Concha-bugten og Urumea-floden. Gaderne i San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé og Alfonso XIII danner de vandrette akser, og perpendikulerne er dannet af gaderne Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara og Echaide. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao og Plaza de Zaragoza fuldender dette sæt, hvis centrale kerne er Plaza del Buen Pastor, som på grund af det større område af denne sektor af Eixample forbliver noget flyttet mod vest. Blokkene, der er til stede her, former sig tættere på firkantede med 56×54 meter.

På San Bartolomé-bakken blev den del af den, der forhindrede forlængelsen af ​​Easo-gaden, elimineret. Generalplanen fra 1995 indeholder bestemmelser om udvidelse af den førnævnte rydning og ombygning af områderne tæt på Amara Viejo.

Det skal bemærkes, at vi på dette område i øjeblikket er vidne til en styrkelse af udviklingen af ​​erhvervslivet og af kultur-, rekreations- og fritidstilbuddet. Med hensyn til de forandringer, som denne del af byen har gennemgået, skal vi hovedsageligt pege på området Buen Pastor, hvor kulturcentret Koldo Mitxelena også ligger. Udover dette er det urbaniseringen af ​​Boulevarden (1999) og Alderdi Eder (1998). Denne plan skal sammen med de fodgængere, der følger af det nye vejsystemarrangement, udgøre en grundlæggende faktor for at forbedre miljøkvaliteten af ​​Eixample såvel som dens kommercielle tiltrækningskraft.

Den såkaldte østlige Ensanche udviklede sig mellem den gamle bydel og mundingen af ​​Urumea-floden, og generobrede land fra havet og regulerede og kanaliserede flodens venstre bred. Hovedsættet er indrammet mellem Paseo de Salamanca og Gaden Aldamar. Da byggeperioden for dette område er inden for udviklingen af ​​Ensanche de Cortázar, har blokkene lignende karakteristika, med mindre terrasser og en rektangulær grundplan, der forsøger at få mest muligt ud af de 5.3 hektarer. vundet fra havet Zurriola-broen og Boulevarden forbinder denne forlængelse med henholdsvis Gros og byens centrum.

I Miraconcha finder vi en blanding af villaer og luksushuse; I dag opgiver de gamle palæer og hytter deres pladser til luksusboligejendomme.

Gros-kvarteret blev bygget på klitterne og sandbankerne mellem mundingen af ​​Urumea-floden og foden af ​​Ulía-bjerget, og fik også vigtigt land fra havet. Der begyndte at blive bygget enfamiliekomplekser og små hoteller, men snart begyndte alle former for ejendomsmisbrug at blive tilladt, hvor blanding af boliger med værksteder, små industrier og grønne og åbne områder forsvandt. Zurriola Beach blev reduceret til et lille område åbent for stærke bølger. Dette er dog et af de områder, hvor strukturen er blevet ændret i højere grad. Vi vil fremhæve ombygningen af ​​kystlinjen som en fodgængerpromenade fra Mompás til Zurriola-broen. Den ønsker også at konsolidere den nye Gros-strand og det nye dige, der er bygget i forlængelse af flodens højre bred. Sammen med disse to handlinger er den måske vigtigste opførelsen af ​​et kulturkompleks til Auditoriet og Konferencecentret.

Inden for Gros-kvarteret har vi et af de mest kaotiske eksempler på San Sebastian urbanisme; blokkene er ekstremt uregelmæssige, i en labyrint af gader mættet med handelsgulve, værksteder, småindustrier, lagerbygninger, garager osv., som skaber en vis følelse af kvælning og kaos.

De mest regelmæssige justeringer findes efter Avda. de Navarra, i sektoren kaldet Nuevo Gros, hvor landet på den gamle Plaza de Toros blev brugt til at bygge en række kommercielle blokke og kældre, der bidrager til bymætning og trængsel. af kvarteret, selvom de er kvalitetsboliger. Dette område, hvor bygningerne opretholder en større regelmæssighed, fortsætter langs Avda. de la Zurriola og Paseo de Ramón María de Lilí.

Blandt de mest relevante byændringer i Gros-kvarteret skiller fodgængerbebyggelsen sig ud i den såkaldte "Corazon de Gros". På samme måde er det hensigten at færdiggøre konstruktionen af ​​udvidelsens vejnet og adressere den interne reform af de berørte områder (omkring Gros Market), tilpasse nye anvendelser og arealer til offentlig brug på overfladen.

Det vigtigste åbne og grønne område, der findes i kvarteret, er Plaza de Cataluña, hvorunder der blev bygget en underjordisk parkeringsplads i 1970'erne.

Sagüés-kvarteret, mellem Zurriola-stranden og foden af ​​Monte Ulía, er et lille sæt boligblokke af dårlig kvalitet, som ikke reagerer på nogen tidligere plan, og dets rehabilitering er planlagt.

Ulía-Ategorrieta-komplekset præsenterer en række enfamiliehuse sammen med små blokke af lavindkomstboliger, nogle uddannelses-, sundheds- og religiøse centre og luksusvillaer.

Syd for Gros begynder Atocha- og Eguía-komplekserne. I Atocha finder vi en regelmæssig linjeføring langs Paseo del Duque de Mandas, foran den gamle Atocha fodboldbane og bygningerne Abastos, Old Military Hospital og Tobacco Factory.

Også bemærkelsesværdig er den mulige ombygning af Iztueta-viaduktområdet og opførelsen af ​​Department of Urbanism, Housing and Environment i den baskiske regering af et program med "officielt beskyttede boliger", "garager" og supplerende "kontor"-lokaler på Paseo del Urumea og ifølge en "åben bygning"-typologi med tilstødende "private haver".

I kvartererne Antiguo og Ondarreta finder vi store typologiske forskelle. For et par år siden dominerede villaer og lave bygninger i hele Ondarreta, og der var to rækker af huse af dårlig kvalitet i nærheden af ​​Monte Igueldo. I dag observerer vi forsvinden af ​​de to linjeføringer. Ligeledes er det værd at bemærke Ensanche de Ondarreta, som har en lav tæthed, og forsvinden af ​​Lizariturri-fabrikken, hvor et betydeligt antal boliger er blevet bygget i de sidste fem år af det 20. århundrede.

I Antiguo-kvarteret er der en boligsektor på højt niveau, i 6 blokke, der er på linje efter Avenida de Zumalacárregui, begrænset af Calle Matía, hvorfra vi finder et broget sæt af gader og huse af enhver art. El Antiguo strækker sig ind i bolig-, uddannelses- og industriområderne Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara og Añorga.

Dette San Sebastián-kvarter er et af dem, der har ændret sig mest, og derfor er det praktisk at påpege nogle handlinger. I Venta berri udvikles et "bolig" og "tertiært" område, der er konfigureret som "center" for aktivitet og repræsentant for bykomplekset, der består af kvartererne El Antiguo og Ibaeta. Universitetsbyen i Ibaeta skal også udvikles: UPV's nord- og syduniversitetscampus og det tekniske fakultet (University of Navarra).

I Beriyo foreslås en blandet boligbebyggelse af "åben bygning" og "under udvikling", der konsoliderer de eksisterende skolebygninger og skaber et vejnet, der tillader et direkte forhold mellem området og dets omgivelser. I Illarra planlægges opførelsen af ​​et nyt boligområde med lav tæthed som i Iza. Errotaburu-området skal tildeles en "karakteristisk anvendelse" af "bolig", suppleret med en betydelig andel af "tertiære anvendelser".

Endelig er der i Zuatsu skabt et nyt "industriel anvendelse"-område til implementering af ikke-forurenende modaliteter, indrammet i det, der er blevet kaldt "High Technology" eller "R + D" (Forskning og Udvikling).

Den semi-landlige sektor i El Antiguo når det punkt, hvor den forbinder med Ayete-komplekset og Etxadi-havebyen, som igen forbinder med Aldapeta, Bidebieta-2 og Alto de Miraconcha.

Fra disse områder, og med samme spredningskarakter, kan du få adgang til de populære kvarterer og små og gamle konstruktioner Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans og Amara Viejo. Fra Alto de Errondo kan du få adgang til sundheds- og plejeområdet Zorroaga – Miramón, med hospitalet, sundhedsboligen, poliklinikken, asyl, Finca de Miramón osv.

I Amara Nuevo-kvarteret, som udvikler sig med kanaliseringen af ​​Urumea og tørringen af ​​marsken, er det nødvendigt at skelne adskillige områder, der er en fælles note for dem alle, de store husblokke med en høj befolkningstæthed, og en mangelfuld struktur i dens urbanisering.

Det mest åbne og kvalitetsmæssige område strækker sig fra Avda. de Carlos I til Paseo de Errondo og Podavines . Dens centrale akse er gaden José María Salaverría, der efterlader ubebyggede grunde. Fra østsiden af ​​Avda. de Carlos I, til floden, jernbanelinjen og Paseo de Zorroaga, en ældre sektor af dårligere kvalitet strækker sig, hvis hovedakse er Avda. de Madrid.

Nord for Plaza de Pío XII begynder det nordlige område af kvarteret, som når Parque de Álava og Plaza del Centenario, som fører til Amara Viejo-kvarteret og Ensanche-komplekset, der strækker sig fra Plaza fra Buen Pastor til denne sektor af Amara Nuevo, som præsenterer egenskaber svarende til dem i resten af ​​Ensanche, men med større morfologisk og funktionel nedbrydning, med tilstedeværelsen af ​​mindre og uregelmæssige blokke. Denne sektors akse er dannet af gaderne Easo , Urbieta og Prim, og som et åbent område har den Paseo del Árbol de Guernica, der følger Urumea-flodens løb.

Det sydlige kompleks af Amara Nuevo-kvarteret er afsluttet med Anoeta-sportsområdet, haverne ved Plaza de Pío XII, kirken Sagrada Familia og komplekset af regeringens underdelegation, Institut for sekundær uddannelse, andre uddannelsescentre og busstation, ved siden af ​​Hotel Amara Plaza. I Anoeta skiller sportsområdet sig ud.

I det såkaldte Appendix de Amara (Amara-Osinaga) er bygninger udviklet i blokke beregnet til beboelse. Der er også "tertiære anvendelser" i "stueetagen", foruden ARCCO indkøbscenter.

Efter forløbet af Urumea, fra Amara-kvarteret, ankommer vi til gruppen dannet af Loyola og Txomin-Enea, hvor vi finder en lille sektor af villaer, et minde om et forsøg på at skabe en haveby, hærkasernen, militærhuse, det spredte boligområde Txomin-Enea og den uordnede gruppering af Loyola.

I andre dele af byen (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta osv.) er der stærke kontraster mellem spredning og koncentration. Der er fremherskende boliger af lav kvalitet, store blokke, dårlige kommunikationer og adgang, knaphed eller fravær af åbne arealer, svage serviceydelser osv. med høj befolkningstæthed, selv om den i de senere år er blevet markant forbedret med hensyn til alt relateret til udstyr og tjenester.

I Intxaurrondo og Alza-området skal vi nævne udviklingen af ​​et vigtigt "boligområde" i Baratzategi og Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), samt indkøbscentret Garbera.

Morfologiske områder fra Donosti

Vi vil nedenfor referere til bygningernes fysiske tilstand, som sammen med ovenstående vil give os mulighed for at se graden af ​​homogenitet i de forskellige morfologiske områder i byen.

Den Gamle By er klart et morfologisk fredet område, selvom den tenderer mod en vis revitalisering af dens funktioner, der ikke forringer den historiske og sentimentale værdi af denne enhed.

Inden for denne gruppe af fredede områder, selvom vi af andre årsager (landskabets skønhed, rekreative områder osv.), inkluderer sektorerne Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta og Zorroaga – Miramón, skønt i In de første fire har der været en ret hurtig renoveringsproces med forsvinden af ​​anlagte palæer, der er blevet erstattet af højere og tættere boligkomplekser.

Der er områder i El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros og andre perifere kvarterer, hvor de gamle bygninger, værksteder og små industrilagre er blevet eller er ved at blive erstattet af nye boligbyggerier. Vi står på den måde foran en fornyelsesproces i forringede områder.

Der er også meget forringede områder, hvor ingen renoveringsproces er påbegyndt.

I Avenida de la Libertad har der været en fremskyndet proces med morfologisk fornyelse, med udseendet af luksusboliger og bygninger til banker, kontorer mv.

I de gamle lande besat af Plaza de Toros var der også en proces med renovering og accelereret transformation, der dannede det, der kaldes New Gros. Sådan blev en række boligblokke og erhvervslokaler bygget. I samme forstand har der været accelererede processer i Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 og 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha og andre små sektorer af kvarterets periferiudstyr.

Logisk set har disse processer mere eller mindre dynamik i forhold til den generelle udvikling af centret, den centrale by og de indbyrdes relationer og indbyrdes afhængigheder, der opstår i hele komplekset dannet af San Sebastián og dets perifere område.

Bymodellen fra San Sebastian

Med denne betegnelse refererer vi til en tilnærmelse til den morfologisk-funktionelle virkelighed i det bykompleks, der danner hovedstaden i Gipuzkoan og en række nærliggende kommuner, nogle af dem danner et byområde med Donostia, som optager en del af kysten, mellem bugterne af Concha og Pasaia, og fra Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun og Regata de Añorga.

Denne bymodel ser ikke ud til at være isoleret, men udgør en del, fra den indledende proces med dens dannelse, af en højere enhed: byregionen Guipúzcoa. I vores provins finder vi et komplekst netværk af spredte bondehuse, små landdistrikter, som er fordelt over hele Gipuzkoan-geografien, i et semi-lukket og orienteret landskab, som lidt efter lidt viger for en vis originalitet, efterhånden som byfænomenet udvikler sig. industri og urbaniseringsprocessen.

Vi kan betragte Guipúzcoa som et rum organiseret af San Sebastián med dets perifere område, inden for det maritime delsystem, som en knuderegion i det baskisk-perifere bysystem som helhed.

Gipuzkoan-hovedstaden er en meget dynamisk kommune, hvis vi betragter alle kommuner i provinsen, hvilket øger dens centralitet som følge af stigningen i koncentrationen af ​​varer og tjenester. Denne stigning, som er betydelig med hensyn til provinsen, er dog ikke tilfældet for de umiddelbare perifere kommuner, som begynder at være vært for kommercielle funktioner, der er typiske for Central City.

Denne bymodel med dens former, arealanvendelser, faciliteter, infrastrukturer, socioøkonomiske aktiviteter, strømme osv. Den er blevet konfigureret gennem forskellige stadier:

1) Indtil midten af ​​12-tallet var det landlige præg fremherskende.

2) Fra midten af ​​det 12. århundrede til begyndelsen af ​​det 15. århundrede, med grundlæggelsen af ​​hovedstaden og dens konsolidering som det første bycentrum i regionen, dens befæstning, befolkningstilvækst og kontrol over et stort kommunalt område, og udvikling af havnens erhvervs- og vejnet.

3) Fra begyndelsen af ​​det 15. århundrede til slutningen af ​​det 18. århundrede skiller byens militære rolle og faldet i dens økonomiske magt sig ud, reduktionen af ​​dens kommunale periode, væksten i forstæderne Antiguo, San Martín og Santa Catalina, og havneudvidelsesarbejder.

4) Fra begyndelsen af ​​det 19. århundrede indtil nedrivningen af ​​murene i 1863, en fase, hvor vi fremhæver branden i 1813, genopbygningsarbejdet i 1816, begyndelsen af ​​turismen i 1845, indvielsen af ​​N-1 motorvejen i 1847 og hovedstaden i 1854.

5) Fra 1864 til 1955, med udvidelsen af ​​Cortázar til Avenida, den sydlige udvidelse, den østlige udvidelse, udviklingen af ​​andre kvarterer, besættelsen af ​​en del af Vega del Urumea, generel vækst af hele det centrale og perifere bykompleks, og hovedplanen fra 1950.

6) Fra 1956 til i dag, med jordloven, San Sebastiáns overordnede plan af 1962 og andre planer i kommunerne i yderområdet, Guipúzcoa byplanlægningsplan af 1966, landplanlægningsloven af ​​1990 og dens direktiver af 1994, den generelle plan for Donostia fra 1995, dannelsen af ​​byområder, funktionelle områder og konfigurationsprocessen af ​​et storbyområde med Donostia-Baiona-aksen.

Enhederne i bymodellen er følgende:

* Central by med det centrale distrikt (CBD) og det komplementære område.

* Periferområdet med Submetropolitan Corridor og Suburban Corridorer.

Byen San Sebastian-Donosti

Centraldistriktets hovedakse er Avenida de la Libertad, der strækker sig fra denne akse til Boulevarden og til Plaza del Buen Pastor. I dette område skiller Plaza de Guipúzcoa sig ud med provinsrådets palads. Vi er i byens mest repræsentative og officielle aktivitetsområde med betydelig finansiel og kommerciel aktivitet.

Det komplementære område har en heterogen karakter, med tjenester og aktiviteter, der kredser om det centrale distrikts funktion, og som også regner med en vigtig tilstedeværelse af boligaktivitet. I dette område har vi den vestlige og sydlige del af Ensanche, som udgør en del af centret, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo og Benta Berri, som forlængelser af den vestlige sektor, og Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria og Miramón, som udvidelser af den sydlige sektor. Derudover er der områderne i den gamle bydel, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia og Mundaiz.

Resten af ​​byenhederne indgår i det, vi kalder det perifere område, hvor vi skelner mellem Submetropolitan Corridor, med den højeste tæthed og bykontinuitet, og Suburban Corridorerne, som præsenterer mindre træk ved tæthed og bykontinuitet.

I Submetropolitan Corridor har vi Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo og kommunerne Pasaia, Lezo, Rentería og Oiartzun.

I den sydøstlige forstadskorridor har vi Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani og Urnieta. På den anden side har vi i Suroriental-Occidental Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil og Andoain.

Det perifere område af Donosti

For det første skal det bemærkes, at Guipúzcoa er et territorium, hvor vi finder et komplekst netværk af spredte landsbyer, små landdistrikter og et netværk af byer og landsbyer, som er fordelt over hele dets territorium i et landskab, der er stærkt påvirket af det urban-industrielle fænomen. . , hvormed det kan defineres som en byregion.

I hele dette område er der en vis balance i den geografiske fordeling af befolkningen og bycentre, men med alvorlige byplanlægnings- og miljøproblemer, både i dets historiske centre og i dets periferi, såvel som i niveauet af infrastrukturer og udstyr.

Byrammen, der er udviklet ved kysten og i dalene, har givet anledning til adskillige byområder, det vil sige to eller flere kerner, der vokser hver for sig, ender med at slutte sig til et bykompleks, som det er tilfældet med San Sebastián og dets perifere område; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; etc

Regionerne Donostia-San Sebastián og Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) har konfigureret, hvad vi kan kalde Metropolitan Area, der som karakteristika præsenterer eksistensen af ​​en hovedkerne eller Central City med dens indflydelsesområde, en betydelig koncentration af befolkning med stillinger i regionerne, overvægt af tertiære aktiviteter, indbyrdes afhængighedsforhold mellem de forskellige kerner, en høj grad af indbyrdes sammenhæng i økonomisk og social kommunikation og eksistensen af ​​et transport- og kommunikationssystem, der er tilstrækkeligt udviklet til at opretholde forbindelserne mellem Central City og dets indflydelsesområde, samtidig med at det letter dets forbindelse med andre nærliggende bysystemer.

Vi har allerede tidligere kommenteret, at San Sebastián er en kommune med en høj centralitet. Kommuner i dets perifere område, såsom Rentería og Hernani, bevarer dog deres funktionelle position i forhold til hovedstaden; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain og Lasarte-Oria øger gradvist deres centralitet; i Lezo og Oiartzun ser vi dog, at den tertiære begavelse ikke stiger (med undtagelse af hypermarkeder), korrelativt med befolkningen.

Hele dette perifere område har en tendens til at øge koncentrationen af ​​varer og tjenester i forhold til stigningen i befolkningen. Når man overvejer forrangen, kan det observeres, hvordan Donostia kommune har en tendens til at falde, mens periferien stiger moderat.

Integration af Donostia-San Sebastian i resten af ​​yderområdet

Med Urban System mener vi et sæt byer med deres karakteristika, plus relationerne mellem byer, mellem byer og deres karakteristika og mellem karakteristika.

Med ordet relationer henviser vi til de mulige indbyrdes relationer, indbyrdes forbindelser, indbyrdes afhængigheder og interaktioner, der kan forekomme i systemet som helhed.

I Baskerlandet er det, vi nu kalder bysystemet, gradvist blevet dannet, hvor Guipúzcoa er blevet integreret i det som en byregion med dets amter og funktionelle områder.

Som historiske determinanter for dannelsen af ​​det baskiske bysystem har vi grundlaget for de middelalderlige villaer og virkningen af ​​industrialiseringen i kystprovinserne.

På nuværende tidspunkt finder vi i det baskiske bysystem en demografisk-rumlig struktur med ringe fremtrædende plads, ledet af Bilbao og efterfulgt af Comarcas eller storbyområderne San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria og Bayona. Ud over dette kan vi skelne mellem et kystundersystem, hvor Guipúzcoa findes sammen med Bizkaia og Laburdi-kysten, og et indre undersystem med landene Álava, Navarra, Benabarra og Zuberoa.

I det kystnære delsystem skiller den stærke koncentration af Bilbao og Baiona-området sig ud sammenlignet med den Gipuzkoanske spredning af mellemstore og små kerner, hvilket garanterer en bedre balance med hensyn til relationer, forbindelser, arealanvendelse, udvikling af regioner og planlægningspolitikker af Territoriet.

Vi må også overveje de udviklingsakser, der er ved at blive dannet, som det er tilfældet med Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; det fra Bizkaia-Cantabrien; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarre; og Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, som igen er relateret til de store akser som Atlanterhavsbuen, Ebro-dalen-Middelhavskysten eller N-1 mod landene Castilla-León, Madrid, Extremadura og Portugal.

Inden for dette system indtager Guipúzcoa en strategisk plads med hensyn til forholdet til det europæiske byrum, gennem forbindelser til Laburdi-kysten, ledet af Baiona, som udgør en vigtig bydel, og forbindelser med resten af ​​det autonome samfund og med Navarra mod Ebro-aksen. Provinsen Guipúzcoa repræsenterer med sin traditionelle dynamik og territoriale balance et meget vigtigt bidrag til hele det baskiske bysystem, for at bevare sin dynamik, tiltrække investeringer og forbedre miljøkvaliteten. Samtidig forbedres de administrative grænser at opnå regionale rum integreret i de store europæiske bysystemer, som i øjeblikket udvikler sig meget hurtigt, og der er en risiko for at forblive i periferien af ​​dem.

I Guipúzcoa skiller Donostia-San Sebastián Metropolitan Areas rolle sig ud, som strækker sig til Irún-Hondarribia med vigtige bolig-, handels- og industriområder. På den anden side har forbindelsesmotorvejen med Pamplona styrket forbindelserne til Navarra og Ebro-dalen.

Donostia-San Sebastián og dets perifere område er et sammenhængende byrum, der forbinder med Laburdi-kysten, er et nøgleelement i det baskiske bysystem og er i storbyfasen. Hovedstaden danner sammen med Rentería, Pasaia og Lezo et byområde, som hvis vi slutter os til det med Irún-Hondarribia og Laburdi-kysten udgør Donostia-Baiona-korridoren. De efterfølges i betydning af Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta og Astigarraga. Funktionel specialisering, snarere end afhængighedsforhold, er det, der etablerer graden af ​​relationer mellem bycentre.

På trods af den høje tæthed (1,007 Indb./Km2) er den rumlige fordeling af befolkningen nogenlunde afbalanceret, med langsom vækst, idet det er det mest udviklede byrum i den tertiære sektor i den autonome region, som optager 58 % af den aktive befolkning. Byggesektoren fylder 6%, industrien 33% og den primære sektor 3%. Kort sagt, hovedstaden i Guipúzcoa skiller sig ud for sine finansielle, forsikringsmæssige, personlige tjenester og transportfunktioner, og distribuerer sig selv gennem centrene i periferien (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta og Usurbil) havn, industri og små kommercielle sektorer. .

Endelig skal det bemærkes, at dette sæt også påvirker området Orio, Billabona – Zizurkil-Aduna og det nordvestlige Navarra.

Oprindelse og kilde: Mr. Javier Gómez Piñero /DONOSTIA-SAN SEBASTIANS GEOGRAFI OG HISTORIE /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Tips og praktiske aspekter ved køb af hus i San Sebastia-Donosti 

Hvilke skatter er der, når man køber et hus i San Sebastian? 

Gensalg huse

Den skat, der skal betales, er "Ejendomsoverførselsafgiften", som er som følger:

• 7 %: Overdragelse af fast ejendom
• 4 %: Transmission af huse
• 5 %: Flytning af sædvanligt opholdssted
• 4 %: Overførsel af dyr og personlige ejendele

Nye bygninger/huse

Følgende afgifter betales:

• • Moms: 10%
  • AJD: 0.5 %

Andre juridiske aspekter ved køb af hus i San Sebastian – Beboelsesbevis

• Sælgers erhvervstilladelse er ikke påkrævet. For år siden, i Baskerlandet, den gamle "Certifikat for beboelse” givet af den regionale regering blev annulleret og erstattet af “First Occupation License” udstedt af lokale myndigheder/rådhuse i nybyggede boliger.
• Det er tilrådeligt at bekræfte over for byrådet, at der ikke er byplanmæssige overtrædelser i byggeriet, og at ejendommen ikke anses for "ude af drift".
• I Byejendomme er det nødvendigt at bekræfte, at bygningen har bestået ITE ("Bygningsteknisk inspektion") der passeres hvert 10. år fra 50 år.
• Matrikel: Baskerlandet har sin egen matrikulære organisation, som tilgås anderledes end resten af ​​staten.
• Skatteværdi: Ejendommens matrikelbog angiver og bekræfter dens skattemæssige værdi

Proces og krav til registrering af turistlicens i Donosti-San Sebastian

I overensstemmelse med bestemmelserne i artikel 8 og 9 i de generelle bybestemmelser i San Sebastiáns generelle byplanlægningsplan udgør bybrugen af ​​turistboliger en tertiær anvendelse og inden for den udgør den hotelanvendelse. Udlejning af sædvanlige værelser til turistbrug udgør på sin side en anvendelse, der kan sidestilles med beboelsesbrug.

Anvendelse af turistboliger eller udlejning af sædvanlige boliger til turistbrug i offentlige beskyttelsesboliger og legatboliger må ikke udvikles.

Ansøgning om turistudlejningsboliger sker ved ANSVARLIG ERKLÆRING, og skal tinglyses som sådan. Når din registrering er gennemført, vises den i DONOSTI TOURIST HOUSING CENSUS: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Fordeling af zoner for turistlejebestemmelser i Donosti

Adgang til regler :

Turistbrugen af ​​San Sebastián er opdelt i tre zoner :

• Zoner A (mættede zoner) . I zone A eller mættede zoner er implementeringer af bybrug af turistboliger fuldstændig forbudt , samt udlejning af værelser i sædvanlig bopæl til turistbrug. De ejendomme, der før denne bekendtgørelses ikrafttræden har autorisation eller har registreret den relevante forudgående meddelelse, hvori der i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler udsendes en positiv byplanlægningsrapport, berøres ikke af deklarationen af ​​et mættet areal. .
• Zoner B (zoner med stor efterspørgsel) .: I zoner B eller zoner med stor efterspørgsel, specificeret i planerne i denne bekendtgørelse, delvis beboelse af en beboelsesbygning til brug som turistboliger vil være tilladt i overensstemmelse med følgende generelle kriterier:

1. a) I stueetagen , vil bymæssig brug af turistboliger være tilladt i de tilfælde og betingelser for gennemførelse af brug af boliger i samme fastsat i den overordnede byplanplan og i den kommunale bekendtgørelse, der regulerer gennemførelsen af ​​brugen af ​​boliger i forskellige boligbyggeri planer , samt allerede eksisterende boliginddelinger.
2. b) På første sal, eller assimilerbar, den bymæssige brug af turistboliger med fælles adgang til boligen vil være tilladt, når dens brugsareal tilføjet til resten af ​​de ikke-beboende anvendelser i bygningen, med fælles adgang til boligen, er lig med eller mindre end 250 nyttige kvadratmeter i hele bygningen og skal endvidere overholde de betingelser for gennemførelse af boliganvendelsen, der er fastsat i Byplanplanen og Kommunebekendtgørelsen, der regulerer gennemførelsen af ​​anvendelsen af ​​boliger på forskellige etager i beboelsesejendomme, samt præ- eksisterende boligafdelinger.
3. c) I de øverste etager beliggende over de tidligere, tillades en turistbolig med fælles adgang til boligerne, forudsat at ingen af ​​de nedenstående er bestemt eller planlægges bestemt til beboelse, hvorfor alle disse etager skal være beregnet til andet. typer af tilladte anvendelser, bortset fra beboelse, og at deres brugsareal tilføjet til resten af ​​de ikke-beboende anvendelser i bygningen, med fælles adgang, er lig med eller mindre end 250 nyttige kvadratmeter i hele bygningens m² (u) grænse af 250 nyttekvadratmeter erhvervsmæssig anvendelse med fælles adgang til boligerne ikke overskrides i hele bygningen, tillades en enkelt turistbolig med fælles adgang til boligerne uden anvendelse af kravet om, at den ikke eksisterer. eller boliganvendelse er projekteret under det, der ønskes for turistboliger på øverste etager i bygninger med minimum 7 etager (B+6) og en anden turistbolig for hver 6 yderligere etager, som skal placeres på en af ​​de ekstra etager.

• Zoner C (zoner med mulighed for at øge udbuddet af turistindkvartering) . I disse C-zoner, med mulighed for at øge udbuddet af turistindkvartering, til Zone B, to turisthuse på øverste etager i bygninger med minimum 7 etager (B+6 ); og yderligere to huse for hver 6 ekstra etager, der skal placeres på en af ​​de ekstra etager.

 Sådanne tilladelser træder i kraft under forudsætning af, at grænsen på 350 nyttekvadratmeter til erhvervsmæssigt formål, herunder turistboliger, med fælles adgang, i ovenstående tilfælde ikke overskrides i hele bygningen, ej heller grænsen for brugskvadratmeter for ikke-beboelse. boligformål. boliger eksklusive turistboliger med fælles adgang til husene.

Fire typer turistindkvartering for turistlicens i Donosti

På denne måde, i overensstemmelse med lov 13/02016 af 28. juli om turisme i Baskerlandet, vil byrådet i Bilbao gruppere de forskellige modaliteter, som det omfatter, og koncentrere dem i fire forskellige kategorier:

• Turistværelser : I denne type overnatning skal ejeren af ​​turistaktivitetstilladelsen være registreret i det hus (han skal have fast bopæl), hvor værelserne udbydes til turistudlejning. Brugen af ​​boligen er underlagt de samme betingelser eller muligheder, som er tilladt, hvis der udelukkende er tale om beboelse, og samme person må under ingen omstændigheder tilbyde værelser i mere end én bolig.
• Turistboliger : er dem, der udelukkende er dedikeret til turistformål og skal placeres i bygninger til beboelse og udelukkende på første sal i samme -eller på øverste etager, forudsat at de er placeret under husene og med selvstændig adgang. til disse fra den offentlige motorvej.
• Hoteller, vandrehjem eller pensioner : De forbliver ligestillet med brugen af ​​udstyr, og dets regulering forbliver i de samme vilkår, som det i øjeblikket er godkendt i, i henhold til bestemmelserne i den generelle byplanlægningsplan vedrørende dets placering - og PER for Casco Viejo og PERRI af Bilbao la Vieja i tilfælde af, at de er implementeret i nævnte områder-.
• Turistlejligheder og lejlighedshoteller : ifølge beskrivelsen indeholdt i lov 13/2016 af 28. juli om turisme i Baskerlandet anses lejligheder for at være dem, der ikke kun har et soveværelse, men også har toilet og køkken. Denne gruppe af turistvirksomheder vil – ud over de betingelser, som kommunal planlægning stiller til hotelbrug generelt – være underlagt overholdelse af de tekniske specifikationer vedrørende lys, ventilation og andre hygiejnisk-sanitære forhold, der kræves for værelser i konventionelle boliger.