Sådan køber du en ejendom i Spanien ved at bruge et amerikansk firma til ejendomsinvestering

SÅDAN KØBER MAN EN EJENDOM I SPANIEN VED HJÆLP AF ET SELSKAB I USA

Vi har allerede set i andre artikler på denne hjemmeside, at det er fastslået, at der er forskellige formler for at erhverve en virksomhed i Spanien, herunder at bruge en eksisterende udenlandsk virksomhed til at operere i Spanien (enten med et fast driftssted – PE eller uden fast driftssted – SIN EP), eller oprette et spansk selskab, der udtrykkeligt har til formål at erhverve fast ejendom i Spanien.

Som vi tidligere har nævnt, taler vi også om det faktum, at for at erhverve en ejendom i Spanien i navnet på et amerikansk selskab for at udvikle en ejendomsinvesteringsaktivitet, er det ikke nødvendigt at oprette et spansk selskab for erhvervelse af fast ejendom, da dette kan udføres gennem et eksisterende udenlandsk selskab, og det gennem en registreringsproces i Spanien, kan fungere perfekt som et investeringsinstrument i Spanien, uden at det er nødvendigt at oprette et spansk selskab.

I denne artikel skal vi behandle netop tilfældet med et eksisterende amerikansk selskab, som ønsker at operere i Spanien og gribe ind i køb og salg af fast ejendom eller udvikling af ejendomsaktiviteter, såsom udlejning, salg, reform, byggeri osv. Ingen grund til at oprette et spansk firma.

Til disse formål vil vi tale om følgende:

1.- FORELØBIGE KONCEPTER

USA FIRMA : Den amerikanske virksomhed, der ønsker at operere i Spanien, skal i sine vedtægter overveje, at den aktivitet, den skal udføre i Spanien (køb/salg, byggeri, mæglervirksomhed, udlejningsadministration osv.) er omfattet af vedtægterne i denne samfund. Med hvilket, og før beslutningen om at købe i Spanien gennem dette selskab, er det nødvendigt at gennemgå dette selskabs vedtægter for at bekræfte, om de påtænker nævnte aktivitet, og hvis ikke, udføre de passende formaliteter i oprindelseslandet , før oprindelseslandets handelsregister for at medtage denne type aktivitet i dets vedtægter.

FAST ETABLERING : For det andet skal vi være klare over, hvilken type virksomhedsstruktur vi skal bruge i Spanien til udvikling af aktiviteten.

Det vil sige, hvis vi skal regne med materielle ressourcer (kontorer, biler osv. ) eller menneskelige ressourcer (medarbejdere osv. ) i Spanien til udviklingen af ​​denne aktivitet.

Lad os f.eks. tage et amerikansk selskab med nationalitet, der beslutter sig for at investere i Spanien med henblik på erhvervelse af en ejendom, og som ønsker at opnå afkast gennem udlejningsaktiviteten.

I dette tilfælde, hvis udlejningsaktiviteten ikke kræver nogen tildeling af materielle ressourcer (kontorer, reception, biler osv.), eller menneskelige ressourcer (en spansk bosiddende medarbejder til rengøring, vedligeholdelse, modtagelse af nøgler osv.), men det er simpelthen erhvervelsen af ​​ejendommen for at udleje den gennem en eller anden platform, og, som vi siger, uden tildeling af nogen form for ressourcer beliggende i Spanien.

I dette tilfælde vil vi tale om et amerikansk firma, der er registreret i Spanien UDEN fast driftssted (virksomhed UDEN EP).

Eller, hvis den amerikanske virksomhed tværtimod har behov for, at denne type investeringsprojekter har personale bosiddende i Spanien, med egne lokale transportmidler eller med kundeservicekontorer osv.

I dette tilfælde vil vi tale om tilfældet med et amerikansk firma, der er registreret i Spanien MED et fast driftssted (PE Company).

Dette punkt er meget vigtigt, da skatte- og ledelsesbehandlingen er forskellig i begge tilfælde.

• I tilfælde af, at der ikke er behov for materielle eller menneskelige ressourcer i Spanien til udviklingen af ​​aktiviteten, vil vi tale om et amerikansk firma, der er registreret i Spanien, og opererer UDEN et fast driftssted (UDDEN PE). I dette tilfælde vil den aktivitet, der skal udføres i Spanien, være underlagt indkomstskat for ikke-hjemmehørende personer, beskattet med 19 %, hvis det er et hjemmehørende selskab i et land i Den Europæiske Union, eller med 24 % i resten af sagerne (som i dette tilfælde), med forvaltnings- og vedligeholdelsesafgiftsforpligtelser, der er forskellige fra WITH EP-selskaberne.
• På den anden side, hvis det var en aktivitet eller et investeringsprojekt, hvortil der er brug for menneskelige eller materielle ressourcer i Spanien, ville vi i dette tilfælde tale om en amerikansk virksomhed med et fast driftssted, og som ville være underlagt spansk selskabsskat. . , med en skattesats på 25 % og med en ledelsesmæssig behandling, der er forskellig fra ikke-permanente udenlandske enheder.

For mere information om skatte- og ledelsesbetingelserne for forskellig behandling af virksomheder registreret i Spanien med fast driftssted og uden fast driftssted, klik her til konsultere vores specialiseret artikel

I betragtning af forskellen i skatte- og ledelsesmæssige vederlag, der er forbundet med at blive betragtet som en virksomhed med et fast driftssted i Spanien eller uden et fast driftssted, er det vigtigt at have dette klart fra starten, og det er ikke altid klart defineret. Af denne grund er det ofte nødvendigt at ty til den dobbeltbeskatningsoverenskomst, der er indgået mellem virksomhedens bopælsland og Spanien.

For at se, hvilke aftaler der er underskrevet mellem Spanien og USA, som du har aftaler med for at undgå international dobbeltbeskatning, Klik her.

2.- PROCEDURER

1. I USA:

Uanset hvilken struktur, der er nødvendig i Spanien for at udvikle aktiviteten, og om virksomheden har en status med et fast driftssted eller uden et fast driftssted, som defineret ovenfor, skal nævnte amerikanske virksomhed gennemgå en registreringsproces. i Spanien, der gennemgår følgende:

• Indhentning af de ORIGINALE virksomhedsdokumenter:
• Selskabets vedtægter
• Skatteidentifikationsdokument for virksomheden i USA
• Samfundets vedtægter
• Erhvervsregisterrapport, der bekræfter, at virksomheden er registreret

Og i disse dokumenter skal det gøres meget klart, hvem der er administratorer eller ledere, der er bemyndiget til at repræsentere virksomheden, samt partnernes eller aktionærernes sociale deltagelse.

Og derudover denne dokumentation, som altid skal være original , eller, hvis originale dokumenter ikke leveres, skal autoriserede og notariserede kopier fremlægges, det vil sige autentificeret af en lokal notar.

• Al denne dokumentation skal oversættes til spansk af en registreret officiel oversætter, enten i USA.
• Al denne dokumentation skal legaliseres og officielt anerkendes med anerkendt udøvende effektivitet for at blive brugt i Spanien, og dette gøres ved at indhente Apostille. Apostillen er et segl, der er opnået gennem en autentificeringsprocedure, der er fastsat i Haager-konventionen af ​​1961, og gælder for alle de lande, der har underskrevet denne aftale. Klik her for mere information om, hvordan du får fat i Apostille i USA.

1. I Spanien : Når al den ovenfor angivne dokumentation er opnået, skal vi i Spanien fortsætte som følger:

• Indhentning af NIE (udlændingens identifikationsnummer) lederen eller administratoren af ​​virksomheden . Dette dokument er et skatteidentifikationsnummer gennem registrering af administratoren i det spanske bureaukratiske og administrative system.

 Dette dokument er opnået:

• Enten gennem Spanske kontorer og konsulater i oprindelseslandet ( klik her for at få information om de spanske konsulater i USA ), som du kan finde vedhæftet nedenfor.
• Eller ved at møde direkte eller gennem din advokat/repræsentant i Spanien med fuldmagt på et af de territoriale immigrationskontorer i Spanien.

• Indhentning af det udenlandske selskabs spanske NIF . På samme måde som administratoren af ​​selskabet vil være forpligtet til at indhente et skatteidentifikationsnummer i den spanske administration, vil det amerikanske selskab, for at kunne operere i Spanien og kunne udføre ejendomshandler, være registreret hos administrationen. Spansk skattenummer, for at få et skattenummer, som vil være det, du bruger til at udføre enhver form for transaktion på spansk territorium.

Dette dokument opnås ved at fremlægge dokumentationen for selskabet, der er legaliseret og apostillet på den måde, der er fastlagt i det foregående afsnit, for det spanske skattekontor, som efter at have gennemgået al dokumentationen vil tildele virksomheden et skatteidentifikationsnummer, som vil være dets bedre identifikation for enhver form for transaktion på spansk territorium.

• Skatterepræsentant . En af forskellene mellem udenlandske virksomheder, der er registreret i Spanien med et fast driftssted (PE), og uden et fast driftssted (UDEN PE), stammer netop fra forpligtelsen til at udpege en skatterepræsentant i Spanien.

Med hensyn til virksomheder uden et fast driftssted (UDDEN EP) er de underlagt indkomstskat for ikke-residente personer (IRPFNR), og det er nødvendigt at udpege en skattemæssig repræsentant i Spanien til at udføre de forventede ejendomsaktiviteter, og at have en anmeldelsesadresse i Spanien, som kan bruges af den spanske administration til at underrette og kommunikere enhver form for skattesag, der er relateret til den aktivitet, der skal udføres.

Dette skattemæssige domicil er normalt det, der tilhører lederen eller advokaten, der administrerer og vedligeholder driften af ​​virksomheden i Spanien.

Men og her kommer den store forskel med WITH EP-selskaberne, disse selskabers skatterepræsentanter hæfter IKKE solidarisk for de skatteforpligtelser, som selskabet har indgået. Med andre ord er skatterepræsentanten, normalt lederen eller advokaten, der leder selskabets skattemæssige aktivitet i Spanien, ikke ansvarlig i tilfælde af manglende overholdelse af selskabernes skattemæssige forpligtelser i Spanien.

På den anden side, når det drejer sig om amerikanske virksomheder med fast ejendom (CON EP), der, som vi siger, er underlagt spansk selskabsskat, og hvis drift og udvikling i Spanien har brug for en struktur, der kræver større kompleksitet, og overtagelsen af ​​større skattemæssige og juridiske forpligtelser i Spanien end virksomheder uden et fast driftssted, indebærer, at skatterepræsentanten i Spanien for nævnte virksomheder påtager sig virksomhedens "fælles" ansvar over for den spanske administration.

Figuren af ​​den skattemæssige repræsentant er et meget vigtigt tal, da det vil være ansvarlig "solidaritet", det vil sige på samme niveau og med samme ansvar som virksomheden, af alle de skattemæssige forpligtelser indgået i Spanien. Med andre ord vil den skattemæssige repræsentant være den, der kræves af den spanske administration for at overholde nævnte forpligtelser, i tilfælde af at det udenlandske selskab ikke overholder dem. Hvilket, som vi kan se, er en stilling med stort ansvar, eftersom nævnte skatterepræsentant kommer til at påtage sig alle disse typer forpligtelser solidarisk. Derfor er det en forretningsstilling med højt ansvar og funktioner.

I denne forbindelse skal det siges, at spanske regler i mange år har krævet, at skatterepræsentanten for udenlandske selskaber eller selskaber med fast driftssted skal være en skattemæssigt hjemmehørende i Spanien . For at et udenlandsk selskab kunne anerkendes i Spanien med et fast driftssted, var det med andre ord påkrævet at udpege en skatterepræsentant, som havde adresse i Spanien. Dette har normalt været en hindring for etableringen af ​​udenlandske virksomheder i Spanien, da de advokater eller ledere, der var ansvarlige for at lede disse udenlandske virksomheders aktiviteter, i mange tilfælde ikke altid var villige til at påtage sig en sådan grad af ansvar, hvilket blev en reel hindring for udvikling af aktiviteter og implementering af internationale virksomheder i Spanien.

For nylig er der dog sket fremskridt i denne henseende, og den spanske administration fortolker, at for virksomheder eller virksomheder, der er registreret i et hvilket som helst af landene i Den Europæiske Union, kan de udpege administratorerne eller lederne af de nævnte virksomheder som skatterepræsentanter.

Således kan f.eks. en amerikansk virksomhed, som ønsker at etablere sig med et fast driftssted i Spanien, udpege den amerikanske leder eller den amerikanske administrator som skatterepræsentant, der vil være ansvarlig for virksomhedens forpligtelser, uden at det er nødvendigt at udpege en repræsentant med bopæl eller bopæl i Spanien.

Denne hindring er dog ikke blevet løst for hjemmehørende udenlandske virksomheder med oprindelse fra andre lande uden for EU, hvilket i disse tilfælde, som vi siger, gør det vanskeligt at etablere dem på spansk territorium, da de har begrænset tilgængelighed af lokale ledere til at påtage sig en så høj grad af ansvar for disse virksomheder.

• bankkonto . For at ikke-hjemmehørende udenlandske virksomheder, der er registreret i Spanien, enten med et fast driftssted eller uden et fast driftssted, kan drive virksomhed i Spanien, skal de have en bankkonto åbnet i de nævnte virksomheders navn. Med hvilken disse dokumenter, når først legaliseringerne af alle virksomhedens dokumenter er opnået, samt lederens eller administratorens NIF, virksomhedens NIF og udpegelsen af ​​den skattemæssige repræsentant, skal indsendes til bank, så det kan fortsætte. til åbning af en bankkonto i det udenlandske selskabs navn.

Til dette vil banken ud over den ovenfor angivne dokumentation kræve alle former for information og dokumentation, der beviser virksomhedens økonomiske aspekter, samt midlernes oprindelse som vil blive brugt til at udføre de planlagte transaktioner i Spanien. . For at gøre dette skal du kræve regnskabsrapporter, selvangivelser osv. fra oprindelseslandet. Denne type oplysninger vil afhænge af eller vil være forskellige afhængigt af den pågældende finansielle enhed, og vil hjælpe med at passere filteret i loven om forebyggelse af hvidvaskning af penge i Spanien, et væsentligt krav for at handle i Spanien gennem en virksomhedsstruktur.

• Akt om reelt ejerskab . Ud over alt det ovenstående vil den fungerende notar for at udføre den pågældende ejendomsdrift kræve, ud over al dokumentation for selskabet som fastsat ovenfor, manifestation af selskabets reelle ejere.

 En "retlig ejer" er en, der ejer mere end 25% af virksomhedens aktier eller aktier. Med hvilken det vil være nødvendigt at verificere oprindelsen af ​​de midler, der er brugt til erhvervelsen af ​​ejendommen, samt at overholde loven om foranstaltninger til forebyggelse af hvidvaskning af penge i Spanien, for at informere, hvem der er partnere i virksomheden, der har en deltagelse større end 25 % af samme.

• Behov for fuldmagter . I betragtning af kompleksiteten og de skattemæssige og juridiske implikationer afledt af registreringen af ​​et udenlandsk selskab i Spanien, anbefales det stærkt at give fuldmagter til din advokat eller leder, så de kan udføre alle disse procedurer på dine vegne og behovet for, at du har, hvad du skal gøre personligt.

Fra TLA inviterer vi dig til at kontakte os for enhver sag eller service relateret til dine installations-/investeringsprojekter i Spanien.