Hvad er et kooperativ for at bygge?
En andelsboligforening er en gruppe af personer, der har til hensigt at have et hus. Til dette formål grupperer de sig i et kooperativ med det formål at:
- Styring af byggeprojektet
- At få det til den lavest mulige pris
- Styring af byggeprocessen og kvalitetsmaterialer
Køb i form af kooperativ i Spanien blev meget populær i Spanien i områder fra årtierne 50-90'erne før det spanske byggeboom, generelt i store områder som Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia osv. Det var en vej fra en bestemt gruppe af enkeltheder til at associere og udvikle byggeprojekter til deres egne huse, få kontrol over projektet, og går fra den normale måde at købe direkte fra bygherrer.
At købe af planen har økonomiske fordele med hensyn til pris og betalingsmetode. Den lukkede pris på et tyremarked som det nuværende er en stor fordel, da dette beløb kan være 15 % lavere end et allerede bygget hus.
I tilfælde af andelshaveren, hvor medlemmet er den valgte tilbudsgiver og bruger af ejendommen, kan han undvære nogle mellemmænd, som giver ham mulighed for at erhverve ejendommen til lave omkostninger. Købsbeløbet kan være mellem 20 % og 30 % mindre end for et håndkøbshus. Dette er et af andelshavernes hovedargumenter for at gå i gang med denne type projekter.
Konstitutionen af et kooperativ starter fra gruppen af flere personer (partnere), der bidrager med kapital for at udføre et projekt, i dette tilfælde opførelse af huse.
Når andelsforeningen er lovligt stiftet, erhverves grunden og en konstruktions firma ansvarlig for opførelsen af ejendommen ansættes. Andelshaverne fungerer derfor som initiativtagere til projektet.
Det er normalt at ansætte en administrationsselskab, som får ansvaret for administrationen af midlerne og den daglige ledelse af arbejderne. Bag disse ledere er der i mange tilfælde specialiserede promotorer, hvis fordel er, at de har stor erfaring og kan opnå bedre økonomiske forhold hos leverandører, fagforeninger og materialer.
Det skal tages i betragtning, at selv om der er en statslov, er hvert autonomt samfund styret af specifikke juridiske betingelser, i dette tilfælde af de samme Vedtægter for ejerfællesskabets forfatning.
Historisk har der været tilfælde, hvor udviklere har startet kooperativer uden medlemmer med den hensigt at rejse kapital på forhånd for at påbegynde byggeriet. I disse tilfælde kan projektet ikke gennemføres, eller der kan opstå problemer og usikkerheder for bidragyderne. For at undgå situationer med hjælpeløshed og økonomiske tab er det nødvendigt at udføre nogle verifikationsprocedurer:
- Jordejerskab og bylicenser
- Omkostninger, garantier og finansieringsprogram
- Undersøg projektets egnethed og karakteristika: planer, beskrivelser, kvalitetsmaterialer og servicerapporter
- Den økonomiske bidragsplan
- Bane, kreditrapport og information om den ansvarlige leder og bygherren
- Andelshavernes vedtægter og rettigheder og pligter
At købe en bolig i en andelsordning er en gyldig mulighed, er det kun tilrådeligt at afveje fordele og ulemper ved denne formel og for hver enkelt at foretage deres vurderinger for at afgøre, om det er praktisk for dem:
Fordele ved at købe et hjem i et kooperativt regime:
- Økonomisk: som forklaret indledningsvis kan andelshaverne ved at kunne dispensere fra andre formidlere og fungere som samarbejdspartnere erhverve et hus til en pris mellem 20 % og 30 % under markedet for håndkøbsboliger.
- Skræddersyet: En anden fordel ved andelsboliger er, at medlemmerne kan tilpasse deres hjem til deres smag, foretage ændringer i plan, materialer eller kvaliteter, altid inden for bestemte parametre.
- Medlemmer kan deltage i forsamlinger og deltage aktivt i beslutningstagningen, hvor alle deltageres stemmer har samme vægt. Møderne kan omhandle alle former for behov, og spørgsmål som installation af sikkerheds- eller overvågningselementer vil blive rejst indtil tildeling af ledige pladser eller yderligere bidrag f.eks.
- Andelshavernes realkreditforhold kan i mange tilfælde være mere attraktive eller med bedre vilkår end de sædvanlige på markedet.
- Det er muligt for en andelshaver at afmelde og inddrive de indskudte beløb. I tilfælde af uberettigede tilbagetrækninger vil det være nødvendigt at bekræfte returfristerne eller endda bødeprocenten, hvis det er inkluderet i vedtægterne. I netop dette tilfælde har vi set i vedtægterne, at der ikke er nogen ret til at melde sig ud af ejerfællesskabet. Så i det øjeblik et medlem træder ind og synger, kan resten af medejerne kræve, at han betaler alle de betalinger, der skal foretages som en del af prisen. Samfundet kan endda kræve disse betalinger på en retslig måde.
Ulemper:
- Kapitalforskud: For at etablere andelsforeningen og påbegynde byggeprocessen, vil det være nødvendigt for partnerne at yde de vigtigste bidrag på forhånd.
- Byggetiden er ofte længere og længere for andelsselskaber, generelt af en række forskellige årsager, den vigtigste den hårde måde at træffe beslutninger i samfundet.
- I nogle tilfælde, på grund af beregningsfejl, uforudsete hændelser, forbedringer, der ikke var påtænkt i begyndelsen ... midler kan være knappe, og ekstraordinære bidrag kan være nødvendige.
- Der har været tilfælde af initiativtagere eller ledere, der for at tiltrække partnere laver vildledende reklamer eller påkalder opmærksomhed med unøjagtige oplysninger, og som kan føre til alvorlige nødsituationer. Det er derfor vigtigt at følge informationsindsamlingsrådene og kontrollere lovnormen, dens struktur, planer samt forsikringer og garantier.
- Selvom for de administrationsselskaber, der er hyret til tilsyn og kontrol med arbejderne, plejer at være specialister i sagen, har der været historiske tilfælde af virksomheder, der på grund af dårlig ledelse, mangelfulde kontrakter eller økonomiske afvigelser har forårsaget konkurs eller total konkurs. I disse tilfælde, som ikke er almindelige på grund af gældende regler og kontrol, kan partnerne miste alle deres bidrag. Det er vigtigt at kende forløbet, erfaringen fra de kontraherende firmaer og sikre, at lovligt, på niveau med garantier, forsikringer og procedurer udføres rettidigt for at sikre gennemførelsen af projektet.
- Udgifter i forbindelse med det offentlige skøde på nybygningsarbejder og spaltning i horisontal formueordning samt udgifter i forbindelse med stiftelse og opdeling af enhederne påhviler initiativtagerens regning i overensstemmelse med bestemmelserne i gældende lovgivning.
- Nogle gange skaber vedtægter det vanskeligt for medlemmer at forlade gruppen efter medlemskab.
- "Ejerfællesskabet" vil være "promotor" af projektet. Det betyder, at alt ansvar og civilretligt ansvar for arbejdere, sikkerhed og sundhed, og endda fejl på bygningen, påhviler samfundet.
- Finansiel risiko: Medejere kan sælge deres andele i fællesskabet til tredjeparter. Men i tilfælde af at en eller flere af medejerne mislykkes med betalinger, er der en høj risiko for at få økonomiske problemer på projektet, som kan blokeres for at fortsætte dets udvikling, hvilket kan forårsage bøder, forsinkelser eller endda tab af projektet.
Nøgler at overveje, når du køber en ejendom i et kooperativ:
- For at kontrollere den økonomiske situation og omdømmet fra bygherren og administrationsselskabet (hvor længe virksomheden er i drift, finansielle rapporter osv.)
- For at kontrollere andelsvedtægterne
- For at bekræfte de måder, hvorpå de beløb, der skal betales, effektivt vil blive brugt til at købe grunden og/eller til at fuldføre hvert af byggetrinene
TLACORP
