TLA advokater har i mere end 20 år beskæftiget sig med transaktioner og sager om ejendomme i rustikke landområder i hele det spanske territorium. Fra Catalonien (Tarragona og Barcelona), Valencia-regionen (Castellón, Valencia og Alicante – Costa Blanca), Mallorca & Ibiza, Murcia, Almeria (Almanzora-dalen) og Malaga.

Som et resultat af vores brede erfaring og anerkendelsen af ​​forskellige regionale normativer, har vi forberedt nogle af de aspekter, der skal tages i betragtning ved køb/salg af ejendomme i både byområder og rustikke landområder (landskabet), med særlige hensyn til de problemer, som vi anbefaler du skal undgå, når du køber ejendomme i Spanien.[/vc_column_text][vc_column_text]Så vær venlig at invitere til at finde nogle af de almindelige problemer, som kan påvirke den juridiske vurdering af ejendomme og konstruktioner i Spanien, herunder:

 

Legalisering af byggerier i Spanien. Generelle aspekter

Skal jeg have en byggetilladelse for at renovere mit hus?

Ja, du skal have en byggetilladelse for at ombygge dit hus. Den type tilladelse, der kræves til disse arbejder, afhænger af de arbejder, der skal udføres med reformen.

Minor Works License – "licencia de obra menor": Dette er påkrævet til ændringer i brugen af ​​rummene, og fordeling af vægge osv. For at opnå denne licens er det ikke nødvendigt et projekt fra en arkitekt, fordi det kan anvendes af detaljer, blot forklare værkerne og vurdere dem til at betale skatterne.

For en bedre forståelse anvendes denne tilladelse, når de arbejder, der skal udføres i ejendommen, ikke påvirker ejendommens væsentlige infrastruktur, såsom ændring af taget, bygningens bærende bjælker eller struktur eller indvendige trapper.

Normale tilfælde, hvor denne licens er nødvendig: Reform af taget (ikke for at ændre det helt, bare for at forny det). Her er nogle sager, der skal ansøges om denne licens:

• At bygge garage, skur eller lager
• At bygge et hegn
• At bygge en pool (afhængigt af området)
• At bygge en indhegning mv.

Bemærk venligst de beskrevne tilfælde, og betingelserne for at få licensen kan variere væsentligt fra en zone eller region til en anden.

Major Works License – "licencia de obra mayor": Dette er den samme tilladelse som anmodet om at bygge et hus, forklaret i afsnittet "Byggeri i rustikt land" og "Byggeri i byland". Denne tilladelse er påkrævet, når de arbejder, der skal udføres i konstruktionerne, berører de væsentlige dele af bygningen, og kræver et projekt af en arkitekt. For eksempel at bygge en tilbygning af huset (som et nyt værelse), eller at skifte taget.

• At ændre taget fuldstændigt
• At bygge et nyt rum, der forlænger konstruktionen
• At bygge en garage med fliser og beton
• At bygge en anden sal
• At bygge en pool (afhængig af områder og regioner) mv.

 Ther er ikke skøde eller "skrivning” for jorden, eller udvidelsen eller grænserne af jorden er ikke korrekte

Vi kan ofte konstatere, at der ikke er escritura (skøder) for nogle ejendomme, og du skal etablere din ret til ejendommen gennem en proces kendt som "expediente de dominio" eller "acta de notoriedad". Dette er komplekst og involverer offentliggørelse af din påstand i Boletín Oficial de la Provincia (den officielle gazette). Forskellen mellem begge processer er hovedsageligt, at "expediente de dominio" er lavet i en normal proces i domstolene, og "acta de notoriedad" er en proces, der er lavet foran notaren i området. Det er ikke nødvendigt at sige, at "acta de notoriedad" altid er mere anbefalelsesværdig, fordi den er en kortere, billigere og hurtigere proces end den anden. Normalt bruges "expediente de dominio" når situationen for jorden, og ejerskabet er i strid med naboerne, eller er uklart. Og "acta de notoriedad" bruges, når ejerskabet er velkendt, og der er problemer med grænser eller størrelse på ejendommen.

Så skal du sikre dig, at registreringerne af Registro de la Propiedad og Catastro stemmer overens, og at disse er i overensstemmelse med, hvad lokal skik mener at være ejendomsgrænserne. Du må kun bygge på en vis procentdel af grundarealet. Du skal tjekke for tilgængeligheden af ​​forsyninger - især vand og elektricitet. Du skal tjekke for servidumbres de paso (vejret), da disse ikke kan blokeres. Efter at have "oprettet" din ejendom, er det nødvendigt at registrere den for første gang. Til alle disse spørgsmål har du brug for din spanske advokats tjenester.

Det er det også ofte grundens størrelse er ikke den samme som den rigtige grund. I disse tilfælde skal der igen laves en "expediente de dominio" eller "acta de notoriedad" for at bekræfte, hvad der er de reelle grænser for landet, og for at opdatere både spansk katastrofe og spansk matrikel.

Hvad skal man gøre, når huset ikke er tinglyst i skødet? 

Nogle gange sker der, at huset (konstruktionen) selv kan ikke registreres, enten af ​​historiske årsager eller fordi den, der byggede den, ønskede at undgå skat og udgifter til registrering. Generelt i sådanne tilfælde er alt, hvad der fremgår af tinglysningen og det officielle papirarbejde jorden.

I nogle andre tilfælde er byggeriet tinglyst (fremgår af skøderne og i tinglysningen), men ikke som et "hus", måske som lagerbygning, eller skur ("albergue", eller "almacén") eller anden lignende konstruktion . Dette er ikke tilstrækkeligt til at få byggeriet lovligt erklæret som et "hus". Denne situation burde have været fremhævet i forudgående kontraktfase, da det skal fremgå af nota simple.

I disse tilfælde, før du køber ejendommen, skal din spanske advokat – eller sælgeren – registrere huset for første gang, hvis det ikke er registreret endnu, eller som et "hus2, hvis det var registreret, men som enhver anden lignende konstruktion" (skur, lagerhus osv.). Dette gøres ved det, der kaldes en "declaración de obra nueva" (erklæring om nye værker). Og det skal gøres, selvom huset har stået der i flere hundrede år, for ifølge registret er der tale om en første registrering, eller i hvert fald den første registrering som hus.

"Declaración de obra nueva" (DON) er en proces med indskrivning af en bygning eller konstruktion i matrikelregistret. Processen ligner meget, som når huset er nyt, forskellene er de nødvendige dokumenter, og det er reduceret til udarbejdelsen af ​​et skøde fra den spanske notar, hvori den nye bygning er deklareret med den rette beskrivelse af værelser, service, størrelse og mål, planer mv.

Hvis huset er bygget for nylig (normalt mindre end 4-8 år, afhængigt af området), er dokumenterne nøjagtigt de samme som anset som om huset er nyt, som er følgende:

• Jordens skøder på dit navn - For at bevise ejerskabet af jorden.
• Byggeprojektet fra din arkitekt – At bevise størrelsen, beskrivelsen osv. fra huset og bygningen.
• Byggetilladelsen – Til bevis for, at ejendommen har fået den rette tilladelse fra de spanske myndigheder.
• Final Works License – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Til bevis for, at arbejderne i den spanske ejendom er færdige.
• Ti års forsikring (Seguro Decenal) – Hvis du endelig har valgt at tegne denne forsikring. Hvis ikke, skal du tilkendegive over for notaren, at du ikke er gået frem på denne måde, for at informere køberne og få en bekræftelse på, at de er enige.
• Beboelsescertifikat fra rådhuset – Til bevis for, at de spanske myndigheder betragter bygningen som et spansk "hus".

Men hvis huset ikke er nyt, er det et gammelt hus (mere end 4-8 år, afhængig af området), så er de nødvendige dokumenter anderledes. I dette tilfælde, da det spanske hus er gammelt, det vil være nødvendigt at bevise, hvor gammel den er. Til dette er der flere systemer:

Alderscertificering foretaget af en arkitekt eller ingeniør eller "Certificado de Antigüedad": Hvis huset ikke er deklareret i matriklen eller i resten af ​​officielle registre som den spanske katastrofe, skal nogen bekræfte overfor disse institutioner, hvor gammel konstruktionen er, og hvilken er dens størrelse og beskrivelse (hvor mange kvadratmeter, hvordan mange etager, hvor stor er osv.). Til dette er det i nogle områder af Spanien påkrævet, at ejendommen skal inspiceres af en specialist, som vil bekræfte omkring bygningens alder med en personlig undersøgelse foretaget i ejendommen for at kontrollere husets ejendom, og i betragtning af resten af beviser som registre og optegnelser på rådhuset og andre offentlige eller private databaser.

Selvom det ikke er anvendt til de spanske love for at lave DON, skal certificeringen af ​​arkitekten ledsages af tegninger eller planer for huset, for at bevise målingerne. Planerne vil være meget nyttige i fremtiden for at erklære huset i andre registre som Catastro eller Rådhuset.

Nogle mennesker forveksler denne certificering med en "undersøgelse" eller med "evalueringen" lavet fra banken for at godkende et eventuelt realkreditlån. Som du kan se i denne rapport, er certificeringen af ​​alder fra arkitekten (nogle gange ingeniører) at måle huset, at detaljere beskrivelsen og også at give en omtrentlig alder på ejendommen. Dette certifikat er meget specifikt, og det bruges udtrykkeligt at erklære det spanske byggeri i tingbogen med Declaración de Obra Nueva-processen.

A "undersøgelse" er lavet af fagfolk, som kan være arkitekter eller ej, som bare angive husets situation og konstruktionens ejendom for at opdage fejl i konstruktionen, og det bruges hovedsageligt i processen med køb eller erhvervelse af en ejendom. Faktisk er dette noget, der ikke bruges, når købere og sælgere er spanske, men det er meget brugt i Spanien, når køberen er fra andre nationaliteter, som britisk.

Og til sidst "evaluering" lavet af realkreditinstituttet er forskellig fra "undersøgelsen" og fra "alderscertificeringen", fordi den er lavet af fagfolk, normalt ikke arkitekter, blot for at "vurdere" ejendommen. Det betyder, at banken, som kreditor af lånet, ønsker at vide, hvor meget værdi det har før at yde lånet, primært for at kontrollere, om ejendommen vil være tilstrækkelig garanti til at dække risikoen og de lånte midler.

Alderscertificering fra rådhuset."Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento". Dette er en certificering udstedt af Rådhuset. Denne certificering er ikke så detaljeret i beskrivelsen af ​​byggeriet som den, der er lavet af arkitekten, men den tjener til at bekræfte over for det spanske matrikelregister og notaren, hvad den nøjagtige eller omtrentlige alder af byggeriet er.

Certificering fra Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. I nogle områder har Catastro en detaljeret database fra de rustikke zoners egenskaber, konstruktion og land. På en sådan måde, at selv om tinglysningen ikke kan oplyses om ejendommens nuværende eksistens, Catastro på grund af sin "automatiske" eller "inspektions" aktivitet (Tinglysningen handler kun, når de interesserede dele informerer om en bestemt transaktion , det handler aldrig ved sin egen inspektion eller virker automatisk), har tidligere opdaget husets eksistens og kan bekræfte alderen med mere eller mindre nøjagtighed. I disse tilfælde, og afhængigt af områderne, accepterer notarer og matrikelregistre certificeringen fra Catastro som bevis på eksistensen og alderen af ​​ejendommen i DON-processen.

 I begge tilfælde mener jeg, i tilfælde af et relativt nyt eller gammelt hus, udleveres de fornødne dokumenter til notaren, som vil udarbejde de rette skøder, som kaldes Declaración de Obra Nueva, som skal underskrives af grundens ejer. Når skøderne er korrekt underskrevet, vil disse være de nuværende skøder på ejendommen, og de tidligere, som kun indeholdt jorden, vil blive annulleret.

Så, når du har alle disse dokumenter, du skal bringe dem til notaren. Notaren udarbejder byggeriets skøder, og det vil du underskrive dem. Denne proces kaldes Declaración de Obra Nueva. Dette vil erklære, at der over den allerede eksisterende grund nu er en konstruktion, som er et hus.

Så skal du bruge to bringe disse dokumenter til tinglysningen at foretage den korrekte ændring af inskriptionen af ​​jorden, nu inklusive huset, og huset vil være juridisk komplet.

Så udgifterne til DON vil primært være:

• Notargebyrer for at udarbejde DON-skøderne
• Tinglysningsgebyrer for at indskrive DON i jordens indskrift
• Stempelafgift – 1, 1,5, ,2 % (afhængigt af området) af ejendomsvurderingen

 I disse tilfælde er det stærkt anbefalelsesværdigt for dig at forhandle med sælgerne om, at de registrerer huset med den rigtige DON, før du fortsætter med salget. Faktisk, hvis du får et realkreditlån, vil banken ikke være i stand til at værdiansætte ejendommen, før huset er blevet registreret ved hjælp af DON, fordi indtil da (1) eksisterer det lovligt; og (2) indtil den er tinglyst, er der ingen officiel betegnelse for, hvad ejendommen præcist er (størrelse, grundareal og skel mv.). Det kan heller ikke gennemføre pant i ejendom, der ikke er tinglyst. Så i dette tilfælde er der ikke noget valg: Leverandørerne skal registrere det, før du kan købe det.

Grunden er perfekt registreret i skødet, og huset fremstår, men dets fulde forlængelse er ikke erklæret, eller der er andre elementer, der ikke er deklareret i skøderne, såsom garage, eller pool, eller lagerbygninger osv.

Disse sager er virkelig almindelige i rustikke land. Dette er de typiske tilfælde, hvor nogen på et bestemt tidspunkt indskrev og erklærede jorden, og endda også huset, men de inkluderede ikke andre dele af huset eller andre elementer, fordi de blev bygget efter.

For eksempel ejeren, der efter køb af huset bygger en pool, eller en garage, eller udvider huset med et nyt værelse, eller en ny veranda, eller et nyt gulv, eller terrasse mv.

Disse sager er ekstremt problematiske, fordi processen med at erklære og opdatere skøderne med den nye forlængelse kræver en konkret undersøgelse af sagen.

Der er så mange forskellige sandsynligheder og krav, alt efter HVAD er størrelsen af ​​jorden; HVOR ligger ejendommen (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga osv.), med ekstremt store forskelle mellem regioner og endda mellem byer; HVORNÅR disse udvidelser blev lavet (4 år før, 10 år, 20 år), og HVORDAN de blev bygget (uden byggetilladelse, med reformtilladelse osv..), at det er absolut umuligt at give et gyldigt overblik over dette forhold, som kan tjene berørte ejere som vejledende.

Hvad er "Fuera de ordenación" for byggerier i Spanien? 

"Fuera de ordenación" er en GAMLE konstruktion, eller en GAMLE del fra en konstruktion, som er bygget uden tilladelse, den opfylder ikke konstruktionsnormen, og som ikke kan lovliggøres.

• Et gammelt byggeri: Byggeriet skal bygges mere før det tidspunkt, hvor den spanske administration skal reagere mod byggeriet (nedrive+bøde).
• Før 2014: 4 år fra opførelsestidspunktet
• Efter 2014: 15 år fra opførelsestidspunktet
• Det kan nu ikke opnå en licens til at legalisere det

Positive konsekvenser:

• Det kan patrimonialiseres: Det kan være en del af dit arv eller personlige rigdom. Det kan tinglyses på tinglysningskontoret, få pant, sælge det, gå i arv mv.
• Det er en konstruktion, som nu er legaliseret og juridisk konsolideret af tiden, selvom den ikke opfylder normativt. Så fra et juridisk synspunkt, hvis der ikke er nogen bøder, der påvirker ejendommen i øjeblikket, så er der ingen handlinger, som rådhuset kan tage imod denne ejendom på grund af dens alder, og det er ikke muligt at blive revet ned af administrationen.

Negative konsekvenser:

Også grundet dette forhold respekterer rådhuset de eksisterende konstruktioner, men de kan ikke forlænges. Så der kan ikke bygges nyt i ejendommen. Rådhuset tillader indvendige reformer på denne slags ejendomme, men ikke udvidelser, hverken konstruktioner af andre bygninger som garager osv.

Men på grund af at ejendommen er ude af normering, vil rådhuset ikke godkende en tilladelse til at reformere væsentlige konstruktionsdele fra bygningen som fundamenter, tag osv. Rådhuset vil indrømme at "reformere" det eksisterende hus. og "reparere" den eksisterende struktur, men ikke "fjerne" fra de gamle dele for at installere nye. For eksempel, i tilfælde af at der er en "brand" eller oversvømmelse, som kan påvirke huset på dets struktur, kan rådhuset ikke give rettigheder til at "genopbygge" ejendommen. Så som afslutning tillader Rådhuset interne reformer for at fastholde byggeriet, men ikke strukturelle reformer fra biner, fundamenter, skift af tag mv.

Eventuelle problemer ved fornyelse/anvendelse af CH: Ejendomme i Fuera de Ordenación kan finde problemer i fremtiden med at få/renovere CH.

Hvad er semi-konsoliderede urbaniseringer i Spanien? Ufærdige urbaniseringer

I denne rapport har vi forklaret om forskelle mellem BYLAND , IKKE-BYDET (RUSTIK LAND).

I forbindelse med BYLAND, forklarede vi, at dette er et land, hvor det er autoriseret til at bygge med bestemte specifikationer indeholdt i "Udviklingsplaner" for byen eller området (Plan General de Ordenación Urbana), eller i specifikke urbaniseringsområder kaldet "Delplaner" (Planes Parciales) osv.

Dette land har alle faciliteter og krav til at leve der i høj befolkningstæthed, såsom de rigtige vand- og elforsyninger til ejendommene og konstruktionerne og offentlig el og vand. Og andre forsyningsforbindelser, såsom spildevand, gas, telekommunikation osv.

Urban Land eller "Suelo Urbano" er landet med byer eller landsbyer eller urbaniseringer, og det plejer at have den rette adgang ad veje, med fortove, gader, kommercielle områder, sundhedshjælp, skoler, gymnasier, sportscentre osv.

Men når vi taler om Urban Land, er der en vigtig forskel mellem Urban Land "CONSOLIDATED" og "NON CONSOLIDATED" eller "SEMI-CONSOLIDATED".

A KONSOLIDERET BYGRUND er et plot hvor al den nødvendige urbaniseringsinfrastruktur er færdiggjort, og grunden har alle de tjenester, der skal betragtes som "bymæssige" (elektricitet, vand, vejadgang, spildevand osv.), og har allerede givet al den nødvendige plads til den offentlige administration til at installere al denne urbaniseringsinfrastruktur. Denne grund har deltaget mod betaling af infrastrukturen, og allerede givet (om nødvendigt) dele af jorden, der skal bruges til denne offentlige infrastruktur.

Hvis grunden ikke er bebygget, vil der så være tale om en grund med de rette byggerettigheder, som er defineret i de gældende byggelove.

Hvis grunden allerede er bebygget, vil de eksisterende konstruktioner, hvis de bygges efter anlægsloven, være helt lovlige Ejendomme, da ejendomsretten vil være absolut beskyttet fra den offentlige forvaltning for både grund og byggeri.

A IKKE KONSOLIDERET BYPLOT er det modsatte. er et plot hvor der ikke er installeret al den nødvendige infrastruktur for at blive betragtet som "KONSOLIDERET".

Så hvis grunden ikke er bygget, så vil rådhuset, inden der opnås byggetilladelse, anmode om at færdiggøre urbaniseringsinfrastrukturen i området i overensstemmelse med de eksisterende byggelove, og/eller grunden har ikke givet pladsen til offentligheden administration for installation af denne infrastruktur. Så eventuelle omkostninger til urbaniseringer kan være afventende på grunden, og eventuelle dele af grunden kan blive påvirket af urbaniseringsreglerne, og som følge heraf være tvunget til at "give" til den offentlige administration for at installere såsom infrastruktur.

Hvis grunden allerede er bygget, så evt byrder for urbanisering kan påvirke udviklingen og anvendelsen af ​​disse konstruktioner, og disse konstruktioner kan også være det berørt, hvis de ligger midt i fremtidens infrastrukturområder. Disse sager er dem, hvor Ejendomme blev bygget, før områderne blev omdannet til "urban" (fordi de var ret gamle), eller simpelthen fordi disse konstruktioner blev bygget uden den rette byggetilladelse (ulovlig).

I disse tilfælde er ejendomsretten til grunden, og de eventuelle byggerier, ikke konsolideret af ejeren. Med andre ord kan den offentlige forvaltning have fakulteter til at skaffe en del (eller samlet) af grunden, og konstruktioner kan blive påvirket ved tilpasning af grunden til urbaniseringskravene. Så både grund og konstruktioner er ikke fuldstændig integreret i ejerskabsrettighederne fra ejeren, da begge kan blive påvirket af urbaniseringskravene og projekterne.

Inde i de IKKE KONSOLIDEREDE områder er der også en særlig klassifikation kaldet HALVKONSOLIDERET . Halvkonsoliderede områder er dem, der, da de er "bymæssige", er i et af følgende tilfælde:

• Der er udført nogle urbaniseringsarbejder, men ikke dem alle.
• Nogle dele af jorden er givet til den offentlige administration til offentlig infrastruktur, men ikke alt hvad lovene kræver.

Det er de typiske tilfælde, som vi kan finde i områder fra Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos osv.), nogle andre fra Murcia, Almeria (Almanzora-dalen, Vera osv.), Málaga og Sevilla.

Normalt er disse områder, hvor jorden altid blev betragtet som "rustik", og med tiden var der fremadskridende konstruktioner af huse med en høj tæthed af konstruktioner (efter gældende normativ, mere end 6-8 pr. hektar). I disse områder er disse konstruktioner mere eller mindre forsynet med en bestemt infrastruktur af vand, el, offentlig adgang og veje. Afhængigt af sagen kan vi finde områder, hvor den installerede infrastruktur er total, og andre områder, hvor den er dårligere.

I disse tilfælde plejer halvkonsoliderede konstruktioner at være lovlige. Og "lovlige", fordi de blev bygget med den rette byggetilladelse, eller fordi de blev lovliggjort efter bygget.

I disse tilfælde "konsoliderer" ejeren altså ejendomsretten til byggeriet, men ikke ejendomsretten til grunden. Så den offentlige forvaltning kan ikke gøre noget imod byggeriet, men jorden kan blive påvirket af eventuelle dele af den, der skal gives til byinfrastruktur, eller påvirkes af urbaniseringsafgifter.

Typiske problemer, som vi kan finde i disse ejendomme, er:

• At for at udvide eller bygge huse i grunde inden for disse områder, kan rådhuset anmode om at give noget af grunden til brug til installation af offentlig infrastruktur (fodgængerområder, kloaktilslutning, ledninger af el, gas, vand mv. .)
• At ejerne anmodes om at betale en del af eller alle udgifterne til urbanisering af området (tilslutning til kloak, vand, el, installation af moderne septiktanke, give en del af jorden til offentlige veje osv.).

• BYGGER DIT EGET HUS I BYLAND 
• BYGGER DIT EGET HUS I "RUSTIK LAND"
• PROCES MED AT BYGGE EN EJENDOM I SPANIEN TIL DIN EGEN
• LEGALISERINGER, REFORM OG FÆLLES JURIDISKE PROBLEMER