Udsigter for ejendomsmarkedet i Spanien efter coronakrisen: 2020-2021

Vi er på et tidspunkt, hvor der er alvorlig usikkerhed på det spanske ejendomsmarked, primært motiveret af den ekstraordinære situation, vi befinder os i.

Vi skal ikke her forklare, hvad der er sket i Spanien og i resten af ​​verden. Årsagen til denne rapport er at analysere udsigterne for udviklingen af ​​det spanske ejendomsmarked i resten af ​​2020 og 2021.

Til dette vil vi skelne mellem flere vidt forskellige sektorer inden for det spanske ejendomsmarked:

– Det spanske nationale krav: Første og anden bolig

– Den internationale efterspørgsel: Første og anden bolig

– New & Off Plan, og brugt (videresalg)

– Langtidslejemarked og korttids-turistudlejning – og "sæsonleje"

– Stilling for ejeren, der ønsker at sælge sin ejendom nu

1.- DET SPANSKE EFTERSPØRG: Statsborgere og indbyggere i Spanien

Startende med efterspørgslen på køb af FØRSTE BOLIG, og med hensyn til det nationale marked, at forstå dette som efterspørgsel efter boliger fra spaniere (statsborgere eller indbyggere), vil lide en stor stagnation.

Dette er en sektor, der har været meget berørt i de senere år, og som på trods af, at huspriserne i de vigtigste hovedstæder og byer i Spanien er steget, er købekraften for den mellemgennemsnitlige spanske borger ikke steget i samme forhold. Dette har medført, at den mellemspanske borger år for år gradvist har mistet købekraften, hvilket begrænser (og endda blokerer) adgangen til at købe et hus.

Derfor er der i de senere år sket et fald i handlen blandt spanske borgere (især blandt unge), netop på grund af tabet af købekraft, hvilket hævede huslejen som det eneste middel til adgang til bolig blandt unge i Spanien.

Det er logisk at tro, at situationen fra nu af i en krisesituation, som vi befinder os i, vil blive værre, eftersom den gennemsnitlige spanske borgers økonomiske kapacitet vil være stærkt forringet.

Dermed forventes det, at efterspørgslen efter hovedboliger i Spanien vil falde betydeligt frem til mindst 2022.

På samme måde ANDEN BOLIG markedet, det vil sige den nationale efterspørgsel efter anden bolig, vil blive påvirket af den krisesituation, vi befinder os i, da den forsigtige opsparingsposition, der fører til denne krise, vil være den generelle norm, i mindst et par flere år.

Der tales allerede om fald i boligsalgspriserne mellem 15 og 30 pct.

Sagt alt det, investorer, eller opsparere, der i øjeblikket bevarer købekraften, vil finde reelle muligheder på markedet, især fra dette efterår, hvor de økonomiske effekter afledt af denne krise begynder at blive registreret mere solidt i markedet.

Hvormed, fra et "investorsynspunkt", og ligesom det skete efter krisen i 2008 og 2011, Spanien vil igen være en interessant destination, og attraktiv for opsparere, nationale og internationale investorer.

2.- DEN UDENLANDSKE KØBER – Investorer og enkeltpersoner

Med hensyn til den internationale efterspørgsel efter udlændinge, forstår vi, at ANDEN BOLIG markedet vil have en stærk indflydelse, og vi forventer først et opsving langt ind i år 2021.

Frem for alt, hvad der refererer til markedet for salg af nybyggeri, og under opførelse, vi forstår, at der vil være en stop i byggeriet af andethus, især på turiststeder, såsom Middelhavet, og De Baleariske Øer og De Kanariske Øer.

Fra et "investors synspunkt", de største muligheder vil være på brugtmarkedet til skade for nybyggeriet. Dette er tilfældet, fordi enkeltpersoner kan have en større reduktionsmargin i salgsprisen, da de afhængigt af anskaffelsestidspunktet kan have amortiseret en stor del af eller den samlede købspris, hvilket giver mulighed for et større interval for reduktion i salget pris. .

Dette mht ny konstruktion, vil ikke være sådan, og vi vil se en mindre reduktion og udbud på markedet, da bygherrer har mindre margin for prisreduktion end enkeltpersoner.

Med hvilket videresalgsmarkedet, eller brugte, er det, der kommer til at tilbyde de mest interessante muligheder på markedet, i hvert fald indtil virkningerne af den økonomiske krise, som vi har ovenfor, forsvinder.

Derfor vil der, som vi har nævnt på det nationale marked, være reelle muligheder for den internationale investor-opsparer, der har købekraft på brugtmarkedet i Spanien.

Med hensyn til det internationale marked for erhvervelse af FØRSTE BOLIG hjem, også kaldet "udlændinge (eller "udstationerede"), som har til hensigt at komme til Spanien for at leve, enten for en bedre livskvalitet, eller for at tilbringe deres "før-" eller "pension ”, tror vi, at udviklingen vil være meget positiv.

Spanien er et af de mest ønskede lande i verden for at komme til at bo permanent. Det har været en konstant i mere end 30 år. Faktisk, og især fra år 2000-2002, er mængden af ​​købsoperationer for pensionerede eller førtidspensionerede udlændinge forblevet høj, selv i krisetider.

Førtidspensioneret, eller pensioneret, hovedsagelig fra europæiske lande som Storbritannien, Frankrig, Belgien, Schweiz, Tyskland osv. betragtes som "latent efterspørgsel". Det vil sige: De har altid til hensigt at komme til Spanien for at tilbringe hans pensionering, motiveret af gode vejrforhold, livskvalitet, kommunikation, sikkerhed og folkesundhed.

Men i de senere år har denne type efterspørgere lidt et fald i deres købekraft, forårsaget af stigningen i huspriserne i Spanien.

Derfor, og som en konsekvens af denne nuværende sanitære krise, denne type køber vil være vidne til fremkomsten af ​​reelle købsmuligheder til meget lave og interessante priser i områder og ejendomme, som de for op til et år siden simpelthen ikke ville have haft adgang til.

Denne type køber, normalt i høj alder, tager ud over prisen eller livskvalitetsniveauet hensyn til niveau for bistand til den spanske folkesundhed.

- Derfor er det værd at tænke eller spekulere på, hvad er den reaktion, det forårsager hos denne type klienter, den måde, hvorpå det spanske system har håndteret coronavirus-krisen.?

Fra vores synspunkt må vi som spaniere, der har levet i spidsen for at håndtere denne sundhedskrise, sige, at billedet af spansk folkesundhed er blevet styrket.

Den største fejl i opmærksomheden og reaktionen mod virussen har ikke været den eksisterende infrastruktur og menneskelige ressourcer i Spanien (kun overløbet i nogle områder og midlertidigt), men sekundære elementer, der primært har været manglen på udstyr.

Simple sager som masker eller åndedrætsværn eller passende tøj.

Men som vi siger, resten af ​​udstyret og infrastrukturen, især det menneskelige team af læger, sygeplejersker og sundhedsarbejdere, har været op til opgaven og demonstreret deres effektivitet og reaktion på en påvirkning af en sådan mængde, selv i situationer med totalt fravær af udstyr og tilstrækkelig beskyttelse.

 (Som spanier er vi alle virkelig STOLT AF VORES SANITÆR TEAM)

Med andre ord, har det vist sig, at det spanske offentlige sundhedssystem fungerer, og at det har en lunge og infrastruktur til at betjene denne type klienter.

Ud over folkesundheden, der er en privat sundhed af høj kvalitet i Spanien med priser, der er meget lavere end den private sundhed i disse køberes oprindelseslande, såsom Frankrig, Tyskland, Det Forenede Kongerige osv., som sammen med effektiviteten af ​​vores folkesundhed får begge til at opnå et billede af meget høj kvalitet hos denne type købere, hovedsagelig af europæisk oprindelse.

På den anden side, med hensyn til andre lande i verden, det spanske offentlige sundhedssystem har vist sig at være meget mere effektivt og med langt flere garantier for beskyttelse end det, der findes i lande som USA og Det Forenede Kongerige, hvor sundhedsvæsenet Det offentlige er meget basalt, og hvor det private sundhedsvæsen er fremherskende.

Som følge af ovenstående, der forventes større interesse for at købe en første bolig i Spanien i lande som Storbritannien, USA og andre latinamerikanske lande som Mexico, Venezuela, Argentina, Brasilien osv., af borgere i disse lande, hvem de vil finde mere beskyttet og plejet af den spanske folkesundhed end i deres egne oprindelseslande.

For at tilføje et andet punkt, som denne type køber-kunde nu tager i betragtning, når de beslutter sig for deres køb, er økonomiske leveomkostninger og tjenesteydelser. Netop på grund af denne krise vil vi i et par år i Spanien være vidne til et betydeligt fald i priserne både på fødevarer og produkter samt på tjenesteydelser. Med hvilken de økonomiske leveomkostninger for denne type kunder vil blive begunstiget af denne reduktion, hvilket vil lette deres købsbeslutning i Spanien.

Derfor konkluderer vi, at både reduktionen af ​​ejendommenes salgspris samt bekræftelsen af ​​et konsekvent offentligt sundhedssystem og et privat sundhedsvæsen af ​​høj kvalitet vil helt sikkert gøre målretningen kundens købsintention. internationalt i hjem med første bopæl.

Vedrørende ANDEN BOLIG, som angivet af hjemmemarkedet, den mellemstore udenlandske køber forventes ikke at foretage den samme mængde opkøb, som vi har oplevet de seneste år.

Især siden 2015 har vi oplevet en stigning i mængden af ​​opkøb af andet boliger fra internationale købere lettet af en økonomisk forbedring afledt af det økonomiske boom i tidligere år, samt i håbet om at opnå afkast på disse ejendomme. gennem udlejning, især turistudlejning.

Naturligvis, vi kommer til at se et tab eller et fald i perspektiver med hensyn til mulighederne for turistudlejning, da i det mindste i løbet af 2020 og 2021 vil rejse- og kommunikationsniveauet påvirke turistsektoren og derfor dem, der ønsker at investere med den hensigt at leje til turistbrug.

Dog og med hensyn til BRUGT, som vi nævnte med hensyn til den første bolig, vil der helt sikkert opstå store muligheder både i byer med højt turistpotentiale og i de største byer i Spanien, som er gode forsikringer, de vil tiltrække opmærksomhed fra internationale sparere-investorer.

3.- UDLEJNINGSMARKEDET – Permanent udlejning – Turist – Sæson

Hvad angår lejemarkedet, vil vi skelne mellem at leje en første bolig og en anden bolig.

Vedrørende UDLEJNING AF FØRSTE BOLIG, har vi i de senere år været vidne til en stigning i lejepriserne, baseret på ejerens håb om at opnå højere afkast i turistudlejningssektoren, især motiveret gennem fremkomsten af ​​platforme som Airbnb mv.

Dette har som en konsekvens ført til et reelt problem blandt spaniere, især unge, med mangel på permanent lejetilbud, især i de største byer i Spanien, hvilket har ført til en reaktion fra de spanske myndigheder ved at skabe restriktive regler for brugen. af ejendommene som turistudlejning, for at begunstige udlejningen til første bolig, og på denne måde forsøge at undgå prisstigninger på udlejningen af ​​den første bolig.

En af de vigtigste konsekvenser af coronavirus i Spanien er netop et totalt tab af turistaktivitet, som ikke forventes at stige før næste sommer 2021.

Derfor, mange husejere spekulerer helt sikkert allerede på, hvad de skal gøre med de boliger, der indtil nu blev brugt til turisme, og at de i søgen efter rentabilitet vil blive tvunget til at bruge dem til at leje deres første bolig. Med hvilken, om kort tid vil vi opleve en stigning i udbuddet af førstegangsboliger i Spanien. Både i store byer og i kystområderne.

Og angående ANDEN BOLIG UDLEJNING, selvom turistudlejningen, det vil sige "i dage" eller "i uger", tror vi, at den vil blive påvirket af sundhedskrisen, vi tror, ​​at "sæsonbestemt" ikke vil…..

Historisk set har den traditionelle turistudlejning i Spanien været "sæsonudlejning”. Det vil sige huslejen efter måneder, eller efter årstider: sommer, efterår, vinter, forår osv.

Det var først med revolutionen af ​​digitale platforme som Airbnb, der har gjort det muligt at reducere opholdstider og administrere privat udlejningsaktivitet på en nærmest iværksætterorienteret måde, som har ændret dette system, og reduceret antallet af overnatninger per gæst.

Derfor, der forventes en reduktion i mængden af ​​korttidsudlejningsaktiviteter, men der vil helt sikkert komme et opsving i "sæsonudlejningen".

Vi må også sige, at aktiviteten med "turistisk leje" er ekstremt begrænset af regioner eller lokal administration, og endda forbudt i bestemte områder. Det går fra meget komplicerede dokumenter, krav osv. Men dette er ikke det samme som i "sæsonbestemt leje".

Udlejning til "sæsonbestemt leje" er fuldstændig fri for de meget strenge begrænsninger af "turistlejen". Det er helt gratis. For eksempel, for at leje som "sæsonbestemt" behøver du ikke at registrere ejendommen i særlige registre, ej heller for at få certifikatet for beboelse, og ejendommen kan lejes "efter værelser" (i Valencia-regionen kan huse ikke lejes af individuelle værelser i turistleje).

Så vi forventer at have flere lejetransaktioner ved at bruge "sæson"-formlen end "turist".

Efter vores forklaring vil spanske og udenlandske familier fortsætte med at holde ferie, og de vil fortsat ønske at komme til spanske strande eller til spanske byer for at tilbringe deres ferier.

Mængden af ​​erhvervsmæssig efterspørgsel vil falde, men huslejeaktiviteten forsvinder ikke. Og når de organiserer ferier, vil turister blive betinget af:

• Mere begrænsede bevægelser, og derfor mere tid hvert sted.
• Sikkerheds- og hygiejneforhold
• De vil undgå menneskemængder eller overfyldte rum

Derfor vil denne type turister, når de vælger overnatningsmuligheder, vælge dem, hvor de er garanteret sikkerhed og desinfektion med hensyn til pandemien. Og denne garanti for sikkerhed og desinfektion vil være meget større i lejligheder end på hoteller.

Det er tilfældet, fordi hoteller, hvor der normalt er en stor strøm af gæster, i første omgang kan skabe utryghed blandt dem, når de skal garantere tilstrækkelig beskyttelse. Og dette sker ikke ved ophold i lejlighed, hvor strømmen af ​​gæster og overnatninger vil være mindre end hoteller, da den kan lejes i uger eller måneder af samme familie.

Til alle ovenstående mener vi, at "sæsonudlejningsaktiviteten" vil være en glimrende mulighed for de ejere, som især i kyst-/turistområder, hvor efterspørgslen efter første bolig er lav.

4.- HVAD SKAL EJEREN GØRE, DER VIL SÆLGE SIN EJENDOM I KRISETIDER?

Indtil sidste måned var det sælgeren, der satte reglerne på et bullish købsmarked. Høj efterspørgsel i salgstransaktioner i de senere år tilskyndede sælgere til at indtage magtpositioner i forhandlinger om salgsbetingelser.

Men fra nu af har markedet ændret sig...

Nu er det køberen, der til sidst skal indtage magtpositioner i forhandlinger med sælger.

Konsekvensen heraf er, at køber vil være meget mere krævende ved forhandling af købsbetingelserne med sælger, ikke kun med prisen, men også mht. dokumentation af ejendommen.

Med andre ord, hvis køberen i de senere år har været mindre striks, når det kommer til at stille krav om juridiske begrænsninger på ejendommene, fra nu af, køber vil helt sikkert kræve, at sælger overholder alle lovens betingelser og krav. vedrørende deres ejendomme, såsom byforhold, beboelsestilladelser eller beboelsescertifikater, effektive vand- og elforbindelser, septiktanke mv.

Til alt dette anbefaler vi de ejere, der har til hensigt at sætte deres ejendomme til salg, at de foretager en detaljeret og dybdegående undersøgelse af den dokumentation og de juridiske situationer, hvori deres ejendom er beliggende, for at lette deres salg.

Undersøgelse udført af TLA-Abogados april 2020