KØB OG SALG AF EJENDOM – BETALINGER TIL NOTARKONTO kontra åbning af en bankkonto i SPANIEN

I årevis og endda årtier har følgende betalingsform været meget almindelig i Spanien:

• Delbetalinger eller på grund af slutprisen : Denne form for betaling foretages gennem bankoverførsler , enten til sælgers agent eller repræsentants konto eller direkte på sælgers konto.
• Den endelige betaling af resten af ​​den aftalte pris: Ved at levere en bankcheck til sælgeren fra en spansk bankkonto.

Det har med andre ord været en meget almindelig praksis i Spanien for delbetalinger på grund af slutprisen skal betales til sælger, der skal foretages af bankoverførsel , men sælger har altid krævet, at den endelig betaling , normalt den vigtigste, laves gennem en bankcheck (bankcheck), hvilket giver fuld garanti for betalingseffektivitet.

Betalingens samtidighed

Som vi kan se, har den det ikke været almindelig praksis for endelig betaling af prisen skal laves af bankoverførsel . Årsagen til dette ligger i den manglende forståelse for "tid" for at udføre nævnte overførsel. Sælger vil altid kræve, at nævnte betaling sker "før" underskrivelsen af ​​notarbrevet for at sikre, at pengene faktisk er på hans bankkonto, og køber vil på sin side kræve, at nævnte overdragelse sker "efter" sælger har underskrevet købsbrevene og dermed garanteret, at betalingen sker, når sælger har opfyldt sin leveringsforpligtelse.

Valget af bankchecken som betalingssystem giver parterne mulighed for at foretage betalingen samtidigt med underskrivelsen af ​​notarakterne. På en sådan måde, at køber beholder checken i sin besiddelse, indtil sælger underskriver handlingerne i notarens overværelse.

Hvormed sammenfaldet af betalingsøjeblikket og leveringen af ​​ejendommen er perfekt.

Desuden giver formlen for betaling med bankcheck en yderligere garanti for sælgeren, da det i sagens natur ikke er køberen, der faktisk betaler eller er forpligtet til at betale med bankcheck, men det er den samme bank, der har udstedt kontrollere, hvem der er forpligtet til at foretage en sådan betaling. Hvilket giver en sikker og præcis betalingsgaranti til sælger.

Check fra en spansk bank

Desuden Sælgeren har for at garantere din betaling anmodet om, at denne bankcheck udstedes af en spansk bank . Årsagen til dette er for det første mistro at accept af checks fra udenlandske banker kan generere for sælgeren på grund af vanskeligheden ved at erkende deres eksistens og gyldighed, og for det andet pga. ekstra udgifter og omkostninger involveret i clearing af en check fra midler fundet i udlandet.

Alt ovenstående har været meget vigtigt og har i høj grad betinget salget i kystområder og med en høj procentdel af udenlandske købere. Dette skyldes det faktum, at internationale borgere er blevet ført til at åbne bankkonti i Spanien med den eneste virkning, at den endelige betaling af prisen til sælgeren gennemføres ved hjælp af en bankcheck udstedt fra den konto, der er åbnet i navnet på køber i en spansk bank. og hvortil køber inden afslutningen af ​​salgsprocessen har overført tilstrækkelige midler til at dække prisens endelige beløb.

Derfor har det været en meget almindelig praksis i Spanien at anbefale udenlandske købere og investorer at åbne bankkonti i spanske banker for at fortsætte med denne betalingsform ved slutningen af ​​processen.

Forsyningsvirksomheder og Rådhuse

Dette krav er også blevet forstærket af den sædvanlige praksis med vand- og elforsyningsselskaber, kommunalbestyrelser mv., som har følt sig meget mere komfortable, når de har hjemsted betalingerne af de fakturaer, der svarer til ejendommens forbrug på bankkonti hjemmehørende i spanske banker , undgå direkte debitering på udenlandske bankkonti.

Hvormed det opsummerende har været almindelig praksis at anbefale udenlandske kunder at åbne en bankkonto i Spanien, når købsintentionen er blevet formaliseret.

Notarbetalingssystem i andre europæiske lande

Dette krav om at åbne en bankkonto i en spansk bank har altid været et konfliktpunkt mellem det spanske og udenlandske system.

Dette er fordi, i mange lande, især på det europæiske kontinent, foretages alle betalinger i forbindelse med salgstransaktionen direkte på den fungerende NOTARENS konto , som er den, der modtager alle beløb fra køber og overlader betaling til Sælger, når alle lovkrav i henhold til forskrifter er opfyldt.

Det er grunden til, at investorer fra det europæiske kontinent i mange år har set det som en mærkelig sag at tvinge til at åbne bankkonti i Spanien, hvilket omdirigerer notarens funktion i denne henseende.

Herudover vedrørende direkte debitering af betalinger for forbrugerfakturaer, udenlandske kunder eller købere forstod ikke, hvorfor bankkonti, der allerede var åbnet i deres navn i deres oprindelseslande, med et gyldigt europæisk IBAN, ikke kunne accepteres af en del af leverandørvirksomhederne at hjemsætte forbruget fra deres ydelser.

Derudover har de især i nogle nationaliteter, såsom Frankrig eller Belgien, især fremtvunget denne situation, da mange af indkøbsoperationerne er blevet finansieret gennem realkreditlån ydet i deres oprindelseslande .

De långivende banker i disse lande, når de udfører betalingen af ​​de nævnte lån, gør det normalt direkte på notarens konto . Med hvilke, i de tilfælde, hvor disse borgeres køb og salg af spansk fast ejendom var betinget af bevilling af et banklån, har de samme låntagende banker med oprindelse i disse lande etableret en forpligtelse til at frigive lånemidlerne, disse blev sendt til en notars konto, og ikke på sælgers eller købers regning.

Notarservice tilbud

Af denne grund, i de senere år antallet af spanske notarer som har tilpasset sig dette nye behov efterspurgt af udenlandske kunder er steget, og har stillet en tjeneste til rådighed for dem til at modtage og indbetale penge på grund af lovlige operationer og transaktioner. ægte ejendom

Det er derfor, frem for alt, i kystområder og med en høj volumen af ​​internationale ejendomshandler og høj tilstrømning af udlændinge , er notarpraksis med at modtage acontobetalinger og endelige købs- og salgstransaktioner i regnskabet udviklet. notarbanker.

Det er frivilligt

Det skal siges, at denne aktivitet er helt frivillig fra notarernes side. Med andre ord, der er ingen forpligtelse for nævnte notarer til at tilbyde denne type service til deres kunder , hvormed vi i praksis finder visse notarer, der nægter at tilbyde denne type ydelser, og på den anden side andre typer notarer mere åbne og forberedte i denne henseende.

Proceduren

Den procedure, der normalt anvendes i praksis for at sende de nævnte beløb til notarens konto, er normalt følgende:

• Det oplyser ejendomsmægleren eller købers advokat til notaren af behovet for at instrumentalisere betalingen via hans konto.
• Notaren går videre til identificere køberen , at studere betingelserne for transaktionen og til informationsproceduren og overvågningen af ​​hvidvaskreglerne.
• Når denne proces er afsluttet, notaren leverer dine bankkontooplysninger til nævnte agent eller advokat at sende det til køberen.
• Køber foretager efter modtagelse af NOTARENS bankoplysninger overførsel til nævnte instrumentkonto.
• Efter afslutningen af ​​salget udsteder notarius publicus, ved at notarisere salgsskødet, checks eller overførsler til den sælgende part, agenter og mellemmænd mod din bankkonto , til betaling af skatter og andre udgifter , gebyrer , samt ejendomsmæglerens eller køberens juridiske repræsentanter efter købers anvisninger.

 Større komfort og garanti til køberen

 Dette system forudsætter naturligvis en større garanti i kontrollen af ​​midlerne i forhold til køberen, da i tilfælde af, at købsforretningen af ​​en eller anden grund ikke gennemføres, kan notaren altid tilbagebetale parterne de indbetalte beløb, så de kan beslutte, hvad de skal gøre med det.

Normalt hvis indbetalingen er foretaget ensidigt af køber i i tilfælde af ikke at acceptere salget, fortsæt med straks at returnere midlerne til køberen.

Imidlertid hvis deponeringen på forhånd er aftalt mellem parterne, og der foreligger et forudgående notarbrev , som fastlægger de betingelser, hvorunder nævnte indskud skal forvaltes, notaren vil, hvis salget ikke gennemføres, undersøge indholdet af depositumsdokumentet aftalt mellem parterne og vil altid handle i overensstemmelse hermed med deres forudgående aftale . I tilfælde af at parterne ikke bliver enige om formen for tilbagebetaling af de nævnte beløb, vil notaren være tvunget til at indbetale beløbet til den judicielle myndighed og de spanske domstole, således at det er dem, hvor pengenes destination er besluttede. nævnte midler gennem de retslige processer, der skal indledes af parterne.

Behov for at spore betalingen

Det er klart, at alle disse overførsler og betalinger skal være korrekt dokumenteret, enten i et notarbrev eller i købebrevet sig selv .

Konklusion: Det er ikke nødvendigt at åbne en bankkonto i Spanien for at købe et hus eller en ejendom

Det kan siges der er ikke længere en forpligtelse til at åbne en bankkonto i Spanien, især i nogle regioner eller områder, hvor notaren stiller sin instrumentelle bankkonto til rådighed for parterne.

En anden ting vil, afhængigt af stedet, være de krav, der skal opfyldes med hensyn til direkte debiteringsordrer for forbrug af tjenester forbundet til boligen, såsom alarm, sikkerhed, Wi-Fi, internet, el, gas mv.

Derfor, for proceduren for at købe et hjem i Spanien, fra vores advokatfirma vi betragter ikke længere åbningen af ​​en bankkonto i Spanien for vores kunder som en forpligtelse . Vi tilbyder dette som en mulighed, forudsat at der i det område, hvor købet er foretaget, er en notar disponeret for at have din bankkonto til at gennemføre betalingen.

Men hvad sker der efter købet med forsyningerne?  

Efter købsprocessen, når denne er afsluttet, afhængigt af området, hvor ejendommen er beliggende, det vil være nødvendigt at bekræfte med de leverede servicevirksomheder, rådhuse osv. , for at afgøre, om de accepterer direkte debiteringer af betalinger på udenlandske bankkonti, og ellers anbefaler vores kunder , denne gang ja , og når salget er afsluttet, at åbne en instrumentel bankkonto i Spanien til disse formål.

TLACORP 2023