Lej med mulighed for at købe kontrakt (RTB)

Med hensyn til boligmarkedet for fast ejendom, det vil sige køb og salg af første/permanente bolig, talte vi om "latent efterspørgsel”, der findes i Spanien med hensyn til de udlændinge fra andre lande, som ønsker at komme til Spanien for at bo på permanent basis.

Et faktum, der har været konstant i de sidste to årtier, er ankomsten af ​​udlændinge, der har valgt Spanien som deres faste opholdssted, og som vi normalt identificerer som "udlændinge"Eller"expats". Tmængden og antallet af udlændinge, der har valgt Spanien som deres opholdssted i de sidste to årtier, har altid været konstant og er endda steget i perioder med krise eller post-krise, som dem, man oplevede i Spanien i både 2008, og 2011.

Med mere end 15 år i ejendomssektoren har vores virksomhed bekræftet, at netop i I perioder umiddelbart efter krisen er antallet af udlændinge, der er interesseret i at erhverve ejendomme i Spanien, steget.

Og som et resultat af vores erfaring har vi observeret, at de første opkøb, der er blevet gennemført i disse øjeblikke, har været særligt komplicerede på grund af konteksten af ​​ustabilitet og usikkerhed, både fra et finansieringssynspunkt og den mulige udvikling af Boligmarkedet.

Det vil sige, at køberen, der vover sig til at investere i Spanien i køb af en permanent bolig, er fordybet i den usikkerhed, der opstår ved at tænke på, om vi allerede er i krisens sidste fase, eller om der stadig er en vej ned. (“Vil jeg købe til en god pris?").

Hos disse typer købere er interessen for købet dog tydelig. De er også klar over øjeblikket. De vil gerne købe nu. De ved, at det er på tide, men de er ikke klar over, om prisen og betingelserne for salget vil være de mest passende, indtil klimaet efter krisen af ​​usikkerhed forsvinder eller forsvinder.

På dette tidspunkt foreslås lejeinstrumentet med købsoption som en løsning.

Lej med mulighed for køb (RTB) Hvad handler det om?

Lej med mulighed for køb, er en kontrakt, hvor køber ønsker at erhverve en ejendom til permanent beboelse, og ønsker at tage den i brug og tage den i brug med det samme, men ønsker at udskyde den endelige købsbeslutning til et senere tidspunkt.

Og derudover buyer ønsker, at sælger i brugsperioden af ​​ejendommen ikke kan udbyde ejendommen på markedet, hvorfor der udelukkende forbeholdes køberen købsmulighed i hele kontraktens varighed. Her er den vigtigste forskel med denne kontrakt og en "normal lejekontrakt", hvor udlejer kan sælge ejendommen til en anden, selv mens der eksisterer en lejeaftale.

Derfor er der i RTB-kontrakten to hovedbegreber involveret:

– Det er en købskontrakt med "købsmulighed".

Det er, køber ønsker at købe huset, men kræver at få huset til sin rådighed, indtil han bekræfter sin beslutning. Han ønsker med andre ord, at købsmuligheden skal være for hans eksklusivitet. Så gensidigt med eneret på købsoptionen på ejendommen, betaler køber et beløb til sælgeren for at kompensere ham for den tid, huset er reserveret til køberen, og ude af salgsmarkedet.

Når vilkåret eller betingelsen aftalt i kontrakten er opfyldt, kommer i det øjeblik, hvor køber skal beslutte at eksekvere retten til at købe ejendommen. I dette øjeblik er der to scenarier:

• Køber kan gøre brug af sin ret til at købe, og i så fald gennemføre købet. Dermed ville køber betale resten af ​​prisen til sælger, og salgstransaktionen ville blive gennemført.
• Køber ønsker at fortryde købet, derfor påtager han sig tabet af det beløb, han har betalt i henhold til "købsmuligheden", og overlader dette beløb til sælgers konto, som gør det til sin egen under hensyntagen til den tid, han har huset reserveret til køberen .

– Det er en lejeaftale.

Køber ønsker at overtage huset med det samme, men som forklaret ovenfor, han foretrækker at lade formaliseringen og den endelige købsbeslutning ligge til senere. Hermed foreslås det at antage tallet "lejer" eller "lejer", indtil han beslutter sig for at udnytte eller at afstå fra købsoptionen i den tid, der er fastsat i kontrakten.

På den måde aftaler køber, nu lejer/lejer, lejebetingelser, og om betaling af leje, med sælger, nu udlejer/udlejer, i kontraktperioden.

Og på samme måde som med hensyn til udnyttelsen af ​​købsoptionen, når den maksimale løbetid for at udnytte den er nået, har køber eller lejer/lejer flere muligheder:

• For at udføre købsoptionen og fuldføre salget. I dette tilfælde annulleres lejetransaktionen, nu omdannet til et salg.
• Køber bot udnytter købsoptionen. I dette tilfælde annulleres lejeaftalen også. Det er klart, at hvis de to parter er enige, kan lejekontrakten forlænges, eller der kan oprettes en ny lejeaftale, og så vil kontrakten kun være til leje.

Vigtige spørgsmål:

1.- Hvad sker der med det indbetalte beløb i købsoptionen?

Betragtes det som en del af prisen? Med andre ord, kan muligheden fradrages den endelige pris for at betale for ejendommen?

Svaret er meget simpelt. Det bliver begge parter enige om. Det vil sige, at det beløb, der er betalt for optionen, vil blive trukket fra prisen, hvis begge parter er enige. I dette tilfælde er det beløb, der betales for købsoptionen, tilbagediskonteret fra resten af ​​prisen, der skal betales for ejendommen.

Dette er den mest udbredte mulighed på markedet.

Ejeren kan dog også kræve, at det beløb, der betales for købsoptionen, ikke fraregnes i den pris, der skal betales for ejendommen. Det vil sige, at dette beløb blot dækker den tid, ejendommen har været ude af markedet, og at den ikke repræsenterer en del af prisen. Hvormed i dette tilfælde betalingen af ​​købsoptionen ikke vil blive fraregnet den pris, der skal betales til ejeren for salget.

Dette er naturligvis en meget mere skadelig mulighed for køberen, og den er ikke så udbredt i praksis.

Uanset hvilken som helst af mulighederne, bør udtrykkeligt inkluderes i kontrakten for at afklare skæbnen for optionsbetalingen.

2.- Hvad sker der med de beløb, der betales for huslejen?

Er de trukket fra den endelige pris for at betale for salget?

Svaret er det samme som ovenfor. Det er, det bliver parterne, der skal blive enige, når man accepterer betingelserne i kontrakten, hvis lejen er nedsat fra den endelige pris eller ej, i tilfælde af købsbeslutning bekræftes.

3.- Agentkommissioner/gebyrer. Hvornår betales de?

Her vil der igen være, hvad der er aftalt mellem parterne og ejendomsmægleren.

Fra et juridisk synspunkt, medmindre der er enighed om det modsatte mellem parterne, vi forstår, at agentkommissionen/-gebyrerne skal betales på tidspunktet for underskrivelsen af ​​købsoptionskontrakten. Grunden til dette er, at denne kontrakt indebærer indgåelse af en købsaftale mellem køber og sælger. Og dette, selvom fuldbyrdelsen af ​​nævnte kontrakt er forsinket til et senere tidspunkt.

Som vi siger, når RTB-kontrakten er underskrevet, er "aftalen" mellem parterne indgået, og dette er sket gennem agentens mellemkomst. Dette er grunden til, at agentens kommission/honorarer skal betales, når RTB er formaliseret.

Det kan anses for uretfærdigt at betinge betalingen af ​​agentens kommission til den effektive købsbeslutning, som forbliver i køberens hænder og uden for agentens hænder/kontrol.

4.- Hvordan formaliseres RTB?

Det er normalt en privat kontrakt, som ikke skal notariseres.

Derfor er den mest almindelige praksis at udarbejde en privat kontrakt mellem parterne uden at skulle igennem en notar. Selvom det, som vi vil se, er essentielt, at kontrakten udformes af en specialadvokat.

For mere sikkerhed for lejeren, kontrakten kan foretages på notar og tinglyses i tingbogen. Registrering af købsoption-kontrakten på tinglysningskontoret vil have følgende udgifter:

• Notar og tinglysningsudgifter
• Advokater/advokatsalærer
• Skatter

Bemærk venligst, at kun RTB-kontrakter med maksimalt 4 års varighed accepteres til tinglysning på tinglysningskontoret.

Derfor er den mest almindelige praksis at udarbejde en privat kontrakt mellem parterne uden at skulle igennem en notar. Selvom det, som vi vil se, er essentielt, at kontrakten udformes af en specialadvokat.

5.- Skatter involveret i Option-To-Buy-kontrakten:

a) Når udlejer er en virksomhed: Lad os forestille os et byggefirma med en bred vifte af huse, der ikke kan sælges, beslutter at formalisere RTB-kontrakter. I dette tilfælde vil kontrakten være momspligtig, hvis der er tale om en første overdragelse af huset. Det Moms sats vil være 10 %, medmindre vi har at gøre med beskyttede boliger (reduceret moms på 4 %). Med andre ord vil en enkeltperson stå over for denne skat, der som endelig forbruger ikke vil kunne trække fra.

Hvis kontrakten er registreret på tinglysningskontoret, er det nødvendigt at betale Stempelafgift (0,5%-2% afhængig af den forskellige region).

udover at aftale den månedlige husleje, har kunnet etablere en købsmulighed, kendt som en "premium" eller "købsmulighed" (en betaling for muligheden for, at kunden bliver nødt til at købe huset inden for en periode). Et sådant beløb vil også være momspligtigt (da det betragtes som en levering af tjenesteydelser, ifølge Generaldirektoratet for Skatter) med den generelle sats på 21 %.

Hvis lejer beslutter sig for at formalisere købet senere, vil overdragelsen blive beskattet med moms (med en sats på 10 % eller 4 %). I tilfælde af at den potentielle køber beslutter sig for ikke at fravælge købet, vil der være mulighed for at hæve kontrakten og vælge at formalisere endnu et lejemål uden optionen, som ikke vil være momspligtig. Husk, at en person ikke vil være i stand til at inddrive eller fratrække denne skat.

b) Når udlejer er en privatperson

I dette tilfælde er RTB-kontrakten (dette betragtes som en anden overførsel) en transaktion, der vil være underlagt Overførselsafgift (ITP), idet lejeren er skatteyderen.

Vedrørende købsoptionen (præmien) vil den også blive beskattet af Overførselsafgiften (ITP), da ”løfterne og optionerne” også er skattepligtige for denne afgift.

skattegrundlag vil udgøre af pris betalt for muligheden for at købe. I tilfælde af at muligheden ikke er aftalt, eller den er mindre end 5 % af boligens samlede pris . Den gældende sats vil variere afhængigt af det selvstyrende samfund, da det er en afstået hyldest (generelt mellem 6 % og 10 %).

---

EKSEMPEL

"A" er en bestemt udlejer, som aftaler en RTB-kontrakt med "B" med et præmiebeløb på 7.500 euro. Ejendommens pris vil være 250.000 euro.

De 5 % af ejendommens pris er 250.000 x 5 %= 12.500 euro.

 Så da det er 5 % højere end den aftalte præmie, vil afgiftsgrundlaget for denne mulighed være på 12.500 euro. 

 Da udlejer er en partikulær, så vil præmien blive beskattet med Overdragelsesafgiften – ITP . Denne skat i Valencia og Catalonien-regionen er de 10 %. 

Så, 12.500 x 10 % TPO= 1.250 euro af ITP.

---

Og senere, ved overdragelsen af ​​huset, i tilfælde af at den udnyttes af køber, vil handlen også blive beskattet igen af ​​(ITP) Overdragelsesafgiften. Som forklaret ovenfor i dette afsnit skal du huske på, at købsoptionen efterfulgt af et salg indebærer, at vi står over for indgåelsen af ​​to lovlige forretninger (relaterede, men uafhængige), således at der indtræffer to forskellige skattepligtige begivenheder, som logisk vil øge beskatning af handlen.

I sidstnævnte tilfælde (lejekontrakten med mulighed for at købe mellem enkeltpersoner) er det nødvendigt at præcisere beskatningen af ​​transaktionen med hensyn til personlig indkomstskat, fra udlejerens / sælgerens synspunkt, fordi indsamlingen af ​​"optionen at købe” vil være en ”gevinst” for sælger/udlejer.

Når den maksimale løbetid for at udnytte købsoptionen er nået, og i tilfælde af at køberen udnytter denne option, vil de omkostninger og skatter, der er afledt af transaktionen, være de normale ved et salg, det vil sige ITP (“Ejendomsoverdragelse) Skat ”), Notarsalærer, tinglysning, advokater mv.

På den anden side skal det bemærkes, at når købsoptionen udnyttes, så købet er endeligt gennemført, reduceres skatterne afledt af købet ikke med de tidligere betalte skatter for erhvervelsen af ​​optionen. Dette er en udbredt og almindelig forvirring, meget hyppig i praksis. Årsagen er, at valgretten og det fremtidige salg skattemæssigt betragtes som selvstændige og særskilte skattepligtige transaktioner.

En anden ting er, at "købsmuligheden"-beløbet kan aftales fratrukket den pris, der skal betales ved det fremtidige salg. Parterne kan med andre ord aftale, at i tilfælde af at salget endelig går igennem, tilbageregnes alle de betalte beløb, inklusive muligheden for at købe en, fra ejendommens pris (på samme måde som et depositum tilbagediskonteres).

6.- Hvad er de mest almindelige problemer, der normalt opstår i RTB-transaktioner?

Når RTB-kontrakten er underskrevet, er der normalt to typer konflikter, der almindeligvis gentages i denne type transaktioner:

– Tvister vedrørende ejendommens fysiske tilstand. Det vil med andre ord sige, at lejer, som med resten af ​​lejekontrakterne, mange gange, når han overtager huset, støder på forskellige byggefejl eller problemer, som kan føre til en konflikt med ejeren.

Derfor vil det være nødvendigt, at begge parter så vidt muligt detaljerer i kontrakten, hvilke forhold ejendommen er beliggende i, for at undgå denne type konflikter i kontraktens varighed.

– Ejendommens juridiske problemer. Selvom, i modsætning til de fysiske problemer, som ejendommen kan befinde sig i, som let kan undgås med en ordentlig gennemgang af ejendommen forud for indflytningen af ​​ejendommen, sker det samme ikke i praksis med eventuelle juridiske problemer, som kan påvirke ejendommen .

Som vi har rapporteret i denne artikel, kan det virke mere eller mindre nemt og enkelt at redigere en RTB-kontrakt. Det vil sige, at det kan gøres privat, uden at gå igennem notaren, så det kan give indtryk af, at det er en nem kontrakt: En lejekontrakt, blot ved at indføre en købsmulighed.

På denne måde bringes parterne i mange lejligheder til transaktioner, hvor denne type kontrakter redigeres af ikke-kvalificerede fagfolk, eller endda ikke-specialiserede advokater, for at spare udgifter. Grunden til dette er, at dette tilsyneladende er en "let kontrakt" at redigere. Så derfor ikke afsætte den nødvendige tid og hensyn, som denne transaktion medfører.

Som vi siger, er dette ikke en "særlig" lejekontrakt... dette er en købs-/salgskontrakt med særlige betingelser.

Derfor oplever vi i mange, mange tilfælde, at købere har indgået et kontraktforhold med ejeren, har betalt en betydelig sum penge som købsmulighed, har boet i ejendommen i en tid som lejere, og når tidspunktet kommer til at udnytte købsoptionen, før de går til at underskrive notarhandlingerne, eller, desværre, selv senere, opdager de, at der er juridiske problemer, der påvirker ejendommen, såsom problemer med installation af elektricitet, vand, byproblemer, bymæssige overtrædelser, bøder, problemer ved fornyelse af beboelsesattesten, eller endnu værre, at der ikke foreligger et beboelsesattest, manglende overholdelse af byregler, udvidelser eller ændringer af bygninger udført uden tilladelse eller byggetilladelse mv.

At opdage denne type juridiske problemer efter at have underskrevet en RTB er meget farligt.

Derfor anbefaler vi som advokater, at den juridiske undersøgelse af ejendommen skal foretages under kontraktformaliseringen og ikke efterfølgende.

Juridisk søgning på ejendommen skal foretages under formaliseringen af ​​RTB-kontrakten, og kontrakten skal være betinget for at indhente de nødvendige juridiske oplysninger til bekræftelse af, at ejendommen opfylder lov- og byggenormen.

Derfor, når du er involveret i en RTB-kontrakt som køber, anmod om kontrakten:

– Skal skrives af en advokat med speciale i formueret. Det vil sige, hvem der har styr på love og regler vedrørende udarbejdelse af kontrakter, og parternes afledte kontraktforpligtelser og -rettigheder.

Dette vil hjælpe dig med at udarbejde en kontrakt med de maksimale garantier.

– Skal skrives af en advokat, der også er specialist i bygge- og byplaneret.

Ikke alle ejendomsadvokater er specialister i entrepriseret. At være ekspert i entrepriseret er afgørende for at kunne undersøge alle de væsentlige juridiske aspekter af ejendom, grænser, byggetilladelser og tilladelser, byggeriets historie (det vil sige hvordan det er blevet bygget, hvordan det er blevet reformeret eller udvidet) , hvis den overholder alle de lokale byregler, hvis der er byafgifter at betale i urbaniseringen, eller hvis grunden skal reduceres for at give en del af den til eventuelle arbejder i urbaniseringen mv.

TLA – ADVOKATER – AVOCATER – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN