RETURNERING AF DOBBELT I TILFÆLDE AF RESERVATIONSKONTRAKT

KAN EN KØBER GØRE TILBAGERETNING AF DOBBELT AF DEPOSITUM LEVERET TIL EJEREN?

I køb og salg af fast ejendom finder vi ofte fasen af ​​proceduren kendt som " Reservation ". Dette er tilfældet, hvor køber, når ejendommen er valgt, og pris og købsbetingelser er aftalt med ejeren eller med agenten, er klar til at formalisere reservationen af ​​ejendommen.

Nævnte reservation indebærer betaling af et opkaldt beløb "signal", "reserve" eller "indskud “, som afleveres til agenten eller til ejeren som et pålideligt bevis på købers vilje til at påbegynde salgsprocessen med ejeren eller ejeren.

I disse reservationskontrakter er det normalt fastslået, at i tilfælde af at køber afstår fra købet uden rimelig grund, han straffes med off af de beløb, der er leveret som reservation.

Gensidigt, hvis det er ejer, der misligholder sin forpligtelse at sælge ejendommen eller reservere den i købers navn uden rimelig grund, er han forpligtet til afkast de beløb, som køber har modtaget. Desuden, hvis kontrakten fastslår det, er ejeren tvunget til at returnere nævnte fordoblet beløb som erstatning for de forvoldte skader og tab til køber på grund af dennes manglende overholdelse.

Normalt i Spanien formaliseres reservationskontrakter normalt af ejendomsmæglere, der er mellemmænd i købsprocessen.

Ved andre lejligheder det er parternes advokater, der udarbejder nævnte kontrakt.

Men med fokus på emnet, når en reservationskontrakt er underskrevet af køber, og det aftalte reservebeløb er leveret, hvis ejeren endelig misligholder sin salgsforpligtelse, er han så forpligtet til at tilbagebetale det dobbelte af de beløb, som er betalt med køber?

Svaret kan desværre ikke være enkelt. Det vil afhænge af, hvordan reservationskontrakten er udformet, og hvordan kontraktproceduren er blevet formaliseret med hensyn til ejeren.

Lad os se på nogle antagelser:

• Der skal udtrykkeligt nævnes i kontrakten:

  Kontrakten skal udtrykkeligt fastslå, at i tilfælde af, at Ejeren ikke overholder sin kontraktlige forpligtelse, skal den returnere de beløb, der er leveret som reserve i to eksemplarer, til køber.

I mange tilfælde oplever vi, at reservationskontrakterne ikke fastlægger forpligtelsen fra ejerens side at returnere det dobbelte af de leverede beløb. Dette betyder ikke, at sådanne kontrakter ikke er lovlige, det betyder blot, at ejeren ikke har accepteret nævnte straf, eller agenten har ikke fundet det bekvemt at inkludere det i kontrakten.

I disse tilfælde kan køber inddrive det betalte reservationsbeløb, men kan ikke kræve dobbelt retur.

• Ejeren skal have modtaget beløbet for reservationen, eller skal have accepteret, at agenten eller dennes advokat modtager det

  . Det vil sige, at for at køberen skal have ret til at kræve det dobbelte af de leverede beløb i tilfælde af misligholdelse, skal ejeren (eller en af ​​de personer, som er bemyndiget af ham – såsom ejendomsmægleren eller hans advokat) faktisk have modtaget de nævnte beløb. .

Der er med andre ord tilfælde, hvor kontrakten indeholder ejerens forpligtelse til at returnere duplikatbeløb leveret af køber, og vi finder, at pengene leveret af køber er tilbageholdt af bureauet og ikke leveret til ejeren.

Denne praksis, som er meget almindelig i ejendomsmæglere, er faktisk en garanti for tilbagebetaling af de beløb, der er leveret til købere . Med andre ord beholder ejendomsmægleren normalt pengene som depositum i stedet for at levere dem til ejeren, for at garantere køberen, at han får pengene udbetalt i tilfælde af enhver form for misligholdelse fra ejerens side. På en sådan måde, at hvis ejeren misligholder kontrakten, er det lettere for køberen at inddrive reservationsbeløbet, fordi agenten beholder det .

Men i disse tilfælde, hvor ejeren ikke har modtaget beløbet for reservationen, ville køber have ret til i tilfælde af manglende overholdelse fra ejerens side kræve tilbagebetaling af de dobbelte beløb ? Det vil sige, vil ejeren være forpligtet til at returnere det dobbelte af de beløb, som køberen har leveret, når han ikke har modtaget nogen betaling?

Godt, i tilfælde af at ejeren havde underskrevet kontrakten , og i nævnte kontrakt er der bevis for, at pengene er indsat på agentens eller ejerens advokats konto, og at der ikke var nogen instruks eller ordre om at overføre dem til ejeren, i dette tilfælde ejeren ville være forpligtet til at returnere det dobbelte af de leverede beløb, selv om han ikke havde modtaget dem .

Tværtimod, hvis ejeren havde underskrevet kontrakten, og nævnte kontrakt fastslog, at det betalte beløb skulle leveres til ejeren, i dette tilfælde, da dette beløb ikke blev modtaget af sidstnævnte, er kontrakten ikke blevet fuldt formaliseret, og derfor kunne køberen ikke kræve, at ejeren returnerer det dobbelte af de leverede beløb .

• Reservationskontrakten skal være gyldigt underskrevet af parterne

  . For at reservationskontrakten er gyldig, skal den være gyldigt underskrevet af parterne.

Med hvilken, hvis ejeren har underskrevet reservationskontrakten, hvori betingelsen om dobbelt returnering i tilfælde af manglende overholdelse blev fastslået, naturligvis ejeren er forpligtet til at returnere nævnte beløb i to eksemplarer, også uden at have modtaget dem tidligere.

Det vil sige, at ejeren, efter at have underskrevet en reservationskontrakt, hvori det blev fastslået, at agenten modtager og beholder det beløb, som køberen har leveret som depositum, accepterer at pengene tilbageholdes af Agenten, og giver sin godkendelse Well.

Desuden ejeren accepterer betingelserne i kontrakten hvor det er fastslået, at han skal returnere i to eksemplarer, i tilfælde af at han, når kontrakten er underskrevet, ikke overholder sin forpligtelse til at reservere ejendommen i køberens navn.

Derfor, når kontrakten er underskrevet af ejeren, de kan ikke unddrage sig deres ansvar ved at hævde, at de ikke har modtaget reservationsbeløbet . Derfor er det forpligtet til at returnere det dobbelte af de leverede beløb.

• Kontrakten skal underskrives af parterne eller af deres advokater

Det er meget almindeligt at finde tilfælde, hvor ejere, der hyrer ejendomsmæglere til salg af deres ejendomme, underskriver disse agenturservicekontrakter . I sådanne servicekontrakter, ejere autoriserer og bemyndiger normalt ejendomsmæglere til at modtage beløb fra købere som et "indskud" eller "reserve".

Dette er en fuldstændig juridisk praksis og perfekt genkendt af det spanske system. Det vil sige, at ejendomsmæglere kan modtage reservebeløb på vegne af ejere eller ejere. Derfor er udbetalingen til en ejendomsmægler, som tidligere er godkendt af ejeren i servicekontrakten, juridisk set en lovlig betaling og har retsvirkninger.

Men fra et juridisk synspunkt, selv om servicekontrakten mellem agenten og ejeren kan give førstnævnte tilladelse til at modtage beløb og betalinger a conto på vegne af sidstnævnte, er det, den ikke giver tilladelse til at "underskrive" kontrakterne . reservation på vegne af ejeren.

Der opstår ofte situationer på ejendomsmarkedet, hvor køber har underskrevet en kontrakt og har leveret visse acontobeløb som depositum til mægleren, men nævnte reservationskontrakt er ikke endeligt underskrevet af ejeren. I disse tilfælde, som vi siger, nævnte ejendomsforbehold er ikke juridisk formaliseret , hvormed reservationsaftalen på ingen måde kan anses for bindende for parterne.

Og dette, selvom nævnte reservationskontrakt er underskrevet af ejendomsmægleren.

Ejendomsmægleren i Spanien har ikke juridiske beføjelser eller evner til at repræsentere ejeren ved underskrivelsen af ​​en reservationskontrakt eller ved underskrivelsen af ​​nogen anden form for kontrakt.

Og dette, selvom din servicekontrakt siger det.

I Spanien, som i mange lande i verden, den eneste måde at repræsentere en person på er gennem notarielle fuldmagter , som skal underskrives på et notarkontor , gennem notarhandlinger, og kun de bemyndiger til at underskrive kontrakter på vegne af en person.

Som agenterne ofte er forvirrede med og mener, at den servicekontrakt, de har underskrevet med ejeren, bemyndiger dem til at underskrive reservationskontrakter med fremtidige købere på hans vegne.

Det kan være, at servicekontrakten, der er underskrevet med ejeren, bemyndiger agenterne til at "modtage" de betalte beløb som en reservation, men fra et juridisk synspunkt indebærer denne autorisation ikke nogen beføjelse til at " underskrive kontrakten på hans vegne .

Som vi sagde, hvis agenten mangler de relevante notarielle repræsentationsbeføjelser, kan reservationskontrakten ikke perfektioneres med agentens underskrift , da det skulle valideres og godkendes senere af ejeren. Og hvis dette ikke er tilfældet, dvs. hvis ejeren ikke har underskrevet nævnte kontrakt, kan han på nogen måde være bundet af den.

Med hvilken, hvis en køber har leveret penge til en ejendomsmægler og har underskrevet en reservationskontrakt, kan ikke kræve overholdelse af ejeren, hvis denne ikke direkte har underskrevet kontrakten , eller har udstedt fuldmagter til agenten til at gøre det.

Med hvilken, den blotte underskrift af agenten i reservationskontrakten giver ikke gyldighed til nævnte kontrakt .

Hvormed, i tilfælde af at ejeren nægter at sælge ejendommen til køber, køber vil ikke på nogen måde kunne kræve det dobbelte af de leverede beløb .

Køber vil højst og afhængigt af ejendomsmæglerens gode tro og gode vilje kunne få de udleverede beløb tilbage som depositum.

Men uden at kunne kræve det dobbelte.

TLACORP