Hvis du har besluttet at SÆLGE din ejendom, skal du være opmærksom på følgende oplysninger:

1.- Tjek dokumenterne og ejendommens lovlighed

1.-Tjek beskrivelsen af ​​ejendommen i skøderne ("Escritura") 

Tjek af skøder: Tjek i ejendomsbrevene, at ejendommen fremstår korrekt beskrevet. Ejendomsskøder skal have en perfekt beskrivelse af de konstruktioner, der eksisterer på ejendommen.

Det er ret almindeligt, at ejendomme, som har været ejet af forskellige ejere i mange år, er blevet ændret med tilbygninger (et nyt værelse, lukning af veranda eller terrasse osv.), eller med nybyggeri (en garage, en pool, en gæst). hus).

Hvis den reelle størrelse og konstruktioner ikke stemmer overens med beskrivelsen i skødets    vær ikke bekymret!  der er processer, der kan gøres, og der er måder at ordne det på!. Men du skal kende dem i samme øjeblik, som du tager beslutningen om at sælge, for at vide præcist "hvad" du skal gøre og "hvor meget" vil være disse handlinger.

---

For eksempel: Du har et 120m2 hus med en 50m2 pool og en garage omdannet til et gæstehus. I skødet optræder huset kun som 120 m2, men skødet nævner ikke poolen. Og garagen beskrives i skødet som en "garage" ikke et "gæstehus".

I dette tilfælde skal dine skøder opdateres, og du skal betale for det. 

BEMÆRK VENLIGST: Vi taler ikke om den "interne beskrivelse" af huset, kun omkredsen af ​​ejendommen kendt som "bygget størrelse" (på spansk, "superficie construida").

Skøder behøver ikke at vise den rigtige beskrivelse eller fordeling "inde i" huset. Hvis du har ændret ejendommen indvendigt ved at ændre indvendige vægge, så vil det ikke være nødvendigt at opdatere skøderne. Det vil være nok så erklære den nye fordeling efter afslutningen til notaren.

Fx viser skøder, at der er 4 soveværelser, og du omdannede dem til 2, da du købte ejendommen. I dette tilfælde er det ikke nødvendigt at opdatere skøderne. Som ejer har du friheden til at reformere inde i ejendommen (altid opnås den rette licens).

2.- Tjek, hvordan ejendommen er registreret på Catastro-kontoret (også kendt som "SUMA" eller "IBI", eller "RÅDETS SKAT")

Ejendommen skal på samme måde som i skøderne tinglyses i "Catastro", som den er i virkeligheden. Hvert år viser Catastro-regninger den faktiske størrelse af ejendommen. Du skal derefter kontrollere, om Catastro-registreringerne viser den faktiske størrelse af ejendommen, da den er "i virkelighed", inklusive de eksterne ændringer eller udvidelser, der er blevet foretaget.

Husk at Catastro-kontoret beregner kommunalskatten efter ejendommens størrelse, under hensyntagen til alle konstruktionskomponenter som huset, poolen, garagen osv. Hvis du har lavet tilbygninger på ejendommen, og du ikke har informeret Catastro-kontoret, det rigtige tidspunkt at gøre det på er, når du beslutter dig for at sælge.

---

  BEMÆRK VENLIGST: Please, følg dette eksempel: Da du købte ejendommen var der et hus på 120m2. Det var også det, der blev vist i skøderne og i Catastro-lovforslaget. Af denne grund var Catastro-regningerne (IBI) 300 EUR.

Et år efter byggede du en 50 m2 pool og en 40 m2 garage. Du har ikke erklæret dem til Catastro. Hvis du havde anmeldt den nye pool og garagen til Catastro, ville regninger for kommunalskat være blevet forhøjet fra 300 EUR til 350 EUR (cirka), 50 EUR mere på grund af de nye konstruktioner.

Nu, hvis du beslutter dig for at sælge din ejendom, skal du opdatere de oplysninger, der er registreret i Catastro Office. Du kan derefter informere Catastro Office om de forlængelser, du har foretaget, og derefter kan de bede dig om at betale forskellen på 50 EUR (ca.) for de ikke-angivne forlængelser op til 4 år tilbage.

 SPØRGSMÅL: Jeg har udvidet min ejendom i den tid, hvor jeg har været ejer, eller simpelthen er mine skøder og Katastrokontoret ikke sammenfaldende med min ejendoms reelle størrelse. Hvordan ordner jeg det?

3.- Tjek byggeriets juridiske situation:

For at sælge ejendommen er det obligatorisk at få bevis for ejendommens lovlighed. TO dokumenter kan hjælpe dig på denne måde:

• Beboelsescertifikat (CH)
• No Infraction Certificate (CNUI)

A)   Beboelsesbevis eller Erhvervslicens er "obligatorisk" ved salg/køb af ejendomme i Spanien?

SVAR: Det afhænger af boligtypen

In "Nye" ejendomme, er bygherren forpligtet til at levere dette dokument til køberen efter afslutning af salgsprocessen.

Men bemærk venligst det i "Videresalg", er der ingen lov, der tvinger sælgeren til at levere dette dokument ved afslutning af salget. Spanske love siger, at det er "køberen", der skal anskaffe dette dokument på sit navn efter færdiggørelsen, for at kunne fortsætte med ændringerne af vand- og elektriske navne.

På dette tidspunkt må vi sige, at administrationen kan nægte at give CH til køberen efter færdiggørelsen i tilfælde af, at ejendommen er blevet udsat for uautoriserede arbejder osv. fra den tidligere ejer. Så hvis ejendommen ikke er i perfekte juridiske forhold, kan der være en risiko for ikke at få godkendelsen af ​​dette dokument efter færdiggørelsen. Og det kan efterlade køberen i en meget kompliceret situation, da han så kunne få problemer med at få forsyningskontrakterne på sit navn.

En meget vigtig pointe her er, at eksistensen eller gyldigheden af ​​CH og resten af ​​information om CH det ikke er vist i skøderne, men på det lokale rådhus i området!.

Så din advokat skal inspicere denne sag omhyggeligt ved at bruge sin ekspertise og erfaring til at bekræfte et så vigtigt dokument som dette.  

Fra som konklusion, dette certifikat er VIGTIGT til salget af ejendommen, og dens bekræftelse skal besigtiges fra begyndelsen af ​​køb/salgsprocessen.

Vi ved alle, at CH er et dokument, der viser, at ejendommen er blevet bygget i overensstemmelse med og opfylder de spanske byggelove.

Dette dokument er også nødvendigt for at tilslutte vand og el til ejendommen, når du først erhverver ejendommen, og for at garantere ændringerne i kontrakterne og forsyningen for den anden og efterfølgende ejere.

CH plejede at være gyldig i 5-10 år, og skal fornyes hver gang ejendommen sælges eller overføres med navnene på de nuværende ejere.

Cklik nedenfor for at vide mere om kravet om at levere Certificate of Habitation ved videresalgsprocessen:

Hvad er Beboelsesbevis – Besættelsestilladelse – Cedula de habitabilidad. Er det nødvendigt i Spanien?

 

B) – No Infraction Certificate .- Dette kaldes "Certificado de No Infracción Urbanística" (CNUI).

Dette er et certifikat lavet af rådhuset, der fastslår, at ejendommen er fri (eller ej) for bøder på ejendommen, der stammer fra en konstruktion eller handling foretaget på ejendommen uden den rette tilladelse.

For eksempel opførelsen af ​​hovedhuset, garager, byggeudvidelser, pools, arbejder på land, landskab osv. uden de rette tilladelser eller licenser fra rådhuset.

Hvorfor er Non Infraction Certificate nødvendigt for at sælge en ejendom i Spanien?

Det vil hjælpe dit salg til at forløbe problemfrit. Hvis du har alle dine dokumenter i orden, såsom attester, der viser, at din ejendom er fri for byggebøder, så vil processen og salget blive udviklet på en hurtigere og nemmere måde.

At have alle ejendommens dokumenter på plads, skaber tillid til den mulige køber og hans egen advokat.

Bemærk venligst, at hvis der er en bøde på din ejendom for byggeri eller for nogen af ​​udvidelserne, IT VIL IKKE VIST I SKØTTERNE og/eller resten af ​​dokumenter fra ejendommen. Disse oplysninger kan kun fås på det lokale rådhus i området.

Fra nu af er dette certifikat VIGTIG til salg af ejendommen, og skal indhentes hos ejeren  før færdiggørelse.

Hvordan "Certificado de No Infracción Urbanística" - Non Infraction Certificate i Spanien?

Den bedste måde at få det på er ved at ansøge om det på rådhuset. Du kan bede din advokat om at gøre det.

Attesten for ingen overtrædelse viser nogle sanktioner eller bøder, eller endda ordrer om nedrivning, kan jeg sælge ejendommen i disse tilfælde?. 

Hvis resultatet af attesten for ingen overtrædelse viser nogen form for information om eventuelle bøder, sanktioner eller andet, bør du vise til en byggeadvokatspecialist for at angive, hvordan du skal fortsætte. Nogle gange indeholder oplysningerne fra dette certifikat hystoriske bøder, som allerede er betalt eller nu er udløbet, og i andre tilfælde er der alvorlige problemer, som kan påvirke salgsprocessen.

Når det er sagt, kan ejendommen sælges, fordi det spanske system tillader købere at købe ejendomme med byggebøder, men købere skal være perfekt informeret om detaljerne i disse bøder og de konsekvenser, de kan have som nye ejere. Hvis købere er behørigt informeret, og de udtrykkeligt accepterer at købe ejendommen med disse bøder, kan salget gå igennem.

 

2.- Tjek din personlige skattesituation – Skatteplanlægning ved salg af hus i Spanien

a) Hvordan beregnes kursgevinster ved salg af spansk ejendom?

Salg af spanske ejendomme medfører kapitalgevinstansvar over for sælgere.

Caiptal Gains Skat, der skal betales, er de 19 % af salgets "Nettofortjeneste".

For at opnå, hvad der er "Nettofortjenesten" af salget, skal du følge denne formel:

Salgspris – Anskaffelsespris – Udgifter og afgifter ved erhvervelse – Udgifter til ”strukturreformer” foretaget på ejendommen

---

Eksempel på beregning af kursgevinster: 

• Du købte en videresalgsejendom i 2015 til en pris på 200.000 EUR.
• I det øjeblik betalte du 24.000 EUR, hvilket er de 12 % af udgifterne: 10 % Overførselsafgift + 2 % notar, tinglysning, advokatsalærer osv.
• Derefter lavede du interne reformer for 17.000 EUR (ændring af bearbejdning af gulvet, reparation af poolen og nye vinduer).
• Nogle år senere byggede du en garage til en værdi af 20.000 EUR

Så besluttede du at sælge nu til en pris på 260.000 EUR.

Hvad er kapitalgevinsten derives fra denne salg?

BEMÆRK: Før vi foretager beregningen, er vi nødt til at informere om, at den spanske administration vil overveje alle ovenstående koncepter for at reducere skatten, undtagen den for "interne reformer" til en værdi af 17.000 EUR. Årsagen til dette er, at "interne" reformer, der ikke er "strukturelle" reformer, ikke kommer i betragtning til skattefordele.

Vi bruger formlen:

260.000 (salgspris) - 200.000 (anskaffelsespris) - 24.000 (Udgifter og afgifter ved erhvervelse) - 20.000 (Ny garage) =

16.000 EUR

Dette er den "Nettofortjeneste", der opnås ved salget

Da kursen for kursgevinster er 19 %, vil skattebeløbet for kursgevinster være:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

---

b) Hvordan man betaler kursgevinst ved salg af en spansk ejendom

1.- Beregn spansk kapitalgevinst for spanske indbyggere

Da du ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, er den måde, hvorpå du betaler kursgevinster, følgende:

– VED GENNEMFØRELSE AF SALG: 3 % TILBEHOLD

: Ved afslutningen af ​​salget tvinger den spanske administration køberen til at tilbageholde de 3 % af værdien af ​​salgsprisen. Du får altså ikke den fulde aftalte pris. Køber beholder de 3 % af den samlede pris, og han har pligt til at deponere dem på Skattekontoret. Dette gøres "samme dag som salgets afslutning".

BEMÆRK: Efter ovenstående eksempel, i tilfælde af at salgsprisen var 260.000 EUR, ville køberens tilbageholdelse være 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

– FØR 6 MÅNEDER EFTER AFSLUTNING AF SALG: ERKLÆRING AF KAPITALGEVINST (19 %):

Efter afslutning af salget har du 6 måneder til at fremvise "Kapitalgevinstdeklarationen" til det spanske skattekontor. I denne erklæring skal du (eller din advokat) beregne skatten efter ovenstående eksempel. I dette tilfælde er det beløb, du skal betale, på 3.040 EUR.

BEMÆRK: Som forklaret her er CG afledt af denne transaktion på 3.040 EUR. Da du blev tilbageholdt med et højere beløb (7.800 EUR), så har du en "kredit" hos den spanske administration for forskellen.

Så hvis den spanske administration afholder dig 7.800 EUR for CG Tax, da det endelige resultat af skatten kun er 3.040 EUR, så skal den spanske administration "tilbagebetale" dig forskellen: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hvordan kræves denne refusion? Din advokat skal medtage denne kendsgerning på den samme kursgevinsterklæring, som skal fremlægges for skattekontoret.

2.- Beregn spanske kapitalgevinster som spanske skatteborgere 

I tilfælde af, at du anses for at være "spansk skatteborger" (hvilket betyder, at du betaler din indkomstskat i Spanien som spansk bosiddende), så vil du, når kapitalgevinsten er beregnet, have følgende fordele på skatten:

• INGEN KAPITALGEVINST VED PERMANENT BOPÆL: Hvis ejendommen, du sælger, er din permanente bolig (du har brugt den i mere end 3 år som dit "permanente hjem"), så vil du have følgende fordele:
  • Hvis du er yngre end 65 år: Du betaler ikke CG for de opnåede salgsbeløb "geninvesteret" i erhvervelsen af ​​en ny ejendom, der skal bruges som din faste bolig. Du har 2 år til at praktisere denne "geninvestering" (overstået 2 år uden at investere disse beløb, vil du blive beskattet fuldt ud).
  • Hvis du er ældre end 65 år: Du betaler ikke CG for de opnåede beløb ved salget. Og dette selvom du ikke “geninvesterer” i en ny ejendom.
• INGEN 3 % RETENTION: Ved afslutning af salget modtager du det fulde beløb af prisen fra køber uden tilbageholdelse.

Normalt forveksler ejere den "spanske skattebolig" med "den spanske bopæl".

Med andre ord, folk tror, ​​at det "spanske opholdskort eller "opholdsbevis" opnået i det spanske nationale politi er nok til at demonstrere, at de er "spanske beboere for skatter", og det er desværre ikke tilfældet.

Den "Spansk opholdskort"(Eller"Spansk opholdscertifikat"), er ikke det gyldige dokument til at ændre dit skattemæssige hensyn som "skattehjemmehørende".

Det spanske opholdskort (eller certifikat) tjener kun til at erklære, at du "bor" i Spanien, for at gøre det lettere for politiet at have en bedre kontrol over beboerne i et bestemt område.

Hvad er det spanske skattecertifikat, det er det samme som "TIE"? 

For at blive spansk bosiddende for skat, og derefter begynde at betale din skat i Spanien som en normal spansk statsborger, skal du få SKATTEBETYDNING FOR SPANSK BOSAND udstedt af det spanske skattekontor eller det spanske toldvæsen, og så vil du begynde at betale dine skat i Spanien, og ikke i dit oprindelsesland.

Og også, når du først skal erklære til skattemyndigheden fra dit land, at du er spansk skattepligtig, og at du ikke ønsker at fortsætte som skattebolig i dit land-

Så tjek venligst med din skatterådgiver de skatter, som du i øjeblikket betaler, for selvom du ikke er bosiddende i Spanien, bør du angive og betale INDKOMSTSKAT IKKE-RESIDENTER.

– KONKLUSIONER

Så, når du har forklaret alt ovenstående, når du har besluttet at SÆLGE din spanske ejendom, bedes du tage dette i betragtning, at du skal anskaffe/fremvise følgende dokumenter før salg:

1. Ejendommens skøde (skrivning): Hvis det er muligt, de ORIGINALE. Med den korrekte og opdaterede beskrivelse af konstruktionerne.
2. Council Tax Bill (IBI – SUMA) .- Med den korrekte beskrivelse af konstruktionerne.
3. Vand- og elregninger.- de seneste.
4. Beboelsesattest også kaldet "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Ingen overtrædelsesattest .- Dette kaldes "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Ejerfællesskabsbevis (hvis det er tilfældet) som viser, at du er opdateret med fællesskabsgebyrer.
7. Originale NIE & originale pas
8. Energiydelsescertifikat

SKATTER : Du skal fremvise følgende skattedokumenter:

Model 210 eller 214 fra de foregående 3 år. Hvis ikke spansk skattemæssigt hjemmehørende

Model 100 fra de 3 foregående år. Hvis spansk skatteborger