Skatter på salg af spanske ejendomme. Kapitalgevinster

Hvis du har besluttet dig for at SÆLGE din spanske ejendom, skal du være opmærksom på følgende begreber, som vil hjælpe dig med at kende til den ejendomsgevinstskat, du skal betale ved salget:

1.- PRIS FOR ANVENDELSE: Dette er den samlede pris for ejendommen, der betales til sælgeren ved gennemførelsen af ​​ejendomskøbet.

2.- UDGIFTER TIL ANVENDELSE: Dette er de samlede udgifter og skatter, som du har betalt oven i prisen som: Notarsalærer, tinglysningsgebyrer, Overførselsafgifter, Advokatsalærer mv.

3.- REFORMER ACCEPTERET FOR AT REDUCERE KAPITALGEVISTER: Bemærk venligst, at udgifter til reformer foretaget i ejendommen ikke altid accepteres for at reducere kursgevinster. Kun reformer, der betragtes som "strukturelle", er begreber, der kan reducere denne skat.

Normalt vil de arbejder og ombygninger, der udføres på ejendommen, være fradragsberettigede, hvis de indgår i en strukturreform på ejendommen, som normalt er omfattet af en "Mayor Worls License", og ikke for andre arbejder, der ikke berører bygningsdele ( "Endelig værkslicens").

I tilfælde af "Mayor Works License" bruger den spanske administration at acceptere som fradragsberettigede beløb, der er anført på Arkitektens Projekt, som bruges i ansøgningen om disse typer licenser. Disse Arkitektprojekter plejer at inkludere en økonomisk undersøgelse af de arbejder, der skal udføres, som betragtes som de samlede omkostninger ved arbejdet. Det beløb, der er angivet som samlede omkostninger, er dem, der kan anses for at være fradragsberettigede pr. kapitalgevinster.

For en bedre forståelse af, hvilke værker der svarer til hver for sagen (større og mindre værker), se venligst som nedenfor:

Major Works License

Det er en byggetilladelse indhentet fra Rådhuset til arbejder, der kræver teknisk kompleksitet og er økonomisk vigtige. Af denne grund skal disse arbejder reguleres af regler om sikkerhed, beboelighed mv.

For at opnå Major Works License skal et ARKITEKTPROJEKT udarbejdes af arkitekter, ingeniører mv.

Som hovedregel kræves en større byggetilladelse i følgende situationer:

• Den samlede rehabilitering af boliger.
• Arbejder, der påvirker husets struktur (fundament, struktur, facade, tag osv.)
• Øg bygningens højde eller volumen.
• Handlinger relateret til brandsikring.
• Nedrivninger eller underafdelinger.
• Ændringer i brugen af ​​bygningen eller huset.
• Konditionering af erhvervslokaler.
• Nye anlægsarbejder.
• Værker, der påvirker en bygnings fælles elementer.

Mindre værkslicens

Mindre arbejder til reformer mv. kræver også licens. Det er dog simple værker, som ikke kræver et projekt eller specialiserede projekter, og de har meget lavere omkostninger. Eksempler på disse kan være mindre reformer, ændringer af vægge eller beklædning, indretningsprojekter, fjernelse af arkitektoniske barrierer, ændring af belægning, fornyelse af køkken eller badeværelser, installation af varme, kloakering, vvs og el, undersøgelser, smagninger mv.

4.- TILBEHOLD FOR KAPITALGEVINSTER: Ved ejendomssalg, når sælgeren ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, tilbageholdes de 3 % af den aftalte pris for salget, som ikke betales til sælgeren. Køber er forpligtet til at "holde" de 3 % af prisen og indbetale dem til det spanske skattekontor, som en "forudbetaling" af kapitalgevinsten, der skal betales fra sælgeren.

KAPITALGEVINS BEREGNING

Salg af spanske ejendomme medfører kapitalgevinstansvar over for sælgere.

Caiptal Gains Skat, der skal betales, er de 19 % af salgets "Nettofortjeneste".

For at opnå, hvad der er "Nettofortjenesten" af salget, skal du følge denne formel:

Salgspris – Anskaffelsespris – Udgifter og afgifter ved erhvervelse – Udgifter til ”strukturreformer” foretaget på ejendommen

---

Eksempel på beregning af kursgevinster: 

• Du købte en videresalgsejendom i 2015 til en pris på 200.000 EUR.
• I det øjeblik betalte du 24.000 EUR, hvilket er de 12 % af udgifterne: 10 % Overførselsafgift + 2 % notar, tinglysning, advokatsalærer osv.
• Derefter lavede du interne reformer for 17.000 EUR (ændring af bearbejdning af gulvet, reparation af poolen og nye vinduer).
• Nogle år senere byggede du en garage til en værdi af 20.000 EUR

Så besluttede du at sælge nu til en pris på 260.000 EUR.

Hvad er kapitalgevinsten derives fra denne salg?

BEMÆRK: Før vi foretager beregningen, er vi nødt til at informere om, at den spanske administration vil overveje alle ovenstående koncepter for at reducere skatten, undtagen den for "interne reformer" til en værdi af 17.000 EUR. Årsagen til dette er, at "interne" reformer, der ikke er "strukturelle" reformer, ikke kommer i betragtning til skattefordele.

Vi bruger formlen:

260.000 (salgspris) - 200.000 (anskaffelsespris) - 24.000 (Udgifter og afgifter ved erhvervelse) - 20.000 (Ny garage) =

16.000 EUR

Dette er den "Nettofortjeneste", der opnås ved salget

Da kursen for kursgevinster er 19 %, vil skattebeløbet for kursgevinster være:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

MÅDE AT BETALE AF KAPITALGEVINST

1.- FOR SPANSKE IKKE SKATTELIGE RESIDENTER

Da du ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, er den måde, hvorpå du betaler kursgevinster, følgende:

• VED GENNEMFØRELSE AF SALG: 3 % TILBEHOLD: Ved afslutningen af ​​salget tvinger den spanske administration køberen til at tilbageholde de 3 % af værdien af ​​salgsprisen. Du får altså ikke den fulde aftalte pris. Køber beholder de 3 % af den samlede pris, og han har pligt til at deponere dem på Skattekontoret. Dette gøres "samme dag som salgets afslutning".

BEMÆRK: Efter ovenstående eksempel, i tilfælde af at salgsprisen var 260.000 EUR, ville køberens tilbageholdelse være 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• FØR 4 MÅNEDER EFTER GENNEMFØRELSE AF SALG: ERKLÆRING AF KAPITALGEVINST 19 % gælder for både EU- og ikke-EU-statsborgere): Efter afslutning af salget har du 6 måneder til at fremvise "Capital Gains Declaration" til det spanske skattekontor. I denne erklæring skal du (eller din advokat) beregne skatten efter ovenstående eksempel. I dette tilfælde er det beløb, du skal betale, på 3.040 EUR.

BEMÆRK: Som forklaret her er CG afledt af denne transaktion på 3.040 EUR. Da du blev tilbageholdt med et højere beløb (7.800 EUR), så har du en "kredit" hos den spanske administration for forskellen.

Så hvis den spanske administration afholder dig 7.800 EUR for CG Tax, da det endelige resultat af skatten kun er 3.040 EUR, så skal den spanske administration "tilbagebetale" dig forskellen: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hvordan kræves denne refusion? Din advokat skal medtage denne kendsgerning på den samme kursgevinsterklæring, som skal fremlægges for skattekontoret.

2.- KAPITALGEVINSTER I TILFÆLDE AF SPANSKE SKATTEBEPORENDE: 

I tilfælde af, at du anses for at være "spansk skatteborger" (hvilket betyder, at du betaler din indkomstskat i Spanien som spansk bosiddende), så vil du, når kapitalgevinsten er beregnet, have følgende fordele på skatten:

• INGEN KAPITALGEVINST VED PERMANENT BOPÆL: Hvis ejendommen, du sælger, er din permanente bolig (du har brugt den i mere end 3 år som din "permanente bolig"), så vil du have følgende fordele:
  • Hvis du er yngre end 65 år: Du betaler ikke CG for de opnåede salgsbeløb "geninvesteret" i erhvervelsen af ​​en ny ejendom, der skal bruges som din faste bolig. Du har 2 år til at praktisere denne "geninvestering" (overstået 2 år uden at investere disse beløb, vil du blive beskattet fuldt ud).
  • Hvis du er ældre end 65 år: Du betaler ikke CG for de opnåede beløb ved salget. Og dette selvom du ikke “geninvesterer” i en ny ejendom.
• INGEN 3 % TILBEHANDLING: Ved afslutning af salget modtager du det fulde beløb af prisen fra køber uden tilbageholdelse.

BEMÆRK: Normalt forveksler ejere den "spanske skattebolig" med "den spanske bopæl".

Med andre ord, folk tror, ​​at det "spanske opholdskort eller "opholdsbevis" opnået i det spanske nationale politi er nok til at demonstrere, at de er "spanske beboere for skatter", og det er desværre ikke tilfældet.

Den "Spansk opholdskort"(Eller"Spansk opholdscertifikat"), er ikke det gyldige dokument til at ændre dit skattemæssige hensyn som "skattehjemmehørende".

Det spanske opholdskort (eller certifikat) tjener kun til at erklære, at du "bor" i Spanien, for at gøre det lettere for politiet at have en bedre kontrol over beboerne i et bestemt område.

For at blive spansk bosiddende for skat, og derefter begynde at betale din skat i Spanien som en normal spansk statsborger, skal du få SKATTEBETYDNING FOR SPANSK BOSAND udstedt af det spanske skattekontor eller det spanske toldvæsen, og så vil du begynde at betale dine skat i Spanien, og ikke i dit oprindelsesland.

Og også, når du først skal erklære til skattemyndigheden fra dit land, at du er spansk skattepligtig, og at du ikke ønsker at fortsætte som skattebolig i dit land-

Så tjek venligst med din skatterådgiver de skatter, som du i øjeblikket betaler, for selvom du ikke er bosiddende i Spanien, bør du angive og betale INDKOMSTSKAT IKKE-RESIDENTER.

NOGLE SPØRGSMÅL OM DE 3 % TILBAGEHOLDELSE I TILFÆLDE AF SALG AF IKKE-BEBOERE

Hvorfor praktisere 3% tilbageholdelse fra sælger?

Fordi det repræsenterer en garanti for den spanske administration, at de skatter, der stammer fra den kapitalgevinst, som sælgeren har opnået, vil blive betalt i Spanien.

 Hvad sker der, hvis tilbageholdelsen på 3 % ikke betales?

I tilfælde af at tilbageholdelsen ikke praktiseres af køberen, kan den spanske administration eksekvere gælden for nævnte betaling i de varer eller ejendomme, der er genstand for salget.

Med hvilken køberen, i tilfælde af at køberen ikke foretager betalingen, og heller ikke tilbageholder sælgeren, kan lide under de eventuelle processer med tvangsfuldbyrdelse af gælden og i hans tilfælde beslaglæggelse af den erhvervede ejendom.

Når tilbageholdelsen på 3 % er blevet anvendt, hvad skal sælgeren så gøre?

Du skal fremvise selvangivelsen, model 210, inden for en periode på fire måneder fra datoen for underskrivelsen af ​​salget.

I dette tilfælde, i tilfælde af, at mindre end det beløb, der er resultatet af beregningen af ​​kursgevinsten, er blevet tilbageholdt, dvs. hvis € 10,000 er blevet tilbageholdt fra sælger, og resultatet af beregningen af ​​kursgevinsten er € 15,000 . , skal du bidrage med de resterende €5,000 med præsentationen af ​​210-modellen inden for fire måneder efter salgsdatoen.

Hvis sælger i modsat fald har tilbageholdt et større beløb end det beløb, der følger af betalingen af ​​avanceskat, har han ret til at få dette beløb tilbage. Dette skal fremvises inden for fire måneder fra salgsdatoen.

Det er vigtigt på dette tidspunkt, dvs. i tilfælde af, at der er en returret på 3 %, eller en del af nævnte tilbageholdelse til den spanske administration, vil dette kræve, at sælgeren tidligere har overholdt de skattemæssige forpligtelser, som han var forpligtet som ejer i Spanien i sit begreb om ikke-resident. Det vil sige til præsentationen af ​​den årlige imputerede indkomstskat af IRPFNR, af anden bolig, som alle ejendomsejere i Spanien er forpligtet til som ikke-residenter. Normalt vil denne forpligtelse være påkrævet i en periode på fire år. Med andre ord vil den spanske administration ikke kræve, at imputerede indkomstskatter skal reguleres, ikke betalt ud over de sidste fire år forud for salgsdatoen.

Hvor lang tid har den spanske administration til at returnere de tilbageholdte overskydende 3 %?

Administrationen har 6 måneder til at returnere den foretagne overskydende tilbageholdelse. Efter 6 måneder er administrationen forpligtet til at tilbagebetale nævnte beløb med morarenter.

Der skal udvises særlig omhu med tilbagesendelsesperioden, da den spanske administration i nogle tilfælde kan tage mere end et år at gennemføre tilbagesendelsen.

Det skal også tages i betragtning, at administrationen har op til FIRE ÅR og en måned fra salgsdatoen (art. 5 fra loven af ​​model 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) for at praktisere returneringen eller refusionen. I tilfælde af, at det tager dig mere end et år at opnå refusion, skal du derfor hyre en specialists tjenester for at lamme udløbsperioderne for retten til at opnå refusion.

Er der en forpligtelse til at praktisere tilbageholdelse på 3 %, i tilfælde af donationer af ejendomme i Spanien?

I tilfælde af donationer af ejendomme beliggende i Spanien, da disse er gratis, er der ingen pris at betale for dem, dvs. der er ingen modydelse, der er ingen forpligtelse til at tilbageholde 3 % af værdien af donationen eller indtaste den gennem model 211.

Er det ved ejerlejlighedsopløsning, eller bortfald af sameje, lovpligtigt at tilbageholde 3 %?

Ikke normalt . Opløsningen af ​​ejerlejligheden er med andre ord en neutral dispositiv handling, som ikke genererer formueoverdragelse for nogen af ​​parterne. Det vurderes derfor ikke, at der er overskud.

Men , i tilfælde af, at en af ​​medejerne tildeles en større del end den, der tilhører ham , vil det i dette tilfælde anses for, at nævnte del udgør en kursgevinst for medejeren, hvormed fastholdelse skal øves. på 3 % på nævnte overskydende del .

Med andre ord, lad os for eksempel forestille os, at der er et tilfælde, hvor "A" og "B" har en ejendom i Spanien, hvor 65% er delt for "A" og 35% for "B". Hvis der i dette tilfælde sker en ejerlejlighedsopløsning, hvor det konstateres, at hver enkelt beholder 50 % af ejendommen, vil det blive anset for, at ”B” har opnået 15 % mere, end hvad han har indskudt. Det vil sige, at bidrage med en værdi på 35% opnået et resultat på 50%, hvormed de 15% overskud vil blive betragtet som en kursgevinst, og "A" vil blive tvunget til at beholde 3% af værdien af ​​de 15% til "B".

Lad os på samme måde forestille os, at der er et andet eksempel, hvor "B" udover sine 35 % af ejendommen modtager en kontant samtale på €50,000. På samme måde ville nævnte kompensation i kontanter være underlagt 3 % tilbageholdelse, fordi den repræsenterer et af de eksisterende aktiver i "B".

ANDRE SKATTER FOR SÆLGER-PLUSVALÍA

Primært, PLUSVALÍA, er en skat over stigningen i værdien af ​​den jord, hvor din ejendom er, fra købs- og salgstidspunktet. Det er den eneste skat, som vi ikke er i stand til at beregne før salget, fordi det afhænger af specifikke kriterier fra Rådhuset.

I disse tilfælde er en tilbageholdelse fra køber til sælger nok til at dække betalingen af ​​denne afgift. Samlet når sælger forlader landet efter salget.

KONTAKT OS!