OPSÆTNING AF B&B I ANDALUCIA-TURIST-CASA LANDBILD- OG RUSTIK LEJE

SÅDAN OPRETTER MAN EN SENGE OG MORGENMAD I ANDALUSIEN

Der er stor forvirring omkring, hvad et Bed and Breakfast (B&B) er, dets koncept, dets regulering, dets beskatning og dets behandling.

1.- KONCEPT – HVAD ER EN BED AND BREAKFAST (B&B)

Det er et koncept, der har sin oprindelse uden for Spanien. Historisk set var det et "logi", enklere, billigere og velkendt end et "hotel", hvor gæsten bogstaveligt talt sov, spiste morgenmad og nogle gange spiste sammen med ejerne, endda ved at benytte toiletter og fælles tjenester, og for en meget begrænset tid.

De tjenester og bekvemmeligheder, der tilbydes af B & B var meget mere beskedne end dem, der tilbydes af et hotel , og også dens pris. Af denne grund blev det meget populært.

Imidlertid i Spanien , denne type B&B er ikke historisk blevet konceptualiseret på samme måde . Vi kan måske sammenligne det med de historiske "fondas", eller hostels eller "paradas".

Sandheden er, at i dag er begrebet " hurtigt stop med bed and breakfast ” er blevet standardiseret, især på grund af ankomsten af ​​turister og udenlandske besøgende, som har efterspurgt en lignende service. Og hvad der er vigtigere, vi finder et stort antal små investorer, der ønsker at etablere sig i Spanien og skabe en forretning, der ligner B&B.

Den idé, vi ser mest på markedet, er fra disse udlændinge, der ønsker at etablere sig i Spanien og finde et stort og rummeligt hjem, der giver dem mulighed for at bo i det, mens de kan dele det med fremtidige gæster og dermed generere en indtægtskilde. at hjælpe dem økonomisk i deres nye liv i Spanien.

Men hvad der synes meget nemt og hurtigt at opnå i andre lande, i Spanien er det meget mere kompliceret. Årsagen til dette er, at indkvarteringsservicen i Spanien i stigende grad reguleres og kontrolleres, og er underlagt en reguleret aktivitet i færd med at garantere, at gæsten/turisten modtager kvalitetsbehandling og service, når han besøger Spanien .

2.- HVORFOR EN SENGE OG MORGENMAD?

Et Bed and Breakfast indebærer to tjenester:

• Spis
• Sleep

For så vidt angår " sovende ", der er en bred vifte af typer overnatningstjenester for turister og gæster i spansk lovgivning, der kan bruges som et middel til at tilbyde "overnatning og senge"-tjenester:

• Sæsonudlejning : Det er en lejlighed/hus, der udlejes på midlertidig boligbasis, hvori det endda kan lejes af værelser.

Denne form for udlejning er ikke underlagt nogen licens , registrering osv. krav. Det er simpelthen nødvendigt at formalisere en sæsonbestemt lejekontrakt, hvor lejeren nyder godt af ejendommen i en vis tid mod en pris.

I denne type udlejning er andre ydelser som mad, morgenmad, rengøring af værelset, tøjvask mv normalt ikke inkluderet.

Hvad angår det varighed , er denne type leje, som navnet indikerer, normalt "sæsonbestemt". Med andre ord ville det ikke være et B&B i traditionel stil, hvor der normalt er korte ophold på en, to eller endda op til 10 – 15 nætter. Men det handler om ophold af mellemlang varighed op til maksimalt ET ÅR .

Faktisk i nogle regioner i Spanien, som f.eks Andalusien, sæsonbestemte lejemål på mindre end 30-60 dage betragtes som "turistboliger" eller "turistudlejninger" og er underlagt streng kontrol, overvågning og begrænsninger af turisthjemmene eller "turistudlejninger".

• Turistboliger/turistindkvartering/turistlejligheder/turistudlejning.

Som vi forklarede i det foregående tilfælde, betragtes sæsonudlejning, når de er til korte ophold (normalt for perioder på mindre end en måned), og annonceret på digitale platforme som Airbnb, Home Away osv., normalt af de forskellige regler . som " turist overnatning “, og derfor underlagt meget strenge mekanismer for kontrol, overvågning, betingelser, begrænsninger osv.

Og det er her, forvirringen kommer ind i billedet. Reguleringen af ​​turistudlejning og -boliger afhænger af regional lovgivning, og nogle gange endda lokal lovgivning. Af denne grund finder vi, afhængigt af regionen, meget ens navne og begreber, men med forskellige regler og juridiske konsekvenser, som blandes sammen og giver anledning til et virvar af termer som:

• “Turist lejlighed”
• “Feriehus”
• “Turistboliger”
• “Turist indkvartering”
• Bolig med "turistlicens"
• Boliger til turistformål (VFT)
• Landlig indkvartering turistboliger
• Landhuse, bondehuse, Cortijos osv.

… Og en lang osv. af forskellige koncepter for turistindkvartering, der ville tilbyde "sovende" tjenester til turister med forskellige regler og specifikationer.

Denne type bolig er halvvejs mellem et "Hotel", "Hostel" eller "Pension". “, og sæsonudlejning.

Men indtil nu har vi talt om at "sove", men som ejere af det lejede hus, kan vi " tilbyde mad” til vores gæster?

Det spørgsmål er svært at besvare.

Fra et juridisk synspunkt, og skal forstås på en enkel måde, at tilbyde " mad ” til vores gæster, vi har brug for samme type licens som en restaurant, hotel eller cafeteria . Og det komplicerer aktiviteten meget.

Hvorfor?

Nå, fordi restaurantservicen kræver tilladelser og forretnings-, sundheds-, miljø- og endda fødevarehåndteringslicenser , som ikke altid er lette at skaffe, eller fordi huset ikke overholder de lovmæssige parametre for dette, eller simpelthen fordi brugen af ​​restaurering ikke er tilladt i det pågældende hus, eller i den pågældende urbanisering eller i det pågældende område.

Hvad hver og en af ​​reglerne i Spanien siger er, at selvom vi for at kunne tilbyde "indkvartering"-tjenester, kan vi "undgå" at skulle anskaffe en "aktivitetslicens" eller "restaurering" på det tidspunkt, hvor vi tilbyder "mad" til vores gæster, er ejerne af etablissementerne tvunget til at opnå den nævnte aktivitets-/restaurantvirksomhedstilladelse, som ofte involverer komplicerede typer af stærkt regulerede og kontrollerede boliger.

I andre artikler på dette websted har vi allerede talt om huse og turistindkvartering i Andalusien, men i dag skal vi tale om overnatning med "mad" i den andalusiske region, både i by- og landområder.

4.- FORSKELLE MELLEM LANDHUS, LANDBOLIG TURISTHUSE OG TURISMEHUSE I ANDALUSIEN

I.- TURISTHUSE – TURISLEJLIGHEDER

 Disse er generelt kendt som de lejligheder eller huse, i byområder, dedikeret til at leje til turistformål. Vi har diskuteret denne type boliger indgående i vores artikel:

 Boliger til turistformål (turistlejlighedslicens) i Andalusien

 De er reguleret i Dekret 28/2016 af 2. februar om boliger til turistformål og ændring af dekret 194/2010 af 20. april om turistlejlighedsvirksomheder.

 På trods af hvad denne forordning indikerer, kan denne type udlejning udvikles i landdistrikter, så længe de udføres i "bymiljøer". Det forstår vi med denne type udlejning kan ikke tillades i huse eller kerner spredt i landdistrikter, uden for urbaniserede områder eller "landlige kerner" ("núcleo landdistrikter").

 Hvad er "landdistriktskerner" for andalusisk lovgivning?

 Til disse formål etablerer art. 19 af Dekret 550/2022 af 29. november, som godkender den generelle lovforordning 7/2021, af 1. december, der fremmer bæredygtigheden af ​​Andalusiens territorium følgende:

 Traditionel" landkerner ” lovligt etableret i landdistrikter, der opfylder følgende krav også udgør en del af byområdet:

•  At de har en vejadgang som i det mindste tillader normal transit af mennesker og motorkøretøjer under ikke-ugunstige vejrforhold, foruden følgende tjenester:

1. 1. Forsyning af drikkevand gennem det offentlige netværk, individuelle brønde eller samfundscisterner, der har en sanitær garanti for deres egnethed til konsum.
   2. Rensning af spildevand gennem det offentlige sanitetsnet eller et godkendt system godkendt af den kompetente administration til udledninger.
   3. Elektrisk energi gennem forsyningsdistributionsnet eller gennem energiselvforsyningsanlæg.

• At de tjener som støtte, i henhold til artikel 23, for en bymæssig bebyggelse , singulariseret, identificerbar og, hvor det er relevant, administrativt differentieret.
• Disse traditionelle landdistrikter som ikke er på offentlig ejendom, og som oprindeligt blev etableret i overensstemmelse med den gældende lovgivning på det tidspunkt eller før lov 19/1975 af 2. maj, om reform af lov om jord- og byplanlægning.
• Klassificeringen af ​​traditionelle landkerner som byland kræver deres forudgående afgrænsning af instrumenterne for generel byplanlægning . Dens afgrænsning vil ske ved at tegne en perimeterlinje på baggrund af den eksisterende parcel, under hensyntagen til bygningernes nærhed, forholdet og sammenhængen mellem steder i samme område med et differentieret stednavn, hvad enten der er tale om kerner eller andet. befolkningsenheder, og morfologien og typerne af bygninger og traditionelle grunde.

Og hvad er "udbredte kerner i rustik"?

Dekret 550/2022 af 29. november, som godkender den generelle lov 7/2021, af 1. december, der fremmer bæredygtigheden af ​​Andalusiens territorium, vurderer i denne henseende i sin art. 23 som " habitat diseminado rural  " det følgende:

3. I overensstemmelse med lovens artikel 14.2 skal områderne for spredte landlige levesteder udgør et territorialt område, hvor en sæt bygninger uden bystruktur og knyttet i deres oprindelse til landbrugsaktivitet og landdistrikterne er placeret, hvis karakteristika bør bevares. . Det udbredte landlige habitat udgør en bosættelse af ikke-bymæssig karakter på rustikke arealer og for at bevare disse karakteristika, må planlægningsinstrumenterne ikke afgrænse arealer eller foreslå en planlægning for dem, hvilket indebærer en tæthed større end tre boliger pr. .

 Denne type boliger, i landdistrikter, kan kun opnå en licens til turistudlejning, men de vil ikke være i stand til at opnå kvalifikationen "Rural Accommodation", derfor kan de ikke drage fordel af dets regler eller af det privilegium, der følger med at have dette badge.

 Denne type boliger kan være dedikeret til boligbrug eller turistbrug og kan implementeres på boligarealer, der tillader turistudlejning.

 II.- HUSE OG TURISTLEJLIGHEDER

 De er reguleret af Lov 13/2011 af 23. december om turisme i Andalusien

 Det er lejligheder, boligblokke og turistkomplekser, hvis service, tilbud og infrastruktur er nøjagtig den samme eller ligner hotellernes.

 Turistbrug er "eksklusiv", derfor, som loven siger " turistindkvarteringsvirksomheder såvel som de boligenheder, der er en del af dem, vil blive berørt af leveringen af ​​turistindkvarteringstjenestens genstand for registrering i Andalusiens turismeregister, idet det under dens gyldighed er forbudt at tildele dem til en anden anvendelse, under enhver titel.

 Derfor, denne type aktivitet kan kun udføres på arealer, der er specifikt tilladt til hotel- eller turistboliger/lejlighedsbrug.

 Til disse formål fastlægger dekret 550/2022 følgende begreb turistbrug :

 b) Turisme , som omfatter de detaljerede anvendelser af turistindkvarteringssteder og aktiviteter med indvirkning på turismeområdet (sportsaktiviteter udført i skisportssteder, golfbaner, lystbådehavne, polobaner eller andre, aktiviteter rettet mod fritid, underholdning og rekreation såsom forlystelsesparker, vandlande, zoologiske haver eller botaniske aktiviteter, resorts og kurbade og lignende)

 Disse etablissementer vil, ud over at være betinget af deres udvikling af bybestemmelserne for brugen af ​​det land, de er beliggende i, være underlagt de samme kriterier for kvalitet og servicegaranti som hotelservicen. I denne forstand indgår det i kunsten. 35 i 2011-loven:

 "... de skal opfylde minimumsinfrastrukturkravene, dem, der er fastsat med hensyn til sikkerhed, dem, der vedrører miljøet, dem, der vedrører sundhed og sikkerhed på arbejdspladsen i overensstemmelse med reglerne om forebyggelse af erhvervsmæssig risiko, samt, hvor det er relevant , dem, der kræves af andre gældende regler. Inden for rammerne af deres autorisations- og kontrolprocedurer vil kommunerne kræve bevis for overholdelse af nævnte regler ved behandling af de tilsvarende tilladelser, hvis det er relevant."

 Derudover skal de være registreret i det andalusiske turismeregister . For dets registrering vil det være nødvendigt (art. 37 ff.).

 De vil være styret af princippet om " udnyttelsesenhed ", det er, det formoder påvirkningen af ​​leveringen af ​​turistindkvarteringstjenesten for alle de boligenheder, der er en del af bygningen, eller en uafhængig og homogen del af den, besat af hver virksomhed, idet ledelsen af ​​det hele udøves af et enkelt ejerselskab.

Som vi siger, det er udtrykkeligt forbudt at bruge boligenhederne til andet end turistindkvartering, hvad enten det er til bolig eller andet.

De kan oprettes under ordningen for horisontal ejendom, forudsat at hver enkelt af de individuelle boliger forbliver påvirket af udnyttelsesenheden og af dens anvendelse til turisme.

III.- LANDBOLIG

De er reguleret både af Lov af 2011 , og af DEKRET 20/2002 af 29. januar om turisme i landdistrikter og aktiv turisme.

 1.- TYPER AF LANDBOLIG

Til disse formål betragter 2002-dekretet indkvartering på landet for at være følgende:

Indkvarteringsvirksomheder i landdistrikter kan specialisere sig i en eller flere af følgende specialer:

1. Agro-turisme. Indkvartering i en aktiv gård, hvor turisten som en komplementær aktivitet kan deltage i traditionelle opgaver, der er typiske for gården.
2. Albergue (Hostel) . Det er et anlæg til korte ophold og henvender sig grundlæggende til en specialiseret bruger, der er interesseret i at lære om regionen, naturen eller lokale levevis.

Dens hovedformål er at byde besøgende velkommen og fremme offentlig brug og miljøets naturværdier. Derudover kan det støtte miljøundervisning eller lignende aktiviteter.

De vil have følgende:

• Køkkenfaciliteter til brugere, uden at det berører også at kunne tilbyde måltider og andre ydelser.
• Tredobbeltværelser eller flerværelsesværelser med to-sengs køjesenge vil være tilladt i dem, op til maksimalt otte senge pr. værelse og med en hastighed på en køjeseng med to senge for hver 4 m af rummets overflade.
• Sanitære faciliteter kan være kollektive, men adskilt efter køn, med et forhold på en sanitær enhed (toilet, bruser og håndvask) for hver 7 senge.
• De får også lokaler til fælles socialt brug med en sats på minimum 1.5 m for hvert regulativt rum.

3. Aulas de la Naturaleza (Naturens klasseværelser) . Indkvartering med udstyr beregnet til hovedsageligt uddannelsesmæssige formål og til nydelse af naturen, rettet mod isolerede besøgende og organiserede grupper, skolebørn i de fleste tilfælde, hvor aktivitetsprogrammer udføres under korte ophold.

De tjenester, der leveres af denne facilitet, er relateret til fortolkning af naturlige processer, miljøuddannelse og aktiviteter relateret til selve det naturlige rum.

Derudover skal disse centre udstyres med de nødvendige faciliteter til at levere indkvartering og vedligeholdelse til brugerne.

4. Casa Forestal (Skovhus) . Etablering isoleret i et skovområde og funktionelt forbundet med udnyttelsen af ​​skoven, reservoirerne eller fiskeressourcerne i indre områder.
5. Casa Molino (Møllehus). Isoleret etablissement og beliggende i en bygning, der bevarer de traditionelle faciliteter, maskineri og mekanismer, der er typiske for slibearbejde.
6. Hulehuse. Model af en troglodytbolig udgravet i bløde og uigennemtrængelige materialer fra klippeområder. Op til 50 % af det anvendelige areal i traditionelt byggeri er tilladt, hvilket sikrer tilstrækkelig direkte ventilation i rum uden udvendige vinduer.
7. Chozas y Casas de Huerta (Hytter og frugthavehuse) . Isolerede huse, lavet af enkle materialer, med karakteristiske tage lavet af bjælker, siv, siv, pinde, sammenvævede vegetabilske fibre eller arabiske tegl.
8. Cortijo – Bondegård . Byggeri, der tjener eller har fungeret som forvaltningscenter for et mellemstort eller stort landbrug, generelt svarende til typen af ​​hus-gårdhave, med et centralt rum, som de forskellige enheder er fordelt rundt om, der præsenterer en traditionel konstruktiv og ornamental typologi. .

Det er generelt mindre end haciendas og med en større forenkling i sine afhængigheder.

9. Bondeskole. Indkvarteringsetablering med supplerende tjenester, der har til formål at bringe folk tættere på livet på landet gennem udøvelse af aktiviteter, der er typiske for en gård, såsom gartneri, landbrugsfødevarer og håndværksværksteder, husdyrhold og pasning af husdyr, og generelt beregnet til børnegrupper og unge.

Hvad angår indkvarteringen, formodes vandrerhjemmet som standard.

1. Hacienda . Set isoleret inden for bygninger til bolig- og agroindustriel brug af en vis arkitektonisk kompleksitet og store dimensioner, beliggende i store gårde og hovedsageligt olivenlunde. Komplekset er bygget op omkring en stor central gårdhave med faciliteter til agroindustriel transformation såsom oliemøller, kældre eller stalde samt boliger til ejere og medarbejdere.
2. Refugio (Shelter). Overdækket struktur, der er skabt for at give læ og tillade hvile eller overnatning i en eller flere dage, generelt på ruter, der er vanskelige at øve, og for at dække de løbende krav fra besøgende i bjerge, højbjerge og andre isolerede områder eller områder med vanskelige tilgængelighed. . Der vil blive anvendt fritagelse for elforsyning og vejadgang.
3. Alojamientos especiales (Særlige boliger). Alle de faciliteter, der er dedikeret til indkvartering, hvis karakteristika ikke tillader, at de indgår i nogen af ​​de specialer, der er opført i dette bilag, hører til denne specialitet. Disse overnatningssteder vil kræve en særlig tilladelse fra Generaldirektoratet for Turisme Planlægning, og deres respektive reklamer skal klart og fuldstændigt afsløre deres særlige karakteristika.

2.- CASAS RURALES (CR) – LANDHUS

Hvad er et landhus? Som fastsat i art. 47 i 2011-loven.

"1. Landhuse er de bygninger, der er beliggende i landdistrikter, og som har særlige karakteristika for konstruktion, beliggenhed og typicitet; De tilbyder indkvartering og andre supplerende tjenester og er registreret som sådan i det andalusiske turismeregister under de betingelser, der er fastsat i denne lov.

Og ifølge dekretet af 2002, i dets artr. 15, definerer "Landlige huse" som:

1. Landhuse forstås som de bygninger, der henvises til i artikel 41.1 i lov 12/1999 af 15. december om turisme, som opfylder følgende krav:
2. a) Ved selvstændige boliger, herunder afhængige bygninger såsom redskabsrum, stalde, skure eller andre af lignende karakter.
3. b) Der må under ingen omstændigheder være mere end tre boliger i samme bygning.
4. c) Overskrid ikke dens indkvarteringskapacitet på tyve pladser.

HVAD BETYDER "LANDBILDE"

 I henhold til artikel 3 i dekretet af 2002 forstås det som " Landligt miljø "

• I forbindelse med dette dekret forstås landdistrikter dem, hvor landbrug, skovbrug, flodfiskeri og husdyraktiviteter overvejende udføres.
• De vil ikke tage hensyn til landmiljøet :

a) Beskyttelseszonerne for motorvejene og deres områder og servicezoner i henhold til bestemmelserne i lov 8/2001 af 12. juli om andalusiske motorveje.

b) Befolkningscentre beliggende på den andalusiske kyst.

c) Befolkningscentre, der ifølge den opdaterede folketælling overstiger tyve tusinde indbyggere.

d) Områderne tæt på fabrikker, industrier, lossepladser, faciliteter eller aktiviteter omfattet af bilag I og II til lov 7/1994 af 18. maj om miljøbeskyttelse, som forårsager forurenende virkninger, støj eller gener, der påvirker turister. . Efter ordre fra ministeriet for turisme og sport vil afstandene til sådanne områder blive specificeret.

BYBEGRÆNSNINGER:

I tilfælde af at landbohuset etableres pr jord klassificeret som ubebyggelig , skal registreringen i det andalusiske turismeregister forstås uden at det berører dens forudgående behandling som " handling af offentlig interesse ” i overensstemmelse med gældende regler.

KRAV:

Landhusene skal være udstyret med følgende faciliteter og udstyr, alt efter deres kategori, som til enhver tid skal vedligeholdes i god bevarings- og driftstilstand:

1.- Grundlæggende kategori:

A) Ikke-delte overnatningssteder, hvor der ved periodiske besøg vil være en ansvarlig person, som sørger for påfyldning af vand og brændstof, hvis det er relevant, og faciliteternes gode stand, og hvis navn, adresse og telefonnummer vil blive oplyst. af brugerne.

a) Stuer og spisestuer: Spisestue egnet til virksomhedens maksimale kapacitet, behørigt udstyret til dens brug. Dens størrelse vil være relateret til den regulerende kapacitet, med et minimumsareal på 12 m, der kan deles mellem to rum.

Hvis driftsperioden omfatter månederne oktober til april, begge inklusive, vil de være udstyret med varme, der er i stand til at nå og opretholde en omgivelsestemperatur på 19ºC under brug.

Møblerne og udsmykningen skal nå et optimalt niveau af tilstrækkelighed i forhold til den andalusiske landlige æstetik.

b) Køkken:

Det vil have tilstrækkeligt overfladeareal afhængigt af boligkapaciteten og skal være udstyret med et køkken med flere brændere, ovn eller mikroovn, køleskab, service, bestik, glas, madlavnings- og rengøringsredskaber.

Vask og afløb med varmt og koldt rindende vand.

Det vil have direkte eller tvungen ventilation til luftfornyelse og røgudsugning.

c) Soveværelser:

1. Minimumsarealet af værelserne vil være 7 m for enkeltværelser og 10 m for dobbeltværelser. For hver ekstra plads skal du have yderligere 4 m. Området, der bruges til terrassen, og det, der er optaget af badeværelset, er udelukket fra beregningen, mens det, der optages af skabe, kan inkluderes indlejret.
2. Møblerne i rummene skal under alle omstændigheder have natborde og en seng pr. kvadrat på mindst 90 x 180 cm, hvis det er enkelt, eller 135 x 180 cm, hvis det er dobbelt. Madrassen vil være meget stiv og tillader ikke brug af uld- eller skummadrasser.
3. Et klædeskab til hver fjerde seng, med et passende antal bøjler, som kan placeres i ethvert af soveværelserne.
4. Lyspunkt ved siden af ​​sengen.
5. Den mindste frihøjde på lofterne vil være 2.00 m. I rum med skrå lofter vil mindst 70 % af rummets overflade have denne minimumshøjde.
6. Belysning og ventilation vil være direkte udefra eller til tilstrækkeligt ventilerede terrasser. Ventilationshullet vil have en størrelse, der passer til soveværelsets volumen, hvilket ikke tillader brug af assisterede ventilationssystemer. Vinduerne vil være udstyret med persienner, persienner eller gardiner.
7. Hvis driftsperioden omfatter månederne oktober til april, begge inklusive, skal de have opvarmning, der kan nå og opretholde en omgivelsestemperatur på 19ºC under brug.
8. Adgang til dem vil altid være fra fælles elementer. Det kan i intet tilfælde tilgås gennem et andet rum.
9. Du vil have tilstrækkeligt sengelinned til antallet af beboere, med en hastighed på et spil om ugen.

d) Hygiejniske tjenester:

• De vil have et komplet badeværelse for hver 6 senge eller brøkdel heraf, udstyret med varmt og koldt vand og udstyret med en håndvask, badekar eller bruser og toilet. Det skal placeres i samme bygningskrop som rummene.
• Den bliver udstyret med spejl, håndklædestativ, knagerække og hylde til toiletartikler.
• Strømmen af ​​tilgængeligt varmt vand skal sikre renlighed, herunder brusebad, for alle brugere i en time.
• De vil have direkte eller tvungen ventilation.
• Det vil have passende håndklæder til antallet af beboere, med en hastighed på to kampe om ugen.

B) Fælles indkvarteringssteder. Følgende yderligere krav er fastsat:

• Møblerne i værelserne skal have en stol til hver anden plads, et lille bord og eget skab.
• Eksistensen af ​​et køkken i henhold til punkt b) ovenfor tilgængeligt for kunderne er valgfrit.
• Badeværelset skal udelukkende være til brug for kunderne. Skal have halvt karbad og bidet.

2.- Superior kategori:

A) Ikke-delte overnatningssteder.

Ud over ovenstående krav skal de opfylde følgende:

a) Stuer og spisestuer:

• Minimumsstørrelse 15 m + 2 m for hver person fra den tredje.
• Opvarmning i stand til at holde en minimumstemperatur på 21ºC.

b) Køkken:

• Det skal være uafhængigt af et andet rum, selvom køkken-alrum er tilladt, hvis der er en selvstændig og separat stue.
• Køkken med fire brændere, ovn eller ovn-mikroovn, vaskemaskine.

c) Soveværelser: 1. Værelsernes minimumsareal vil være 10 m for enkeltværelser, 14 m for dobbeltværelser og 18 m for tredobbelte værelser.

• Minimumsstørrelsen på senge vil være 190 x 90 cm for singler og 190 x 140 cm for dobbeltværelser. Hverken sovesofaer eller køjesenge tælles som senge.
• Møblerne skal have et klædeskab pr. værelse, et halvlangt spejl, en stol eller lænestol pr. person, et skrivebord og dekorative elementer.
• Opvarmning i stand til at opretholde en minimumstemperatur på 19º C, med et temperaturreguleringssystem.

d) Hygiejniske tjenester:

• Minimumsbadearealet vil være 3.5 m
• Det skal have et komplet badeværelse (badekar, bidet, toilet og håndvask) for hver fjerde seng.
• Mængden af ​​akkumuleret varmt vand er fastsat til 20 liter ved 90º C ganget med antallet af beboere, eller i kontinuerligt flow (butanvarmere og lignende).
• Opvarmning.

e) Andre betingelser:

• Omgivelsesvarme for hele bygningen med fast installation, der samtidig kan holde en minimumstemperatur på 19ºC i hele bygningen og 21ºC i boligområdet, med et temperaturreguleringssystem.
• Elektrisk installation ved 220 V iht. REBT, fuldt indbygget og jordet.
• Særlig opmærksomhed på miljøspørgsmål, såsom affald, termisk isolering og besparelse af energi og vand, med konkrete foranstaltninger til at reducere deres påvirkninger.
• Overvægt af naturlige materialer og elementer
• traditionel inden for konstruktion, dekoration, møbler og udstyr.

B) Fælles indkvarteringssteder. Følgende yderligere krav er fastsat:

• Opholdsstue, udelukkende til brug for kunder.
• Hvis der er et køkken til rådighed for kunderne, skal det være forskelligt fra ejerens.
• Ingredienserne til at tilberede morgenmad vil blive stillet til rådighed for kunderne.
• Alle værelser skal have et komplet badeværelse (badekar, bidet, toilet og håndvask), integreret i rummet. Et brusebad, toilet og håndvask er tilstrækkeligt, hvis der også er et fælles badeværelse med badekar.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL – LANDBILDE INDKVARTERING TURISTHUSE – VTAR

Ifølge art. 48 i loven:

1. Landboturisthuse er dem, der er beliggende i landområder, hvor overnatningsydelsen leveres, og som tilbydes offentligheden, til midlertidig eller lejlighedsvis brug, til turistformål en eller flere gange i løbet af året. anus.
2. Landlig indkvartering turisthuse skal være indrettet og have det nødvendige udstyr til øjeblikkelig brug.

 Og ifølge dekret 2002, Artikel 19. Turisthuse til overnatning på landet.

1. Landlig indkvartering turisthuse er dem, der opfylder følgende krav:

a) Ved selvstændige boliger, herunder afhængige bygninger såsom redskabsrum, stalde, skure eller andre af lignende karakter.

b) Udbydes til offentligheden til midlertidig eller sæsonbestemt brug eller være optaget lejlighedsvis, en eller flere gange i løbet af året.

c) Udbyder kun indkvarteringstjenesten.

d) Der må under ingen omstændigheder være mere end tre boliger i samme bygning.

e) Overskrid ikke dens indkvarteringskapacitet på tyve pladser.

De skal være møblerede og have det nødvendige udstyr til deres umiddelbare brug. Minimumskravene til infrastruktur for turisthjem i landdistrikter vil være dem, der er fastsat i bilag II; dets specifikke forskrifter vil i det mindste være dem, der er fastsat i bilag III for grundkategorien af ​​landhuse.

NOGLE ASPEKTER, DER SKAL OVERVEJES MELLEM DE FORSKELLIGE TYPER AF TURISTIVERNATNING

 1.- MAKSIMAL UDNYTTELSESTID:

Med fokus på de forskellige typer af indkvartering til turisme, der er analyseret, vil vi begynde med at påpege, at Casas Rurales-CR og Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural – VTAR er to typer overnatningsmuligheder på landet, der har fælles aspekter, men også nogle meget vigtige forskelle.

Selvom begge typer indkvartering er forpligtet til at overholde kravene i dekret 20/2002 af 29. januar om turisme i landdistrikter og aktiv turisme (bilag II og III), fra et juridisk og skattemæssigt synspunkt har de ikke samme behandling . Og på samme måde har VFT'erne en anden skattemæssig behandling end CR'erne.

En relevant forskel mellem RC og VFT med hensyn til turistboliger på landet (VTAR), er, at sidstnævnte pålægges en maksimal årlig periode til at leje det til turistformål . Allerede i dekret 20/2002 kræves det, at nævnte årlige åbningsperiode skal meddeles. Imidlertid specificerer dette dekret ikke tidsgrænsen, selv om det angiver, at det skal være mindre end et år, samler artikel 19, at "deres midlertidige eller sæsonbestemte brug, eller være besat lejlighedsvis, en eller flere gange i løbet af året". Denne generiske begrænsning er senere specificeret i lov 13/2011 af 23. december af Andalusiens turisme (BOJA nr. 255, 31. december) i dens artikel 48.1, hvor den maksimale udnyttelsesperiode er fastsat, idet det bemærkes. at det kan være mere end tre måneder på hele året.

For CR og VFT er der som anført ingen midlertidig lejebegrænsning.

2.- TJENESTER TILBYDES:

Med hensyn til tjenester at disse overnatningssteder kan give, er det nødvendigt at differentiere det faktum, at i Landdistriktsturistindkvartering Bolig , Kun VFT den strenge overnatningsservice kan gives (lov 12/1999, dekret 20/2002, lov 13/ 2011 af 23. december og dekret 28/2016 af 2. februar).

I tilfælde af Landlige huse , derimod udover overnatningsservicen, der skal ydes en anden supplerende service, såsom turistinformation, vaskeri, morgenmad, måltider, aktive turismeaktiviteter osv.

3.- FORPLIGTELSE TIL AT LEVERE TURISTOPLYSNINGER

VFT skal have tilgængelig og vil tilbyde "turistinformation, i fysisk eller elektronisk support, af området, fritidsområder, restauranter og cafeterier, butikker og fødevarebutikker, de nærmeste parkeringspladser til hjemmet, eksisterende lægeydelser i området, midler over bytransport, kort over byen og guide til shows”. Det er med andre ord en forpligtelse.

Imidlertid fastslår 2002-dekretet, at for VTR'er vil denne service være "komplementær" og derfor ikke obligatorisk.

4.- PLADSER

  VFT'er kan lejes komplet eller efter rum , og de må i intet tilfælde overstige 15 senge i det første tilfælde og 6 senge i det andet.

Men i hvad der henviser til landlige huse , og VTAR, en max 20 pladser er etableret , men der kan i begge tilfælde ikke være mere end 3 huse i samme bygning, der udlejes.

5.- SKAT OG SKATTE ASPEKTER

Vi må sige, at vi ikke kan etablere en passende skatteordning for hver af CR-, VFT- og VTAR-mulighederne. Fra den spanske administrations synspunkt er der en bred fortolkning af de forskellige sager, så vi kan finde helt forskellige sager og afgørelser for den samme sag, og nogle gange endda modstridende.

Af denne grund vil den skattemæssige planlægning af projektet afhænge af hvert enkelt tilfælde og af de personlige forhold for hver af ejerne af disse virksomheder. Af denne grund anbefaler vi dig især at konsultere en skattespecialist for at studere din sag og individuelt planlægge dit projekt.

I præamblen til dekret 28/2016 fastslår det, at indkvarteringsserviceaktiviteten for både VFT'er og VTAR'er ikke er ejerens hovedaktivitet og derfor ikke er den vigtigste indtægtskilde. Dette dekret fastslår, at i tilfælde af RC'er repræsenterer indkvarteringsaktiviteten ejerens hovedaktivitet.

Derudover er selve essensen af ​​perioden for udførelse af aktiviteten i tilfælde af VTAR'er, hvor tjenesten er begrænset til 3 måneder om året, fuldstændig uforenelig med en forretningsservice.

Derimod er lov 13/2011, art. 41, når der henvises til princippet om enhedsdrift af turistindkvarteringsvirksomheder, der er omfattet af art. 40 (Turistboliger), hvoriblandt Landbohuset, når man behandler spørgsmålet om, at denne bolig skal drives efter princippet om udnyttelsesenhed, idet man i sin tekst citerer udtrykkene "driftsselskab", "virksomhed, der administrerer" osv. , fremgår det principielt og derfor af ordlyden af ​​samme, at udnyttelse af et Landbohus anses for erhvervsmæssig virksomhed.

Sammenfattende kan det konkluderes, at indkvarteringsaktiviteten i et landsted betragtes som en erhvervsaktivitet, fordi den betragtes som en hovedaktivitet for ejeren eller operatøren og skal yde en supplerende service til boligen; Udlejning til turisme af en VTAR og en VFT betragtes ikke korrekt som en erhvervsaktivitet, men snarere som udnyttelse af fast ejendom, hvis indkomst betragtes som indkomst fra ejendomskapital og derfor skal angives i den årlige indkomstskat afkast .

6.- ARBEJDS- OG SOCIALSIKRINGSFORPLIGTELSER

Parallelt med de skattemæssige aspekter, hvad angår arbejds- og socialsikringsforpligtelser, adskiller det sig også fra hinanden:

• Turistboliger og landdistrikter: For at udvikle overnatningsaktiviteten i landdistrikter, da det er en forretningsaktivitet, kræves registrering hos den sociale sikring af ejeren eller operatøren i den særlige ordning for selvstændige arbejdere (autonome).
• VTAR: Disse forpligtelser er ikke påkrævet for ejerne af udnyttelsen.
• VFT: I princippet er denne form for forpligtelse heller ikke påkrævet.

Men ikke desto mindre vil det, som vi siger, være nødvendigt at være opmærksom på den konkrete forudsætning, da det kan ske, at der er VFT-indehavere, som har flere aktive ejendomme, med en ansvarlig ansat til drift eller vedligeholdelse, og at dette er betragtes som en erhvervsaktivitet, der kræver registrering i selvstændige eller virksomhedsordninger; og det kan være, at en RC-indehaver udøver sin udnyttelse, uden at dette er hans hovedaktivitet, at han gør det sporadisk, og at det ikke er hans hovedindtægtskilde.

7.- moms

Som vi har husket i andre artikler på vores side, med hensyn til momspligten på turistudlejning, fastslår lov 37/1992 selv, at leasing er fritaget.

Men i tilfælde af, at der ydes ekstra rengøring, catering, vaskeservice osv., typisk for hoteltjenester, vil denne type service være momspligtig med 21 %.

I dette tilfælde vil vi sætte nogle eksempler på kasuistik:

Eksempel 1.- Ejeren modtager som betaling boligens lejepris (uanset om det er under CR-, VFT- eller VTAR-ordningen). Denne betaling er uden moms.

Eksempel 2.- Ejeren, i tilfælde af VFT'er og CR'er, sørger for transport, tøjvask osv. I dette tilfælde skal du udstede en faktura for disse supplerende ydelser med moms.

Eksempel 3.- Ejeren overdrager udlejningsaktiviteten til tredjemand, f.eks. til en virksomhed, der udelukkende skal udnytte udlejningen mod et med ejeren aftalt vederlag. I dette tilfælde skal ejeren udstede en momsfaktura for tjenesten "overførsel af udnyttelse" og vil bære 21 % moms. I dette tilfælde skal firmaet, der administrerer udlejningen, udstede en faktura uden moms til gæsten. Den vil kun fakturere med moms for de supplerende ydelser som vask, rengøring, vedligeholdelse, transport osv. , og den vil gøre det med 10 % moms (moms på restaurationsbranchen).

Eksempel 4.- Ejeren lejer huset gennem en portal eller et formidlingsbureau. I dette tilfælde er det ejeren, der udlejer direkte til slutbrugeren. Ejeren udsteder en faktura uden moms, og kun i tilfælde af at der ydes supplerende ydelser fra hotelbranchen, tillægges 10% moms.

Det formidlere bureau ( Booking , Airbnb eller ejendomsmægler) vil udstede en faktura med moms på 21 % (den generelle moms på tjenester)

Hvad betyder "ekstra services fra hotelbranchen"?

Den spanske momslov i sin artikel 23 fastslår, at:

"Supplerende ydelser anses for at være restaurant, rengøring, tøjvask eller andre lignende ydelser"

På den anden side inkluderer DGT's doktrin i flere af dets bindende konsultationer det

"logiaktiviteten er i modsætning til boligudlejningsaktiviteten karakteriseret ved, at den normalt omfatter levering af en række ydelser såsom reception og permanent og kontinuerlig opmærksomhed på klienten i et rum, der er udpeget til dette formål, periodisk rengøring af ejendommen og indkvartering , periodisk skift af sengetøj og håndklæder og levering af andre ydelser til klienten (vaskeri, bagageopbevaring, presse, reservationer osv.), og nogle gange levering af mad og restaurantydelser”.

Tværtimod betragtes følgende ikke som komplementære tjenester, der er typiske for hotelbranchen:

• Rengøring af lejligheden ved indgangen og udgangen af ​​huset
• Skift af sengetøj i lejligheden leveres ved ind- og udgang af huset.
• Teknisk assistance og vedligeholdelsesydelser til eventuelle reparationer af VVS, elektricitet, glasvarer, persienner, låsesmed og elektriske apparater.

 8.- SKAT AF ØKONOMISKE AKTIVITETER – IAE

Vi forstår godt, at udnyttelsen af ​​landhuse og VTAR skal registreres i IAE, da de har en specifik ramme i nomenklaturen.

I tilfælde af, at de udnyttes på en ikke-forretningsmæssig måde, mener vi dog, at det ikke ville være nødvendigt for VFT'er.