Når der er månedlige betalinger på restancer, giver de spanske banker normalt 2 løsninger til at udføre et ubetalt realkreditlån:
1.- Offentlig auktion – Embargo
Når et bestemt antal ikke-betalte månedlige realkreditbetalinger indtræffer, sagsøger banken ejendommen ved domstolene og åbner en beslaglæggelsesproces. I dette øjeblik øges låneomkostningerne med forsinkelsesrenterne, og alle udgifter, der er involveret i domstolens proces (advokater, anklagere, officielle udgifter og dommere) forenes med gælden, og hvis klienten ønsker at rense ejendommen fra realkreditgæld, skal han betale det SAMLEDE BELØB af realkreditlånet tillige med de nye oprettede udgifter. Så i det øjeblik, hvor banken fremlægger kravet for domstolene, kan kunden ikke undgå blot at betale de forsinkede betalinger, det samlede beløb for realkreditlånet er derefter påkrævet, og kun betale det, og resten af omkostningerne, banken annullere anfaldet.
Når beslaglæggelsesprocessen er afsluttet, sender banken ejendommen til domstolene til offentlig auktion, hvor en potentiel køber kan købe ejendommen til en speciel pris, nogle gange det samme beløb, der tilkommer banken. Hvis noget hviler, skal debitor betale det resterende til banken. Banken vil derfor gå imod debitor, hvor end han/hun er, og resten af hans liv, indtil gældsbeløbet er fuldt betalt. I mellemtiden vil forsinkelsesrenter og udgifter øge gælden. Dette er det spanske system.
Desværre er prisen, der betales på en auktion for ejendommen, ekstremt lavere end den endelige markedsværdi. Nogle gange sælges ejendommen på auktion pr. 25% af prisen på markedet. Så jeg er sikker på, at du nu har en idé om den situation, der er skabt i en masse debitorer, som ser, hvordan de har mistet deres ejendomme og stadig skylder penge til banken.
2.- Tilbagetagelse – Dacion en Pago
I nogle tilfælde er banken ikke interesseret i at sælge ejendommen på offentlig auktion, og foretrækker at få ejendomsretten til ejendommen som betaling, og annullerer gælden og undgår omkostninger og udgifter afledt af den tidligere embargoproces.
Dette kaldes "Dación en Pago". Det betyder, at banken accepterer at få ejendommen som betaling af gælden, og gælden annulleres i det øjeblik. Så skyldneren, efter at han har givet ejendommen, slettes gælden.
Nogle gange accepterer banken ikke at annullere 100 % af gælden, bare uanset hvad den aktuelle værdi af ejendommen er på markedet i det øjeblik. Så de ansøger om en opdateret evaluering, og de vil annullere gælden for et sådant opnået beløb.
I disse begge tilfælde (fuldstændig annullering eller delvis) er situationen mere fordelagtig for debitor end embargoen, fordi:
– Ved fuldstændig annullering giver skyldneren ejendommen, og gælden ophæves.
– Ved delvis annullering giver skyldneren ejendommen til en pris, der er højere end den, der er opnået ved en eventuel auktion, da han modtager den opdaterede handelsværdi af ejendommen.
Det værste scenarie er, at banken beslutter sig for at sælge ejendommen på offentlig auktion, fordi prisen opnået ved det salg kan være meget lav, og banken vil gå imod debitor for resten af gælden, selvom han/hun lever. ud af Spanien.
Vores arbejde er at undgå dette. Så hvis du aftaler vores tjenester, kan vi formidle med din bank og forhandle med dem for at nå frem til en "dación en pago"-løsning.
