BRUG I SPANIEN TIL EJENDOM OG EJENDOMME

 

"Usufruct" i en ejendomsret er retten til at bruge og drage fordel af, at en Ejendom ikke er ejer. Det er som at være lejere, men ikke betale nogen husleje.

Så ejerne af ejendommen er forskellige mennesker end brugeren. Denne slags ejere hedder "Nøgne ejere".

Den "Nøgne eller bare ejere” er dem, der har ejendomsretten til ejendommen. Men de kan ikke "bruge" ejendommen, ej heller at "bo" på ejendommen eller at "leje" ejendommen, da denne ret udtrykkeligt er givet til "brugerbrugerne". Faktisk har de nøgen-ejere muligvis ikke ret til "adgang" til ejendommen, hvis brugsrettighederne ikke tillader dem.

Den "brugsrettigheder” er dem, der har ret til at “bo”, “leje” og “bruge” ejendommen, og endda blokere adgangen til “nøgenejere”, hvis de måtte ønske det.

Lad os forklare dig dette koncept bedre på følgende måde:

Den juridiske "ejendomsret" på en ejendom er sammensat af en gruppe juridiske rettigheder som:

• For at begrænse ejendommen (f.eks. med en ret til vej)
• At bruge ejendommen som garanti for en gæld (for eksempel et realkreditlån)
• At leje ejendommen
• At bruge og drage fordel af Ejendommen

1.- Forfatning af den spanske brugsret

Form

Brugsretten kan konstitueres på følgende måder:

1. I kraft af en lovbestemmelse . I øjeblikket er det eneste tilfælde af lovlig brugsret på statsniveau det, der er anerkendt til fordel for enke ægtefælle.
2. By juridisk transaktion , som igen kan fastslås ved dødsårsag (testamentarisk brugsret) eller inter vivos, uanset om det er gratis eller bebyrdende (for eksempel donation) . Til gengæld kan inter vivos forfatningen udføres

Evne

Der kræves ingen særlig kapacitet for at erhverve brugsret. Men hvis ejeren er en juridisk person, er den maksimale varighed af brugsretten 30 år. Hvis den juridiske enhed bortfalder inden denne dato, bortfalder også brugsretten.

For at etablere brugsretten er det nødvendigt at have beføjelse til at råde over brugsgenstanden.

Samtidig brugsret

I tilfælde af, at brugsretten er etableret samtidigt til fordel for flere personer, gælder følgende regler:

• Brugsretten er underlagt formuefællesskabets regler
• Udryddelsen af ​​den brugsret, der er etableret til fordel for flere mennesker i live på tidspunktet for dens konstitution, sker med døden af ​​den sidste, der overlever.
• Ved testamentarisk brugsret reguleres retten til forhøjelse blandt brugshaverne i de vilkår, der er fastsat for arvingerne ( CC art.987 og 982.1 ): forhøjelsesretten sker, når to eller flere personer kaldes til samme arv eller del heraf uden særlig angivelse af parter og en af ​​dem, der kaldes, dør før arveladeren eller giver afkald på arven eller er ude af stand til at modtage den.
• Er brugsretten etableret ved donation, er der ikke ret til forhøjelse, medmindre giveren ønsker andet. Undtagelse gøres i det tilfælde, hvor donationen er sket i fællesskab til mand og hustru, hvori der er ret til forhøjelse, medmindre donor har bestemt andet .

Successiv brugsret

Det sker, når brugsretten etableres til fordel for flere personer, der over tid afløser hinanden. I dette tilfælde er der ikke en enkelt brugsret, men flere, som hver begynder, når den foregående slutter.

Er forfatningstitlen testamentarisk og flere efter hinanden indkaldes, træder brugsretten kun i kraft, så længe den ikke overstiger anden grad, eller når den er lavet til fordel for personer, der er i live ved arveladerens død.

Brugerens rettigheder og forpligtelser er dem, der bestemmes af titlen, der udgør brugsretten, og, hvis dette ikke er tilfældet, dem, der er fastsat af den civile lovbog, som vi forklarer i de følgende afsnit.

Der kan skelnes mellem forpligtelser forud for brugsrettens konstituering, samtidig med denne, og endelige forpligtelser.

Forpligtelser forud for konstituering af brugsret

De er følgende:

• At lave en opgørelse . For at varetage interesserne for den, der skal modtage tingen, når brugsretten udløber, er brugsretten forpligtet til at udarbejde en opgørelse og stille sikkerhed. Opgørelsen skal foretages med indkaldelse fra ejeren eller dennes berettigede repræsentant, idet inventaret skal vurderes og ejendommene beskrives. Da der ikke kræves nogen specifik formular, kan det gøres i et offentligt eller privat dokument.
• At betale et depositum som garanti  . Dens formål er at sikre overholdelse af brugsrettens forpligtelser. Obligationen kan være personlig eller reel, og den skal under alle omstændigheder være tilstrækkelig til at sikre overholdelsen af ​​nævnte forpligtelser.

Sælgeren eller donoren, der har forbeholdt brugsretten til den solgte eller donerede ejendom, og enkens ægtefælle med hensyn til den brugsretskvote, som loven giver, er fritaget for forpligtelsen til at stille denne garanti, medmindre de indgår et efterfølgende ægteskab.

Både pligten til opgørelse og pligten til at stille garanti kan fraviges , uanset typen af ​​brugsret, så længe ingen skader nogen. Dispensationen kan komme enten fra den blottede ejer eller fra den retslige myndighed, efter brugshaverens anmodning. Den dispensation, som arveladeren har givet i sit testamente, er også mulig. For at dispensationen kan ske kræves en udtrykkelig redegørelse.

 Breach

I tilfælde af, at brugsretshaveren ikke overholder forpligtelsen til at udarbejde opgørelse eller stille sikkerhed, konstateres følgende konsekvenser:

• Den bare ejer kan fratage brugsretshaveren at træde i besiddelse af ejendommen og kan kræve ejendommene sat under administration, at inventaret sælges, at offentlige effekter eller navne- eller ihændehaverbeslag omdannes til tinglysninger. den offentlige gæld eller er indsat i pengeinstitutter eller offentlige institutioner, og at kapitalen eller beløbene i kontanter og salgssummen for løsøret er anbragt i sikre værdipapirer. Interesserne og produkterne af de aktiver, der er sat under administration, tilhører brugsretten.
• Den blottede ejer kan også beholde formuen som administrator med forpligtelse til at levere det flydende produkt til brugshaveren med fradrag af det beløb, der er aftalt eller retligt fastsat for denne administration.
• Er der tale om løsøre, kan den ejer, der ikke ønsker det solgt på grund af sin kunstneriske værdi, eller fordi det har en lav pris, forlange at få det udleveret til sig, med garanti for betaling af lovlige renter af dets anslåede værdi.
• Det er dog tilladt for brugeren, selv om han ikke har stillet sikkerhed og under simpel sikkerhed, at anmode om, at de til hans brug nødvendige inventar bliver leveret, at han får anvist et værelse for sig selv og sin familie i et hus integreret i brugsretten. , og de instrumenter, værktøj og anden løsøre, der er nødvendig for den branche, den er dedikeret til, idet dommeren træffer afgørelse under hensyntagen til sagens særlige omstændigheder.
• Når depositum er stillet, har brugsrettighedshaveren ret til at modtage alle produkterne fra den dag, hvor han i overensstemmelse med den titel, der udgør brugsretten, skulle være begyndt at modtage dem, hvilket betyder, at overholdelse af pantepligten har tilbagevirkende kraft.

Forpligtelser under besiddelsen af ​​aktiverne

Brugsbrugeren er forpligtet til at:

• Bevar formen og substansen af ​​ejendommen, medmindre loven eller den konstituerende titel tillader andet.
• Informer ejeren om følgende fakta:
  • Behovet for at foretage akutte reparationer, som er ejerens ansvar.
  • Enhver handling fra en tredjepart, som du er bekendt med, og som kan krænke ejendomsrettigheder. Hvis du ikke gør det, skal du hæfte for skaderne, som om de var forårsaget af din skyld.
• Tag dig af brugsrettens aktiver som en god familiefar. Såfremt godset under overholdelse af denne forpligtelse naturligt forringes på grund af brug, kan den blottede ejer ikke kræve noget fra brugsbrugeren. Misligholdes denne forpligtelse derimod, og forvoldes ejeren betydelig skade, kan ejeren forlange tingen udleveret til ham, idet han forpligter sig til årligt at betale brugshaveren det flydende produkt af samme efter fradrag af udgifter og præmien. som er tildelt af dens administration. Under alle omstændigheder hæfter brugsretten over for den blotte ejer for enhver skade, der ved svig eller uagtsomhed er lidt på de ting, der er genstand for brugsretten.
• Udfør de almindelige reparationer af tingen, ejeren kan kræve, at han opfylder denne forpligtelse, og hvis han ikke efterkommer anmodningen, kan han foretage dem på brugshaverens regning. Brugsbrugeren skal betale renter svarende til de beløb, som ejeren har udbetalt til at foretage istandsættelse eller betale bidrag for ejerens regning. Ekstraordinære reparationer påhviler den bare ejer, og brugsretten skal underrette denne, når behovet for at udføre dem er påtrængende.
• Betal de årlige gebyrer og bidrag og dem, der anses for at være byrder på frugterne. Den bare ejer er ansvarlig for at betale dem, der pålægges kapitalen direkte.
• Betale omkostninger, omkostninger og domme for de retssager, der er rejst over brugsretten.

 Forpligtelser ved ophør af brugsret

Når brugsretten er ophørt, skal brugsretten aflevere besiddelsen af ​​brugsretten til ejeren.

2.- Brugsretshaverens rettigheder

 Brugsbrugerens rettigheder er dem, der er bestemt af den konstituerende titel og, hvis dette ikke er tilfældet eller på grund af dets utilstrækkelighed, dem, der er fastsat i den civile lovbog.

Brug ejendommen

Brugsretshaveren har brugsret til ejendommen, opnå direkte og øjeblikkelig besiddelse.

Så snart brugsretten indtræder, erhverver brugsretten retten til at besidde og nyde brugsrettens ejendom.

Opfattelse af frugter/indkomst

 Brugsretshaveren anerkendes som havende ret til at modtage frugterne/renterne, uanset om de er naturlige, industrielle eller civile.

• De naturlige og industrielle frugter, der er under behandling på det tidspunkt, hvor brugsretten påbegyndes, tilhører brugsretten, uden forpligtelse til at betale nogen udgifter til ejeren. Hvis de afventer ved afslutningen af ​​brugsretten, gør du dem til dine, men betaler udgifterne til ejeren.

Borgerlige frugter forstås modtaget pr. dag, og tilhører brugsretten i forhold til den tid, brugsretten varer. Har brugshaveren forpagtet de i brugsret afgivne jorder, og dette ophører før lejemålet, modtager han kun den forholdsmæssige del af lejen, som forpagteren skal betale.

• I brugsretten til retten til at modtage en indkomst eller en periodisk pension, enten i kontanter eller i frugter, anses hver løbetid som frugter af denne ret.
• I brugsretten over forpligtelser eller ihændehavertitler, der giver renter, anses hver løbetid som frugten af ​​disse rettigheder.
• Hvis brugsretten består i at nyde godt af fordelene ved en deltagelse i en kommerciel eller industriel udnyttelse, hvis udbredelse ikke har en fast løbetid, anses fordelene for frugter.

Ret til at leje ejendommen

Brugsretshaveren kan udleje brugsretten til en anden, men alle kontrakter indgået som sådan ophører ved brugsrettens ophør.

De af brugsretshaveren forrettede boliglejemål ophører ved brugsrettens ophør ( LAU art.13.2 ). Lejemål til anden brug end bolig er på dette tidspunkt reguleret af bestemmelserne i Civil Code, medmindre parterne aftaler andet.

Når brugsretten udløber, anses forpagtningen af ​​landejendomme derimod for at være til stede i landbrugsåret. Endvidere kan disse kontrakter bestå i den tid, der er fastsat i kontrakten, selv efter udløbet af brugsrettens ret, hvis ejeren havde overværet dens tildeling. Ophold af kontrakten i landbrugsåret, som er obligatorisk, udgør ikke en ny forpagtning .

Bortskaffelsesfakulteter

Brugsret er en afhændelig og pantsættelig ejendomsret.

Overdragelsen kan ske både mod vederlag og vederlagsfrit, idet erhververen erhverver brugsretten på samme vilkår, som den er etableret. Det skal bemærkes, at:

• Den livslange karakter, som brugsretten normalt har, gør, at den afhænger af overdragerens liv og ikke af erhververens.
• Brugsretshaveren skal være ansvarlig for den skade, som brugsretten lider på grund af fejl eller uagtsomhed fra den, der afløser, hvormed overdrageren bliver kautionist for erhververen.

Med hensyn til pantet ophører det, når brugsretten ophører på grund af en begivenhed, som er uden for brugsrettens kontrol (f.eks. på grund af dennes død). Hvis det var efter hans vilje (f.eks. ved afkald), skader ekstinktionen ikke panthaveren, således at pantet består af brugsretten, indtil den garanterede forpligtelse er opfyldt eller den tid udløber, hvor brugsretten normalt ville være ophørt, hvis der var der ingen indgriben. det faktum, der satte en stopper for det.

---

KONKLUSIONER

Hovedsageligt er der 2 typer af brugsmuligheder:

• "Midlertidig"  or " Betinget": Når brugen af ​​Ejendommen har en frist til tiden eller er betinget.
•   For livet: Når brugen af ​​Ejendommen er for brugerens levetid.

Brugsret kommer fra de romerske love, og det er ret almindeligt i arveproces og familieret i europæiske kontinentallande som Spanien, Frankrig, Portugal, Tyskland osv.

I arveproces, er ret almindeligt fra arveladeren at overlade brugsretten til den faste bolig til den efterlevende ægtefælle og overlade resten af ​​Ejendommen til børnene (Nøgeneje). På den måde sikrer den afdøde del, at den efterlevende ægtefælle får et sted at bo på trods af eventuelle konflikter med børnene.

Også brugsretten har været meget brugt i ejendomshandler i Spanien med det formål at undgå eller reducere den spanske arveafgift. Det er ret almindeligt, at forældre køber ejendommen på børnenes navn, idet de beholder den rigtige brugsret for sig selv. På denne måde, hvis køberne kun køber "brugsretten", og børnene erhverver "nøgen ejendomsret", i tilfælde af forældrenes død, skulle børnene kun betale arveafgiften for værdien af ​​"brugsretten". da de allerede er ejere af resten.

---

Lad os forklare dig dette med et eksempel, hvis ejendomsprisen er 200.000 EUR og forældrene beholdt brugsretten vurderet til 50.000 EUR, og børnene erhvervede ejendomsretten til resten (150.000 EUR), så vil arveprocessen i tilfælde af forældrenes død kun være for de 50.000 EUR. Det er klart, at denne handling reducerer arveafgiften betydeligt.

---

 Men dette system skal studeres omhyggeligt på grund af de seneste fortolkninger af love, fordi forældrenes beslutning om at oversætte "nøgen-ejerskabet" til børnene kan betragtes som en "donation" og derefter betale skat som en handling af " Donation”. Og "Donationsafgifter" kan være i Spanien endnu højere end "Arveafgift". En måde at undgå dette på ville være, at børnene selv og fra deres egne kilder betaler prisen for "nøgen-ejerskabet". Men på grund af det faktum, at dette er et meget ømtåleligt punkt med vigtige skattemæssige konsekvenser, er det stærkt anbefalelsesværdigt at søge juridisk rådgivning, før du træffer disse beslutninger om brugsret.

HVAD ER VÆRDIEN AF BRUG? – Hvordan kan vi beregne værdien af ​​brugsretten?

Værdien af ​​brugsretten beregnes på følgende måde: Du skal lave følgende beregning: REST til nummer "89" brugerens alder (hvis der er 2 brugere, er alderen den af ​​de yngste), med en minimum 10 %.

For eksempel:

---

EKSEMPEL 1: Erhvervelse af brugsretten på købsprocessen:

"A"+"B" har to børn ("1" og "2"). "A" er 69 a "B" er 72. De har begge besluttet at købe et hus i Spanien til en pris af 200.000 EUR. I forbindelse med erhvervelse, så inden salget gennemføres, og med henblik på at nedbringe arveafgifterne i fremtiden, instruerer de deres advokat om, at de ønsker at beholde brugsretten og overlade resten af ​​ejendomsretten til deres børn.

Brugsrettens værdi: 89 – 69 = 20.

20 er % af ejendommens samlede pris med følgende formel:

200.000 * 20 % = 40.000 EUR. Dette er brugsværdien af ​​ejendommen og "beløbet" af prisen, som A+B ville være ansvarlig for.

På samme måde beholder børnene resten af ​​ejendomsrettighederne vurderet til 160.000 EUR.

Efter dette eksempel, hvis A+B dør, vil børn automatisk modtage de 40.000 EUR, konsolidere de 100 % af ejerskabet og kun betale skat af de 40.000 EUR.

Da 1+2 fik ejerskabsrettighederne på en "Købeproces", så betaler de "Køb eller Overførselsafgift" for værdien af ​​ejerskabet. Så de betaler ikke "arveafgift", men "overførselsafgift".

---

EKSEMPEL 2.- Erhvervelse af brugsretten via testamente/arv:

I det foregående eksempel købte A+B den spanske ejendom 100 % alene. De beholder ejendommen hele deres liv på kun deres navne, og de beslutter at overdrage den til børnene via arv.

På denne måde laver A+B spanske testamenter og angiver følgende:

• Hvis "A" dør, vil A-delen af ​​ejendommen blive fordelt på følgende måde:
  • "B" modtager brugsretten til "A"-delen af ​​huset
  • Børnene får resten af ​​ejendomsretten til ejendommen ("Nøgenejerskab")
• Hvis "B" dør, det samme.

I dette tilfælde, hvis man tager eksemplet med, at "A" dør, vil brugsretten fra sin side blive overført til "B", og nøgenejerskabet vil blive overført til børnene. Og dette vil blive gjort ved at udføre det sidste "A" testamente i en spansk arveproces.

Senere, når "B" dør, vil 1+2 modtage brugsretten til ejendommen via også arv.

I dette eksempel, da 1+2 modtog brugsretten via arv, så betaler de ikke "overførselsafgift" for denne erhvervelse. De vil betale "arveafgift" for en værdi af brugsretten på 40.000 EUR.

---