"brugsret" er retten til at nyde, bruge og opnå fortjeneste og leje af en ejendom.
“Nogent ejerskab” er ejendomsret, der består efter brugsretten, og som ikke giver brugs- eller råderet over den, mens brugsretten består.
Ved mange lejligheder oplever vi, at købere, rådgivet af deres skatterådgivere eller vejledt af generel information på internettet, rådes til at købe en ejendom ved at erhverve brugsretten til sig selv, og deres børn erhverver resten af ejendomsretten til ejendommen (dette er det, vi kalder "nøgent" eller "nøgent" ejerskab").
Det gør de med tanken om, at brugsret kan være med til at reducere arveafgiften, da det er en formel, der giver forældrene mulighed for:
- Reducer arveafgiften: Ved købet erhverver forældre brugsretten, som normalt er en lav procentdel af ejendommens pris, og resten erhverves direkte af børnene. Derfor ejer børn i fremtiden ved forældrenes død allerede en høj del af ejendommen, så børn skal kun betale for arveafgiften den del af forældrenes brugsret.
- Hold kontrollen over ejendommen. Brugsretten giver forældre (eller enhver anden brugsrettighedshaver) mulighed for at bruge huset efter forældrenes ønske, med undtagelse af muligheden for, at børnene kan have ret til at bruge det eller bestemme over det.
Derfor, når forældrene dør, brugsretten bortfalder automatisk, og overgår direkte til børnene, som bliver 100 % ejere af ejendommen og kun betaler arveafgiften for værdien af den brugsret, som forældrene havde .
En anden mulighed for at reducere arv ville være at opdele salget i procenter, dvs. at hver enkelt købte en procentdel af ejendommen (f.eks. 30 % til forældrene og resten til børnene), men det giver ikke til nogen af medejerne "brugsretten" og udelukkende nyde ejendommen. Det vil sige, at du kan være medejer af en ejendom i forhold til en anden medejer, men du og dem alle vil have brugsret til ejendommen i samråd, uden at nogen har eneret til brugsret, ej heller den eksklusive brug af ejendommen.
Men selvom brugsretten tilrådes at nedsætte arveafgiften, skal vi være på det rene med, at brugsretten, når den er erhvervet, kan betale købsafgiften, og til dette håndterer vi TRE ASPEKTER:
– Erhvervelse af brugsret ved køb af videresalg
– Erhvervelse af brugsret ved køb af nye bygninger
– Erhvervelse af brugsretten ved arv or donation
I.- BRUG VED KØB AF GENSALG ELLER BRUGT
Ved erhvervelse af videresalgsejendomme er afgiften ikke momsen (der betales ved erhvervelse af nybyggeri), men "Overførselsafgiften" (ITP).
- Moms betales til Madrid, og det er normalt de 10 % på ejendomme
- Overførselsskat betales til regionen og varierer fra den ene til den anden: Valencia er 10%, Catalonien er 10% -11%, Madrid 6%, Andalusien og Balearerne er en skala, der starter med 8% osv.
Så når en videresalgsejendom erhverves, Overførselsskat betales for den samlede værdi af transaktionen, og hver af ejerne betaler i forhold til den erhvervede ret. Til dem, der erhverver brugsretten, beregnes den procentdel, der repræsenterer den nævnte rettighed (normalt relateret til brugsrettens alder), og resten af medejerne tillægges resten. Hver af dem betaler Overførselsafgiften i forhold til den procentdel, de er tildelt.
Men efter skattenormer i Spanien, når brugsretten erhverves ved køb af et videresalg, ved forældrenes/brugerhavernes død, ved arveprocessen, skal børnene/bareejere igen betale den del af Overførselsskat, de ikke betalte, da de erhvervede, da den blev betalt af deres forældre. Dette, selvom det virker uoverensstemmende, fordi det ser ud til at "betale to gange” Overførselsskatten er loven meget klar omkring det. Således Lov om overførselsafgift, fastslår udtrykkeligt:
"Ved konsolidering af ejendomsretten, opdelt ved erhvervelsen af ejendommen i brugsret og nøgen/nøgent ejerskab, når konsolideringen skete på grund af overholdelse af fristen for brugsretten, eller brugsrettens død, kræves den blottede ejer. for likvidation/betaling af overførselsafgiften for 100 % af brugsrettens begyndelsesværdi"
Så hvis børnene ved forældrenes død erhverver brugsretten, de vil ikke betale arveafgift på dens værdi. Den skat, de vil betale, vil være Overførselsskat.
Lad os sætte et EKSEMPEL:
A + B køber en videresalgsejendom i brugsret for et beløb på 150,000 EUR, idet "nøgne/bareejere" er deres 2 børn: I og II.
Værdien af brugsretten er 60,000 EUR.
Værdien af det blotte ejerskab er 90,000 EUR.
For transaktionen betales 10 % (Valencia-regionen) af ITP (Transfer Tax), hvilket resulterer i EUR 15,000. A + B betaler 6,000 EUR, og I + II betaler 9,000 EUR.
A + B dør, så brugsretten til ejendommen overgår til deres børn. I dette tilfælde BETALER børn IKKE arveafgift for erhvervelse af brugsretten. Det, de betaler, er overførselsskatten for dens værdi. Derfor skal de betale 9,000 EUR. Og dette, selvom deres forældre allerede har betalt denne skat for denne værdi, da de erhvervede brugsretten ved oprindelsen.
Derfor beskattes erhvervelsen af brugsretten, selv i en arveproces, ikke af arveafgiften, men af "Overførselsafgiften" eller "Købeafgiften".
Konceptet er derfor ikke, at den, der først erhverver den blotte ejendomsret og senere konsoliderer domænet ved opsigelse af brugsretten, ikke foretager en første erhvervelse og efterfølgende en anden erhvervelse af brugsretten. Konceptet er, at den bare ejer, når han køber ejendommen og betaler for den oprindeligt, foretager et enkelt opkøb, men skal betale hele skatten for ejendommens samlede værdi, og nævnte betaling af skatten sker i to adskilte faser:
– Der betales en del på tidspunktet for erhvervelsen af den blotte ejendomsret, og svarer til værdien af den blotte ejendomsret.
– Den anden del betales, når brugsretten er erhvervet ved brugsrettens død, og svarer til værdien eller procentdelen af brugsretten på tidspunktet for det oprindelige køb.
II.- BRUGSBRUG VED KØB AF NYBYGNINGSHUS
Når et nyt byggeri erhverves, vil den bygherren skal lige fra begyndelsen informeres om købernes hensigt om, at de vil købe brugsretten og den blotte ejendom ved særskilt. Og det skyldes, som forklaret her, brugsretten betaler Overførselsafgift, så den betaler ikke moms (som er den skat, der normalt betales ved køb af nye bygninger).
Kunsten. 20.23º1 i momsloven, siger, at "oprettelse og videregivelse af reelle nydelsesrettigheder, der har til formål at boliger, garager og tilhørende annekser er fritaget for moms.".
På den anden side kunsten. 4.4 i momsloven i forhold til art. 7.5 i LTPOAJD siger, at: "stiftelse og videregivelse af faste brugs- og nydelsesrettigheder på fast ejendom, når de er fritaget for moms, vil være omfattet af Overdragelsesafgift."
Som følge heraf vil erhvervelse af brugsretten ved køb af nybyggeri pålægges Overdragelsesafgift.
EKSEMPEL: I det foregående tilfælde:
A + B køber en NY BYGNING ejendom i brugsret for et beløb på 150,000 EUR, den blotte ejendom købes af deres 2 børn I og II.
Værdien af brugsretten er 60,000 EUR.
Værdien af det blotte ejerskab er 90,000 EUR.
For denne transaktion betaler du følgende skatter:
– For erhvervelse af brugsretten: ITP (10%) = 60,000 EUR
– For erhvervelse af bart ejerskab: moms (10%) + 1.5% af AJD af værdien af bart ejerskab = 9,000 EUR (10% moms) + 1,350 EUR (AJD -Stamp Duty)
A + B dør, så brugsretten til ejendommen overgår til deres børn. Børn, BETAL IKKE værdien af brugsretten som en arveafgift (ISD), men som en overførselsafgift. Derfor skal de betale 9,000 EUR (10 % af ITP).
Derfor skal det som konklusion, når en køber har til hensigt at købe til dem som brugsret, og resten til deres børn, bortfalde, at det i tilfælde af arveafgift er tilrådeligt, men i stedet vil deres arvinger skal betale den del af Overdragelsesafgiften, som ikke var betalt på overtagelsesdagen, da det var "brugsretsdelen".
Ligeledes skal bygherren ved NYBYGNING informeres om brugshensigten fra første købstidspunkt, da bygherren muligvis ikke går med til at organisere det på den måde.
III.- TIDLIGERE BRUGSBRUG FRA ARV
Ovennævnte refererer til brugsretten opnået ved KØB AF EN EJENDOM. I tilfælde af, at brugsretten er opnået ved ARV eller DONATION, ved brugshaverens død, vil den gældende afgift ikke være "Overførselsafgiften" (ITP), da erhvervelsen af nævnte rettighed ikke er sket ved et køb, men ved donation eller arv. I dette tilfælde, brugsretten skal betale for arveafgiften.
KONKLUSIONER:
– Når brugsretten opnås af brugshaverne på grundlag af en KØBSPROCES, hvad enten det er nyt eller videresalg, vil de bare ejeres erhvervelse af nævnte brugsret ved brugshaverens død betale sig ITP (Køb / Overførselsafgift), og INGEN arveafgift.
- I tilfælde af KØB AF NYBYGNINGER, køb i brugsret regime adskilt fra bart ejerskab, producerer anvendelsen af 2 separate skatter: Transfer Tax (ITP) for værdien af brugsretten; og moms+ AJD (stempelafgift) der anvendes på resten af købeværdien for det blotte ejerskab.
– Når brugsretten er opnået af brugsretten ved arv eller donation, vil det blive beskattet af Arve- og donationsafgift ved brugshaverens død.
Flere artikler
