Når vi overvejer den bedste måde at erhverve en ejendom i Spanien, enten gennem en privatperson eller gennem en virksomhed, er det første vi skal gøre PLANLÆGNING.
"Planlægning" er altid afgørende for at tage enhver form for beslutning, især når det kommer til investeringer i udlandet, hvilket er tilfældet med at erhverve fast ejendom i Spanien.
Når vi stiller os selv spørgsmålet om hvad er den bedste måde at investere i Spanien, enten som privatperson eller som virksomhed, skal vi tage hensyn til vores HENSIGT , forstået som den motivation, der tjener som grundlag for at foreslå købsprojektet i Spanien.
Med andre ord, hvad vil vi udvikle i Spanien? Hvad vil vi med ejendommen? . Handler det om et salg af fast ejendom, hvor vi ønsker at tilbringe vores type ferier og ferier? Handler det om at købe en ejendom, hvor vi ønsker at ændre vores bolig, og vi kommer til at bo i Spanien? Handler det om en ejendom i, at vi har projekteret et investeringsprojekt?, leder vi efter rentabilitet?, Eller leder vi efter en sammenhæng mellem rentabilitet og ferie?.
Når vi modtager forespørgsler fra vores kunder om, hvad der er den bedste måde at købe i Spanien, er vores svar altid meget klart, vi svarer normalt hvad vil du gøre med din ejendom i Spanien?
Når vi opdager præcis, hvad der er intentionen og motivationen for at erhverve ejendommen i Spanien, er det så, at vi kan begynde at analysere de bedste formler til at udvikle og udføre købsprojektet.
ANALYSE AF FORSKELLIGE ANVENDELSESFORMLER I SPANIEN
På dette tidspunkt vil vi analysere flere spørgsmål vedrørende erhvervelsen og beslutningen om at købe en ejendom i Spanien.
1.- ERHVERVELSE SOM FYSISK PERSON
"Min hensigt er at købe en ejendom for at bruge den individuelt til mig selv og min familie, uden nogen intention om at udvikle økonomisk aktivitet på ejendommen."
I dette tilfælde, i de fleste tilfælde, er vores svar ret klart, vi anbefaler normalt kunder, der ønsker at købe en ejendom til individuel brug, for deres familie, at gøre det gennem en fysisk person. Derfor, i 80% af tilfældene, vil de, der ønsker at erhverve fast ejendom i Spanien til fritid, formlen, der skal bruges, være den fysiske person.
Derfor kan vi konkludere, at i tilfælde af, at årsagen eller hensigten med erhvervelsen er individuel brug, vil svaret i de fleste tilfælde være at bruge formelen for fysiske personer, selvom det er betinget af tilgængeligheden af midler. Det har allerede været proprietært eller som et selskab.
Men på dette tidspunkt støder vi på et andet spørgsmål, som er meget vigtigt at stille, hvor er de nødvendige midler til køb af bolig i Spanien?
Det vil sige, at køberen ønsker at erhverve til fritid og fornøjelse for sin familie, men har han nævnte midler? Er midlerne i en virksomhed?
I sidstnævnte tilfælde, det vil sige i tilfælde af at de nødvendige midler til erhvervelsen findes i en virksomhed tilhørende erhververen, opstår der en anden mulighed, som vil være at undersøge mulighederne for, at virksomheden kan videregive midlerne til den fysiske person, eller at virksomheden deltager i købet i Spanien, enten fortrinsvis, deles sammen med familien.
Det vil sige, vi kan finde på formler som:
- Fysisk person, der køber for midler fra en udenlandsk virksomhed. I dette tilfælde den enkelte (normalt virksomhedens hovedadministrator). skal retfærdiggøre i Spanien den måde, hvorpå virksomhedens midler er blevet overført til ham. Normalt sker denne overtrædelse gennem en "låne" kontrakt fra virksomheden til den enkelte, eller som "udbytte" fordeling på virksomhedens overskud osv. I disse tilfælde vil det spanske system kræve, at køber fremlægger den nødvendige dokumentation, der begrunder hvordan midlerne er overgået fra virksomhedskontoen til ham.
- Udenlandsk virksomhed køber 100% af ejendommen i Spanien, men tildeler den samlede eller delvise brug af det til sin leder. I denne formel kan "titlen", som lederen bruger ejendommen med, etableres ved hjælp af for eksempel disse typer formler:
- I de fleste tilfælde benytter Bestyreren huset som lejer, det vil sige lejer huset, så længe han/hun nyder det gennem en lejekontrakt.
- Ved andre lejligheder kan overdragelse af brug foretaget af virksomheden til Forvalteren være en kompensation "in naturalier" af den pågældende Leders faglige vederlag.
- Udenlandsk virksomhed køber en del af husetf.eks. den blotte ejendom, og Bestyreren eller hans familie køber "brugsretten". På denne måde forbeholder Bestyreren sig retten til at bruge og nyde ejendommen for livet, at kunne bruge den, nyde den og endda leje den, mens virksomheden besidder det "bareeje" til den uden brugsret eller nydelse eller adgang til det.
I tilfælde af at du ønsker at bruge virksomheden til købet, sammen med familien, skal vi registrere virksomheden som en ikke-resident virksomhed uden etablering i Spanien. Klik her for at se de forskellige formler for udenlandske virksomheder i Spanien.
I begge tilfælde, det vil sige både i tilfælde af, at erhvervelsesformlen blev valgt som en fysisk person, enten helt eller sammen med et ikke-hjemmehørende selskab uden fast driftssted i Spanien, ville indkomstskatten blive beskattet. indkomsten for ikke-residente personer (IRPFNR), med specifikationerne angivet nedenfor. Klik her for at få mere at vide om indkomstskat for ikke-residente personer
Men i tilfælde af at nå de nødvendige midler til erhvervelse af ejendommen vil blive fundet i et selskab, ville vi skulle undersøge mulighederne for at overføre nævnte midler til ejerne for at fungere som en fysisk person, eller mulighederne for at erhverve ejendomsselskabet i Spanien, som kan tillade den individualiserede brug af ejerne.
I det ene eller det andet tilfælde, som i det foregående eksempel, ville valget som fysisk person eller som juridisk person ikke indebære større skattemæssige ændringer, da de både i det ene og i det andet tilfælde ville være omfattet af Indkomstskat for fysiske personer (IRPF), hvilket, som vi siger, gælder både for fysiske personer, der ejer en ejendom, såvel som udenlandske virksomheder, der ikke er hjemmehørende i Spanien.
2.- BLANDET HENSIGT – Fritid/personlig nydelse/rentabilitet – Fysisk person?, køber i en udenlandsk virksomheds navn?
I dette tilfælde vil en køber, der ønsker at erhverve ejendommen til privat brug, men ønsker også at opnå noget afkast af ejendommen, normalt gennem husleje.
Mange kunder spørger os, skal jeg oprette et firma i Spanien for at leje min ejendom i Spanien, eller må jeg gøre det som fysisk/individuelt?
Som svar må vi sige, at det IKKE er nødvendigt at oprette et firma i Spanien for at leje din bolig. Du kan gøre dette på mange måder:
– Som et naturligt menneske.- Du kan købe ejendommen i dit navn og leje din ejendom uden problemer.
Denne udlejningsaktivitet vil være underlagt den personlige indkomstskat, i dens "resident" eller "non-resident" modalitet, under hensyntagen til dens status som skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, med en skattesats på 19 % (for personer, der er fysisk bosiddende i EU) eller 24 % (for resten).
Klik her for at få mere at vide om indkomstskat for ikke-residente personer
- Som en ikke-resident juridisk virksomhed UDEN fast etablering i Spanien. Hvis du ønsker at udvikle en moderat udlejningsaktivitet i Spanien, kan du registrere din virksomhed i Spanien ved hjælp af denne formel. I tilfælde af, at du allerede har en virksomhed oprettet i dit land, kan du købe gennem din virksomhed, forudsat at den er bemyndiget i sine vedtægter til at udføre udlejningsaktiviteten.
Denne aktivitet og den indkomst, den genererer, vil blive beskattet i Spanien gennem indkomstskatten for ikke-residente personer, med en skattesats på 19 % (for virksomheder hjemmehørende i Den Europæiske Union) eller 24 % (for resten).
Denne skattesats er lavere end den spanske selskabsskat (25 %), og den har lavere mindre driftsudgifter, men modsat har den lavere muligheder for at reducere skatten med udgifter afledt af udlejningsaktiviteten, da det kun er tilladt at reducere nogle udgiftsbegreber, og udelukkende forholdsmæssigt til den tid, hvor ejendommen har været i drift.
Klik her for at vide mere om indkomstskatten for ikke-hjemmehørende selskaber uden fast driftssted
I begge tilfælde kan du vælge at købe ejendommen 100 % i navnet på en fysisk person eller et ikke-hjemmehørende selskab, eller købe det sammen med en bestemt procentdel på dit navn og en anden procentdel i navnet på selskab (eller bruge andre alternativer som at købe jer selv brugsretten til ejendommen, og selskabet til at købe det blottede).
- Som en juridisk enhed, der ikke er bosiddende i Spanien MED et fast driftssted. Hvis du ønskede at udvikle en intens udlejningsvirksomhed i Spanien inden for et investeringsprogram eller projekt, og du havde brug for en bestemt forretningsstruktur i Spanien, såsom kontorer, ansatte osv., kan du registrere en "filial" eller "delegation ” af din virksomhed i Spanien. Selv om dette selskab har separate og individualiserede konti for den aktivitet, det udfører i Spanien, vil det tilhøre og afhænge af det moderselskab, som det er knyttet til.
Denne forretningsaktivitet, såvel som de indtægter og udgifter, den genererer, vil være underlagt spansk selskabsskat med en skattesats på 25 %. Denne skat er højere end ikke-indkomstskatten, og den har højere løbende udgifter (bogholder, skatterådgivere osv.), men den har brede muligheder for skattereduktion med alle tab og udgifter afledt af aktiviteten.
Klik her for at vide mere om selskabsskat i Spanien
- Som en spansk juridisk enhed (SL eller SA). Samme som i det foregående tilfælde. Hvis du ønsker at udvikle en solid og varig forretningsaktivitet i Spanien, og du som i det foregående tilfælde ønsker at ansætte materielle og/eller menneskelige ressourcer (medarbejdere osv.) i Spanien, kan du vælge at oprette et uafhængigt selskab i Spanien, som kan anvende de mest almindelige tal fra SL (Limited Company) eller SA (Sociedad Anónima). I dette tilfælde vil den oprettede virksomhed ikke fungere som en "filial" eller "delegation" af din virksomhed, da den vil være fuldstændig uafhængig.
Skattebehandlingen vil være nøjagtig den samme som i det tidligere tilfælde, da indtægter og udgifter genereret fra aktiviteten vil blive pålagt spansk selskabsskat med en skattesats på 25 %.
Derfor, som forklaret ovenfor, og som konklusion, er erhvervelsen af et hus som en fysisk person i Spanien fuldt ud muligt for udvikling af udlejningsaktiviteter og rentabiliteten af fast ejendom i lille skala.
Som vi ser ovenfor, når motivationen for at erhverve en ejendom i Spanien er at bestemme ejendommen til privat brug, og også at få noget afkast, så køberen kan vælge at købe som fysisk person eller at bruge en af ovenstående formler for virksomhedens struktur.
Men som i det foregående eksempel, i tilfælde af at opnå de nødvendige midler til erhvervelse af ejendommen vil blive fundet i et selskab, vil det være nødvendigt at undersøge mulighederne for at overføre disse midler til ejerne for at fungere som en fysisk person, eller at undersøge de eventuelle muligheder for at erhverve ejendommen i Spanien i selskabets navn på en måde, der kan tillade ejernes individualiserede brug (f.eks. at erhverve ejendommen i selskabets navn og derefter leje det ud til familien).
Vi kan også vælge at købe i et udenlandsk selskabs navn når midler til rådighed til erhvervelse af ejendommen er i et udenlandsk selskab, og/eller hensigten er at foretage en investering i Spanien, eller en erhvervsmæssig eller erhvervsmæssig aktivitet, i lavt omfang. Med andre ord at erhverve en ejendom eller to, hvor det er hensigten at udføre en bestemt udlejningsaktivitet, uden at dette indebærer en stor investering eller en høj forretningsstruktur eller at ansætte betydelige menneskelige og materielle ressourcer, så i en lille- skala aktivitet.
Da det er en lille aktivitet, vil vores anbefaling være:
- At købe 100 % i køberens navn som fysisk person
- At købe 100 % i navnet på det udenlandske selskab, der er registreret i Spanien som et ikke-resident selskab uden fast etablering
- At vælge et blandet erhvervelse Fysisk person/Udenlandsk virksomhed
I disse tilfælde vil ejeren blive indgivet til spansk indkomstskat for ingen beboere (IRPFNR), med moderate og lave administrations- og ledelsesudgifter til vedligeholdelse af virksomheden.
3.- UDVIKLING AF STOR ERHVERVSAKTIVITET
I disse tilfælde taler vi om en klar hensigt fra en virksomheds side om at etablere sig i Spanien for at udføre en fast og varig forretningsaktivitet, som foruden anskaffelse af materialer og ansættelse af menneskelige ressourcer kræver medarbejdere, kontorer, biler osv., som vil være nødvendige for at udføre denne aktivitet.
I disse tilfælde kan vi ikke vælge en fysisk person eller en udenlandsk virksomhed uden fast etablering i span. Årsagen til dette er, at den samme ansættelse af en medarbejder i Spanien eller erhvervelsen af et kontor i Spanien for at udvikle forretningsaktiviteten automatisk vil blive betragtet som "Permanent Etablissement" i Spanien. Så det vil kræve mere kompleks virksomhedsstruktur at udvikle en sådan aktivitet.
Så vi bliver nødt til at bruge en af følgende virksomhedsstrukturer:
- "Afdelingskontor". Registreringen af et udenlandsk selskab i Spanien med et fast driftssted vil være som en filial eller delegation af det udenlandske selskab, der bliver moderselskabet.
Dette selskab vil have et separat regnskab fra moderselskabet, men det vil altid blive betragtet som en filial eller delegation af det udenlandske moderselskab, som det afhænger af. Der vil derfor være en afhængighed fra det spanske selskab i forhold til det udenlandske.
– “Uafhængig spansk virksomhed”. Etablering af et spansk selskab (de mest anvendte former er aktieselskabet – SL, eller aktieselskabet -SA). I disse tilfælde vil vi tale om et fuldstændigt uafhængigt selskab, der er oprettet udtrykkeligt for at udføre den virksomhed eller den erhvervsmæssige aktivitet, som det er oprettet for, og for hvilket erhvervelsen af et bestemt ejendomsaktiv i Spanien er påkrævet, enten for at have det i ydelse, eller enten at bruge det som et kommercielt eller kontorlokale af virksomheden.
I begge tilfælde ville vi tale om to virksomhedsfigurer, som IKKE længere ville være omfattet af indkomstskatten for ikke-resident individer (IRPF), men ville være underlagt den spanske selskabsskat (IS), hvilket vil medføre en stigning i udgifterne til ledelsen, ved ansættelse af revisorer, skattespecialister osv. (at de skal fremlægge regnskabsbøger, kvartalsvise moms- og selskabsskatteangivelser osv.). Derudover vil en række regler i disse tilfælde skulle følges og en række krav reguleres i Spanien med hensyn til social sikring, sikkerhed og forebyggelse af ulykker osv. fra de spanske medarbejdere, der i sidste ende bliver ansat i udøvelsen af erhvervet/aktiviteten på vegne af virksomheden mv.
Klik her for at vide mere om selskabsskat i Spanien
KONKLUSION – Med hvilken, hvad er den bedste måde at købe i Spanien? Er det bedre at købe en ejendom i Spanien gennem en fysisk person? Eller er det bedre at gøre det gennem en juridisk person?
Denne artikel tjener så til at hjælpe med at forstå de forskellige formler, der skal anvendes afhængigt af de væsentlige variabler i alle typer af investeringer, der er, som vi siger, den intention eller motivation der driver projektet, samt finansiering, forstået som det sted, hvor der findes de nødvendige midler til at gennemføre investeringen.
