Hvorfor skal du bruge en advokat i processen med at købe en ejendom i Spanien?. Notar og advokat/advokat i gang med at købe ejendomme i Spanien.
Den spanske købsproces ligner meget andre lande. Udenlandske investorer i det spanske system vil finde mange ligheder med deres hjemlande.
Men dog også vi kan finde mange forskelle.
Den mest bemærkelsesværdige forskel er positionen og funktionerne fra advokat og notar funktioner.
I.- NOGLE EKSEMPLER I ANDRE LANDE I EUROPA:
A) BRITISK PROCES: I den britiske købs- og overdragelsesproces er notaren slet ikke involveret i processen med et ejendomssalg. Sælger og køber assisteres i handlen med hjælp, hver af dem, med deres egen advokat. Så er købers advokat og sælgers advokat dem, der fra de første skridt til færdiggørelsen tager kontrol over salgsprocessen, foretager og formidler navneændringen på ejendommen og betalingen af prisen, afgifter, osv. Begge advokater er dem, der har lavet kontrakterne, sørger for at hver part opfylder sine forpligtelser, betaling af skatter, de organiserer og modtager betalinger og gennemfører tinglysningen af ejendommen til den nye ejer mv.
Som konklusion: Notar deltager ikke i det britiske overdragelsessystem af køb og salg af ejendomme, og der er to advokater/advokater, den ene på køber og den anden af sælger, som deltager i alle faser af processen.
B) PROCES I KONTINENTALE EUROPA: Fransk, belgisk, schweizisk, hollandsk, tysk og andre: I disse lande er tilstedeværelsen af notaren afgørende for ejendommens købs-/salgsproces. Notar gør alt. I modsætning til det britiske system bruger begge parter, køber og sælger, i det kontinentale system notaren, som formidler af transaktionen, fra begyndelsen til slutningen, og han gør følgende:
- Tilnærmelse af parter og formalisering af transaktionen ved kontrakt.
- Kontrol med opfyldelsen af hver parts forpligtelse.
- Udfører juridisk, administrativ og skattemæssig undersøgelse af ejendommen.
- Urbanistisk og konstruktionsundersøgelse af ejendommen.
- Han foretager og modtager alle betalinger fra salget.
- Udfyld skøderne.
- Gennemfør tinglysningen i tingbogen på vegne af den nye ejer.
- Indberette og betale skat fra køb og salg
- Foretag ændringen af kontrakterne om levering af vand, elektricitet, lokale skatter mv.
konklusion: Advokatens funktion i køb/salgsprocessen i disse lande er nul. Advokat er ikke involveret i denne proces, undtagen når der er retssager som følge af velovervejede retssager.
II.- SPANSK PROCES
Det kan siges, at processen med at købe spansk er en blanding mellem de to betragtede systemer: Det "britiske" og det "kontinentale".
I den spanske overdragelsesproces er notaren virkelig vigtig, men ikke nok til at foretage et køb med total garanti og sikkerhed. Tilstedeværelsen af den spanske notar i købsprocessen er afgørende, fordi salget, ligesom andre lande som Frankrig, Belgien, Holland osv., ikke kan registreres i tingbogen uden at have gennemgået formaliseringen af notarhandlinger (eller "escrituras") ”).
Notaren kontrollerer også væsentlige oplysninger såsom:
– Parternes evne til at købe eller sælge. Det vil sige, hvis køberen har den juridiske mulighed for at købe og sælgeren til at sælge.
– Undersøgelse af begrænsninger og gebyrer på ejendommen.
– Studiet af ejendomsdokumenter, såsom byggetilladelser og licenser mv.
– Verifikation af betalingsmåden mv.
Men i modsætning til de "kontinentale" notarer, gør de spanske ikke mere end de nævnte funktioner. Det vil sige om de spanske notarers funktioner:
- JURIDISK OG URBANISTISK STUDIE: Notaren laver ikke en bygge-/byundersøgelse af ejendommen som rådgivende planlægning. Der er oplysninger om ejendommen fra forskellige kilder såsom Matrikel-, eller Rådhus-, Urbanistiske og Planlægnings-udviklingsafdelinger, lokale og regionale afdelinger, som ikke konsulteres eller verificeres af den spanske notar under købsprocessen.
- Notar tjekker ikke, om ejendommen har nogen form for bøder eller bøder for byggeriet, eller for eksempel en nedrivningskendelse.
- Notar kontrollerer ejendommens registrering, men i Spanien er størstedelen af tbyggestraffe, og bøder registreres ikke i ejendoms-/matriklen.
- Der er ingen undersøgelse eller verifikation af mulige fremtidige udviklingsprojekter sandsynligvis vil påvirke en ejendom (f.eks. ekspropriation eller en fremtidig motorvej, eller endda et urbaniseringsprojekt osv.).
Desværre er der tilfælde i Spanien, hvor køberen har gennemført købet uden bistand fra en specialiseret advokat, med en perfekt notarmæssig formel proces og perfekt registreret i matrikel og matrikel. Så formelt perfekt. Og så, efter købsprocessen fandt han ud af, at der manglede en licens eller beboelsesbevis ("beboelsesattest"), eller endda havde en ekspropriationskendelse til for eksempel et motorvejsprojekt, eller at ejendommen havde urbaniseringsafgifter eller en del af grunden skal gives eller bortkomme til forvaltningen til udvidelse af offentlig vej mv .
Denne manglende planlægningsundersøgelse af notaren skaber særlige problemer i følgende ejendomme:
- Egenskaber i urbaniseringer: For eksempel fuldførte bygherren ikke byudviklingen og urbaniseringsinfrastrukturen, og så er der urbaniseringsværker uden færdiggørelse, som skal afsluttes og nogle gange betales af ejerne.
- Ejendomme, huse eller villaer i rustikke områder eller LANDLIGT: Disse ejendomme ligger generelt i landdistrikterne og uden for byområderne. Disse ejendomme, typisk villaer eller feriehuse, kan have problemer såsom:
* Manglende licens eller konstruktion af hovedboligen
* Manglende byggetilladelse eller tilladelse til en eventuel forlængelse af hovedbygningen eller dens tilbehør (pool, garage osv.).
* Problemer med identifikation eller definition af grundens grænser eller jord osv.
* Urbanistiske og byggemæssige sanktioner, bøder, eller nedrivningspåbud mv.
- Villaer og lejligheder i gamle boliger med alvorlige infrastrukturproblemer eller afventer udvikling af projekt eller forbedring mv.
Ovenstående oplysninger vil ikke blive indhentet af en notar i Spanien.
Desværre, i Spanien er juridiske, administrative og planlægningsmæssige oplysninger, der påvirker ejendommen, ikke sammenfattet til et enkelt informationspunkt, da det burde være matrikelregistret. I Spanien er oplysningerne i tingbogen, selvom de er væsentlige, ikke fuldstændige.
Oplysningerne indeholdt i ejendoms-/matrikelregistret i Spanien indsamler IKKE ALLE de nødvendige oplysninger, der påvirker ejendommen.
- KONTRAKTER OG BETALINGER: Notaren forbereder betalingerne af ejendommen, vælger eller udarbejder heller ikke salgskontrakterne. Så køberen betaler ikke købesummen til notaren. I Spanien betales betalinger af prisen, eller dele af prisen, til advokaterne, ejendomsmægleren eller sælgeren.
Hos vores firma beder kunderne os nogle gange notarens bankkonto om at betale købesummen, og de bliver overraskede, når vi informerer om, at notaren i Spanien ikke modtager betalinger, og at betalingerne skal betales direkte til sælgeren. , eller hans advokat, eller til ejendomsmæglerne
- TINGMELDING OG EJERSKIFT PÅ TRYKKET: Notaren har, når købsprocessen er afsluttet, med underskrivelsen af notarkøbsbrevene, ingen forpligtelse til at gå videre til tinglysningen af handlen i matriklen. Derfor er der notarer, der udfører denne ledelse, og der er andre, der ikke er klar over det. Og selv i de notarer, der udfører registreringstjenesten, kom ikke for at registrere købet, hvis køberen ikke udtrykkeligt anmoder om det!.
Som advokater har vi set mange situationer, hvor sælgere har opdaget, at selv deres skøder ikke var tinglyst i tinglysningen. På tidspunktet for købet gik de nuværende ejere til notaren, og da købet var gennemført, og var overbevist om, at notaren ville foretage de nødvendige handlinger for at fuldføre registreringstrinene, instruerede de ikke notaren til at udføre registreringen i matrikel. Så notaren gjorde det aldrig!. Har derfor gennem årene fundet ud af, at ejendommene stadig var på vegne af de tidligere ejere, fordi han ikke gav ordren til notaren, og ikke blev bistået af en advokat i din proces.
- EJERSKIFTE AF VAND- OG EL-AFTALER OG ANDRE KOMMUNALE SKATTER: Notaren administrerer IKKE ejerskifte af vandforsyningskontrakter, el og andet som ejendomsskatten eller kommunalt.
Også notar arrangerer ikke domicilisering af betaling af disse tjenester på køberens bankkonto ved direkte debitering.
- EJERSKIFT TIL MATRIKELEN/RÅDET SKAT: Notaren administrerer IKKE ejerskiftet af matrikelparterne. De kommunikerer til Matriklen, men overholder ikke, at dette er gjort, og instruerer Matriklen om at videregive ordren om betaling af skatten ved direkte debitering til ejerens bankkonto.
- CERTIFIKAT FOR BOLIG Som forklaret i andre sektioner af denne side, skal køber indhente et indflytningsbevis på plads, også kaldet "Beboelsescertifikat". Ud af nye ejendomme (dem, der er købt direkte fra bygherrer), anmoder notaren ikke om at fremvise et gyldigt beboelsescertifikat til sælgerne.
EJENDOMSMÆGLER: Ud over ovenstående er aktiviteten af ejendomsmæglervirksomheden ikke reguleret i Spanien. Aktiviteten med at udbyde ejendomme på markedet til salg er "gratis". Som en forskel fra andre lande, hvor agenternes erhverv er strengt kontrolleret og reguleret, er dette ikke tilfældet i Spanien.
Så, der er ingen garanti i Spanien for at bekræfte, at ejendomsmægleren reagerer professionelt, eller simpelthen, at de har den mindste juridiske anerkendelse for at vide om lovligheden af de ejendomme, de tilbyder på markedet.
Så vi anbefaler, at du vælger en velrenommeret og veletableret agent. For dette skal du bede om forretningsoplysninger og kontrollere agentens omdømme i fora og sociale medier.
Så hvorfor bruge en advokat I SPANIEN TIL AT KØBE ER EN PASSENDE BESLUTNING?
Som nævnt ovenfor, for at få en komplet idé og for at få information om købsprocessen, skal du få disse oplysninger fra forskellige lokale, regionale kilder, tinglysning, planlægningsafdelinger og også for at rådføre sig med arkitekter og andre specialister osv. … ALT DETTE VIL IKKE LAVES AF EN SPANSK NOTAR.
For at gøre dette bliver du nødt til at få hjælp fra en advokat, som kan få alle oplysninger fra forskellige kilder og kontrollere alle de nødvendige juridiske og administrative punkter.
Udover dette er denne proces desværre ret kompliceret, så IKKE ALLE ADVOKATER ER GYLDIGE TIL AT HJÆLPE I EJENDOMSTRANSAKTIONER. Så du har brug for en advokat, der udover det taler dit sprog, og som kan ejendomsret, han skal også være specialist i bygge- og byplanjura, og at tælle i sit team med arkitekter og andre fagfolk og teknikere, for at have tilstrækkelig kapacitet og dygtighed til at indhente al den nødvendige information og til at fuldføre alle aspekter vedrørende købet af ejendommen.
Derfor, på dette stadium, når købsbeslutningen er solid, råder TLA, vores firma, dig til at:
- Kontrakt med en advokat. Der er virksomheder eller agenter, der præsenterer sig selv som advokater og yder "juridisk service", eller tilbyder sig selv som "juridiske rådgivere", og de er faktisk ikke advokater. Nogle gange er de ikke engang spanske!.
- Kontrakt med en advokat, der er registreret i Spanien. Lad dig ikke friste til at bruge advokater i dit eget land. Kun nationale advokater kender købssystemet og den spanske købsproces.
- Advokaten skal tale dit sprog. Undgå firmaer af advokater, som ikke taler dit sprog.
- Tjek, at advokaten er specialist i by- og entrepriseret. Han/hun skal være ekspert i ejendomsret, men han skal også forstå byplanlægning og byggeri.
Og når du først har valgt den ejendom, du kan lide…..
KONTAKT OS!
