See ehitaja peab järgima juhiseid arhitekt ehituse teostamiseks rangelt kavandatud viisil.
Arhitekt
Siinkohal on väga oluline pöörata tähelepanu arhitekti tööle. Kui ehitusprojekti koostamiseks tellitakse Hispaania arhitekti teenused, lõpetab ta oma töö pärast projekti saamist. Kuid võite ka tema teenustega lepingu sõlmida "kontroll" ehitaja tehtud tööd ning garanteerida, et kõik ehitusetapid tehakse nii nagu projektis ette nähtud. Hispaania keeles on see nii "Control de Obra" või "Supervisión Técnica de la Obra". Loomulikult on arhitekti tasud kõrgemad, kui arhitekt selle töö enda kanda võtab, kuid ehituse garantiid on suuremad, sest ehitaja töid kontrollib arhitekt perioodiliselt.
Väga oluline on, et arhitekt peab olema registreeritud piirkonna ametlikus arhitektide kolleegiumis.
Seejärel peate määrama arhitekti ja sõlmima temaga lepingu, milles on täpselt kirjas, mille eest ta vastutab, ajagraafikud ja hoonete maksumused. Arhitekti tasu sisaldab ehitustööde ettevalmistamist "Memoria de calidades" (Materjalide kvaliteedispetsifikatsioonide loetelu). See peab olema üksikasjalik, sealhulgas näiteks betooni valem, materjalide tüüp ja torude suurus, plaanid jne.
Arhitekt juhendab an taglas, kvalifitseeritud arhitektuuriinsener, kes teostab hoone järelevalvet, teostab kohapealset ülevaatust ja tagab, et hoone on ehitatud vastavalt nõutavatele standarditele. Ta väljastab arhitekti tunnistused, mis on vajalikud hispaania keele saamiseks Certificado de Fin de Obra (Lõpetamistunnistus – või lõpptööde litsents), ja Licencia de Primera Ocupación (mida nimetatakse esimeseks tegevusloaks või elamistunnistuseks).
Peate koostama hoone täpse spetsifikatsiooni ja seejärel leida usaldusväärne ehitaja. Teie arhitekt võib selle ja järelevalve eest vastutada. Peate kokku leppima valmimiskuupäeva koos trahviklausliga hilinenud valmimise eest. See tuleb lisada õiguslikult siduvasse lepingusse, mis sõlmitakse ehitajaga.
“Seguro Decenal” või “Kümne aasta kindlustus
Samuti on selles punktis väga oluline kaaluda, mida nimetatakse SEGURO DECENAAL või KÜMME AASTA KINDLUSTUS.
Kui ostate Hispaania ehitajalt või arendajalt plaaniväliselt või ehitate uue kinnisvara (praegu see nii on), peab ehitaja või arendaja koos arhitektiga tagama teile, et ehituse olulised ja olulisemad osad ehitus on turvaline vähemalt kümneks aastaks.
Selle vastutuse kinnitamiseks sunnivad Hispaania õigusaktid uute hoonete arendajatele kindlustama ehituse kõige olulisemad osad, nagu vundamendid, sisekonstruktsioon, rakud jne. Muude kinnisvara elamiskõlblikkust mõjutavate defektide eest kaetakse 3 aastat. . Muude pisivigade eest kaetakse 1 aasta. Kahel viimasel juhul kindlustuskaitset ei nõuta, kuid ilmselt on parem, kui ehitaja saab selle lisatagatiseks pakkuda.
Ühtlasi on see lisagarantii ehitusele, sest sama kindlustusselts sunnib ehitajat läbima kindla kvaliteedikontrolli, kontrollima materjalide ja kinnistul tehtud tööde kvaliteeti, et anda korralik poliisi.
Hispaania kümneaastane kindlustus (või "Seguro Decenal") on kohustuslik ja kohustuslik, kui elluviija on ettevõte, mille tegevusalaks on majade müük.
Kuid see on vabatahtlik, kui arendaja on konkreetne, tavaliselt krundi omanik. Seda nimetatakse Hispaanias "Autopromootor", tõlgitud kui "Self-Promoter“ või „Isearendaja”. See on juhtum, kui konkreetne isik ostab Hispaanias maa kavatsusega talle maja ehitada, kuid tal ei ole müügiks ostmise tegevust. Sellistel juhtudel annavad Hispaania seadused nendele andmetele võimaluse seda kindlustust mitte taotleda, sest Hispaania valitsus mõistab, et kui konkreetne isik ehitab midagi elamiseks, hoolitseb ta selle eest, et see oleks ohutu ja turvaline. . Seega saab konkreetne valida, kas säästa kulusid, vältides selle kindlustuse tasumist; või näiteks sõlmida see kindlustus, et saada parem kaitse ehitusprobleemide ja defektide eest.
Kui aga otsustate ise reklaamijana seda kindlustust mitte taotleda, siis kui otsustate maja teistele ostjatele müüa, sunnivad Hispaania seadused teid teavitama võimalikest ostjatest, et see garantii ei hõlma ehitust. ja nad peavad selle müügi olulise tingimusena sõnaselgelt aktsepteerima. Võimaliku ostja seisukohast on selle kindlustusega kinnisvara soetamine alati parem variant. Seega tuleb neid nõuetekohaselt teavitada ja nad peavad kinnitama, et vara ei ole sellisel viisil kindlustatud.
Ehitaja
Ehituse edendajana peate tellima ehitaja teenuseid, et teostada ehitus vastavalt projektile ja järgides arhitekti antud juhiseid. Kinnistu ehitamise üks olulisemaid elemente on ehitusleping koos ehitajaga. Ehitaja püüab alati oma huve kaitsta ja kui te pole seda tüüpi lepingutega kogenud, võib teie kinnisvara osutuda oodatust halvema kvaliteediga või kuluda lubatust kaks korda kauemaks või isegi halvemaks.
Enda kaitsmiseks veenduge alati, et teie advokaat koostab lepingu või peab ehitaja pakutud lepingu üle otse läbirääkimisi.
Lepingu kõige olulisemad elemendid on veenduda, et lepingus võetakse arvesse:
- Täielik nimi ja CIF-number (Ettevõtte maksunumber) ehitaja ja omanik.
- Ehitamine on tehtud võimalikult detailselt, järgides arhitekti antud plaane ja ehitise kirjeldust ning sisaldades ka üksikasjalikku materjalide ja omaduste loetelu (“memoria de calidades").
- Need lisad (nagu garaaž või bassein jne) on hinna sees
- Et lepingus on kirjas algus- ja lõpetamiskuupäev, arvestades ka viivist.
- Maksetingimused (uued kinnistud maksavad enne ehituse alguskuupäeva üle 20-30% ja fikseerivad kõik ülejäänud maksed ehituse erinevatele etappidele. Samuti võib soovitada jätta remondiks 5-10% hinnast kõik defektid pärast hoone valmimist).
- Arhitekti, elektriku ja raekoja tõendid tuleb esitada viimasel maksel.
- Tehinguga seotud maksud, selgitades ja täpsustades, kui palju maksab IVA (käibemaks) ja tempelmaks (“Dokumenteeritud õigustoimingud“), Notari, kinnistusraamatu tasud jne.
Muus osas soovitame ehitajaga kokku leppida:
- Tagada, et ehitaja korraldab dokumentatsiooniga seotud protsessi viimased etapid. See tähendab, et ehitaja saab ise Lõputööde tunnistus (Certificado Final de Obras) või Uusehitise deklaratsioonvõi Horisontaalne jaotus (Declaración de Obra Nueva o de División Horisontaalne) ja mis kõige tähtsam, Tööluba - Elamistunnistus (Kasutamise tunnistus). Need esemed on äärmiselt olulised rustikaalne maa, milles pole tavaline leida piisavalt elektri- või veepunkte vooluvõrku ühendamiseks.
- Selle tagamiseks on teil pärast ehitushinna lõppmakse tasumist vesi ja elektriarvesti ühendatudja lepingutega, mis on sõlmitud teie isiklikel nimedel.
Miks on oluline hankida ehitajalt elamistunnistus, vee-, elektri- jne liitumistunnistus?