Sekkuvad osapooled Hispaania ehitusprotsessis. Ehitaja, arhitekt, projekteerija

SEKKUVAD EHITUSPROTSESSIS

Hispaania orgaaniline ehitusseadus (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1.- Agendid, kes sekkuvad edendamisse

Omanik ja kasutaja

. omanik on töö omanik või tellija, samas kui kasutaja on see, kes omab omanikuta kas asjaõigust kolmanda isiku ehitise üle (näiteks kasutusvalduse õigus, pinnaõigus vms) või isiklikku kasutusõigust (näiteks rendiõigus, võõrandamine). kasutamine jne).

Kuigi on loogiline, et neile kahele arvule viidatakse kui lõplikud vastuvõtjad ehitise puhul ei peeta nende lisamist ehitusagentide hulka täiesti õigeks, kuna nende suhtes ei tohiks kohaldada LOE-s sätestatud vastutuse režiimi, kuna nende kohustuseks ei ole muud kui hoida hoone heas seisukorras ja selle nõuetekohane. kasutada. Lõppkokkuvõttes on kahju mõjutatud just nemad ja seega ka need, kes oma õiguste kahjustamist nähes teevad asjakohaseid tegevusi, nõudes vastutust.

Konserveerimis-, kasutus- ja hoolduskohustused

Omaniku ja kasutaja kohustused on eristatav, olenemata sellest, kas omanik on või mitte.

Kohustused omanikud ja omanike kogukonnad on:

– Hoida hoone heas seisukorras nõuetekohase kasutamise ja hooldusega;

– Vastu võtta, säilitada ja edastada tehtud tööde dokumentatsioon ning sellel olevad kindlustused ja garantiid.

Seega, vastavalt ehitustehnilisele koodeksile:

• Hoonet ja selle rajatisi tuleb kasutada nõuetekohaselt vastavalt kasutusjuhend, hoidudes kasutamisest, mis on vastuolus ettenähtud kasutusega. Omanikud ja kasutajad peavad teavitama hoolduse eest vastutavaid isikuid kõigist hoone tavapärasel töös täheldatud kõrvalekalletest.
• Hoone tuleb hoida läbivalt heas seisukorras korralik hooldus . See hõlmab järgmiste toimingute tegemist:

– viia läbi hoone hoolduskava, usaldades pädevale tehnikule plaanipärased toimingud hoone ja selle rajatiste korrashoiuks;

– viib läbi määrusega kehtestatud kontrolle ja säilitab vastavat dokumentatsiooni; JA

– dokumenteerida kogu hoone kasuliku eluea jooksul kõik sekkumised, olgu need siis remont, reform või renoveerimine, ning kanda need ehitusraamatusse.

kasutajad, olenemata sellest, kas nad on omanikud või mitte, on kohustatud kasutama ehitisi või nende osa nõuetekohaselt, vastavalt teostatud töö dokumentatsioonis sisalduvatele kasutus- ja hooldusjuhendile. Kasutajate kohustused ulatuvad vastavas lepingus kokkulepitud proportsioonini. Selle puudumisel või juhul, kui eelnimetatud proportsiooniga seotud klausel puudub, vastab see ühele või teisele tasude ja soodustuste võrdse jaotuse süsteemis, olenevalt pisiremondi iseloomust või puudumisest, millel on sellised kohustused, motiveeritud ruumide ja teenuste igapäevasest kasutamisest.

Seetõttu on nii omanikud kui kasutajad kohustatud hoonet adekvaatselt ja korrektselt kasutama ning hoidma seda heas korras.

Samuti on omanikel kohustus hoone konserveerida.

Osa doktriini mõistab, et kohustus õigesti kasutada Kasutus- ja hooldusjuhendi kohane ehitis peab sisaldama konserveerimiskohustust, kuna õige kasutamine ja korrashoid on konserveerimise instrumentaalsed kohustused. LOE ise viitab Ehitustehniline koodeks (CTE) kui regulatiivse raamistiku, mille raames leida hoonetele ja nende rajatistele põhilised kvaliteedinõuded, mis võimaldavad põhinõuete täitmist ja sellest tulenevalt võib aru saada, et just seal jooksevad kasutuskohustuse piirid, rajatakse hoonet hooldama ja säilitama.

Kinnisvara- ja linnastamiskompleksid

Kinnisvarakomplekside puhul see kasutamise ja säilitamise kohustus eksklusiivsetele elementidele ja ka ühistele elementidele. Seega tuleb privaatse elemendi arhitektuursete elementide, rajatiste või teenuste muutmine läbi viia asjakohasel viisil, et vältida hoone turvalisuse, selle üldstruktuuri, konfiguratsiooni või välisseisundi halvenemist või muutumist. või kahju teise isiku õigustele. omanik.

Iga omaniku kohustused on muu hulgas austada ühised elemendid ja kogukonna üldrajatised, olenemata sellest, kas need on mõeldud mõne omaniku üldiseks või erakasutuseks, kasutades neid nõuetekohaselt ja vältides igal ajal kahju tekitamist.

Korteri või ruumide ja selle heas seisukorras hoidmise kohta privaatsed rajatised , tuleb selle kohustuse ulatust või mõõdet mõista niivõrd, kuivõrd see ei tekita kahju kogukonnale ega teistele omanikele. Seadusega on pandud kohustus hüvitada kahjud, mis on tekitatud kogukonnale või teistele omanikele nende endi hooletusest kas eraelemendis, kinnistukompleksi või horisontaalse omandirežiimile alluva ehitise ühisosades. , või nende inimeste hooletuse tõttu, kelle eest ta peab vastama.

Lisaks iga omaniku konkreetsele kasutus-, hooldus- ja konserveerimiskohustusele on omanike kogukond on kohustatud tegema vara ja selle teenuste nõuetekohaseks hooldamiseks ja konserveerimiseks vajalikke töid nii, et see vastaks õigetele tingimustele. struktuur, tihendus, elamiskõlblikkus ja ohutus.

 Säilituskohustuse piirid

 Säilituskohustusel on järgmised piirangud:

• Kui lammutamine hoone on asjakohane. See konserveerimiskohustuse piirang ei takista tunnustatud kiireloomulisusega, ajutise ja erandliku iseloomuga tööde või remonditööde kehtestamist, et tagada ehitise ohutus ja isegi tervis seni, kuni see on asustatud või seisab.
• Peale eelmise juhtumi ulatub kaitsekohustus kuni pool uusehitise väärtusest, konstruktsiooniomaduste ja kasuliku pinna poolest samaväärne originaaliga. See seadusliku säilitamiskohustuse kvantitatiivne piirang on seotud mõistega majanduslik häving .

Kui kohustus hoida hooneid ohututes, tervislikes ja avalikes ehtestustes on osa omandiõiguse tavapärane sisu , on sellel kohustusel hävimise olukorras oma piir või lakkamise hetk, sest kui lammutamine on asjakohane, kustutatakse see kokkusobimatuse tõttu konserveerimiskohustusest, mis ei ole takistuseks tunnistatud kiireloomuliste tööde või remonditööde tegemisel. ajutine ja erandlik, et hoolitseda hoone ohutuse ja isegi tervise eest seni, kuni see on asustatud või seisab.

 Säilituskohustuse rikkumine

 Juhul, kui tellitud töid selleks määratud tähtaja jooksul põhjendamatult ei tehta, viiakse see läbi välja tütarettevõte pädeva avaliku halduse poolt või oma valikul muude haldusreaktsiooni valemitega. Sellistel juhtudel võib kaitsetasu piirmäära tõsta, kui piirkondlikud õigusaktid nii näevad ette, kuni 75% vastava ehitise või ehitise asendusmaksumusest.

Seetõttu on piirkondlikud eeskirjad need, mis vastutavad ülalnimetatud säilitus-, kasutus- ja hoolduskohustuste mittejärgimise korral meetmete täpsustamise eest. Tüüpilise administratiivse reaktsiooni moodustavad täitmiskorraldused nende hooldus- ja konserveerimistööde tegemiseks, mis on vajalikud ja mida ta peab vajalikuks, et tagada hoonete hea konserveerimis- ja hooldusseisund.

Ameti poolt ehitise konserveerimiseks väljastatud tööde teostamise korralduse täitmata jätmine võib kaasa tuua tellitud konserveerimistööde teostamise administratsiooni poolt, mis toob kaasa selle tasumise kinnisasja omanikule. . Samuti saadab tegutsev administratsioon kinnisvararegistrile vastava toimingu või toimingute tõendi selle tõendamiseks ääremärkus domeeni viimasest registreerimisest.

Selle täitmata jätmisega kaasneb ka vastav halduskaristused .

Hoone dokumentatsioon, kindlustus ja garantiid

 Omanikel on kohustus vastu võtta, säilitada ja edastada teostatud tööde dokumentatsioon ning kindlustus ja garantiid, mis sellel on.

Laias laastus võiks selle dokumentatsiooni rühmitada järgmisteks osadeks klotsid :

• Dokumentatsioon seoses teoste autorsus : Ehitusagentide tuvastamiseks tuleb esitada nimekiri kõigist ehitusse sekkunud ettevõtetest ja spetsialistidest.
• Tehniline dokumentatsioon :

– hoonete plaanid;

– Kasutus- ja hooldusjuhend;

– töödes kasutatud materjalide loetelu;

– Tellimuste, abi ja juhtumite raamatusse kantud olulised tellimused hoone korrashoiuks ja korrashoiuks;

– juriidiliselt nõutavad või projektijuhtkonna poolt nõutud dokumendid, millega on akrediteeritud ehitusprotsesside, materjalide, paigaldiste või mõne muu elemendi või tööosa kvaliteet.

• Juriidiline dokumentatsioon : Omanikele tuleb anda koopia maja ehitamiseks seaduslikult nõutavatest volitustest ja linnaplaneerimise tunnistusest või tunnistusest, mis kinnitab kinnistu linnaehituslikke asjaolusid, viitega ümberkruntimis- või kompenseerimistoimingutele vastavuse kohta, samuti litsents või samaväärne dokument kodu kasutamise või elamise kohta (litsents või kasutustunnistus), üldkasutatavate ruumide ja lisateenuste kasutamiseks.

Registreerimisinfo ja muud kinnisvara õiguslikku seisundit puudutavad asjaolud tuleb üle anda või omanikule esitada: omanike ühenduse registreerimisandmed, tasud, põhikirjad ja kasutusreeglid, kui need on olemas, teave teenuslepingute ning kommunaal- ja eluasemetarnete kohta.

Ehitise ostja üleandmise korral mis tahes krediiditehing reaalse tagatisega mille osaliseks ta ei ole, peab teave olema eriti üksikasjalik ja selge akti volitanud notari, selle kuupäeva, kinnistusraamatu registreerimise andmete ja kõnealusele eluruumile vastava hüpoteegikohustuse kohta koos tähtaegade väljendamisega. ja summad.

Seoses sellega hoone ja selle elementide garantiid (ühe aasta ja kümne aasta kindlustus) , nagu ka kõigis muudes kehtivates määrustes sätestatud, peab omanik saama teavet käendaja ja garantii omaniku isiku, nimetatud omanikule vastavate õiguste ja kehtivusaja kohta.

Vaatamata eeltoodule reguleerivad linnaplaneerimise määrused kohustuslik sisu mille pealkiri peab sisaldama, mille alusel vormistatakse maa ja hoonete võõrandamine:

• . linnaolukord maast, kui need ei sobi erakasutuseks või hoonestamiseks, neil on planeerimata ehitised või need on ette nähtud elamute ehitamiseks, mille suhtes kehtib mõni avaliku kaitse režiim, mis võimaldab hinnata selle maksimaalset müügihinda, renti või muid juurdepääsuvõimalusi. eluase.
• Juriidilised kohustused ja kohustused kuni täitmiseni, kui maa allub linnastamis- või sihtkapitalimeetmetele.

Selle kohustuse rikkumine annab ostjale õiguse leping 4 aasta jooksul lõpetada ja nõuda hüvitist vastavalt tsiviilõigusele.

. tarne eelnimetatud dokumentatsiooni koostab pärast tööde lõpetamist arendajale ehitusjuht, kes vastutab selle üleandmise eest hoone omanikele ja lõppkasutajatele.

Kui omandatakse ehitise või selle osa omandiõigus, tuleb kogu ehitise või omandatud osaga seotud dokumentatsioon vara omandajale üle anda , samas kui juhul üürileping , peab hoonet kasutav isik saama kasutus- ja hooldusjuhised.

 Korraldaja

 Promootoriks loetakse füüsilist või juriidilist, avalik-õiguslikku või eraisikut, kes individuaalselt või kollektiivselt otsustab, edendab, programmeerib ja rahastab , oma või teiste vahenditega, ehitab hoone endale või nende hilisemaks müügiks, tarnimiseks või loovutamiseks kolmandatele isikutele mis tahes omandiõiguse alusel.

Edendustöö hõlmab seega a alaline organisatsioon millega isik võtab ehitustöös initsiatiivi ja vastutab selle etappide koordineerimise eest.

Selle tegevus seisneb tegevuse kavandamises, korraldamises ja koordineerimises õiguslikust, tehnilisest, administratiivsest ja rahalisest aspektist. Seetõttu tuleb selle arvu mõistmiseks arvesse võtta selle majanduslikku funktsiooni vahendajana, see tähendab agentina, kes juhib kapitali muutmist ehitustöödeks.

Promootor on see, kes viib läbi funktsioonid ehitustööde otsustamise, edendamise, programmeerimise ja rahastamise kohta. Põhimõtteliselt ei tohiks elluviija mõiste hõlmata välismaiste ettevõtete esindajaid või juhte, kes sekkuvad üksnes ja eranditult nende tegevuse tellinud isiku või isikute huvides. Promootor on nende peamine. Eelnimetatud esindajad kuuluvad siiski promootori mõiste alla ja vastavad sellisena, kui on kontrollitud, et nende kavatsus on kasutada volituse arvu, et vältida promootori vastutust.

. Tehniline ehituskoodeks (CTE)LOE-st lihtsamal viisil määratleb promootori kuju kui "ehitusagent, kes otsustab, edendab, programmeerib ja rahastab ehitustöid"

Promootor võib olla:

• mistahes füüsiline või juriidiline isik . Erinevalt ülejäänud ehitusagentidest ei nõuta elluviijaks olemiseks seaduslikult akadeemilist või kutsekvalifikatsiooni ega pädevuse akrediteerimist. Samuti tuleb märkida, et kui arendaja ja ehitaja isik ei lange kokku, siis esimene ei sekku ehitise teostamisse.
• Avalik või privaatne . See hõlmab nii tsiviil-, kaubandus- või tööstusettevõtteid kui ka korporatsioone, ühinguid või sihtasutusi. Seega tehakse kindlaks, erinevalt ülemkohtu poolt paljudes enne LOE jõustumist tehtud otsustest, et kasumi motiiv on ebaoluline, pidades silmas seda, kas teda peetakse või mitte. Selles mõttes võrdsustab LOE oma põhjendustes elluviija, ühistute või omanike ühisuste juhi või muude sarnaste näitajatega, mis esinevad hoonete majandusjuhtimises üha sagedamini. Samuti laieneb elluviija vastutus selgesõnaliselt füüsilistele või juriidilistele isikutele, kes vastavalt lepingule või oma otsustusvõimelisele sekkumisele müügiedendusse tegutsevad selliste elluviijatena ühistute või omanike kogukondade või muu elluviijana või juhina. analoogsed arvud
• Individuaalselt või kollektiivselt . Promootoriteks loetakse nii isikut, kes täidab sama ülesandeid individuaalselt, kui ka siis, kui neid ülesandeid täidab rohkem kui üks inimene. Seda juhul, kui mitu sama kontserni ettevõtet tegelevad projekti edendamisega, kellest ühed vastutavad projekti rahastamise ja teised selle korraldamise, koordineerimise, programmeerimise ja elluviimise juhtimise eest. Kasuistika selles osas on lugematu.
• koos enda või kolmanda osapoole ressursse . Projekti elluviija saab ehitustööde otsustamise, edendamise, programmeerimise ja rahastamise ülesandeid täita nii enda kui ka teiste vahenditega. Ta kasutab väliseid vahendeid, kui ta kasutab näiteks rahalisi vahendeid, pangandusüksusi, kasutades omanike kogukonna sekkumist. Selles mõttes ja elluviija vastutuse seisukohast tuleb arvesse võtta seda, kes on isik, kes täidab tõhusalt elluviija ülesandeid, kui ilmuvad füüsilised või juriidilised isikud, kes on pühendunud omanike juhtimisele ja tehnilisele nõustamisele. ja juhtimine.

Korraldaja kohustused:

 Promootori kohustused on järgmised:

• Omama krundile õigust, mis annab neile õiguse sellele ehitada. Ei pea olema selle krundi omanik, millele see on ette nähtud. Oluline on see, et promootoril on saidil ehitada , milleks piisaks maa omaniku antud volikirja olemasolust.
• Esitage dokumentatsioon ja eelteave vajalik projekti koostamiseks, samuti volitada tööde juhti selle hilisemateks muudatusteks.
• Hallake ja hankige vajalik litsentsid ja haldus- load , samuti allkirjastada teose vastuvõtmise akt . Ehitaja on isik, kes vastutab kõigi ehitise teostamiseks vajalike litsentside, lubade ja volituste hankimise eest. Sellega seoses tuleb märkida, et projekti elluviija vastutab koos töövõtjaga selle eest, kui tööd algavad ilma nõutavate litsentsideta. Praktikas, kui selle kohustuse rikkumine eeldab tööde hilinemist, kui poolte vahel ei ole kokku lepitud milleski muus, võib mittevastav subjekt olla sunnitud hüvitama ülejäänud tööga seotud agentidele. Kõik see, ilma et see piiraks nimetatud esindajate õigust vajaduse korral oma vastavad lepingud lõpetada, kui nende lepingulised huvid on pettunud.
• Logi sisse kindlustus ja garantiid ühe ja kümne aasta vastutust.
• Ehitatava kinnisvara edendaja peab alates ehitusloa saamisest tagama tarnitud summade tagastamine (koos vastavate maksudega) pluss seaduslik intress, juhul kui kokkulepitud tingimused eluaseme ehitamise või üleandmise alustamiseks .
• Tarnige vajadusel ostjale teostatud töö dokumentatsioon või mõni muu dokument, mida pädev administratsioon nõuab. Teostatud töö dokumentatsioon koosneb:

– projekt koos nõuetekohaselt heakskiidetud muudatustega, kui see on asjakohane;

– vastuvõtutõend;

– ehitusprotsessi sekkunud agentide tuvastamise suhe; Y

– Hoone ja selle rajatiste kasutus- ja hooldusjuhend.

Kogu see dokumentatsioon moodustab hoone raamatu.

Enesereklaam – Autopromotor

 Juriidilisest aspektist ei ole erinevusi arendajal, kes täidab oma ülesandeid selleks, et ehitatu käsutada, ja sellel, kes ehitab vähemalt esialgu oma tarbeks ja naudinguks.

Eneseedendajaks loetakse isikut, kes ei ole a professionaalne , planeerib ja palkab vajalikud spetsialistid, et ehitada hoone enda tarbeks ja naudinguks, eeldusel, et riskide mis tulenevad hoone arendusest nende enda maal.

. õiguslik kohtlemine promootor ja eneseedendaja on samad. Kõik elluviijaga seotud sätted on täies ulatuses kohaldatavad ka ise reklaamijale, eriti need, mis puudutavad vastutust ja garantiirežiimi.

Sellest tulenevalt on enesereklaamija kohustatud nõutava esitama garantiid Korraldajale igal juhul, välja arvatud kümneaastase kindlustusgarantii kohustuses märgitud juhtudel, ja mitte ainult juhul, kui ta kavatseb vara võõrandada või kui ta seda tegelikult võõrandab.

. kontrollida eelnimetatud tagatiste kehtestamise üle teostatakse mitte müügi ajal, vaid akti tegemisel ja uue töö deklaratsiooni kinnistusametis registreerimisel.

Üks praktilisi probleeme mis võib tekkida juhul, kui eelnimetatud tagatised ei ole uue töö deklareerimise ajal antud, põhiseadus võõrandamise ajal Kui kinnisvara omandamiseks taotleb ostja (või rahastav isik) hüpoteeklaenu, nõuab finantsüksus dokumentaalset tõendit selle töö lõpetamise kohta, milleks on deklaratsioon vajalik. akrediteering, et vastav kümneaastane kindlustus on sõlmitud. Arvestades, et selleks, et kindlustusselts saaks väljastada ehitisele kümneaastase vastutuskindlustuse, oleks pidanud selle algusest peale kehtima spetsiaalne kvaliteedikontroll, on praktikas võimatu uut tööd ja tööde valmimist deklareerida ning seetõttu on krediiti võimatu saada.

Vaatamata eelnevale on võimalik lahendused kindlustusseltsi praktilisele probleemile, mis annab kümneaastase vastutuskindlustuse ehitisele, millele ei ole tehtud vastavat kvaliteedikontrolli, võib olla:

– kehtestada kohustus viia läbi ehitise kvaliteedikontroll, ilma et see eeldaks viivitamatut vastava kindlustuse (OCT) sõlmimist; kas

– Vastava kindlustuse allkirjastamise kohustus lasub ehitajal, kuna selles saab sõnaselgelt kokku leppida ehitajaga, kes on kindlustusvõtja esimese nimel.

 Ühepere kodu oma tarbeks

 See eeldus on lepingu sõlmimise nõudest välja jäetud kümneaastane vastutuskindlustus materiaalse kahju eest.

Vaatamata eeltoodule, juhul 10 aasta jooksul inter vivos , on enesereklaamijal kohustus sõlmida vastav kindlustus ülejäänud ajaks, et 10 aastat läbida. Seoses enesereklaamija kohustusega on võimalik kokku leppida teisiti.

Vaatamata võimalusele jätta sõlmimata kümneaastane vastutuskindlustus, kui üksikelamu on oma tarbeks arendatud, ei tasu unustada, et kui see on millegist lahti saama enne 10-aastase tähtaja möödumist tööde lõpetamisest võib see olla väga raske. Praktikas väljastab kindlustusselts vastutuskindlustuse 10 aasta lõpuni allesjäänud ajale ehitusele, mis ei pruugi olla kvaliteetne. kontrolli algusest peale.

Omanike kogukond ehituses

Juhtudel, mil a omanike kogukond täidab elluviija ülesandeid, puudub juriidiline isik, kellele saaks määrata elluviija tasu. Teoreetiliselt omanike kogukondadel ei ole professionaalne pühendumus ehitussektoris, erinevalt elamuühistutest.

Arvestades võimalikke kahtlusi selle kohta, kellel on promootori staatus teatud olukordades, mis praktikas esinevad, tuleb märkida, et:

• Promootor on professionaalne juht kes võtab vastu kogukonnaliikmetelt ülesandeid asjakohased ja põhimõttelised otsused ehituse tellimise ja ehitusprotsessi osas.

Kogu kogukond liikmetel on promootori staatus:

– kui puudub professionaalne juht; kas

– Olles üks kogukonnaliikmetest, kes arendab promotsiooni otsustussekkumist, ei ole sellel kinnisvaraarendust kui professionaalset pühendumist või selle harjumuspärane tegevus ei toimu ehitusturul.

Nendel kahel juhul vastutavad kõik kogukonna liikmed kohustuste eest, mis tulenevad kogukonna otsustusprotsessist edutamises. Korterelamu omanikud vastutavad oma osalustasust tulenevate omanike ühenduse poolt võetud kohustuste eest. The vastutus kannatanute suhtes on seega solidaarne, mitte solidaarne ( CC art.393 ). Olenemata eelnevast, juhul kui see nii on üks kogukonna liikmetest kes arendab välja edutamise otsustusprotsessi ja mille kutsetegevuseks on kinnisvaraarendus või muu kinnisvaraturuga otseselt seotud tegevus, on see LOE tähenduses ainus isik, keda peetakse edendajaks.

Ühistud ehituses

 Elamuühistud on inimeste ühendused, kelle eesmärk on ühine sotsiaal-majanduslik huvi või vajadus , st anda oma liikmetele eluase või ruume ja hooneid, samuti neid konserveerida või hallata, olles võimeline selleks maad omandama, kruntima ja arendama. ja teostama vajalikke töid, töid ja teenuseid ning panustama isegi otseselt ja isiklikult oma partnerite tööle.

Ühistu on üks vorme, mida põhimõtteliselt esitletakse odavam jätkata kodu ehitamist ja soetamist, kuna elluviija kuju jääb ehitusprotsessist välja ja seetõttu säästavad ühistu liikmed oma ärikasumit (umbes 25% kodu väärtusest), suutes kohandada hindu vastavalt nõudluse võimalustele ja kohandada makseviisid ühistuliikmete võimalustele ja vajadustele seni, kuni see kohandamine on kooskõlas töö rahastamisega. Teisalt vastutab ühistupartner ühistu liikmena kasvõi rahaliselt nende kodude ja ruumide eest, mida edutamise lõppedes ei auhinnata.

Seoses lepingute sõlmimine , elamuühistud saavad:

• Palgake otse kõik ehitusprotsessiga seotud spetsialistid, alates hoone projekteerimise eest vastutavast tehnikust kuni töid teostavate töövõtjateni. Sel juhul ei sõlmita lepingut ühegi elluviijaga, partnerid võtavad enda peale reklaami ja seega ka need, kes peavad töid jälgima, võttes endale lisakulud või tarneviivitused.
• Palkake fondivalitseja ehk elamuühistute asutamisele ja haldamisele spetsialiseerunud üksus, võttes tasu eluaseme hinna alusel. Sel juhul vastutab juhtüksus ühistu enda ees tema huvidega seotud tegevuse eest ning samuti individuaalselt liikmete ja kolmandate isikute ees.

Kuid juriidiliselt on promootori tingimus on täidetud mitte ainult neile, kes täidavad elluviija ülesandeid kollektiivselt, vaid ka neile, kes vastavalt lepingule või oma otsustusvõimelisele sekkumisele edutamises tegutsevad selliste edendajatena ühistute edendaja või juhina.

Selles mõttes ja võimaliku ees kahtlusi selle kohta, kellel on teatud praktikas esinevates olukordades promootori staatus, tuleb märkida, et neil on promootori staatus:

• . professionaalne ehitusjuht, kellele nõukogu annab piisavad volitused ehitise kavandamise kohta asjakohaste otsuste tegemiseks.
• Kui volitusi ei anta või antakse volitusi, ei hõlma see õigust otsustada põhitoimingute üle ehitusprotsessis, ühistu . Ühistu juhatuse ja selle liikmete vastutus ühistu ees eluruumides esinevate pahede või puuduste tõttu eeldab juhtide süüd.

Kontrolli vastavust garantiisid ei kaaluta ühistu lõpetamise registreerimisel ühistute registris. Selles mõttes tuleb arvestada, et ühistute põhikirjaga tuleb kehtestada a ühingu minimaalne kestus , aeg, mis on vajalik majade individuaalseks loovutamiseks partneritele ja säilib veel vähemalt 5 aastat. alates sertifikaadi või elamisloa andmisest.

Kinnisvaramaaklerid ja -vahendajad

 See kujund ei ole ette nähtud LOE-s kui sellises. Majanduslikust aspektist on tegemist kinnisvara ostu-müügilepingute puhul aga huvitava näitajaga, kuna selle konkurentsil on otsene mõju hinna korrigeerimisele.

Nad ei ole kinnisvaraarendajad. Selle tegevus ei keskendu niivõrd ehitusele, kuivõrd hoonete müügile. Vahendajad on agendid või spetsialistid, kes annavad nõu otsida ja osta kodude ja muud tüüpi hoonete jaoks. Enamasti hoolitsevad nad kõige vajaliku eest menetlused kuni konkreetse hoone tegeliku soetamiseni.

Põhiline eelis vahendajate pakkumine ei ole midagi muud kui aja kokkuhoid inimestele, kes on huvitatud kodu või mõne muu hoone ostmisest. Nad annavad infot kinnisvara hinna kohta, hõlbustavad tulevase ostja vajadustele ja võimalustele kohandatud pakkumisi, vahendavad müüjat ja ostjat ning nõustavad finantseeringu otsimisel.

Seda tüüpi kinnisvaravahenduse teenused tekitavad a komisjonitasu mille kannab tavaliselt vara müüja, kuid mille võib mõnikord maksta ka vara omandaja (topeltvahendustasu).

Vahendajate tüübid on järgmised:

• reaalne kinnisvaramaaklerid.
• vara Juhid .
• Kinnisvarafirmad .

Vahendus kolme tüüpi vahendajate pakutavad teenused (nõustamine, teave, juhtimine jne) on väga sarnased. Põhiline erinevus kinnisvaramaaklerite ja teiste kinnisvaramaaklerite vahel seisneb selles, et neil on tsiviilvastutuskindlustus, ülejäänud aga seda alati ei ole.

2.- Ehitusprotsessi sekkuvad agendid

Ehitaja

Ehitaja või töövõtja on ehitise agent, kes võtab lepingu alusel enne elluviijat endale kohustuse teostada projekti ja lepinguga hõlmatud tööd või nende osa oma või väliste inim- ja materiaalsete ressurssidega.

. peamine kohustus ehitaja eesmärk on anda elluviijale kasulik tulemus, saavutada teostatud töö; töövõtja võtab aga endale erinevaid kohustusi ja kohustused:

– Lepingulises valdkonnas kannab ta teose kaotsimineku või hävimise riski ja kulusid kuni selle üleandmiseni, välja arvatud vastuvõtmise viivitused (CC art.1544 , 1588 s. and 1596 ; LOE art.17 );

– töökohal (võib tekitada süütunnet valimisel ja seires );

– materjalide osas (kas tarnitud või ehitaja enda poolt);

– seoses kapitaliga, selle finantseerimisega jne.

Töövõtja riski ja juhuse põhimõttest inspireerituna tuntakse ehitustööde lepingut ka kui firma leping , viidates töövõtja poolt lepinguga võetud erinevatele kohustustele ja vastutusele ning asjaolule, et töövõtja peab tagama lubatud tulemuse saavutamiseks vajalikud inim- ja materiaalsed ressursid.

Nõuded

 Ehitaja peab omama kvalifikatsiooni või erialase ettevalmistuse mis vastab ehitajana tegutsemiseks vajalikele tingimustele.

Kuna viidatud kvalifikatsioon või erialane ettevalmistus ei ole määratletud ja puudub konkreetne kvalifikatsioon, mille eesmärk on töövõtjate koolitamine, on ehitaja kvalifikatsiooni käsitlev seadusesäte sisutühi, jäädes vaid heade kavatsuste deklaratsiooniks.

Kuna töövõtjaks olemiseks pole ametlikku ametinimetust, on praegu juriidilisel isikul ükskõik milline füüsiline või juriidiline isik võimsus töövõtja võib olla seotud ja piisava kutsealase (ja majandusliku) suutlikkusega töölepingu täitmiseks.

Vajadusel peab töövõtja siiski järgima autonoomsete piirkondade kehtestatud kohustusi ehituse kutsealal tegutsemiseks, kuna ainult nemad on pädevad dikteerima eeskirju seoses sertifitseerimata kutsealade tegutsemisega ehitusvaldkonnas. Ehitus.

Jah, neid on ametlik kvalifikatsioon, erialane koolitus, mis on seotud ehituse erinevate materiaalsete tegevustega (näiteks teostus ja tööplaanid, müüritööd jne). Selles mõttes on olemas professionaalsuse tunnistused, mis kinnitavad mõne ehitustehniku ​​omandatud pädevust ja kogemusi.

Kohustused

 Lisaks ehitaja kvalifikatsiooni või kutsealase ettevalmistuse nõudele kehtivad järgmised kohustused:

• . töö teostamine lähtudes projektist, kehtivatest õigusaktidest ning ehitusjuhi ja tööde teostamise direktori juhenditest, et saavutada projektis nõutav kvaliteet.

Tööde teostamine töövõtja poolt peab vastama järgnevale parameetrid :

– käsundiandjalt või promootorilt saadud tellimusele;

– projekteerija koostatud projektile;

- lex artis ehitaja kohustus, mis on lepingu osa ( CC art.1258 ), see tähendab, et ta peab järgima oma kutsealale omaseid tavalisi reegleid ja häid tavasid;

– kehtivatele õigusaktidele, eelkõige ehitustoodete, kvaliteedikontrolli, tervise ja ohutuse, tööalaste riskide vältimise jms kohta, ning neil peavad olema nõutavad load, load ja litsentsid jne;

– elluviija juhistele, mis üldjuhul suunatakse läbi projektijuhtimise ehk projektijuhi ja projekti täitmisjuhi.

Nagu varem analüüsitud, ei järgi töövõtja hoolsusega tegevuse teostamist, vajalik on saavutada lepingus sätestatud tulemus. Sel põhjusel on risk asja kaotsiminekust omal kulul kuni töö üleandmiseni.

Töövõtja ei saa piirduda tehniliste juhiste täitmisega, kuna tema staatus eksperdina võimaldab tal neid hinnata juhiste teostatavus ja saadud tellimused, samuti ehitusmaterjalide sobivus, kui need on tellija poolt tarnitud. Tal on kohustus hoiatada käsundiandjat, kui juhised või korraldused on ebaõiged või teostamatud ja seetõttu on tal õigus jätta korraldused täitmata või täitmata, kui need tema arvates on ebaõiged või teostamatud.

Töövõtja peab järgima promootori juhised tal pole aga ruumi väita ja peituda selle taha, et ta teeb seda, mida tehnikud tal kästavad, kui üritab vältida oma võimalikku vastutust töödega seoses.

• . ehitusjuhi määramine kes võtab enda peale ehitaja tehnilise esindamise töös ning kellel peab oma kvalifikatsioonist või kogemusest tulenevalt olema piisav väljaõpe vastavalt töö omadustele ja keerukusele.

Objekti haldaja ei pea omama akadeemikut kraadi . Tavaliselt on tegemist tehnilise arhitekti või suurte ehitusmaailma kogemustega inimesega.

Oma alluvatele korralduste andmiseks on vajalik, et ehitusjuht tunneks teostatavat ehitust ning oskaks tellida tööde teostamiseks ja teostamiseks vajalikke inim- ja materiaalseid ressursse. sellega, milles töövõtja ja tellija on lepingus kokku leppinud.

• . inim- ja materiaalsete ressursside eraldamine et töö tähtsus nõuab. Ehitaja peab töödele määrama lepinguliselt kokkulepitud tulemuse saavutamiseks vajalikud inim- ja materiaalsed ressursid.

Ehitaja ei teosta tavaliselt oma tegevust otseselt, vaid pigem tegutseb oma äristruktuuri kaudu. Seega täielik või osaline alltöövõtt tööde teostamine on võimalik, kui on täidetud L 32/2006 nõuded, mis reguleerivad ehitussektori alltöövõtja arvu, välja arvatud juhul, kui see võim on lepingus sõnaselgelt välistatud või kui ei ole sõlmitud põhilepingut või tellib kõik tööd töövõtjale, lähtudes tema isiklikest tingimustest.

• . alltöövõtu vormistamine töö teatud osade või rajatiste osas lepingus ja seaduses 32/2006 sätestatud piirides.

Alltöövõtt kuulub töövõtja kohustuste hulka, kuid see ei ole niivõrd kohustus, kuivõrd a võim töövõtjast.

Töövõtja on otseselt vastutav , töö omaniku ees töö eest, mida alltöövõtjad teostavad. Omakorda, kui tööd korrigeeriti kõrgemal alusel, võib alltöövõtja tuua a üleminek ja kõrvaltegevus sama töö omaniku vastu, et nõuda töövõtja võlgnevust.

• Lepingu allkirjastamine küljendus või algustunnistus ja vastuvõtutunnistus tööst. Planeeringuaktile peavad alla kirjutama töövõtja ja projekti juhtkond ehk ehitusjuht ja tööde teostamise direktor.

Seadistamise peab teostama ehitaja tööde teostamise raames. Maketeerimisaktis tuleb märkida, kas tööde algus jätkub või mitte, ja vajaduse korral on küljendusakt ametlik algus tööst.

Samuti on töövõtja kohustus aktile alla kirjutada teose vastuvõtt , millele peavad alla kirjutama vähemalt töövõtja ja elluviija (LOE art.6). Kui broneerimine on registreeritud vastuvõtuaktis, kui need reservatsioonid on parandatud, peab töövõtja allkirjastama parandustunnistus ( LOE art.6.2.d ).

• Esitada ehitusjuhile ehitustööde teostamiseks vajalikud andmed teostatud töö dokumentatsioon . Töövõtja peab ehitusjuhile üle andma tema poolt teostatava tööga seotud dokumentatsiooni koostamiseks vajaliku teabe ja dokumentatsiooni ( LOE art.12. 3 punkt f ).
• Tellimus garantiid seaduses sätestatud, eriti kümneaastane kindlustus Ja materiaalse kahju kindlustus , käendus või rahaline tagatis, millega ehitaja peab võtma tagatiseks tööde lõpetamise või lõpetamise elemente mõjutavate pahedest või teostusvigadest tulenevate materiaalsete kahjude hüvitamise, mis tuleb hüvitada tööde lõpetamise või lõpetamise elemente. üks aasta alates tööde valmimisest ja nende üleandmisest elluviijale.

Nimetatud kindlustusega liitumise võib asendada kinnipidamisega by the,en promootor 5% tööde materiaalsest teostuse summast kogu garantiiaja jooksul. Tuleb mõista, kuigi LOE-s ei ole midagi öeldud, et töövõtja võib asendada ka eelnimetatud kindlustuse tellimisega kindlustuslepingu korraldajale edastamise. Pank garantii, mis tagab vähemalt 5% tööde teostamise mahust ühe aasta jooksul, mille kaudu tekiks hoonele eelnimetatud aasta jooksul viimistlus- või viimistluselemente mõjutanud kruustangide või teostuse puuduste tõttu hoonele tekitatud materiaalne kahju. kompenseerida.

Projekti elluviija võib töövõtjaga selgesõnaliselt kokku leppida, et viimane on kindlustusvõtja esimese nimel materiaalse kahju kindlustuse või käenduskindlustuse osas, et tagada konstruktsioonielementide või -rajatiste defektidest või defektidest põhjustatud kahju hüvitamine. 3 aastat . mis põhjustavad elamiskõlblikkuse nõuete mittetäitmist; Y

– garanteerida materiaalse kahju kindlustus või käenduskindlustus 10 aastat varalise kahju hüvitamine, mis on hoonele tekitatud vundamendist, tugedest, taladest, põrandatest, koormusseintest või muudest konstruktsioonielementidest tulenevate või neid mõjutavate kruustangide või defektide tõttu, mis otseselt kahjustavad ehitise mehaanilist tugevust ja stabiilsust.

Alltöövõtja

Alltöövõtja on füüsiline või juriidiline isik, kes võtab lepinguga enne töövõtjat või muud tellivat alltöövõtjat endale kohustuse teostada teatud osad või tööühikud , sõltub projektist, mille täitmist juhib. The variandid sellest arvust võivad olla esimese alltöövõtja (alltöövõtja, kelle klient on töövõtja), teise alltöövõtja (alltöövõtja, kelle klient on esimene alltöövõtja) ja nii edasi.

Seadus 32/2006 reguleerib alltöövõtt ehitussektoris ning selle eesmärk on parandada töötingimusi sektoris üldiselt ning eelkõige selle töötajate tervise- ja ohutustingimusi. See seadus eeldab radikaalset muudatust võrreldes senise mudeliga, kuna käsitleb esimest korda ja rangelt valdkondlikult alltöövõtu õigusrežiimi regulatsiooni, mis tunnistab selle tähtsust ehitussektorile ja spetsialiseerumist ehitussektorile. tootlikkuse tõus, kehtestab rea tagatisi, mille eesmärk on vältida seda, et kontrolli puudumine sellises tootmisorganisatsiooni vormis tekitaks objektiivseid ohuolukordi töötajate ohutusele ja tervisele sellises riigis nagu Hispaania, kus registreeritakse jätkuvalt õnnetusjuhtumite määr väga kurikuulus oma arvukuse ja tõsiduse poolest.

See rangelt valdkondlik reegel kehtib alltöövõtu alusel sõlmitud lepingute suhtes, et täita järgmisi ehitustöödel tehtud tööd :

– kaevamine;

– Maa liikumised;

– hoone;

– kokkupandavate elementide kokku- ja lahtimonteerimine;

– liitmikud või paigaldised;

- muutumine;

– taastusravi;

- remont;

– demonteerimine;

- jalust maha lööma;

- hooldus;

– konserveerimis- ja värvimis- ning puhastustööd;

- kanalisatsioon.

 Nõuded töövõtjale ja alltöövõtjale

Töövõtjatele ja alltöövõtjatele on kehtestatud rida nõudeid et vältida selliste ettevõtete osalemist, millel puudub minimaalne organisatsiooniline struktuur, mis võimaldab tagada, et nad suudavad täita oma kohustusi kaitsta töötajate tervist ja ohutust. .

Selleks, et ettevõte saaks ehitussektori alltöövõtu protsessi töövõtja või alltöövõtjana sekkuda, peab ta vastama järgmistele nõuetele:

• Olema oma tootmisorganisatsiooni , omama vajalikke materiaalseid ja isiklikke ressursse ning kasutama neid lepingulise tegevuse läbiviimiseks.
• Oletame riskid, kohustused ja vastutus äritegevuse arengule omane.
• Kasutage otse volitusi organiseerimine ja juhtimine üle oma töötajate ehitusplatsil tehtava töö üle ning füüsilisest isikust ettevõtjate puhul tegema töid iseseisvalt ja omal vastutusel ning väljaspool nende heaks töötava ettevõtte organisatsiooni ja juhtimist. on palganud.

Lisaks ülaltoodud nõuetele peavad ettevõtted, kes kavatsevad tellida ehitusplatsil töövõttu või alltöövõttu:

• Tõesta, et neil on inimressursid , et neil on oma juhtimis- ja tootmistasandil vajalik tööalaste riskide ennetamise koolitus, samuti ennetuslik organisatsioon, mis vastab määrusele L 31/1995, tööalaste riskide ennetamise kohta.
• Ole registreeritud Akrediteeritud ettevõtete register . Selle registreerib ex officio pädev tööamet järgmises lõikes nimetatud tööandja deklaratsiooni alusel.

Töövõtja või alltöövõtja ettevõtted peavad ülaltoodud nõuete täitmist tõendama a deklaratsioon alla kirjutanud nende seaduslik esindaja, kes on koostatud akrediteeritud ettevõtete registris. Registreeringu teeb pädev tööamet nimetatud deklaratsiooni alusel ex officio.

Lisaks peab ettevõtetel, kelle tegevus seisneb tavapäraselt ehitusplatsidel töövõtu- või alltöövõtulepingute sõlmimises, olema määrusega määratud tingimustel mitmeid tähtajatu lepinguga töötajad mis ei ole väiksem kui 10% käesoleva eeskirja kehtivusaja esimese 18 kuu jooksul, ega 20% 19. kuni 36. kuu jooksul ega 30% alates 37. kuust (kaasa arvatud). Nendel eesmärkidel seotud tööühistud, tööpartnerid arvutatakse sarnaselt töötavate töötajatega määrusega määratud tähtaegadel.

Alltöövõtu režiim

 Allhankeahelate ülejääk, eriti ehitussektoris, õõnestab järk-järgult ärimarginaale ja pakutavate teenuste kvaliteeti nii kaugele, et ahela viimastes lülides sellised marginaalid praktiliselt puuduvad, soodustades vee all töötamist. just viimases elemendis, mis peab vastutama töid teostavate töötajate ohutus- ja tervisetingimuste eest. Sel põhjusel on näidatud liialdatud alltöövõtuga võib hõlbustada töötervishoiu ja tööohutusega kokkusobimatute tegevuste ilmnemist.

Alltöövõtt , kui produktiivse organisatsiooni vorm, ei saa olla piiratud , välja arvatud L 32/2006 sätestatud tingimustel ja juhtudel . Seega on ehitussektori alltöövõtu režiim üldiselt järgmine:

• . promootor võib sõlmida otselepingu nii paljude töövõtjatega, kui ta seda vajalikuks peab, olenemata sellest, kas nad on füüsilised või juriidilised isikud.
• . töövõtja võib sõlmida lepinguid alltöövõtjate või füüsilisest isikust ettevõtjatega tööde teostamiseks, mis on sõlmitud elluviijaga.
• . esimene ja teine ​​alltöövõtja võivad tellida alltöövõtu korras tööde teostamise, millega nad on vastavalt lepingu sõlminud.
• . kolmandast isikust alltöövõtja ei või tellitud töid alltöövõtu korras teisele alltöövõtjale või füüsilisest isikust ettevõtjale.
• . füüsilisest isikust ettevõtja ei või tellida endale või teistele alltöövõttu teostavatele ettevõtetele või teistele füüsilisest isikust ettevõtjatele usaldatud töid allhanke korras.
• Samuti ei saa alltöövõttu sõlmida ka alltöövõtjad , kelle töös kasutusele võetud tootmisorganisatsioon seisneb põhimõtteliselt tööpanus, mida mõistetakse kui sellist, mis ei kasuta lepingulise tegevuse teostamiseks rohkem oma töövahendeid kui käsitööriistu, sealhulgas kaasaskantavaid elektritööriistu, isegi kui neil on muude kui märgitud töökollektiivide toetus, eeldusel, et need kuuluvad töö teistele ettevõtetele, töövõtjatele või alltöövõtjatele.

Olenemata eelnevast, kui see on nõuetekohaselt põhjendatud juhuslikud juhtumid , tulenevalt töö spetsialiseerumise nõudmistest, tootmise tehnilistest komplikatsioonidest või vääramatu jõu asjaoludest, mida töösse kaasatud agendid võivad kogeda, on projekti juhtkonna hinnangul vajalik mõne töö osa tellimine ettevõttega. kolmandad isikud, erandkorras saab täiendaval tasemel sõlmitud alltöövõttu pikendada tingimusel, et projekti juhtkond märgib selle eelneva kooskõlastuse ja põhjuse või põhjused alltöövõtu raamatus ( L 32/2006 art.7 ).

Alltöövõtu erandlik pikendamine ei kehti ülaltoodud punktides e) ja f) käsitletud juhtudel, välja arvatud juhul, kui motiveeriv asjaolu on vääramatu jõud.

Töövõtja peab sellest teavitama tervis ja ohutuskoordinaator ja the,en töötajate esindajad tema lepingu täitmisega hõlmatud erinevatest ettevõtetest, mis on loetletud alltöövõturaamatus, erandlik alltöövõtt.

Samuti peab töövõtja teavitama pädevat isikut töö märgitud erandliku alltöövõtu asutusele, esitades 5 tööpäeva jooksul pärast selle heakskiitmist aruande selle vajaduse asjaolude kohta ja alltöövõturaamatusse tehtud kande koopia.

Akrediteeritud ettevõtete register – (L 32/2006, artiklid 5 ja 6)

Alltöövõturežiimi käsitlevate sätete kohaldamisel nähakse ette akrediteeritud ettevõtete registri loomine, sõltuvalt pädevast tööjõust asutus, mille all mõistetakse seda, mis vastab autonoomse piirkonna territooriumile, kus asub ettevõtte registrijärgne asukoht. töövõtja või alltöövõtja.

Registreerimine aastal akrediteeritud ettevõtete register kehtib kogu riigi territooriumil ja selle andmed on avalikult kättesaadavad, välja arvatud isikuandmete puutumatust puudutavad.

Määruse kohaselt on sisu, vorm ja efektid registreeritakse nimetatud registris, samuti koordineerimissüsteemid piirkondlikest tööasutustest sõltuvatest registritest.

Töövõtja ja alltöövõtja kohustused

Kehtestatakse järgmised kohustused:

• Kohustus valvsus ja kohustused, mis tulenevad mittevastavusest. L 32/2006 kohaldamisalasse kuuluvate ehitustöödega tegelevad töövõtjad ja alltöövõtjad peavad jälgima, et alltöövõtjad ja füüsilisest isikust ettevõtjad, kellega nad lepingu sõlmivad, järgivad selles sätestatut; eelkõige seoses:

– kohustused akrediteerimine ja registreerimine ( L 32/2006 art.4.2 ); Y

- alltöövõtu süsteem ( L 32/2006 art.5 ).

Alltöövõtjad peavad töövõtjale oma vastavate tellijafirmade kaudu edastama või edastama mis tahes teavet või dokumentatsiooni mis mõjutab ülaltoodut.

Ilma et see piiraks muid sotsiaalseadustes sätestatud kohustusi, on rikkumine nõutavatest akrediteerimis- ja registreerimiskohustustest või alltöövõtu režiimist, määrab ühise ja mitu vastutust alltöövõtja, kes on sõlminud lepingu nimetatud rikkumiste tõttu, ja vastav töövõtja töökohustuste ja kokkulepitud lepingu täitmisest tuleneva sotsiaalkindlustuse osas, mis vastavad lepingu täitmise ulatuses rikkumise eest vastutavale alltöövõtjale, olenemata sellest, mis tahes nimetatud ettevõtete tegevust.

Igal juhul on töötajate põhimääruse artiklis 43 sätestatud vastutus (ET) nõutav, kui selles sätestatud eeldused esinevad.

• Kas teil on alltöövõtu dokumentatsioon . Igal töövõtjal peab olema alltöövõturaamat kõigi L 32/2006 kohaldamisalasse kuuluvate ehitustööde kohta.
• Teavitamise kohustus töötajate esindajad . Tööde elluviimisest ja alltöövõtust tuleb teavitada erinevate ettevõtete töötajate esindajaid, kes tööde teostamisse sekkuvad.
• Akrediteerige töötajate ennetav koolitus . Ettevõtted peavad tagama, et kõik ehitusplatsidel teenuseid osutavad töötajad saavad oma tööks või funktsiooniks vajalikku ja asjakohast koolitust tööriskide ennetamise alal, et nad oleksid teadlikud riskidest ja meetmetest nende ennetamiseks.

1) Üleriigilise valdkondliku kollektiivlepinguga võib ametiühingute esindajate kaudu või kahepoolselt ettevõtlusorganisatsioonide ja ametiühingute vahel kehtestada töötajate esindamise süsteemid või korra, et edendada tööriski järgimist. ennetusmäärused vastava territooriumi ehitustöödel. Samuti saate asutada koolitusprogrammid ja valdkondlikku laadi spetsiifilised sisud ja iga eriala töö jaoks.

2) Konkreetsed koolituse akrediteerimissüsteem võib seisneda igale töötajale ainulaadse ja kogu sektoris kehtiva kutsekaardi väljastamises.

3) Alltöövõtjal ei ole ehitusagendi staatust vastavalt LOE režiimile, mis määratleb vastutus ehitusainete vastu ehitusvead , kus ehitaja vastutab alltöövõtjate tegevuse eest, kuna need on lepinguliselt seotud, piirates alltöövõtja tegevust oma töövõtja juhiste järgimisega.

4) L 32/2006 sätete rikkumist karistatakse vastavalt RDLeg 5/2000 seaduse koondtekstile. rikkumisi ja sanktsioone ühiskonnakorralduses

Ettevõtete ajutine liit –  (L 18/1982)

Arvestades kinnisvaraturu ja ehitusprotsessi tehnilist ja kaubanduslikku keerukust, aga ka seadusandlikku keerukust, on tekkinud ja ilmumas uusi osalejaid või subjekte, kes arendavad teenuste pakkumist, mis ühel või teisel viisil kaasa aitavad. tagada tõhusam ja kvaliteetsem ehitus.

Sellest suurest rühmast paistavad silma järgmised:

– integreeritud projektijuhtimine või projektijuht ; JA

– ehitussektori ettevõtete ja/või ettevõtjate koostöö ühisettevõtetega ja ühisettevõtted .

Ettevõtete ajutised liidud (edaspidi UTE) eeldavad a koostöö süsteem ettevõtete ja/või ettevõtjate vahel kindlaksmääratud või määramata ajaks töö, teenuse või tarne arendamiseks või teostamiseks ning kindlaksmääratud maksurežiimiga.

UTE tuleneb ettevõtete ja/või ärimeeste vahel sõlmitud ja aastal vormistatud koostöölepingust avalik tegu mis tekitab puuduva organisatsiooni juriidilise isiku staatus . Sel põhjusel vastutavad UTE liikmed ühiskasu eesmärgil tehtud tegude ja toimingute eest kolmandate isikute ees solidaarselt.

omadused

L 18/1982 kehtestatud maksurežiimi kohaldamiseks peavad UTE-l olema järgmised omadused:

• Selle liikmed peavad olla füüsilised või juriidilised isikud, kes elavad Hispaanias või välismaal. Äri tulu Ühisettevõttesse kuuluvate üksikisikute arv määratakse üksikisiku tulumaksu otsese hinnangu alusel.
• Selle objekt peab olema eranditult konkreetse töö, teenuse või tarne väljatöötamine või teostamine Hispaanias või väljaspool seda, suutma arendada või teostada esialgse objekti täiendavaid ja lisatöid ja teenuseid.
• Selle kestus peab olema sama, mis selle objektiks oleva ehitustöö, teenuse või tarne puhul kuni 25 aastat, välja arvatud juhul, kui teostamine või kasutamine on seotud avalike ehitustööde või teenustega, mille puhul on maksimaalne kestus 50 aastat. aastat.
• Neid peab haldama a üksikjuht kellel on piisavad volitused, mis on igale UTE liikmele antud, et teostada õigusi ja sõlmida vastavaid kohustusi UTE nimel.
• Need peavad olema moodustatud a avalik tegu mis sisaldab nende toimimist reguleerivat põhikirja või lepinguid, sealhulgas muuhulgas UTE tulemuste jaotamisel erinevate liikmete osalemise määramise proportsiooni või meetodit ja ajajaotuse kriteeriumi. tulemused või tulud ja kulud. Avalik akt tuleb registreerida Rahandusministeeriumi haldusliku iseloomuga eriregistris. Enne registreerimine , tuleb maksude peadirektoraadile adresseerida dokument, milles UTE liikmed taotlevad maksu erirežiimi aktsepteerimist ja akti registreerimist. Nimetatud dokument tuleb esitada koos UTE asutamisdokumendi koopiaga, mudeli 036 või 037 valguskoopiaga, milles taotletakse UTE CIF-i, ja mudeli 845 (kohaliku tasu eest) või 846 (provintsitasu eest) valguskoopiaga. .

L 18/1982 kasutab terminit " ettevõtjad” Siiski tuleb mõista, et füüsilised isikud võivad kuuluda UTE-sse tingimusel, et nad on otseses hinnangurežiimis.

 maksurežiim

 Nendele üksustele kohaldatav maksurežiim varieerub sõltuvalt sellest, kas dokumendis L 18/1982 esitatud nõuded on täidetud või mitte:

• Kui nõuded ei ole täidetud: need üksused ei ole IS maksumaksjad , tasudes makse vastavalt tulude jaotamise süsteemile ( LIS art.6 ).
• Kui nõuded on täidetud, sõltub maksurežiim sellest, kas või mitte, on UTE registreeritud eriregistris : eriregistris registreerimata UTE maksustatakse üldise IS-režiimi järgi, registreeritud aga nendele üksustele kehtestatud erimaksukorraga.

 Eriline maksurežiim

 Eriregistris registreeritud UTE-dele kohaldatakse järgmist maksurežiimi:

1) Nad ei maksa IS osa eest residendist liikmetele kuuluv maksubaas Hispaania territooriumil. Juhul, kui UTE valib järelmaksu viis , ei sisalda arvutusbaas seda maksubaasi osa, mis kuulub liikmetele, mis peavad kandma maksubaasi arvestamist. Mitte mingil juhul ei tagastata sama osa järelmaksu ülemäärast osa.

2) Selle elavad liikmed Hispaania territooriumil või mitteresidentidele, kellel on seal püsiv tegevuskoht, loetakse:

• . netofinantskulud mida finantskulude mahaarvamise piirangu kohaldamisel ei ole UTE maksustamisperioodil maha arvanud. (Majandus)üksus ei saa maha arvata partneritelt kantud netofinantskulusid.
• eest maksustamisperioodid algusega või pärast seda 1-1-2015 , kapitaliseerimisreservi, mida UTE ise maksustamisperioodil rakendanud ei ole. UTE partneritele arvestatavat reservi ei saa viimased rakendada, välja arvatud juhul, kui partner on IRPF-i maksumaksja.
• Positiivne või negatiivne maksubaasid, mille on saanud UTE. Partneritele omistatud negatiivseid maksubaase ei saa UTE tasaarvestada. 1 või hiljem algavate maksustamisperioodide puhul vähendatakse või suurendatakse positiivseid maksubaase vastavalt olukorrale tasandusreservis.
• . mahaarvamiste ja lisatasude alused kvoodis, millele üksusel on õigus. Need mahaarvamise või lisatasu alused on integreeritud partnerite likvideerimisega, vähendades kvooti vastavalt IS-i või IRPF-i määrustele.
• Kinnipidamised ja arvel olevad maksed vastab UTE-le.

3) Dividendid ja osad kasumist vastab mitteresidendist liikmed Hispaania territooriumil maksustatakse sellistena vastavalt RDLeg 5/2004 (mitteresidentide tulu) määrustele ja Hispaania allkirjastatud topeltmaksustamise vältimise lepingutele. .

Dividendid ja kasumiosalus vastavad partnerid kes peavad kandma maksubaasi jaotust ja olema pärit maksustamisperioodidelt, mil UTE oli sellel režiimil, ei maksustata selle maksu ega üksikisiku tulumaksuga.

4) Juhul, kui aktsiate võõrandamine maksu erirežiimiga ühisettevõtte kapitalis, omavahendites või tulemustes suurendatakse soetusväärtust nende sotsiaaltoetuste summa võrra, mis ilma tõhusa jaotuseta on osanikele omistatud. tuluna oma aktsiatest omandamise ja võõrandamise vahelisel perioodil.

5) eest maksustamisperioodid algusega või pärast seda 1-1-2015 , vähendatakse UTE aktsiate omandamise väärtust sotsiaalse kahju summa võrra, mis on omistatud partneritele.

See maksurežiim ei kehti nendel maksustamisperioodidel, mil teostatakse muid tegevusi peale nende eesmärgikohase tegevuse või nad omavad otseselt või kaudselt osalusi äriühingutes, mis on nende partnerid, või juhivad või kontrollivad otseselt või kaudselt oma partnerite või kolmandate isikute tegevust. .

UTE-d ja nende osalejad, kes elavad Hispaanias ei ole kohustatud IS-i või IRPF-i tõttu allikal kinni pidama kinnipeetavate tulude osas, mis on vastastikku rahuldatud liidu tegevuse otsese tagajärjena suhetes oma liikmetega. Muude sissetulekute osas, mida nad rahuldavad, on kohustus teha vastav kinnipidamine või ettemakse IS-i või IRPF-i arvelmaksena.

Välismaal tegutsevad UTE liikmesettevõtted saavad sellest kasu tulu välismaalt Euroopa maksuvabastus meetod ( LIS art.45 ). Üksused, kes osalevad välisriigis teostatavates või tarnitavates ehitustöödes, teenustes või tarnetes UTE-ga analoogsete koostöövalemide abil, võivad kasutada välisriigist saadava tulu maksuvabastust. Üksused peavad taotlema erandit majandus- ja rahandusministeeriumilt, esitades sama teabe, mida nõutakse Hispaania territooriumil asutatud ettevõtete ajutiste liitude puhul. Vabastamise võimalus määrab selle kohaldamise kuni UTE lõppemiseni. UTE poolt saadud negatiivne tulu kantakse liikmesüksuste maksubaasi alla. Sel juhul, kui ühisettevõte saab järjestikustel aastatel positiivset tulu, arvestavad liikmesettevõtted oma maksubaasi positiivsel alusel varem eraldatud negatiivse tulu nimetatud positiivse tulu summa piires. Eeltoodu ei kehti nendel maksustamisperioodidel, mil maksumaksja teostab muid tegevusi kui need, milles tema äriline eesmärk peaks olema.

Maksuamet peab sarnaseks Hispaania UTE-ga " ühisettevõtted » (kui need ei too kaasa uut ettevõtet) ja konsortsiumid teiste välismaiste ettevõtetega, mis ei ole juriidilised isikud ja mille eesmärk on sarnase töö, tarne või teenuse teostamine.

 Väljasuremine

Kui ettevõtte eesmärk, milleks see asutati, on täidetud, UTE suletakse. Lõpetamine vormistatakse a avalik tegu , millest tuleb teatada rahandusministeeriumile, kes selle eriregistrist eemaldab.

Arveldus

Kui likvideerimise tulemusena tekib a kauba kohaletoimetamine UTE-sse kuuluvatele ettevõtetele, kelle turuväärtused on suuremad kui arvestuslikud väärtused, tuleb mõlema väärtuse vahe arvata üleandmise toimumise maksustamisperioodile vastava UTE maksubaasi hulka. väljasuremine, nii et see omistatakse liikmetele, kes suurendavad oma UTE-s osalemise fiskaalväärtust neile omistatud UTE lõpetamisest saadava kapitalikasumi võrra.

Likvideeritava UTE liikmete tasandil tulu toodetakse saadud likvideerimistasu turuväärtuse ja neile arvestatava UTE osaluse, sealhulgas UTE likvideerimisel tekkinud tulu, mis on omistatud tema liikmetele, maksuväärtuse vahe eest.

 Ühisettevõtted

Ühisettevõte valem eeldab mitme ettevõtte koostööd läbi a lepinguline kokkulepe või lisaks eelnimetatud lepingulisele kokkuleppele mitme äriühingu asutamise kaudu a ühine tütarettevõte konkreetse tegevuse läbiviimiseks. See viimane juhtum on tavaliselt kõige iseloomulikum. Eelnimetatud tütarettevõte on tavaliselt kas aktsiaselts või piiratud vastutusega äriühing, mille moodustavad ja omavad kõik asjassepuutuvad äriühingud võrdselt.

Nende puhul tuleb järgida kõiki Hispaania eeskirjades ette nähtud formaalsusi eelnimetatud ühise tütarettevõtte asutamine ja tegevus. Äriühingutel on põhimõtteliselt stabiilne iseloom ja teatav kutsumus püsivusele, kuid isegi nii võib neil olla ajutine iseloom, mis seab sellele teatud kestuse või valmimise verstaposti.

Kuna tegemist on partnerite spetsiifilise koostöövalemiga, on vaja sõlmida väga selge kokkulepe eesmärk ja vorm ühingu ja organisatsiooni, mis on loodud põhikirja ja aktsionäride lepinguga, reguleerides nõuetekohaselt juhtorganid ja kvoorumi . nimetatud organites (osanike või aktsionäride koosolek ja haldusorgan) hääle miinimummäärad kokkulepete vastuvõtmiseks, isegi kui on võimalik sõlmida mõningaid kokkuleppeid, mis nõuavad kõigi partnerite nõusolekut.

Ettevõtte tüübid

 Mõlema nimetatud ettevõttetüübi tunnusjoontena tuleks esile tõsta järgmist:

• Osaühing (SA): Selle minimaalne kapital peab olema 60,101 XNUMX eurot, mis on jagatud aktsiateks ja partnerid ei vastuta isiklikult ettevõtte võlgade eest, nende võlgade täitmise eest vastutab ainult ettevõtte vara.
• Piiratud vastutusega äriühing (SL): Sellel peab olema minimaalne kapital 3,005 eurot, mis on jagatud osadeks, mida ei saa vabalt võõrandada teistele isikutele peale partnerite või nende sugulaste või samasse kontserni kuuluvate ettevõtete. Sel juhul ei vastuta partnerid ka isiklikult ettevõtte võlgade eest. Osaühingul on suhteliselt paindlikum režiim kui aktsiaseltsil, jättes rohkem autonoomiat poolte tahte hooleks.

 Erinevused UTE ja «ühisettevõtte» vahel

Alternatiiv on ühisettevõtte loomine kinnisvaraprojekti arendamiseks, hoolimata selle organisatsioonilisest ja toimimisest eelised ja maksu erirežiim, mis annab suurema paindlikkuse liituvate ettevõtete koostööks, on puuduseks et selle liikmed vastutavad solidaarselt kolmandate isikute ees ühise hüvanguks tehtud tegude ja toimingute eest. Teiseks puuduseks on selle juhtorgani vorm ühe juhi kaudu, kes kohustab UTE-d ja sellest tulenevalt ka tema partnereid. Kõik partnerid peavad kokku leppima juhi isikus, kes saab oma tegusid sellele siduda.

Seda ebamugavust ei teki aga juhul, kui ühine tütarettevõte tulenevad ühisettevõte (piiratud vastutusega äriühing või äriühing), kuna partnerid ei vastuta isiklikult ettevõtte ettevõtete võlgade eest. Teisest küljest tähendab see alternatiiv ettevõtte loomist koos kõigi vastavate protseduuride ja kuludega ning erisoodustuse mittekohaldamist. maksurežiim UTE-st.

Teiselt poolt, ajutine iseloom UTE sätteid saab kohaldada ka piiratud vastutusega äriühingule, kehtestades tähtaja, mis on piiratud töö tegemise või teenuse osutamisega.

 3.- Tehniline suund

 Projekti disainer – (LOE art.10 )

Disainer on määratletud kui kvalifitseeritud ja pädev tehnik, kes arendaja korraldusel ning vastavalt vastavatele tehnilistele ja linnaehituslikele eeskirjadele vastutab hoone kontseptsiooni jäädvustamise eest plaanide ja dokumentide seerias vastavalt graafilisele ulatuse koodile.

Projekteerija võib projekti väljatöötamise ise ette võtta või leppida elluviijaga tööle osalised koostööd teistest tehnikutest, kes suudavad:

– koostada projekti osalised kavandid; kas

– kirjutage osad, mis projekti lõpetavad.

Osaliste koostöölepingute sõlmimine tuleb läbi viia aastal kooskõlastamine projekteerijaga, kes on põhiprojekti autor, vältides dubleerimist dokumentatsioonis ja erinevate märgitud tööde autorite tasudes ( LOE art.4.2 ).

Kui projekt töötatakse välja või lõpetatakse osaprojektide või muude tehniliste dokumentide kaudu, eeldab iga projekteerija omandiõigus nende projektist.

 Nõuded

Disainer peab olema akadeemiline ja professionaalne kvalifikatsioon vastavalt vajadusele arhitekti, tehnilise arhitekti, inseneri või tehnilise insenerina ning täitma Tingimused kutsealal töötamiseks vajalik.

Kõnealustel kutsealadel töötamiseks on nõutav igale eelnimetatud tehnikule vastav akadeemiline kraad. Selles mõttes on nr. 1695 , tööde teostamise direktori kohta, seoses kvalifitseeruva akadeemilise ja kutsekvalifikatsiooniga, kutse teostamiseks vajalike tingimuste ja ametialase sekkumisega.

Seaduslik inimene

Kui projekti tehniliseks koostajaks määratud isik on juriidiline isik, peab see isik omakorda määrama tehniline isik, kes saab disaineriks, kellel peab olema kvalifitseeruv kutsekvalifikatsioon. Disainer võib sel juhul olla kas a töötaja palgatud juriidiline isik või üks neist partnerid mis moodustab osa sellest.

 Ehitus Manager

 Ehitusjuht on ehitusagent, kes projektijuhtimise osana juhib vastavalt seda määratlevale projektile, ehitusloa ja muude kohustuslike volitustega tööde arendamist selle tehnilistes, esteetilistes, linnaehituslikes ja keskkonnaaspektides. lepingu tingimused, et tagada selle sobivus kavandatud otstarbeks.

See on pädev kvalifitseeritud tehnik, kes koos tööde teostamise juhiga moodustab valikuline juhtimine töödest.

Ehitusjuht saab teostada lisaks funktsioonid talle (tööde kõrgem juhtkond), tööde teostamise juhi omad. Nii ühe kui ka teise funktsioonid on suurepäraselt eristatavad ja tuvastatavad.

Ehitusjuhiks võib olla teostatava töö projekti koostaja või muu isik. Kui tegemist on mõne muu professionaaliga kui see, kes projekti koostas, on neil kohustus projekt läbi vaadata, kuna nad võtavad risk ja vastutus tuleneb nimetatud projekti puudustest, puudustest ja puudustest ( LOE art.17.7.2º ). Ehitusjuhil on aga kordamise õigus disaineri vastu.

Rohkem kui üks lavastaja on sõlmitud töö juhtimiseks ühiselt, vastutavad nad solidaarselt, ilma et see piiraks nendevahelist jaotust ( LOE art.17. 7.3º ).

Teosed osalised projektid võivad ehitusjuhi koordineerimisel suunata teised tehnikud.

Kui projektijuhi ülesandeid täitma määratud isik on a seaduslik inimene , peab see isik omakorda määrama tehniku, kellest saab projektijuht ja kellel peab olema kvalifitseeritud kutsekvalifikatsioon.

1) A projekti defekt ei vabasta töid juhtivat tehnikut vastutusest, kuna tema staatus tehnikuna kohustab teda projektiga tutvuma ja kindlaks tegema selle sobivuse töö konkreetsetele asjaoludele, ilma et see piiraks projekteerija vastutust tekkinud puuduste eest. Seetõttu tuleb mõista, et töö juht vaikimisi kinnitab ja kinnitab tehnilise projekteerija arvutatu ja projekteeritu ning sellest tulenevalt on vigade esinemise korral nendest tegudest tulenev vastutus solidaarne. mõlemad tehnikud.

2) . arhitekt nõutakse teose direktorit a hoolsuse aste mis tuleneb tema teadmiste erialast ning tehnilisest ja professionaalsest garantiist, mida tema töösse sekkumine eeldab, sealhulgas tema tööülesannete hulka kuulub selle maa eripära uurimine, millele see rajatakse. See väljakujunenud õigusdoktriin sisaldub LOE-s.

Nõuded

Ehitusjuhi ülesannete täitmiseks on vajalik kvalifikatsiooni omamine akadeemiline ja professionaalne kvalifikatsiooni ja täita Tingimused kutsealal töötamiseks vajalik.

Ehitusjuhi ülesandeid saavad täita arhitektid, tehnilised arhitektid, insenerid ja tehnikainsenerid. Need spetsialistid peavad oma kutsealal töötamiseks omama vastavaid oskusi pealkiri .

. homologeerimine Hispaanias Euroopa Liitu mittekuuluvate riikide väljaantud kraadide kontrollimine toimub vastavalt kahepoolsetele konventsioonidele ja lepingutele, millele Hispaania võib olla alla kirjutanud seoses õpingute ja kraadide tunnustamisega. Samuti saab eespool nimetatud kraade Hispaanias homologeerida tingimusel, et kraadi ja ametliku ülikooli akadeemilise tasemega homologeerimise ja samaväärsuse deklareerimise nõuded ja kord ning välismaa valideerimine Kõrgharidusõpingud on täidetud ning menetlus, millega määratakse kindlaks arhitekti, inseneri, kõrgharidusega, tehnilise arhitekti, tehnikainseneri ja diplomi vastavus Hispaania kõrghariduse kvalifikatsiooniraamistiku tasemele. RD 967 / 2014 ).

Euroopa Liidu liikmesriigis välja antud kraadide homologeerimine ja tunnustamine toimub Hispaanias vastavalt kraadi tüübile.

Mis puudutab kutsealal tegutsemise tingimused , ehitusjuhi ülesannete täitmiseks on vajalik registreerimine ja sellest tulenevalt põhikirjaga määratud kohustuste täitmine erialaliitude poolt.

Projektijuhi ülesanded on järgmised:

• Kas teil on akadeemiline ja professionaalne vastavalt vajadusele arhitekti, tehnilise arhitekti, inseneri või tehnilise inseneri kvalifikatsiooni ning vastama nõuetele Tingimused kutsealal töötamiseks vajalik (nr. 1684 ). Üldjuhul võivad tööde teostamise suunamist teostada arhitekti, tehnilise arhitekti, inseneri või tehnikainseneri ametinimetusega inimesed.

Nii nagu projekteerija puhul, ei paku LOE seoses ehitusjuhiga a eelistus milles määratakse kindlaks, millised spetsialistid vastutavad milliste tööde juhtimise eest, piirdudes nende tehnikute loetlemisega, keda võiks lubada, välja arvatud juhul, kui rühma a) hooned of LOE art.2.1 , milles tööde suunamise pädevus omistatakse eranditult arhitektidele.

• Kontrollige sättides ja piisavust sihtasutus ja prognoositav maa geotehniliste omadustega. Ehitusjuhi kohustus on kohapeal kontrollida teostatava projekti geomeetrilist teostatavust, samuti selle teostamiseks vajaliku maa olemasolu.

Väljamärkimise all mõistetakse maapinnale või teosele loomuliku suuruse, muutuva koostisega ja oma tehnilise tähendusega geomeetrilise kujundi joonistamist, mis on eelnevalt kavandatud plaanile või selle kirjeldus on fikseeritud muus piisavate andmetega dokumendis. selle õigele tõlgendamisele ja ülekandmisele ( RD 314/1979 punkt 3.1.1 ).

Seoses kirjeldatud kohustuse teise osaga on vaja koostada a geotehniline uuring et ehitusjuht saaks kontrollida vundamendi ja projekteeritava ehitise nõuetekohasust. Samas ei märgi LOE geotehnilist uuringut kohustuslike dokumentide hulgas, mis peavad olema projekti osa.

Seadistus välja hõlmab projekteerija poolt plaanil kajastatu märgistamist või maapinnal kindlaksmääramist ning piirdub geomeetrilise kontrolliga projekteeritava hoone krundil ja ehitaja kinnitusega, et ta on võimeline lepingulisi töid alustama. et projekti juhtkond annab kokkuleppel elluviijaga loa tööde viivitamatuks alustamiseks.

• lahendama ettenägematud kulud mis esinevad saidil ja salvestavad tellimis- ja abiraamat täpsed juhised projekti õigeks tõlgendamiseks. Ehitusjuht peab tagama tööde teostamise vastavalt projektile, milleks ta peab jälgima ja tagama tööde arengut ning lahendama selle arenduse käigus tekkida võivaid ettenägematusi. Peate tegema nii palju kontrolle, kui vaja, et tööd tulemuslikult vastaksid kavandatule, andes töövõtjale selleks vajalikud juhised. Selles mõttes tuleb töövõtjale anda projekti õigeks tõlgendamiseks vajalikud plaanid ja andmed.

Ehitusjuht vastutab projekti tõlgendamine , nii tehnilisest, majanduslikust kui ka esteetilisest vaatenurgast, samuti projekti arendamise lõpuleviimiseks vajalike meetmete võtmine, kohanduste, täiendavate üksikasjade ja muudatuste kehtestamine, mis võivad olla vajalikud töö täielikuks lõpuleviimiseks , vastavalt projektile.

Ehitusjuht peab fikseerima tellimus- ja abiraamatusse antud korraldused, samuti kvaliteedikontrolliga seotud korraldused ning esitama need tööde lõppedes täidetuna.

• Promootori soovil või tema nõusolekul ette valmistada projekti muudatused , mida tööde käik nõuab, tingimusel et need kohanduvad projekti koostamisel kavandatud ja järgitud regulatiivsete sätetega. Juriidiliselt on ehitusjuhil kohustus teha projektis muudatusi ainult siis, kui seda nõuab tööde käik. Lepingu alusel on aga võimalik lepingut pikendada ius variandi elluviija luba nii paljudele muudatustele, kui ta otsustab tööde käigus projekti sisse viia, või isegi piirata nimetatud õigust teha muudatusi, mis hõlmavad lepinguhinna muutusi kas üles- või allapoole. , teatud protsendi võrra.

Ei LOE ega tsiviilseadustik ei tunnusta elluviija õigust teha projekti muudatusi. Ehitusjuht on kohustatud teostama projektis vaid muudatusi, mille eesmärk on parandada seda ebaõiges või teostamatus osas. The teostamatus saab määrata tehnilistel, juriidilistel, linnalistel põhjustel jne.

Juhul, kui projektis on ette nähtud muudatuste sisseviimise võimalus, tuleb tööde teostamise lepingus eraldi reguleerida hinnamuutuste reguleerimise ja arvutamise viis ning nendest erinevustest tingitud tähtaeg.

Töö arhitektist juht peab teostatava projekti selle tekkimisel parandama vigu . Kui projekti autor ja töö juht on sama kõrgem arhitekt, on see ainult projekteeritu teostus. Kuid kui see erineb, saab teisest esimese määraja ja parandaja, sest kriteeriumiks on see, et projekt on kavatsus ja teostus on tegelikkus.

1. e) Logi sisse paigutus või töö alustamine minutit ja finaal töötõend, samuti koostada osalised sertifikaadid ja teostatud tööüksuste lõplik likvideerimine koos viisadega, mis võivad olla kohustuslikud.

Projekteerimise või tööde alustamise või trosside eemaldamise tõendile peavad alla kirjutama projekti juhtkond, töövõtja ja elluviija.

Ehitusjuhi poolt ehitustööde lõpptunnistuse tellimine on vajalik nõue, et oleks võimalik registreerida uusehitise deklaratsioon (või tõendada valmimist uue ehitatava töö deklareerimisel) ja saada esimene tegevusluba.

1. f) Valmistage ette ja allkirjastage teostatud töö dokumentatsioon edastama selle korraldajale koos viisadega, mis võivad olla kohustuslikud. Arvestades, et praktika tõestab, et tööde puhul esineb projektis alati (suure või väiksema) muudatusi selle teostamise algusest kuni tööde lõpuni, on ehitusjuhi kohustus koostada ja allkirjastada tööde dokumentatsioon. mis on tegelikult hukatud. Sellist dokumentatsiooni nimetatakse hoone omaks nagu – ehitatud dokumentatsioon .

Ehitusjuht peab nimetatud tehtud tööde dokumentatsiooni üle andma elluviijale, kes omakorda peab selle üle andma tulevastele ehitatud hoone ostjatele.

g) Kohustused tööde teostamise direktor , nendel juhtudel, kui töö juht ja tööde teostamise juht on sama professionaal.

Teostusdirektor – Tööde direktor

Töö teostamise direktor on määratletud ehitusagendina, kes projektijuhtimise osana võtab enda peale tööde materiaalse teostamise suunamise ning ehituse ja ehitise kvaliteedi kvalitatiivse ja kvantitatiivse kontrollimise tehnilise funktsiooni. .

kaks kujundit seega eristatakse fakultatiivses suunas:

– ehitusjuht; JA

– tööde teostamise direktor.

Mõlemad näitajad on kokkusobiv ja samal ajal on nende funktsioonid täiesti eristatavad.

. olulised funktsioonid tööde teostaja juhi ülesandeks on tööde teostamist ja arendamist suunata, tellida ja kontrollida. Töö teostamise juhi ülesanded alluvad aga alati tööjuhi omadele.

Tööde teostamise juhi kuju on see, mida ehitusmaailmas on traditsiooniliselt välja töötanud kogusemõõtja või tehniline arhitekt . Sellel agendil ei ole volitusi projekti või selle muutmise ettevalmistamiseks või koostamiseks.

Tööde direktor töötab välja vahendama suunda tööde teostamisest, samal ajal kui tööde teostamise direktor teostab, milline oleks vahetu suund . See on vahetult ja koheselt töö- ja ehitusprotsessis ning lahendab töövõtja tehnilisi ja ettevalmistuse puudujääke kohapeal.

Kui tööde teostamise direktori ülesandeid täitma määratud isik on a juriidilise isiku , peab see isik omakorda määrama tööde teostamise juhiks hakkava tehniku, kellel peab olema kvalifitseeritud kutsekvalifikatsioon.

Tööde teostamise juht tehnikuna peab olema kursis ja teadma hoone tehnoloogilised standardid , ja hoiatada tööjuhti selle mittevastavuse eest, kontrollides konstruktsiooni vastavust selle nõuetele lex artis

Nõuded

 Tööülesannete täitmise juhi ülesannete täitmiseks on nõutav kvalifitseeruva akadeemilise ja kutsekvalifikatsiooni olemasolu ning vastavus nõutavad tingimused elukutse teostamise eest. See nõue ei sõltu sellest, kas projekteerimiseks ja haldamiseks mõeldud hoonete suhtes kohaldatakse LOE-d või mitte.

Seega arhitektid, tehnilised arhitektid, insenerid ja tehnikainsenerid suudab funktsioone täita projekti täitevdirektor.

Kohustused

Tööde teostamise juhil on järgmised kohustused:

• Kontrollige vastuvõttu ehitustooted kohapeal , tellides täitmise täpne testid ja katsed. Tööde teostaja kohustuste hulka kuulub tööde materiaalsel teostamisel kasutatud materjalide kontrollide läbiviimine (segud, katsed ja kontrollid, materjalide proportsioonid ja doseerimine, analüüs, tööde õige paigutus). eelnimetatud materjalid, seonduv dokumentatsioon jne).
• Suunake materiaalne teostus tööde planeeringu, materjalide, konstruktsioonielementide ja paigaldiste õige teostuse ja paigutuse kontrollimine, vastavalt projektile ja ehitusjuhi juhenditele.
• Salvestage vastavad juhised tellimis- ja abiraamat ja kvaliteedikontrolli raamat. Tööde teostamise direktor peab tellimuste ja abiraamatusse kandma täpsed korraldused ja juhised, mis töös antakse projekti õigeks tõlgendamiseks ja teostamiseks.

Kvaliteedikontrolli osas ei ole LOE-s midagi öeldud projektijuhtimise kohustuste kohta selles osas. Just piirkondlikud õigusaktid kehtestavad projektijuhtimisel (ehitusdirektor ja tööde teostaja) kohustuse jälgida ja kontrollida hoonele vastava kvaliteeditaseme ja kvaliteedikontrolli programmi järgimist.

• Logi sisse minutit küljendust või töö algus ja lõpptunnistus töö, samuti koostada ja allkirjastada osalised sertifikaadid ja lõplik likvideerimine teostatud tööüksustest.
• Tehke koostööd selle väljatöötamisel teostatud töö dokumentatsioon . Vabatahtliku teostuse direktor peab teostatud tööde dokumentatsiooni koostamisel tegema koostööd hoone teiste agentidega, esitades läbiviidud kontrolli tulemused.