Mis on elamistunnistus – tegevusluba – Cedula de habitabilidad. Kas seda on Hispaanias vaja?
Mis on Cédula de habitabilidad – elukohatunnistus – tegevusluba
See on dokument, mis taastab Raekoja kinnituse, et kinnistu on elamiseks valmis, ja seda rakendatakse pärast seda, kui kinnisvara on lõpetatud lõpptööde litsentsiga (Certificado Final de Obra) ja kantud kinnistusregistrisse uute ehitiste deklaratsiooniga (Declaración de Obra Nueva).DON
Seda dokumenti vajate Raekoja loa saamiseks majas elamiseks. Enne kui selle kätte saate, on teil konstruktsioon, kuid mitte "maja".
See dokument on vajalik selleks, et hankida individuaalseid PÕHIkommunaalteenuseid teie nimel ja "tarbimise" kasutamisega.
See dokument on siis ülimalt oluline, et ESIMESEL ÜHENDUSel oleks üksikisiku nimega elektri- ja veelepingud. Enne kui ehitaja saab elamistunnistuse, võib ehitises olla vee- ja elektrivarustus, nagu on tavaline, et ehitaja hangib selle tööde tegemiseks (kasutustasud, masinad jne). Kuid ehitajalt saadav tarne on tarne "töödeks", kuid mitte "maja tarbimiseks".
Mõnikord jäetakse ostjatele või elluviijatele oma kinnistutele aastateks elektri- ja veevarustus, kuna ehitaja ei saanud korralikku CH (Certificate of Habitation) tunnistust. Neil on vesi ja elekter, kuid väga viletsas seisukorras ja kallimad kui maja tavavarustus.
Tagamaks teile kui ostjale või promootorile, et ehitaja saab korraliku CH, on väga soovitatav jätta osa hinna tasumisest CH kättesaamisele. See sunnib ehitajat õigesti töötama ja andma endast parima, et see dokument võimalikult kiiresti kätte saada.
Nagu selgitatud, on CH eriti oluline, et ühendada kinnistu ESIMEKORDSELT vee ja elektriga. Mõnikord ja olenevalt piirkonnast ei ole vaja tarnelepinguid uue omaniku nimele MUUTA, vaid seda nõutakse laialdaselt kinnistu ESIMESEKS vooluvõrguga ühendamiseks.
Kas seda dokumenti on vaja Hispaanias maja ostmisel? Kas ma saan osta Hispaaniast maja ilma elamistunnistuseta?
Enne juulit 2008
Enne juulit 2008 müügi sooritamiseks ei olnud vaja hankida elukohatunnistust. Müüjatel ei palutud CH uutele omanikele esitleda. Nii et notarid, kinnistusameti ametnikud, pangad, juristid jne ei palunud CH-lt müüki lõpetada. Seega ei olnud see dokument kohustuslik enne 2008. aasta juulit.
Miks see dokument ei olnud müügi sooritamiseks kohustuslik? – Kuna selle dokumendi eesmärk, nagu eespool selgitatud, on kinnistu esmakordne „ühendamine“ vee ja elektriga ning pärast ühendamist olemasolevate lepingute „muutmine“ uue omaniku nimele.
Tegelikult EDASIMÜÜGI jaoks, aastakümnete jooksul on Hispaania ostjad ja müüjad ühendanud oma kinnisvara vee ja elektriga ning muutnud tarnelepinguid ilma selle dokumendita. Seda dokumenti tarnelepingute muutmiseks ei küsinud elektri- ja veefirmad, eriti maapiirkondades.
Niisiis osteti ja müüdi UUSI kinnistuid ja MÜÜGID, müük viidi lõpule notaribüroos ja registreeriti kinnistusametis, ilma CH-ta. Seega müüsid ehitajad oma uusehitatud maju ostjatele ilma selle dokumendita. Samuti müüsid müüjad (edasimüügis) oma kinnisvara ostjatele ilma.
Mõnes piirkonnas isegi tarnivad ettevõtted ei nõudnud seda dokumenti lepingut sõlmida. Enamasti said ostjad vee- ja elektrilepingu sõlmida telefonikõne teel või lepingute nimed oma nimedeks muutes ning CH-d ei küsitudki. Ka tänapäeval on see kindlates piirkondades võimalik.
Probleem saabus koos UUED kinnisvarad, nagu uued korterid, linnastumine jne, ja Hispaania kriisi plahvatuslikuks puhuks. Nagu selgitatud, ei olnud ehitajatel vaja enne 2008. aasta juulit oma ostjatele müügi lõpuleviimiseks kanalit anda. Seega oli tõesti tavaline müüa kinnisvara "ehitusel". Näiteks 500 majaga linnastumise korral võiks ehitaja müüa näiteks 100 majast koosnevate kvartalite kaupa, kui need on valmis, ilma et peaks ootama KOGU linnastumise infrastruktuuri valmimist.
CH on viimane dokument, mis on saadud pärast hoone ehitustööde lõpetamist. Seega, kuna enne 2008. aastat polnud CH valmimisel vaja esitada, ehitasid ja müüsid ehitajad oma kinnistuid enne, kui need olid “täielikult valmis”. Selle stsenaariumi kohaselt ostsid ostjad oma uued kinnisvarad kasutusvalmis, kuid mõnikord ilma linnastumise või mõne linnastumise infrastruktuuri teiste etappide või plokkide "lõpetamata". Ostjad ühendati lõpuks "ehitusvarustusega" tarnetega, lootuses, et kui ehitaja on ülejäänud linnastamistööd või ülejäänud linnastamistööd lõpetanud, varustab neid seejärel "vooluvõrguga".
Selline stsenaarium oli enne Hispaania kinnisvara “kriisi” aastatel 2008-2011.
Pärast 2008i
Kuid kriisiga kordus turul, et ehitajad sattusid ootamatult pankrotti ja nende ettevõtted olid pankade sulgemise tõttu suurtes finantsraskustes. Samuti peatus turg ja suured linnastumised jäid ootamatult müümata. Nii et ehitajaid blokeeris dramaatiline olukord, kus nad ei saanud lõpetada juba alustatud linnastamisi ega ehitustöid, sest nad ei leidnud pankadest selleks piisavalt krediiti. Lisaks ei saanud nad oma müügist erafinantseerimist, kuna turg oli seisma jäänud ja nad ei saanud oma kinnisvara müüa.
Selle stsenaariumi tulemusena ostjad, kes olid varem oma müügi lõpetanud ja ostsid ehitajalt üksusi lõpetamata linnastumisest, sattusid "ehitustarne" kommunaallepingutele, ja nad nägid, kuidas ehitaja lihtsalt kadus, jättes linnastumise kompleksi pooleli. Kuna linnastumise globaalsed tööd ei olnud lõpule viidud, ei olnud CH-d võimalik saada ning ostjad ja perekonnad jäid pikaks ajaks “ehitusvaru”.
Seda probleemi ei esinenud MÜÜGIS, kus väga väheste eranditega said tõesti vee ja elektriga ühendatud VANA kinnistute müüjad ja ostjad pärast müüki ilma igasuguste tehinguteta saada lepingute kokkulangevus uue omaniku nimele. probleemidest. Seega oli turul tõesti levinud MITTE taotleda KÜ-d edasimüügil (linna- ja maalähedane), kui kinnistud olid juba ühendatud vee ja elektriga ning kui KÜ-d polnud vaja kommunaalettevõtte muutmiseks uue omaniku nimeks. .
Kuid 2008. aasta juulis jõustus kogu Hispaania territooriumil uus seadus. Selle seaduse üks eesmärk oli vältida uute kinnistute ostjate olukorda linnapiirkondades, kompleksides, hoonetes jne. See seadus ütles, et ehitajad ei saa Uute kinnistute müüki lõpule viia ilma CH-ta. Ja käskis notaritel, kinnistusametitel jne nõuda CH-lt uute kinnistute müüki. Kuid see seadus sundis notareid ja kinnistusametnikke nõudma CH-lt ostude sooritamist. AINULT UUSKINNISTUD.
Näiteks see seadus ei öelnud midagi EDASIMÜÜGI kohta. Seetõttu ei olnud edasimüügi müügi sooritamiseks vaja seda dokumenti esitada.
See seadus aitas vältida tulevasi probleeme Uute kinnisvara ostjate ostmisega, kuid kuna nad ei maininud midagi EDASIMÜÜGI kohta, tekitades turul suure segaduse.
Nagu eespool selgitatud, müüsid ja müüsid ostjad ja müüjad oma kinnisvara ilma CH-ta. Edasimüüjad vahetasid ilma probleemideta oma vee- ja elektriarveid ning notar mitte kunagi küsisid oma tehingutes CH-d.
Segaduse tekitas see, et pärast selle seaduse vastuvõtmist, aastatel 2009-2010, hakkasid ostjad müüjatelt seda dokumenti küsima. Müüjatel paluti esitada CH, kuid kui nad konsulteerisid notaribürooga, et kinnitada, kas see dokument on kohustuslik, kinnitati neile, et seadus seda ei nõua. Niisiis, notarid, kinnistusametid jne nõudsid CH-d ainult UUE müügi puhul, mitte MÜÜGIKS.
Sel perioodil algas suur segadus ostjate vahel, kes taotlesid seda dokumenti EDASIMÜÜK, ja müüjate vahel, kes ei soovinud seda esitada, kuna nad ei olnud sunnitud.
Millised on tagajärjed, kui ostate maalähedasel maal elamistunnistuseta maja?
Räägime RUSTIC Landi kinnistutest, mille pindala on alla 10.000 2 mXNUMX, RUSTIKUMÜÜK.
Pikka aega ei osanud maapiirkondade raekojad reageerida, kui müüjad või ostjad palusid CH-lt oma müügi lõpule viia.
Mitmed raekojad (TH) otsustasid anda CH ilma piiranguteta. Nad pidasid CH-d "administratiivseks" dokumendiks elektri- ja veelepingute saamiseks või muutmiseks. Kuna need raekojad ei pidanud seda dokumenti "seaduslikuks" dokumendiks, oli juhtumeid, kus kinnistul võis olla täiuslik CH ja trahv, et see ehitati ebaseaduslikult.
Muudel juhtudel otsustas TH anda CH kõikidele kinnistutele (ehitatud minimaalsest krundist rohkem või vähem), kuna seda kinnisvara ei mõjutanud ehitustrahvid. See oli kõige loogilisem seisukoht.
Näiteks mõned teised otsustasid mitte anda CH-d maalähedasele maaomandile, kui nad ei järginud maa miinimumsuurust (peamiselt 10.000 2 m20). Nende raekodade asend tekitas ebaõiglase ja ebaloogilise olukorra, kus üsna vanadel, isegi 40-XNUMX aastat tagasi ehitatud kinnistutel keelduti KÜ-d saamast, kuna need ehitati miinimumist väiksematele kruntidele.
Samuti oli segadus veelgi hullem, kuna enamikul juhtudel palusid ostjad CH müüjatel nende kinnisvara osta, isegi teades, et piirkonnas, kus see kinnisvara asus, ei taotlenud ostja CH müüjat. tarnivad ettevõtted, et muuta nende nimel sõlmitud kommunaalteenuste lepinguid.
Vahepeal on Hispaania riiki rahaliselt toetanud ELi institutsioonid. Üks EL-i nõudeid Hispaaniale rahalise abi saamiseks oli keskkonnakaitse parandamine ja keskkonnamõjude vähendamine. Selle nõude põhjuseks on asjaolu, et Hispaania ei ole aastakümnete jooksul EL-i direktiive sel viisil järginud. Ehitusturule tõlgituna tähendab see, et Hispaanias ehitati ehitisi ja hooneid ilma EL-i seadusi sel viisil arvestamata või austamata (peamiselt energiatarbimise vähendamine ja jääkvee vähendamine)
Aastatel 2012–2013 ja 2014 näib see segadus nüüd lõppevat. Praegu tundub, et enamik raekodasid ja piirkondlikke valitsusi (sealhulgas keerulised piirkonnad nagu Catral, Elche, Denia, Javea jne) on loonud baasi, mida tuleks nõuda CH saamiseks, mis on enam-vähem järgides RUSTIC LAND omadused:
- Sõltumata krundi suurusest peab kinnistu olema ehitustrahvivaba.
- Kinnistu ja selle ehitised on deklareeritud ja tasuvad nõuetekohast volikogu maksu
- Laialdaselt nõutakse ehituse arhitekti aruande esitamist.
- Kinnistu peab vastama piirkonna keskkonnanormidele (energiakulu ja jääkvesi).
Sellega tekkisid võimalikud segadused selle üle, kas maalähedased maaomandid alla 10.000 2 mXNUMX ilma CH-ta on lõpetatud. Seega on raekodade enamuse POSITIIVNE seisukoht rustikaalsele maale (ja juriidiliselt konsolideeritud kinnistutele) EHITATUD tuhandete VANA kinnistute õigusliku olukorra suhtes miinimumnõudest väiksemal krundil. Nii et pärast kõiki neid segadusi ja vaidlusi annavad raekojad laialdaselt CH, kui ülaltoodud tingimused on täidetud.
Peame ütlema, et on ainult mõned raekojad (nagu Crevillente), millel on väga ebamõistlik positsioon keelduda avalikult CH andmisest.
Kas müüja peab esitama ostjale müügiprotsessi kohta elamistunnistuse?
Enamikus Hispaania piirkondades, nagu Baskimaa, Andaluusia, Madrid jne
Nendes valdkondades, "õiguslikust" vaatepunktist, eest uued hooned elamistunnistus on kohustuslik saada, kuid edasimüügi kohustust ei ole . Kuigi hiljuti avaldati 2023. aastal riiklik seadus, mis kohustab müüjaid andma ostjatele võimalikult palju teavet, ei arvesta piirkondlikud seadused nendes valdkondades ostu-müügi protsessis elukohatunnistuse mõistet.
Piirkondades, nagu Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz jne, saadakse elamistunnistus või tegevusluba uue maja ehitamise hetkel ja ainult üks kord. See tähendab, et need piirkonnad ei arvesta kinnisvara tulevaste müükide, edasimüügi või tehingute puhul sellel sertifikaadil märgitud renoveerimist.
Kas Kataloonias, Valencias, Murcias või Mallorcal on kinnisvara müümisel kohustuslik esitada elukohatunnistus?
Nendes piirkondades peavad piirkondlikud seadused Hispaanias ehitus- ja ostuprotsessi üheks oluliseks osaks elukohatunnistust või tegevusluba.
Nagu ka ülejäänud piirkondades, kui ehitatakse a uus hoone või maja on valmis, siis, tmaja vajab müümiseks elamistunnistust. Selle uute majade sertifikaadi nimi on "Licencia de Primera Ocupación" või "Esimese ametikoha litsents".
Siis tuleviku jaoks müük või edasimüük mida võimalikud ostjad saavad teha hiljem sellistes piirkondades nagu Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja ja Murcia, alates jaanuarist 2023, müügiprotsessil on kohustuslik esitada elamistunnistus. Selle põhjuseks on seda protsessi reguleeriva uue seaduse vastuvõtmine. Selle seaduse tingimusi saate üksikasjalikumalt lugeda, klõpsates alloleval viisil:
