MUUDATUSED ELAMISEADUSES, MIS MÕJUTAVAD OSTPROTSESSI ELUKRINNISTE HISPAANIAS – UUS STSENAARIUM HISPAANIA KINNISVARA OSTAMISEKS

 Seadus 12/2023, 24. mai, para el derecho de la Vivienda . Seaduse vaatamiseks klõpsake siin 

See seadus toob muuhulgas sisse põhimõttelise edusammu elamute ostjate ja üürnike õiguste kaitsmisel ehitajate ja kinnisvaraomanike vastu.

Seadus kuulutab läbipaistvuse tagamise kõikvõimaliku kinnisvara puudutava teabe edastamise protsessis kohustuslikuks nõueteks kinnisvara ostu-müügi protsessides.

Seega sätestab seadus oma artiklis 30, et kinnisvara omandajate, ostjate või üürnike põhiprintsiibid on saada teavet kinnisvara omaduste, nende teenuste ja rajatiste ning kinnisvara õiguslike ja majanduslike tingimuste kohta. nende omandamine, rentimine, loovutamine või kasutamine ja et see on:

• täielik
• Eesmärk
• Tõsi
• Selge, arusaadav ja kättesaadav

Kes peab täitma seda ostja ja/või üürniku teavitamiskohustust?

See "teabekohustus" on kehtestatud kohustusena kõigile agentidele, kes tegutsevad elamuehituse ja -remonti ning kinnisvarateenuste osutamise valdkonnas, on volitatud võõrandama, üürima ja võõrandama kinnisvara enda või teiste nimel, nagu näiteks:

• Edendajad ja ehitajad
• Omanikud, müüjad ja muud asjaõiguste valdajad
• Kinnisvaramaaklerid
• Kinnisvara haldajad

Kõik need esindajad ja spetsialistid peavad järgima ja tagama, et nad täidavad oma tegevuse käigus oma kohustust anda ostjatele ja/või üürnikele täielikku, objektiivset, tõest, selget, arusaadavat ja juurdepääsetavat teavet vastavalt käesoleva lepingu sätetele. seadus. majapidamine.

Lisaks teavitamiskohustusele peavad agendid tarbijate või kasutajate ja ärimeeste vaheliste suhete puhul järgima tarbijakaitset ja tarbijakaitset puudutavaid õigusakte, kusjuures nende teostatavale reklaamile kehtivad seda reguleerivad üldised õigusaktid.

Igasugune ebapiisava, puuduliku või eksitava teabega reklaamitegevus on keelatud.

Millist teavet peaksid omanikud, arendajad, kinnisvaramaaklerid ja kinnisvarahaldurid ostjatele ja/või üürnikele andma?

 Peab olema "täielik" teave. Teisisõnu, igasugune eluaseme taotlejatele, kasutajatele või üldsusele suunatud suhtlus, mille eesmärk on otseselt või kaudselt edendada võõrandamist, rentimist ja mis tahes muud kinnisvara loovutamist.

Teave, et "miinimumina” tuleb ostjale või tulevasele üürnikule esitada vastavalt Art. 31, järgmine:

- Müüja või liisinguandja identifitseerimine ja vajaduse korral kutse- või äritegevuse raames kaasatud füüsilise või juriidilise isiku tegevust vahendama. See tähendab, et omanik tuleb tuvastada ja vajaduse korral ka kinnisvaramaakler operatsiooniga seotud.

- Tehingu hind ja majanduslikud tingimused: Koguhind ja selles sisalduvad kontseptsioonid (mööbel, inventar jne), samuti finantseerimis- või maksetingimused, mida saaks vajadusel kehtestada.

– Eluruumi ja hoone olulised omadused, sealhulgas:

1.-  Elamistunnistus, elamiskõlblikkuse tunnistus või tegevusluba.

2.- Eluruumi kasuliku ja hoonestatud pinna akrediteerimine, eristades horisontaalse jagamise korral eraala ühistest ja ilma võimaluseta arvutada selleks otstarbeks eluruumi pindasid, mille kõrgus on madalam kui regulatiivne määrus.

Teisisõnu, omanik või agent ei tohi reklaamida ega pakkuda "kasuliku pinnana" või "ehitatud pinnana" neid majaosi, mis ei vasta maja elamispinna eeskirjadega nõutavale minimaalsele kõrgusele.

3.-  Hoone vanus ja vajaduse korral reformide või sellega seotud meetmete kohta. See tähendab, et tuleb esitada kinnistul läbiviidud reformide ajalugu.

4.-  Kinnistul saadaval olevad teenused ja rajatised, nii individuaalsed kui ka ühised, nagu vesi, elekter, kanalisatsioon, kanalisatsioon, septik, reoveemahutiJne

5.- Energiatõhususe sertifikaat maja.

6.- Eluaseme ja hoone ligipääsetavuse tingimused. See tähendab, kui majas on rajatised ja juurdepääs piiratud või piiratud liikumisvõimega inimestele.

7.- Eluruumi asustusseisund või saadavus. See tähendab, kui maja on hõivatud või vaba.

- Kinnisvara õiguslik teave: kinnisasja registritunnus koos viitega mistahes laadi tasude, koormiste ja tingimuste ning omandilepingus kehtestatud üldkasutatavates ruumides osalemise osakaalu kohta.

– Juhul kui maja on kaitse all või kaitsealal, selgesõnaline viide sellisele asjaolule ja selle suhtes kohaldatavale õiguslikule kaitsekorrale allumisele.

– ametlikult omavate hoonete puhul arhitektuurikaitse kuna need on osa deklareeritud keskkonnast või nende erilise arhitektuurilise või ajaloolise väärtuse tõttu, antakse teavet kaitseaste ning reformi- või rehabilitatsioonimeetmete tingimused ja piirangud.

- Muu teave, mis võib ostust huvitatud isikule asjakohane olla või kinnisvara rentimine, sealhulgas a territoriaalne, urbanistlik, füüsikalis-tehniline, varakaitse või sellega seotud halduslik iseloom.

Tähtis!

Selle teabe esitamata jätmist peetakse omaniku ja/või agendipoolse teabekohustuse rikkumiseks.

Lisaks mõistetakse üldiselt mittetäieliku, ebapiisava või puudulikuna teavet, mis jätab olulised andmed välja või sisaldab neid viisil, mis võib vastuvõtjaid eksitada või avaldada vastuvõetamatuid majanduslikke või õiguslikke tagajärgi, et häirida majas rahulikku nautimist. tavalisi kasutustingimusi.

Teave asbesti kohta kinnistus või hoones

Eelmises punktis sätestatud tingimustel võib kinnisvara ostmisest või liisimisest huvitatud isik küsida teavet asbesti tuvastamise kohta või muid tervisele ohtlikke või kahjulikke aineid.

Teave stressitsooni kohta

Kohalikud omavalitsused näitavad, milliseid piirkondi käsitletakse „zonas tensionadas“ (stressipiirkonnana), kus on suur nõudlus kinnisvara järele ja madal pakkumine.

Kui hariliku elukohana üüritav kinnisvara asub piirkonnas, kus a stressis elamuturg, omanik ja vajaduse korral isik, kes sekkub toimingu vahendamisse peab selle asjaolu märkima ja teavitama , enne üürilepingu vormistamist ja igal juhul lepingudokumendis samas kinnistus viimase viie aasta jooksul kehtinud hariliku elukoha üürilepingu viimase üüri summa, samuti selle maksumuse. mis võib kehtiva eluaseme üürihinna võrdlusindeksi alusel sellele vastata.

Millal tuleks see teave esitada?

Seadus sätestab, et selle teabe esitamise kohustus tuleb täita ENNE tehingu vormistamist ja mistahes rahasumma kontole kandmist.

See juriidiline kohustus muudab olulise muudatuse traditsioonilises kinnisvara ostmise, müügi ja rentimise protsessis Hispaanias. Siiani on Hispaania kinnisvaraturul olnud tavapärane, et ostjale või üürnikele esitatav teave tehakse PÄRAST signaali edastamist või ostu- või üüritehingu arvel tasumist.

Kuid seadus sisaldab omanike kohustust edastada see teave ostjatele või üürnikele ajal, kui nad otsustavad oma kinnisvara müüki või üürile anda.

Sel viisil seadus püüab parandada neid juhtumeid, kus ostjad või tulevased üürnikud andsid raha "pimesi", ilma et neile oleks antud kinnisvara kohta olulist teavet. See tekitas keerulisi olukordi, kus ostjad või üürnikud avastasid kinnisvaras juriidilised puudused, olles juba üle andnud ja agentide ja/või müüjate käes teatud rahasummad.

Seetõttu on kinnisvara ostu-müügi- ja üüritegevuses vajalik korra oluline muutmine. Kui omanikud või müüjad otsustavad kinnisvara müüa või rentida, peavad nad kas ise või kinnisvaramaaklerite ja/või juristide abiga astuma vajalikke samme selle dokumendi saamiseks. esindama neid selles protsessis.

Elamiskõlblikkuse või ametiluba (CH)

Seadus sätestab omaniku kohustusena esitada elamistunnistuse või tegevusloa ENNE ostja või üürniku mis tahes liiki tarne teostamist hinna alusel.

Sel põhjusel leiab kinnitust viimastel aastatel müügimenetluses praktiseeritud trend, et omanik peab ostjale ja/või üürnikule andma elamis- või tegevusloa.

Siis tekib küsimus nende majade kohta, millel puudub elamiskõlblikkustunnistus.

Sellistel juhtudel võivad ilmneda järgmised eeldused:

• Et maja on CH saamiseks seisukorras. Nendel juhtudel peab omanik selle dokumendi saamiseks tegema vastavad toimingud, palkades selleks vajalikud tehnikud ja juristid.
• Et maja pole CH saamiseks seisukorras. Turul on palju maju, millel on raskusi CH- või tegevusloa saamisega, enamasti seetõttu, et need majad ei vasta linnaeeskirjadele. Sellistel juhtudel peab omanik võtma ühendust arhitektide ja/või juristidega, et juhendada ja nõustada, kuidas uurida selle dokumendi hankimise viise.

Nendel juhtudel, kui puudub elamiskõlblikkustunnistus, tuleb arvesse võtta seda, mida seadus ütleb, "maja".

Seadus määratleb "elumaja” nagu:

"Inimeste elamiseks ja elamiseks mõeldud privaatne ehitis või ehitise osa, mis vastab seadusega nõutud minimaalsetele elamistingimustele, millel on juurdepääs selle hoone ühisruumidele ja teenustele, kõik see kooskõlas kehtivate õigusaktidega ning linna- ja territoriaalplaneeringuga. "

Teisisõnu, see sätestab, et selleks, et konstruktsioonist saaks „eluruum”, on see vajalik

• Et tegemist on eraala “hoonega”.. Teisisõnu, hoonestatud või kasuliku pinnana ei saa käsitleda neid maja või korteri osi, mis ei kuulu eranditult maja juurde, nagu üldkasutatavad ruumid või mis kuuluvad omanike ühisusele.
• Et ehituse sihtkoht on "elukoht" ja "elukoht". Paljudel juhtudel ei leia me hooneid või nende osi, mis on ehitatud kui "laod”, „põllumajanduslaod”, garaažid, elamiskõlbmatud keldrid, Seetõttu ütleb seadus, et neid osi või ehitisi ei saa arvestada eluruumi ehitusaluse pinnana.
• Et nad vastaksid seadusega nõutud elamiskõlblikkuse miinimumtingimustele. Seetõttu on nõutav müüja või omaniku kinnitus selle kohta, et vara vastab seaduses sätestatud nõuetele ja elamiskõlblikkuse tingimustele. Parim viis seda tõestada on uuendatud ja kehtiva elamiskõlblikkuse või ametikoha tunnistuse esitamine.
• Vastavalt kehtivatele õigusaktidele ning linna- ja territoriaalplaneeringule. Mõne sõnaga, et maja vastaks nii kohalikele kui ka territoriaalsetele linnaplaneerimise ja ehitusmäärustele.

Müüja või omaniku kohustus esitada elamiskõlblikkus- või tegevusluba uuendatud ja kehtiv.

See nõue klaarib kinnisvaraturul aastaid valitsenud segaduse, mis viitas omaniku kohustusele näidata, et ta müüb elamiskõlblikku kinnisvara. Aastaid on selle sektori esindajad ja spetsialistid olnud tunnistajaks vastasseisule müüdavatele kinnisvaraomanikele, kes sõna otseses mõttes keeldusid esitamast oma vara informatiivseid dokumente, et tagada ostjatele selle seaduslikkus. Nende hulgas, ja me ütleksime, et kõige olulisem, elamiskõlblikkuse tunnistus või tegevusluba.

Omanike poolt ülal peetud vastuseis põhines argumendid sellised näiteks:

• "Elamiskõlblikkuse sertifikaadi peab hankima ostja, mitte mina"
• "Olen käinud linnahallis ja mulle öeldi, et ma ei peaks elamiskõlblikkussertifikaati uuendama, sest selle peab uuendama ostja."
• Notar on mulle öelnud, et uuendatud elamiskõlblikkustunnistust ei ole vaja kinnisvara müümiseks

… ja pikk loetelu argumentidest, mida kasutati seda tüüpi dokumentide hankimise kulude ja pingutuste vältimiseks, mis on nii olulised kinnisvara seaduslikkuse ostjale kinnitamiseks.

See olukord põhjustas konfliktid omanike, ostjate vahelja kõik need spetsialistid, kes osalevad ostu-, müügi- ja renditehingutes Hispaanias.

Nüüd, selle uue seadusega, kinnitab seaduslik kohustus, et see on nii müüja or omanik kes peab selle dokumendi esitama alates esimesest hetkest, kui nad otsustavad oma kinnisvara üürida või müüa.

Kas see takistab ostjal CH pärast omandamist omandamast?

EI

Müüja peab esitama uuendatud CH, et kinnitada, et vara vastab seadustele, kuid olenevalt kohalikest normidest ostjalt võidakse nõuda selle renoveerimist ja selle muutmist oma nimel peale soetamist lõpetada vee-, elektri- ja muu vahetus (turismi rendilitsentsina).

Teave kaitstud eluasemete ja linnainfo kohta.

Nagu kasutusloa või kasutustunnistuse puhul, on ka Hispaania kinnisvaraturul levinud tava, et omanik paneb oma kinnisvara müüki või üürile kogusummaga. dokumentatsiooni puudumine ja isegi teadmine vara juriidilisest olukorrast ja planeerimisestjättes nimetatud dokumentatsiooni otsimise ja tuvastamise ostja või üürniku hoolde.

See seisukoht on kuni selle seaduse jõustumiseni pidanud olema põhjust ebakindluse ja õiguskindlusetuse tõttu kinnisvara ostu-müügi tehingutest Hispaanias.

Selle uue seadusega on müüja kohustatud esiteks, viia läbi maja analüüs ja juriidiline uuring enne selle turule laskmist. Nimetatud õigusuuring hõlmab igasuguse teabe esitamist, mis seda mõjutab ja mis põhineb järgmisel:

• Kas maja on kaitstud või on sellel kaitserežiim?
• Kas seda mõjutavad mis tahes avalikud tingimused või piirangud (rannikute, metsanduse, avaliku omandi, sundvõõrandamise jne mõju)
• Mis tüüpi maa kinnistu asub, linnaline, maalähedane, arendatav?
• Kas maja on reformitud?
• Millised on maja täpsed piirid ja suurus?
• Kas sellel on mingit tüüpi linnapiirang või -tingimus (linnarikkumine, poolkonsolideeritud linnastumine, planeeringuväline eluase?

Asjaolu, et omanik saab või on sunnitud selle teabe hankima, annab Hispaanias kinnisvaratehingutes suurema kindlustunde, ning võimaldab vältida Hispaania turul toimunud vaidlusi selle üle, kes peaks selle teabe esitama ja eelkõige selle kohta, kas see oli või oli kohustuslik ning kes peab seda tegema vastavalt seadus.

Eriviide kinnisvarahaldurite esitatavale teabele

Kehtestatakse kuues lisasäte:

3. Kinnisvarahaldurid peavad oma kutsetegevuse arendamisel tegutsema tõhusalt, hoolsalt, ametialaselt vastutustundlikult ja sõltumatult, järgides kehtivaid õigusakte ja sektoris kehtestatud eetikakoodeksiid, pöörates erilist tähelepanu kaitsele. autonoomsete piirkondade ja käesoleva seadusega kehtestatud tarbijaõigustest.

See seaduse ettekirjutus tuleb ära tunda kinnisvarahaldurite kohustus kaitsta tarbijate õigusi käesoleva seaduse alusel. Tuleb öelda, et mõistes “tarbijatena” enda hallatavate kinnistute ostjaid ja tulevasi üürnikke, peavad nad kaitsma oma õigusi.

Ühiskonnas seaduste ja ühisuslepingutega sisalduv kinnisvarateave on ostjale selle teabe õigeaegseks kättesaamiseks hädavajalik.

See punkt on Hispaania kinnisvarapraktikas väga oluline, sest aastakümneid oleme kokku puutunud olukordadega, kus kinnisvarahaldurid takistas info liikumist kinnisvara ostjateni, väites, et neil ei olnud volitusi seda teavet jagada. Selline käitumine tekitas a kõrge ebakindluse tase kinnisvaratehingutes, kuna ostja oli sunnitud tegema investeeringu majja, mille kohta ta ei teadnud, kas see võis omanike ja nende haldajate kätes probleeme peita.

Millega see seadus tuleb taaskord selgitama kinnisvara haldajatele pandud tarnekohustus see oluline teave ostjale ja tulevasele üürnikule.

IBI lisatasu – Kinnisvaramaks asustamata kinnisvara eest

Eluruumiks mõeldud kinnistute puhul, mis on alaliselt asustamata , võivad omavalitsused nõuda IBI lisatasu kuni 50 protsenti maksu netosummast.

Nendel eesmärkidel peetakse seda a asustamata vara. püsivalt hõivamata , pidevalt ja ilma põhjendatud põhjuseta kauem kui kaks aastat , vastavalt maksumäärusega kehtestatud nõuetele, tõendusvahenditele ja korrale ning kuuluvad nelja või enama elamumaa sihtotstarbega kinnistu omanikele.

Lisatasu võib olla kuni 100 protsenti maksu netosummast, kui töökoha vaba periood on rohkem kui kolm aastat , ja seda saab muuta vaba ametikoha perioodi alusel.

Lisaks võivad vallad tõsta vastavat lisatasu protsenti vastavalt eeltoodule kuni kuni 50 lisaprotsendipunkti omanikele kuuluvate kinnistute puhul kaks või enam elamumaa sihtotstarbega kinnistut, mis on asustamata samas vallapiirkonnas.

 Kas IBI lisatasu mõjutab mitteresidendist välismaalastele kuuluvaid teist elukohta?

 Vastus on eitav. Seadus sätestab, et teise elukoha kinnisvara puhul muutub vakantsusperioodiks NELI AASTAT.

Igal juhul järgmised põhjused loetakse põhjendatuks (st see ei anna alust lugeda kinnisvara asustamata ja väldib lisatasu):

• Omaniku ajutine üleviimine töö või koolituse eesmärgil
• Aadressi muutus sõltuvuse või tervislike põhjuste või sotsiaalse hädaolukorra tõttu
• Kinnistud, mis on mõeldud teise elukoha eluase koos maksimaalselt neli aastat pidevatest vabadest töökohtadest
• Kinnisvarad, mille suhtes kohaldatakse töö- või rehabilitatsioonimeetmeid või muud asjaolud, mis muudavad nende tegeliku kasutamise võimatuks
• selle kasutamine ja käsutamine või et tegemist on kinnisvaraga, mille omanikud turutingimustel pakuvad müügiks antud olukorras maksimaalselt üheks aastaks või rendile, antud olukorras maksimaalselt kuueks kuuks.
• Riigihalduse omandis olevate kinnistute puhul loetakse põhjendatuks ka see, kui vara on müügimenetluses või rendilepinguga kasutusse antud.

Lisatasu, mida nõutakse selle maksu maksumaksjatelt, koguneb 31. detsembril ja saab olema arveldavad omavalitsused igal aastal, kui kinnistu vakantsus sel kuupäeval on kindlaks tehtud, koos haldusaktiga, millega see välja kuulutatakse.

Omavalitsuse deklareerimine püsivalt asustamata varana nõuab maksukohustuslase eelnev ärakuulamine ning nimetatud määrusega reguleeritud vabade ametikohtade tunnuste akrediteerimine linnavolikogu poolt, mille raames võivad ilmneda vallaregistri andmetega, samuti teenuste osutamise tarbimisega seonduvad.

Selle ettekirjutuse eesmärk on tühjad majad turule panema, vältides seeläbi spekulatsioone, mis soodustavad kinnisvaraturul toodete pakkumist.

 Uus stsenaarium kinnisvarabüroodele

Omanikelt ja kinnisvaramaaklerilt nõutav eelteabe kohustus kaitseb ostjat kui tarbijat. Siiski see kujutab endast tõesti riski kinnisvaramaaklerite jaoks kuna nad on kohustatud esitama teabe omaniku kohta enne tehingu ostja või üürnikuga lõpetamist.

Seda tüüpi eelteave võib põhjustada olukordi, kus ostja võtab müüjaga ühendust otse, suurendades riski, et kinnisvaratehing sõlmitakse otse nende vahel, pahatahtlikult agentuuri teenuste eest tasumise vältimine.

See on juba harjumuspärane tõsiasi ja kahjuks kinnisvaraturul, kus tihtipeale jätavad pooled tehingutes raha säästmise eesmärgil tähelepanuta kinnisvarabüroode tehtud head tööd, milleks on ostjate ja müüjatega kontakti võtmine. turul.

Kinnisvaraturu jaoks nii olulist kinnisvarabüroode täidetavat olulist ülesannet võib mõjutada see kohustus anda eelteavet kinnisvara ja omaniku kohta ostjatele, kes võivad olla kiusatus pöörduda otse omanikega, et vältida kinnisvarabüroolt komisjonitasude või tasude maksmist.

Millega on see kinnisvarabüroodele oluline ja soovitatav oma käsunduslepingud läbi vaadata nii omanikele kui ostjatele või tulevastele üürnikele, et õiguslikult kaitsta oma ametitasude maksmist, sealhulgas vajadusel kõrge karistused rikkumise korral. osapooltele, kes sõlmivad lepingud otse ja ilma kinnisvarabüroode head teenust läbimata.

Lisaks nõuab see ka kinnisvarabüroodelt omanikelt vajalike volituste saamist privaatse teabe jagamiseks vastavalt isiklikule teabele. andmekaitseseadus.

Seetõttu on vaja edusamme kinnisvaramaakleri professionaalsus sektor, kellel peab kindlasti olema selles sektoris suurem spetsialiseerumine, mis laiendab oma oskusi kaugemale kui rangelt kaubanduslik ülesanne, milleks on ostja ja müüjaga ühenduse võtmine.

Kahtlemata tõstab see uus määrus kinnisvaramaaklerite professionaalsust.

TLACORP 2023