[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Kui olete otsustanud osta või müüa kinnisvara Hispaanias, pöörake tähelepanu järgmisele teabele:

1.- KONTROLLI KINNISVARA KIRJELDUST KINNISVARA DOKUMENTE

KUIDAS ON KINNISVARA REGISTREERITUD JA OMANDILEHTIDES KIRJELDATUD: Kontrollige kinnisvaradokumentides, et vara on nõuetekohaselt kirjeldatud ja registreeritud. Omandiaktides tuleb üksikasjalikult kirjeldada a täiuslik kirjeldus suurusest, piiridest ja ülejäänud kinnistul olevatest ehituselementidest.

Üsna tavaline on tõdeda, et aastaid erinevatele omanikele kuulunud kinnistuid on oma suuruses ja/või sõltuvuses muudetud/laiendatud (uued ruumid, veranda või terrassi sulgemine, garaaž, basseinid jne).

Kui olemasolevate konstruktsioonide praegune pind ei lange kokku aktides kirjeldatuga, siis on vaja teada selle lahknevuse põhjust! . Paljudel juhtudel on võimalik nende lahknevuste parandamiseks kasutada protsesse ja viise nende lahendamiseks. Kuid muudel juhtudel näitavad need erinevused kinnisvara puudutavat juriidilist probleemi, mida peate teadma, et saada kinnitust juba ostu-/müügiprotsessi esimestest etappidest.

---

   Näide: 120 m2 maja koos 50 m2 basseiniga ja garaažiga, mis on ümber ehitatud külalistemajaks. Dokumentides on maja ainult 120 m2, aga mitte basseinija garaaž on "garaaž" mitte "külalistemaja".

   Tagajärg: Aktid tuleb uuendada ja ostjat teavitada, et “külalistemaja” loetakse juriidiliselt “garaažiks”.

  MÄRKUS: Me ei võta arvesse maja "sisemist kirjeldust" (tubade arv, tualettruum jne), vaid "ehituse suurust" (hispaania keeles "superficie construída"). Iga majasisese sõltuvuse täpse kirjelduse või jaotuse näitamiseks ei ole vaja akte. Kui olete kinnistu sisemust muutnud siseseinte vahetamisega, siis akte uuendama ei pea, piisab müügitehingu lõppedes uue sisejaotuse “deklareerimisest”.

st: Teod näitavad, et seal on "4" magamistuba ja te muutsite need "2-ks". Sel juhul ei ole vaja akte uuendada. Omanikuna võite vabalt muuta/reformeerida kinnisvara sisemisi sõltuvusi (saades alati vastava reformilitsentsi).

---

KINNISVARA CATASTROS (tuntud ka kui "SUMA" või "IBI" või "COUNCIL TAX"): Sarnaselt aktides peab kinnistu olema registreeritud “Catastros” täpse ja praeguse suuruse ja pinnaga.

Iga-aastased katastroofiarved – “Nõukogu maks” (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) näitavad katastroofikirjete alusel kinnisvara suurust. Eelnõus käsitletavate ehitiste suurus on väga oluline, kuna selle alusel arvutatakse iga-aastane “IBI” või “nõukogumaks”. Seega on oluline kontrollida, kas katastroofide kirjed näitavad kinnistul olemasoleva ehitise õiget ja ajakohastatud suurust, sealhulgas tehtud muudatusi või laiendusi.

Seega pange tähele, et "Catastro kontor" arvestab kommunaalmaksu vastavalt ehitiste suurusele, võttes arvesse kõiki ehituskomponente nagu maja, bassein, garaaž jne.

Seega, kui kinnisvara on muudetud laiendustega vms, tuleb seda käsitleda ja kontrollida kinnisvaratehingu protsessi olulise osana.

---

   An näide: Kinnistu soetamisel tehti olemasolevaid ehitisi kokku 120 m2, maja jaoks. Seda näitasid ka aktid ja katastroofide arve (IBI) . Sel põhjusel oli katastroofiarve (IBI) 300 EUR.

Mõni aasta hiljem ehitas omanik 50 m2 basseini ja 40 m2 garaaži. Juhul, kui omanik neid uusi ehituselemente Catastrole ei deklareerinud, on Catastro arved -IBI alamakstud. Selle põhjuseks on, nagu käesolevas punktis selgitatud, katastroofide arved arvestatakse ehitiste suurust arvestades (mõistes “suurem ehitusmaht” = “kõrgem maks”). Seega ilmselt, kui omanik oleks need elemendid deklareerinud, oleks IBI arve suurem kui 300 EUR. Seega, kui ostja selle punktiga ei tegele ega sorteeri ostuprotsessi ajal, võib ta Catastro ülevaatuse korral vastutada nende deklareerimata ehitiste eest.

---

2.- MUUD DOKUMENDID KINNISVARA SEADUSLIKU KINNITAMISEKS:

Tavaliselt on kinnisvara õigusliku olukorra kinnitamiseks vaja hankida järgmised dokumendid:

• Kinnisvara omandiõiguse dokumendid: kinnitamaks, kuidas vara on ostetud, seaduslikud piirid ja juriidilised kulud/võlad, mis võivad kinnisvara mõjutada
• Catastro (IBI-Council Tax Bill)
• Kommunaalmaksed: vesi, elekter, gaas
• Energiatõhususe sertifikaat: hoone energiatarbimise taseme kinnitamiseks
• Omanike kogukonna sertifikaat: tõendamaks, et praegused omanikud on kursis kommunaalmaksudega
• jne,

Ülaltoodud dokumentide uurimine on Hispaanias standarditud agentide ja advokaatide poolt.

Kuid nagu ehituses ja kinnisvaravaldkonnas, on meie ettevõttes erilist rõhku muude dokumentide uurimisel ja arvestamisel, mida teised ehitusele mitte niivõrd spetsialiseerunud spetsialistid kui TLA alati arvesse ei võta.

• Elamistunnistus / tegevusluba / tegevusluba (CH/LO): See dokument saadakse raekojast ehitustööde lõppedes, et kinnitada kinnistu vastavust seaduslikele elamistingimustele. Seda dokumenti on vaja ka kinnistuga vee- ja elektriliitumiseks ning vee- ja elektrilepingute muudatuste tegemiseks oma nimele.

Kas selle sertifikaadi saamine on Hispaanias kinnisvara müümisel/ostmisel kohustuslik?

Oleneb kinnisvara tüübist: “Uutel” kinnistutel on ehitajal kohustus see dokument ostjale müügiprotsessi lõppedes esitada.

Kuid pange tähele, et jaotises „Edasimüük” ei ole ühtegi seadust, mis sunniks müüjat esitama selle dokumendi pärast müügi sooritamist. Hispaania seadused ütlevad, et "ostja" peab selle dokumendi pärast täitmist hankima, et jätkata vee ja elektri nimetuste muutmist.

Siinkohal tuleb tõdeda, et administratsioon võib keelduda KÜ-d ostjale pärast valmimist üle andmast, kui kinnistule on tehtud eelneva omaniku volitamata töid vms. Seega, kui kinnisvara ei ole ideaalsetes juriidilistes tingimustes, võib tekkida oht, et pärast valmimist ei saada selle dokumendi heakskiitu. Ja see võib jätta ostja väga keerulisse olukorda, kuna tal võib siis tekkida probleeme kommunaalteenuste lepingute oma nimele saamisega.

Siin on väga oluline punkt, et CH olemasolu või kehtivus ei ole dokumentides näidatud!. Seega peab teie advokaat seda asja hoolikalt uurima, kasutades oma teadmisi ja kogemusi, et kinnitada nii oluline dokument nagu käesolev.  

Sellest tulenevalt on see sertifikaat ESSENTIAL kuni vara müügini ning selle kinnitusega tuleb tutvuda kohe ostu-müügi protsessi algusest peale.

• Mitterikkumise sertifikaat (CNUI): See on raekoja poolt väljastatud tõend, mis kinnitab, et ehitustrahve ei ole, ega muid kinnistut mõjutavaid rikkumisi ega lammutuskorraldusi. See sertifikaat kinnitab, et kinnisvara suhtes kohaldatakse ehitustrahve, nagu lammutuskäsud jne. Kui kinnistu ehitati või laiendati ilma nõuetekohase ehituslitsentsita, võib Hispaania ametiasutustel olla õigus selle hoone vastu hagi esitada. Kuid nendel administratsiooni õigustel on ajaline piirang. Need õigused aeguvad 15 aasta jooksul pärast kinnisvara tööde lõpetamist või seal teostatud võimalikke laiendusi. Selle dokumendi hankimine on eriti soovitatav villade või paarismajade ostmisel või kinnisvara ostmisel. maalähedasel maal.

 

• Cedula Urbanistica: See on raekojast saadud dokument, mis kinnitab kinnisvara erinevaid aspekte, näiteks:
  • Krundi ja piirkonna “urbanistlik” arvestamine. Näiteks kui maatükki peetakse „maalähedaseks” või „linnastatavaks” või „kaitstavaks” või kui see on avalikust omandist mõjutatud.
  • Kui piirkonna linnastumine on lõppenud või kui lõpetada on veel mõni piirkond või linnastumise infrastruktuur
  • Krundi täpne “ehitusõigus” (maksimaalne lubatud ehitus/ehitus krundil) jne.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]