MAJADE EHITUS ANDALUUSIAS RUSTILISEL MAAL – uuendatud 2023

Kas Andaluusias saab maalähedasele maale elamuid ehitada?

Vastus on jah.

Andaluusia seadusandlus lubab elamute ehitamist maalähedasele maale ja teeb seda joonise kaudu, mida nimetatakse "erakorralisteks toiminguteks maalähedasel maal". See määrus põhineb 550. novembri dekreet 2022/29, millega kiidetakse heaks 7. detsembri seaduse 2021/1 üldmäärus, millega edendatakse Andaluusia territooriumi jätkusuutlikkust - Vajuta siia, et vaata .

See määrus lubab Andaluusias maapiirkondadele maju ehitada. Selleks sobib seda tüüpi elamute ehitustegevus maalähedasel maal nn erakorraliste tegevustega.

Mis on "erakorralised tegevused maalähedasel maal"? Artikkel 30

Need on tegevused avalik ja ühiskondlik huvi et aidata kaasa maakeskkonna planeerimisele ja arendamisele, või mis peavad asuma seda tüüpi maal, kuna selle asukoht linnamaal on kokkusobimatu.

Seaduse artikli 22.2 lõike XNUMX kohaselt võivad erakorralised meetmed olla suunatud sihtkapitalide, samuti tööstuslike, kolmanda taseme või turistidele ja kõik muud, mida tuleb seda tüüpi maal rakendada, sealhulgas selle arendamiseks vajalikud tööd, rajatised, ehitised, teed, infrastruktuurid ja tehnilised teenused.

Kas siis võiks mõelda elamuehitusele maalähedasele maale?

Sama artikli sätete kohaselt ühiselt võib lubada elamuks ettenähtud hooneid ja tuleb tagada proportsionaalsus ja seos nende ja erakorraliste meetmete vahel.

Need on tingimused ja nõuded:

1. Üldiselt eluruumi võib toiminguga lubada kui see on vajalik tema majandusarenguks ja seda õigustavad järelevalve-, abi-, juhtimis- või kontrollifunktsioonid. Erandkorras võidakse lubada suurem arv tegudele, mis motiveerivad teistsugust vajadust ja vastavad ka järgmistele tingimustele.
2. Et maja ja erakordne tegevus toimub samal kinnistul .
3. Et maja teostus eeldab majanduslikult tasuvat investeeringut ja amortiseeritavat kindlaksmääratud tähtaja jooksul seoses tegevusega teenitava tuluga.
4. Et säiliks seos eluruumi ja erakorralise tegevuse vahel . Nendel eesmärkidel kohaldatakse artiklites 29.3 ja 4 5 sätestatud tingimusi. Kui kohaldatavate valdkondlike määrustega kehtestatakse nõuded, mis määravad erakorralise meetme elluviimise tingimuseks, tuleb nende järgimine eelneva loa andmise protsessis akrediteerida.

Kas maalähedasi ühepereelamuid saab ehitada ilma erakordsete tegudega seostamata?

Vastus on JAH.

Seaduse artikli 22.2 lõike XNUMX kohaselt võib maamaal lubada üksikuid ühepereelamuid, mis ei ole seotud tavaliste või erakorraliste toimingutega, eeldusel, et need ei too kaasa uute asulate teket kooskõlas artikli 24 sätetega või takistada maalähedase maa tavakasutuse normaalset arengut.

Kodud nõuavad enne litsentsi saamist , vastavalt artiklile 32 ning peavad vastama ka järgmistele parameetritele ja tingimustele:

1. Ühe krundi või horisontaalse jaotuse kohta on lubatud ainult üks isoleeritud ühepereelamu, välja arvatud need, millel on cortijo, hacienda või sarnane tüpoloogia ja mis on valminud enne 19. mai seaduse 1975/2 jõustumist. , mis tõendavad mitmepere kasutuse olemasolu selle kuupäeva seisuga.
2. Krundi pindala peab olema minimaalselt 2.5 hektarit ja võimaldab joonistada ringi raadiusega 50 meetrit sees. Minimaalne pindala, kui krunt asub metsamaal on 5 hektarit .
3. Maja peab asuma a kaugemal kui 100 meetrit mis tahes muust elamuhoonest .
4. Hoone poolt hõivatud pind mõeldud eluasemeks ei tohi ületada üht protsenti maatükist . Ülejäänud pinnal säilitatakse sisuliselt puud, pinnamood ja maa looduslikud tingimused, välja arvatud juhul, kui nende muutmine on vajalik tavatoimingute läbiviimiseks.
5. Ehitise teostamiseks vajalik raiesmike või muldkehaga ehitistest pärinev maa kasutusala ei ületa kolmkümmend protsenti selle pindalast.
6. Maksimaalne hoonestatav pind ei ületa ühte protsenti kinnistu pinnast ja maksimaalne kõrgus on kaks korrust , arvestades linnaplaneerimisvahendite sätete kohaselt sama.
7. Hoone saab olema isoleeritud ühepereelamu tüpoloogilised tingimused, mis peavad arvestama a minimaalne kaugus krundi piirini 25 meetrit .
8. Kodule vajalikud põhiteenused peavad olema tagatud iseseisvalt ja eelistatavalt taastuvenergiaallikatega omatarbimisrajatiste kaudu. Erandkorras lubatakse taristuvõrkude kaudu tarnimist, kui neil on vastav valdkondlik luba ja selleks on vaja ainult liitumistöid.
9.  Hoone hakkab asuma väljaspool üleujutuspiirkondi ning selle läbiviimisel metsamaal peavad olema tagatud elanike ohutustingimused tulekahju korral ja vastama metsaseadusandluses kehtestatud tingimustele.

Kõrvalnaabrite eelneva ärakuulamise nõue

Määrusega nähakse ette, et erakorraliste meetmete väljatöötamine ja muuhulgas elamute rajamine maamaale, ei tohi takistada sellel maal "tavaliste" tegevuste arengut. "Tavalised" tegevused maamaal on piirkonna põllumajandus, loomakasvatus, metsandus jne, eriti naabrites ja piirnevates kohtades.

Selleks on artikliga 22 kehtestatud kord, mille kohaselt piirkonna elamuehitusprojektide kooskõlastamiseks nõuavad naaberelanikud EELNÕU KUULAMISE, et nad saaksid oma õigusi rakendada juhul, kui selline ehitamine takistab või piirab normaalset arengut. oma tavapärasest tegevusest.

Milline on maalähedaste elamute ehitamiseks loa saamise kord? – LINNAVOLIKOGU EELMINE VOLI.

Erakorraliste toimingute kooskõlastusprotsessi käigus on lisaks piirnevate alade eelloale vaja ka linnavolikogu luba, mis toimub enne tegevusloa andmist.

Selles mõttes hõlmab artikkel 32 järgmist Erakorraliste toimingute lubamise kord . Sama ettekirjutus kehtestab, et erakorraliste tegude piiramiseks tuleb an enne tegevusluba on vaja linnavolikogu luba mis kvalifitseerub maale, kus nad kavatsevad end asutada, ja et alternatiivselt:

• a) kuulutage välja tegevus " avalik või ühiskondlik huvi ”, artikli 30.2 lõike XNUMX punkti b) juhtudel.
• b) Tunnistage seda sobimatus linnakeskkonnaga , artikli 30.3 juhtudel.
• c) Volitada mitteseotud eluruumi rakendamist , vastavalt artiklile 31.

Artiklis endas on loetletud Linnavolikogu eelneva loa saamiseks tuleb järgida menetlusi :

• a) edendava isiku või üksuse taotlus, millele on lisatud tegevusprojekt vastavalt artiklile 33. Kui taotlus ei vasta nõuetele, on taotleja kohustatud kümne päeva jooksul puuduse parandama või kohustuslike dokumentidega kaasas olema. märge selle kohta, et kui te seda ei tee, loetakse teie taotlus tagasivõetuks pärast seda, kui seda nii kinnitatakse
• b) Kui taotlus on pärast tehnilist ja juriidilist aruannet töötlemiseks vastu võetud, esitatakse tegevusprojekt avalikkusele vähemalt üheks kuuks vastavalt artikli 8 sätetele.

Samaaegselt ja samaks ajavahemikuks toimub ärakuulamine mõjutatud avalikke huve kaitsvatele riigiasutustele ja külgnevate maade omandiõiguse valdajatele, keda tegevus võib tunnistustes sisalduvate andmete kohaselt mõjutada. . katastri- ja selleks taotletud kinnistusamet.

• c) Kui meede mõjutab või on ülelokaalne vastavalt artikli 71 sätetele, nõutakse territoriaalplaneerimise eest vastutavalt osakonnalt avaliku teavitamise käigus tegevusprojekti kohta siduvat aruannet, mis väljastatakse kahe aasta jooksul. kuud, nagu on sätestatud artiklis 72.
• d) Tegevusprojekti heakskiitmise või tagasilükkamise menetluse otsus vastab linnaplaneerimisvahendite lõplikuks kooskõlastamiseks pädevale omavalitsuse organile vastavalt kohaliku omavalitsuse õigusaktides sätestatule.
• e) Vastav leping avaldatakse provintsi ametlikus väljaandes ja linnavolikogu veebilehel, kus avaldatakse ka kinnitatud tegevusprojekt.

VASTUSE TÄHTAEG: 6 KUUD JA NEGATIIVNE VAIKUS.- Pärast perioodi kuue kuu avalduse kandmisest pädeva asutuse elektroonilisse registrisse selle menetlemiseks ilma huvitatud isikule menetluse lahendist teavitamata, mõistetakse seda kui loa andmisest keeldus .

KOOS TÖÖLOA TAOTLUSEGA SAAB TAOTLEDA EELNEV LUBA

Tegevust edendav isik või üksus võib taotleda eelloa ja ehitusloa ühist menetlemist ning peab koos taotlusega esitama tegevusprojekti ja vastava ehitusprojekti.

Kuidas erakorralise tegevuse projekti töödeldakse?

33. aasta dekreedi artiklis 2022 on sellega seoses sätestatud, et erakorralise meetme elluviimise tegevusprojekt sisaldab järgmisi otsuseid:

1. Avaliku halduse, üksuse või tegevust edendava isiku identifitseerimine.
2. Toimingu üksikasjalik kirjeldus, mis sisaldab järgmist:

• a) Kvalifitseerimise objektiks olevate maade asukoht, asukoht ja piiritlemine.
• b) Maa füüsiline ja õiguslik iseloomustus.
• c) Meetme sotsiaalmajanduslikud omadused.
• d) nende arendamiseks vajalike hoonete, rajatiste, rajatiste, teede, infrastruktuuride ja tehniliste teenuste, sealhulgas tegevuse nõuetekohaseks toimimiseks vajalike välisilme, ning selle tegevuspiirkonnas olemasolevate ehitiste, infrastruktuuride ja avalike teenuste omadused .
• e) vajaduse korral elamu ehitustingimuste põhjendus vastavalt artikli 30.4 lõikele XNUMX.
• f) Tähtaeg tööde alustamiseks ja lõpetamiseks, vajaduse korral määrates kindlaks etapid, milleks teostamine jaguneb.

Järgmiste äärmuste põhjendus, põhjendus ja määratlus vastavalt tegevuse omadustele:

• a) avalik või sotsiaalne huvi või kokkusobimatus asuda tegevus linnamaale vastavalt artiklile 30.
• b) Maapiirkondades rakendamise päritolu või vajadus ja konkreetse kavandatava asukoha põhjendus.
• c) Meetme ühilduvus maapiirkonna maarežiimiga ning taotluse territoriaal- ja linnaplaneerimisega.
• d) Põhjendus mõjutatud valdkondlikele määrustele vastavuse kohta koos sellega nõutavate dokumentidega.
• e) Uute asulate tekke vältimise meetmete järgimine.
• f) territoriaalse, maastikulise ja keskkonnamõju analüüs ning tekkivate mõjude parandusmeetmete määratlemine.
• g) meetme majanduslik ja rahaline elujõulisus.
• h) vajaduse korral maa linnaehitusliku kvalifikatsiooni kestus.

Milliseid kohustusi võtab erakorralise tegevuse (antud juhul ehituse) elluviija?

Artikli 33 punktis 4 on sõnaselgelt loetletud kohustused, mille tegevuse elluviija võtab ja mis on järgmised:

• a) Need, mis vastavad maapiirkonna maarežiimi seaduslikele kohustustele.
• b) kohustus säilitada seos hoonete ja maalähedase maakasutuse vahel mis õigustavad nende volitamist ja tagastavad eeskirjas sätestatud juhtudel maa looduslikule seisundile.
• c) tasumine kompensatsioonitoetus maamaal , vastavalt seaduse artiklile 22.5.
• d) Linnaplaneerimislitsentsi taotlus , kooskõlas heakskiidetud tegevusprojektiga, maksimaalselt ühe aasta jooksul alates eelneva loa menetluse lahendamisest.

. nimetatud tähtaja möödumine määrab volituse kehtivuse , mis kuulutatakse pärast huvitatud isiku ärakuulamist.

Seetõttu, nagu näeme , on huvilisel ÜKS AASTA ehitusloa taotlemiseks eelneva loa andmisest. Kuigi, nagu nägime seaduse artiklites, on eelkuulamise taotluse ja ehitusloa ühine esitamine lubatud.

Kas ehitustegevuse volitamine on tähtajaline?

Artikkel 34 reguleerib maa kvalifitseerimise kestust järgmiselt:

– Üldiselt on tähtaeg piiramatu. Teisisõnu, kui eelnev luba ja tegevusluba on antud, ei ole maa ehitustegevuseks kvalifitseerimine tähtajaline.

– Kuid ja see on oluline, määrused näevad ette, et juhul, kui teostatavad tegevused katkevad järjest VIIEKS AASTAKS, toob see kaasa volituse kehtivuse kaotamise.

See tähendab, et kui kinnistu on maha jäetud või selle kasutamine on katkematult vähemalt 5 aastaks katkenud, tühistab administratsioon antud juhul volituse ja maa peab taastuma esialgsesse seisukorda, mis tähendab kinnistu lammutamist. ehitatud hooned.

– erakorralised toimingud, mis lubavad kasutust või tegevust ajaliselt piiratud kestusega, meetmed, mis nõuavad halduskontsessiooni avalikus omandis olevale maale, ja meetmed, mis on lubatud territoriaal- ja linnaplaneerimise vahenditega ettenähtud ümberkujundamisalasse kuuluval maal.

Nendel juhtudel kehtestatakse volituses kvalifitseerimise tähtaeg, võttes arvesse investeeringu amortisatsiooniks vajalikku aega ja vajaduse korral vastava halduskontsessiooni tähtaega, nähes ette võimaluse seda investeeringute amortisatsiooni nõudel uuendada. enne selle valmimist.

Tähtaja lõppemine toob kaasa loa kehtivuse kaotamise, mis sunnib üksusi ja edendajaid või nende kohustuste täitjaid taastama maa looduslikku seisundit ilma hüvitise saamise õiguseta.

Ülaltoodud tingimused kantakse toimingu sooritamist volitavale litsentsile ja kinnisvararegistrisse vastavalt hüpoteegiseaduste sätetele.

Hüvitismakse

Maalähedase maja ehitusprojekti puhul on tegemist maa “erakorralise” kasutamisega ning seetõttu on eeskirjades ette nähtud, et selle tegevuse suhtes tuleb lisaks tasudele ja tuletatud maksudele maksta ka kompensatsiooni. tööloa andmisest.

Artikkel 35 on see, mis sisaldab tingimusi kompensatsioonimakse :

• See on kasu mittemaksulist laadi
• Makse on hallata ja vallale tehtud
• Nimetatud summa eraldatakse valla maapärandile
• Summa on kümme protsenti (10%) tööde materiaalsest teostuse eelarvest tuleb läbi viia, välja arvatud masinatele ja seadmetele vastavad kulud, ilma et see piiraks nendelt tehtavaid vähendamisi vastavalt linnavalitsuse määruste sätetele.
• Samas summa puhul ühepereelamuid on igal juhul viisteist protsenti. (15%).
• Tegevused olemasolevates hoonetes, mis ei too kaasa kasutusotstarvet, ei kuulu hüvitise maksmisele .

Seadus sätestab, et hüvitise suurus erakorraliste toimingute eest võib vähendada kohalike omavalitsuste määrustes vastavalt järgmistele kriteeriumidele, mis võivad olla kumulatiivsed:

• a) Tootlike kasutuste elluviimiseks tehtavate investeeringute maht.
• b) Meetme mõju kohalikule majandusele ja tööhõivele.
• c) panus ajaloopärandi ja keskkonna kaitsesse.
• d) taastuvatest allikatest toodetud energiarajatiste kaasamine.
• e) Täiendavad meetmed lisaks meetmetele, mis on vältimatult vajalikud meetme keskkonna- ja maastikuintegratsiooniks.

Kas seaduslikult ehitatud hoonete laienduste tegemisel on kohustus maksta hüvitist?

Vastus on JAH.

Määrus sätestab, et kompensatsioonihüvitise suurus ehitustegevuses, mis seisneb seadusliku hoone laiendamises, arvestatakse eranditult laiendustööde materiaalseks teostamiseks ette nähtud eelarvest ja see koguneb, ilma et see piiraks menetlusvajadust. uus eelluba vastavalt artiklile 25.3.

See tähendab, et seaduslikult ehitatud maalähedaste kodude laiendamiseks on vaja:

• Kõrval eelnev luba
• Linnavolikogu eelnev luba
• Hüvitushüvitise maksmine 10 või 15% töö eelarvest.

KONSTRUKTIIVSED TEGEVUSED LEVITATUD MAAELUPPA

Mida mõeldakse „hajutatud maaelupaiga” all?

Seaduse artikkel 23 sätestab, et vastavalt seaduse artiklile 14.2 on valdkonnad levinud maaelupaik moodustavad territoriaalse ala, millel a hoonete kogum ilma linnastruktuurita ja on päritolult seotud põllumajanduse ja loomakasvatusega. maakeskkond, mille omadused tuleks säilitada.

Levinud maaelupaik moodustab a linnavälise iseloomuga asula maalähedasel maal ja nende omaduste säilitamiseks ei tohi planeerimisvahenditega alasid piiritleda ega teha ettepanekut nende planeerimiseks, mis eeldab suuremat tihedust kui kolm elamut hektari kohta .

Mis tüüpi etendused on „levitatud maaelupaigas” lubatud?

Vastavalt artiklile 36 saab levitatud maaelupaigal läbi viia järgmised toimingud:

1. Üldiste linnaplaneerimise vahenditega või eriplaneeringutega levitatud maaelupaigana piiritletud aladel võib läbi viia linnaplaneerimismeetmeid, mis aitavad kaasa selle säilimisele, hooldamisele ja parandamisele ning on kooskõlas maalähedase mulla kategooria kaitsekorraga. kus nad asuvad.

Seda tehakse linnade reguleerimise vahendite kaudu, mida nimetatakse eriplaanideks.

2. Nendele aladele kuuluvate maa-alade ja hoonete omanikel lasub kohustus tasuda sihtkapitali sihtotstarbega maa hankimise ning neid telliva linnaplaneerimisvahendiga ettenähtud infrastruktuuride ja teenuste parandamise tööde eest.
3. Eriplaneeringutega, mis reguleerivad nendel "hajaaladel" teostatavaid tegevusi, kehtestatakse lisaks linnastumise tingimustele, infrastruktuuridele jne, mis on vajalikud nende tegevuste arendamiseks vastavalt seadusele ka ehitustingimused. piirkonna kodudest.

Ja selleks peavad uued ehitised järgima järgmisi tingimusi:

1. a) Tüpoloogilised, esteetilised ja konstruktiivsed omadused peavad olema kooskõlas maamaastiku ja asula traditsioonilise ehitusega.
2. b) Säilitatakse traditsioonilised väärtused, eelistades olemasolevate hoonete taastamist, renoveerimist ja taastamist.
3. c) Üldiselt maksimaalne kõrgus hoonetest saab olema kaks korrust .
4. d) Ouus maja krundi kohta ehitatakse ja maksimaalne ehitusalune pind on piirkonna keskmine.
5. e) Neid ei lubata, kui nende rakendamisega kaasneb artiklis 23.3 kehtestatud tiheduse ületamine.

Milliseid kasutusviise saab kasutada ja mis on lubatud "levitatud maaelupaikades"?

Artiklis 39 on sätestatud, et levitatud maaelupaigas on lubatud kasutusviisid üldiselt järgmised:

1. a) Elamu kasutamine rustikaalsele maale omaste tüpoloogiatega.
2. b) Rajatiste vajalik kasutamine.
3. c) Maapiirkonna maa tavakasutus, mis ei muuda piirkonna omadusi.
4. d) Tertsiaarne kasutus, mis täiendab eluruumide kasutamist.
5. e) Turistide kasutus olemasolevates hoonetes.

Millised kasutusviisid on keelatud?

Artikkel 40.

• a) Ehitised, linnamaa tüpoloogiad ja iseloomulikud kasutusviisid.
• b) Alamjaotised ja tegevused, mis muudavad tuuma morfoloogiat.
• c) Linnastamistööd, välja arvatud need, mis on vajalikud valdkondlikes määrustes või planeerimisvahendis sätestatud infrastruktuuride või sihtkapitalide teostamiseks ning need, mis aitavad kaasa elupaigatingimuste säilitamisele, säilitamisele ja parandamisele.

Milliseid linnainfrastruktuure saab hajusas maaelupaigas teostada?

Artikkel 41.

1. Uute hoonete rajamine
2. Olemasolevate konserveerimine, hooldamine ja täiustamine
3. Sihtkapitalide ja ühiste infrastruktuuride rajamine põhiteenuste ja telekommunikatsiooni osutamiseks, kui need on piiritletud alade säilitamisel, hooldamisel ja parandamisel põhjendatud.

Lisaks võib ebasüstemaatilise juhtimise kaudu läbi viia linnaplaneerimistegevusi, mille eesmärk on sihtkapitalide saamine ning rakendada seaduse artiklis 114 sätestatud võtteid üldiste ja kohalike süsteemide saamiseks. modaalsus .

Planeerimisvahenditega ette nähtud toimingutele kohaldatakse vastavat valla ennetav kontroll ning neis sätestamata tava- ja erakorraliste toimingute elluviimine kohandatakse eeskirjas sätestatud tingimustele ja korrale.

Ebasüstemaatilise täitmise juhtimine võib olla (artikkel 42):

1. a) Avalik , makstes kvoote või vajaduse korral erimakseid vastavalt seaduse artiklitele 109 ja järgmistele sätetele.
2. b) Privaatne , juhul, kui hajaelupaiga maaomandist enam kui 50% ulatuses on omaalgatus läbi koostööüksuse moodustamise eesmärgiga teha vastavad kulud õiglase tasude jaotamise režiimis, kohaldades sarnaselt artiklites 241–249 sätestatule.

Levitatud maaelupaiga ulatusse kuuluvate talude omanikud kaasatakse kohustuslikus korras koostööüksusesse, kui nad ei ole artiklis 132.7 sätestatud tähtaja jooksul liitunud.

Teisisõnu maksavad sedasorti kinnistute omanikud ühiselt seadusega või linnastumise eriplaneeringutega „hajapiirkonnas“ arendatavate taristutööde kulud.

Seega olge sellega ettevaatlik, kui ostate kinnisvara levitatud piirkonnas.

TLACORP mai 2023