Ehitusprotsess Hispaanias omale maja ehitamisel
Kui teil on ehitusluba, peate lepingu sõlmima ehitajaga või ehitaja, projekti teostamiseks ja maja ehitamiseks.
See ehitaja peab järgima juhiseid arhitekt ehituse teostamiseks rangelt kavandatud viisil.
Arhitekt
Siinkohal on väga oluline pöörata tähelepanu arhitekti tööle. Kui ehitusprojekti koostamiseks tellitakse Hispaania arhitekti teenused, lõpetab ta oma töö pärast projekti saamist. Kuid võite ka tema teenustega lepingu sõlmida "kontroll" ehitaja tehtud tööd ning garanteerida, et kõik ehitusetapid tehakse nii nagu projektis ette nähtud. Hispaania keeles on see nii "Control de Obra" või "Supervisión Técnica de la Obra". Loomulikult on arhitekti tasud kõrgemad, kui arhitekt selle töö enda kanda võtab, kuid ehituse garantiid on suuremad, sest ehitaja töid kontrollib arhitekt perioodiliselt.
Väga oluline on, et arhitekt peab olema registreeritud piirkonna ametlikus arhitektide kolleegiumis.
Seejärel peate määrama arhitekti ja sõlmima temaga lepingu, milles on täpselt kirjas, mille eest ta vastutab, ajagraafikud ja hoonete maksumused. Arhitekti tasu sisaldab ehitustööde ettevalmistamist "Memoria de calidades" (Materjalide kvaliteedispetsifikatsioonide loetelu). See peab olema üksikasjalik, sealhulgas näiteks betooni valem, materjalide tüüp ja torude suurus, plaanid jne.
Arhitekt juhendab an taglas, kvalifitseeritud arhitektuuriinsener, kes teostab hoone järelevalvet, teostab kohapealset ülevaatust ja tagab, et hoone on ehitatud vastavalt nõutavatele standarditele. Ta väljastab arhitekti tunnistused, mis on vajalikud hispaania keele saamiseks Certificado de Fin de Obra (Lõpetamistunnistus – või lõpptööde litsents), ja Licencia de Primera Ocupación (mida nimetatakse esimeseks tegevusloaks või elamistunnistuseks).
Peate koostama hoone täpse spetsifikatsiooni ja seejärel leida usaldusväärne ehitaja. Teie arhitekt võib selle ja järelevalve eest vastutada. Peate kokku leppima valmimiskuupäeva koos trahviklausliga hilinenud valmimise eest. See tuleb lisada õiguslikult siduvasse lepingusse, mis sõlmitakse ehitajaga.
“Seguro Decenal” või “Kümne aasta kindlustus
Samuti on selles punktis väga oluline kaaluda, mida nimetatakse SEGURO DECENAAL või KÜMME AASTA KINDLUSTUS.
Kui ostate Hispaania ehitajalt või arendajalt plaaniväliselt või ehitate uue kinnisvara (praegu see nii on), peab ehitaja või arendaja koos arhitektiga tagama teile, et ehituse olulised ja olulisemad osad ehitus on turvaline vähemalt kümneks aastaks.
Selle vastutuse kinnitamiseks sunnivad Hispaania õigusaktid uute hoonete arendajatele kindlustama ehituse kõige olulisemad osad, nagu vundamendid, sisekonstruktsioon, rakud jne. Muude kinnisvara elamiskõlblikkust mõjutavate defektide eest kaetakse 3 aastat. . Muude pisivigade eest kaetakse 1 aasta. Kahel viimasel juhul kindlustuskaitset ei nõuta, kuid ilmselt on parem, kui ehitaja saab selle lisatagatiseks pakkuda.
Ühtlasi on see lisagarantii ehitusele, sest sama kindlustusselts sunnib ehitajat läbima kindla kvaliteedikontrolli, kontrollima materjalide ja kinnistul tehtud tööde kvaliteeti, et anda korralik poliisi.
Hispaania kümneaastane kindlustus (või "Seguro Decenal") on kohustuslik ja kohustuslik, kui elluviija on ettevõte, mille tegevusalaks on majade müük.
Kuid see on vabatahtlik, kui arendaja on konkreetne, tavaliselt krundi omanik. Seda nimetatakse Hispaanias "Autopromootor", tõlgitud kui "Self-Promoter“ või „Isearendaja”. See on juhtum, kui konkreetne isik ostab Hispaanias maa kavatsusega talle maja ehitada, kuid tal ei ole müügiks ostmise tegevust. Sellistel juhtudel annavad Hispaania seadused nendele andmetele võimaluse seda kindlustust mitte taotleda, sest Hispaania valitsus mõistab, et kui konkreetne isik ehitab midagi elamiseks, hoolitseb ta selle eest, et see oleks ohutu ja turvaline. . Seega saab konkreetne valida, kas säästa kulusid, vältides selle kindlustuse tasumist; või näiteks sõlmida see kindlustus, et saada parem kaitse ehitusprobleemide ja defektide eest.
Kui aga otsustate ise reklaamijana seda kindlustust mitte taotleda, siis kui otsustate maja teistele ostjatele müüa, sunnivad Hispaania seadused teid teavitama võimalikest ostjatest, et see garantii ei hõlma ehitust. ja nad peavad selle müügi olulise tingimusena sõnaselgelt aktsepteerima. Võimaliku ostja seisukohast on selle kindlustusega kinnisvara soetamine alati parem variant. Seega tuleb neid nõuetekohaselt teavitada ja nad peavad kinnitama, et vara ei ole sellisel viisil kindlustatud.
Ehitaja
Ehituse edendajana peate tellima ehitaja teenuseid, et teostada ehitus vastavalt projektile ja järgides arhitekti antud juhiseid. Kinnistu ehitamise üks olulisemaid elemente on ehitusleping koos ehitajaga. Ehitaja püüab alati oma huve kaitsta ja kui te pole seda tüüpi lepingutega kogenud, võib teie kinnisvara osutuda oodatust halvema kvaliteediga või kuluda lubatust kaks korda kauemaks või isegi halvemaks.
Enda kaitsmiseks veenduge alati, et teie advokaat koostab lepingu või peab ehitaja pakutud lepingu üle otse läbirääkimisi.
Lepingu kõige olulisemad elemendid on veenduda, et lepingus võetakse arvesse:
- Täielik nimi ja CIF-number (Ettevõtte maksunumber) ehitaja ja omanik.
- Ehitamine on tehtud võimalikult detailselt, järgides arhitekti antud plaane ja ehitise kirjeldust ning sisaldades ka üksikasjalikku materjalide ja omaduste loetelu (“memoria de calidades").
- Need lisad (nagu garaaž või bassein jne) on hinna sees
- Et lepingus on kirjas algus- ja lõpetamiskuupäev, arvestades ka viivist.
- Maksetingimused (uued kinnistud maksavad enne ehituse alguskuupäeva üle 20-30% ja fikseerivad kõik ülejäänud maksed ehituse erinevatele etappidele. Samuti võib soovitada jätta remondiks 5-10% hinnast kõik defektid pärast hoone valmimist).
- Arhitekti, elektriku ja raekoja tõendid tuleb esitada viimasel maksel.
- Tehinguga seotud maksud, selgitades ja täpsustades, kui palju maksab IVA (käibemaks) ja tempelmaks (“Dokumenteeritud õigustoimingud“), Notari, kinnistusraamatu tasud jne.
Muus osas soovitame ehitajaga kokku leppida:
- Tagada, et ehitaja korraldab dokumentatsiooniga seotud protsessi viimased etapid. See tähendab, et ehitaja saab ise Lõputööde tunnistus (Certificado Final de Obras) või Uusehitise deklaratsioonvõi Horisontaalne jaotus (Declaración de Obra Nueva o de División Horisontaalne) ja mis kõige tähtsam, Tööluba - Elamistunnistus (Kasutamise tunnistus). Need esemed on äärmiselt olulised rustikaalne maa, milles pole tavaline leida piisavalt elektri- või veepunkte vooluvõrku ühendamiseks.
- Selle tagamiseks on teil pärast ehitushinna lõppmakse tasumist vesi ja elektriarvesti ühendatudja lepingutega, mis on sõlmitud teie isiklikel nimedel.
Miks on oluline hankida ehitajalt elamistunnistus, vee-, elektri- jne liitumistunnistus?
Sest on väga tavaline, et ehitaja lahkub juhtumist, kui ta on ehituse lõpetanud või kui ta on saanud lõpptööde litsentsi – CFO (Certificado Final de Obra) ja uue ehituse deklaratsiooni-DON (Declaración de Obra Nueva).
Nende tõenditega kinnitab ehitaja, et uus hoone on valmis (koos finantsjuhiga), ehitus on lõpetatud ja juba kinnistusraamatus (DON) deklareeritud.
Kuid praeguses etapis ei ole hoone lõplik haldusdeklaratsioon täielik. See jääb alles CH elamistunnistuse (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación) saamiseks. See dokument on väga oluline, sest see on vajalik vee- ja elektrilepingute edastamiseks „Töö“ tarnimisest „Kodu“ kasutusse.
Selgitame seda kontseptsiooni paremini:
Ehitajaga sõlmitud Lepingu range tõlgenduse korral lõpetab ta oma teenuse hetkega, mil kinnistu on füüsiliselt valmis, ja ilmub kinnistusregistris (Registro de la Propiedad) "majana". See saadakse kahe ülalnimetatud dokumendiga:
- Lõplike tööde litsents (Certificado Final de Obra), mis on dokument, milles ehituse projekteerinud arhitekt tõendab, et hoone on juba valmis, nii projektile kui ka ehitusloale vastavuses;
- Uue ehituse deklaratsioon – DON (Declaración de Obra Nueva), mis on uue hoone kandmine kinnistusraamatusse (Registro de la Propiedad) olemasolevale krundile.
Sel hetkel on teil kui promootoril maja valmis ja see on nõuetekohaselt kinnistusraamatusse kantud. Lisaks on kinnistul elekter ja vesi. Seega võib arvata, et kinnistu on sees elamiseks valmis… AGA… MITTE. Teadmiseks, et kinnistu ei ole veel valmis, et saaksite seal elada, kinnistu ei ole veel "maja", see on "ehitus", sest selleks, et olla "maja", on vaja järgmisi esemeid:
- ELU-/TÖÖLUBA SERTIFIKAAT (“CÉDULA DE HABITABILIDAD või LICENCIA DE OCUPACIÓN: See on raekoja kinnitus, et kinnistu on elamiseks valmis ja see rakendub siis, kui kinnistul on lõpptööde litsents (Certificado Final de Obra) ja kantud kinnistusraamatusse uue ehitusdeklaratsiooniga-DON (Declaración de Obra Nueva).Seda dokumenti vajate Raekoja loa saamiseks majas elamiseks. Enne kui selle kätte saate, on teil konstruktsioon, kuid mitte "maja".See dokument on vajalik teie nimele vastava peamiste kommunaalteenuste individuaalse pakkumise saamiseks ja "maja" tarbimiskasutuse kohta.
- ELEKTRIÜHENDUSE SERTIFIKAAT (Boletín de Electricidad) : Enne kui ehitaja saab elamistunnistuse, võiks ehituses olla vee- ja elektrivarustus, sest on normaalne, et ehitaja hangib selle varu maja tööde tegemiseks (kasutustasud, masinad jne). Kuid ehitajalt saadav tarne on tarne "töödeks", kuid mitte "maja" tarbimiseks. Mõnikord jäetakse ostjatele või elluviijatele oma kinnistutele elekter ja vesi "tööde tarbeks varu" paljudeks aastateks, kuna ehitaja ei saanud korralikku CH-d (Certificate of Habitation). Neil on vesi ja elekter, kuid väga kehvades oludes ja kallim kui maja tavavarustus. Seega, tagamaks, et teie kui ostja või promootor saate ehitajalt korraliku CH, on soovitatav jätta osa ehitajaga kokkulepitud hinna tasumisest tasumisele CH saadakse. Sel moel sunnib see ehitajat õigesti töötama ja andma endast parima, et see dokument võimalikult kiiresti kätte saada.
Niisiis, nagu eespool selgitatud, wSoovitan teil kui elluviija või ostja saada garantiid, et ehitaja annab teile kinnistu üle elamiskõlblikuna koos CH-ga, korraliku vee- ja elektrivarustusega ("majana") ning tagatisega, et teil ei ole sellega tulevikus probleeme.
Ehitaja tunneb piirkonda, tunneb arhitekti, ka Raekoda ja ta saab need dokumendid kolm korda kiiremini ja odavamalt kui teie. Ja kui ta soovib, et teiega leping sõlmitaks, peab ta need asjad lihtsalt hankima. Kui ta keeldub seda tegemast, on see mõistlik argument teise poole vaatamine.
Edendaja hüpoteek Hispaania maja ehitustööde rahastamiseks
On väga tavaline, et kinnisvara ehituse tasumiseks peate kinnisvara elluviijana taotlema hüpoteeki. Sel juhul on olemas konkreetne hüpoteek, mida pank pakub, et hankida kinnisvara ehitamiseks piisavalt raha.
Seda nimetatakse: Korraldaja hüpoteek või isepakkuja hüpoteek (Préstamo või Hipoteca Promotor või Auto-Promotor).
Olukord järgmine: Teil on krunt ja koos arhitektiga projekteeritud esialgne idee majast ning olete nüüd leidnud ehitaja, kes ehitab. Kuid teil on vaja raha ja maja ehitamiseks peate laenu küsima. Seejärel lähete oma panka ja küsite rahalisi võimalusi. Kui olete oma isikliku ja majandusliku olukorraga tutvunud, veendumaks, et olete hea klient eluasemelaenu tagasimaksmiseks, siis Kui pank nõustub ja pakub teile projekti jaoks raha laenamist. Kuid pank ei anna teile alguses kogu ehituskulude summat, vaid annab teile raha sammude kaupa. Millised sammud?, need, mis tulenevad ehituse samast evolutsioonist.
Näiteks: Kujutis, et vajate tööde tegemiseks 100.000 20 €. Pank annab 20% maa ostmiseks ja vundamentide tegemiseks 30% ehitise valmimisel; XNUMX% siis, kui katus on valmis vms, ja ülejäänu siis, kui arhitekt väljastab “lõpliku töölitsentsi” või Licencia de Final de Obra.
Teie pank nõuab teie arhitektilt hoonete ajakohastamist, et väljastada sertifikaat, mis kinnitab tööde rahuldavat lõpetamist.
Seejärel tood selle sertifikaadi panka ja sealt laenatakse sulle selle sammu jaoks vastav protsent globaalsest. Teie pank võib enne hüpoteegi kinnitamise heakskiitmiseks paluda teil krunt kanda teie nimele ja kinnitada maja kinnistusraamatus ehitusjärgus. Seda seetõttu, et mõnikord pakub ehitaja teile ühe tema nimel olevatest kruntidest, et saaksite sinna ehitada ja krunt jääb ehitaja nimel kuni valmimiseni.
Nii et pangale parema garantii andmiseks võivad nad nõuda maa muutmist teie nimele ja kinnistusametit teavitada, et sellele maale ehitatakse maja. Kui see nii on, siis pead minema notari juurde ja vormistama maa aktid enda nimele. Teie nimel oleva maa aktidega peate koos Ehitusprojekti ja ehitusloaga minema kinnistusraamatusse. Nii jääb kinnistusregistris maja selle maa kohale “ehituses”.
Viimane samm – juriidilised ja maksudokumendid ehituse lõpuleviimiseks
Lõputööde litsents – Licencia o Certificado Final de Obra
Nagu eelnevalt selgitatud, kui tööd on lõpetatud, on vaja, et keegi kinnitaks, et töö on lõpetatud. See on arhitekti töö. Tal on kohustus minna hoonesse ja kontrollida tööde täielikku lõpetamist ning järgida nii oma projektis kui ka omandatud ehitusloas toodud juhiseid ja spetsifikatsioone. Seda tehakse läbi Certificado Final de Obra.
Aga vahepeal pole ehitist kinnistusraamatus deklareeritud. Niisiis toimub ehitise kinnistusregistris registreerimise protsess, mida nimetatakse: Declaración de Obra Nueva. Selle protsessi käigus deklareeritakse ehitis kinnistusraamatusse.
Uute tööde deklaratsioon – Declaración de Obra Nueva (DON)See on protsess, mida tehakse Hispaania notari ees, kes koostab olemasoleva maa või krundi kohta maja aktid.
DON-i ettevalmistamiseks uute majade jaoks on vaja hankida 2007. aasta maaseaduse (Ley del Suelo de 2007) Hispaania määruste kohaselt elamistunnistus (CH). Enne 2007. aastat võis uued majad kinnistusraamatusse kanda ka ilma CH-ta.
DON-i tulemusena koostab notar majast aktid ja need registreeritakse kinnistusametis nõuetekohaselt.
Seega on kinnisvara registreerimise lõpuleviimiseks vaja järgmisi dokumente:
- Ehitusprojekt teie arhitektilt.
- Ehitusluba
- Lõplike tööde litsents – (CFO) Litsents või Certificado Final de Obra
- Uue ehitusdeklaratsioon-DON (Declaración de Obra Nueva).
- Kümme aastat kindlustust (Seguro Decenal) – see on vabatahtlik
Kulud ja maksudSel hetkel on väga oluline eristada kaks kontseptsioonis, mida kasutatakse turul kõige laialdasemalt, kui keegi ostab ehitamiseks üksiku krundi:
1.- Lõpliku hoone ostmine promootorilt või arendajalt. Seejärel omandades plaanivälise tavalise “ostja” positsiooni. See tähendab, et ehitaja võtab elluviija positsiooni ja pakub kinnisvara teile pärast tööde lõppemist.
Nii maksad ehitajale hinda etappide kaupa nii kaua, kuni tööprotsess edeneb. Ja pärast tööde lõpetamist saate hoone enda valdusse.
Järgides seda kontseptsiooni:
- Ehitaja on "Eeldendaja": see tähendab, et ehitusluba on "tema" nimel, mitte "teie" nimel.
- Teil ei ole krundi omandiõigust. See säilib ehitaja käes kuni ehitusprotsessi lõpuni.
- Hoone ebaõnnestumise korral ei saa te krundi saamisel või praegu ehitatud olemasolevate ehitiste eest tasutud summasid tagasi saada. See, mis teil on, on "võlg" ehitaja vastu.
- Ehitaja on sunnitud sõlmima “Ehitusgarantii”, et tagada hinna arvel tasutud summade tagatis garanteeritud pangakontol. Seega, kui projekt ebaõnnestub, saate need hõlpsalt otse pangast taastada.
- Ehitaja on sunnitud sõlmima “Kümne aasta kindlustuse”, et katta hoone konstruktsioonivead 10 aasta jooksul.
Seega, kui kinnisvara on valmis, maksate kinnisvara lõpliku hinna, samuti plaanivälise kinnisvara ostmisel järgmiste kuludega:
- Müügihinnale lisandub käibemaks 10%.
- Müügil notari ja kinnistusraamatu tasud.
- Müügihinnale lisandub tempelmaks 1-2%.
2.- Võtta eneseedendaja ametikoht
Sel juhul olete TEIE, mitte ehitaja, kes võtab ehitusprojekti elluviija positsiooni.
Järgides seda kontseptsiooni:
- SINA oled „Eeldendaja”: see tähendab, et ehitusluba on „teie” nimel.
- Teil on krundi omandiõigus. See on teie käes, kuni otsustate selle maha müüa.
- Juhul, kui hoone ebaõnnestub või tekib ehitajaga õiguslik vaidlus, jätate krundi ja hetkel ehitatud olemasolevad ehitised alati alles.
- Ehitaja EI ole sunnitud sõlmima “Ehitisgarantii”, et tagada hinna arvel tasutud summade tagatis garanteeritud pangakontol.
- Ehitaja EI ole sunnitud sõlmima “Kümne aasta kindlustust”, et katta hoone konstruktsioonikahjustused 10 aasta jooksul. Soovi korral saab selle sõlmida vabatahtlikult.
See tähendab, et asute korraldaja ametikohale, seega peate tasuma järgmised kulud:
- Krundi hind (pidage meeles, et kõigepealt peate krundi ostma)
- Arhitekti projekti tasud
- Arhitekti lõpptööde loa tasud
- Ehitaja tasud ja materjalid
- Notaritasud maa omandamise eest
- Declaración de Obra Nueva-DON notaritasud
- Kinnistusraamatu tasud ehitise "ehitamisel" tunnistamise eest
- Kinnistusraamatu tasud DON-i kandmise eest
Maksud:
- Ehitusluba: 3-5% üle ehituseelarve. See eelarve on fikseeritud samas projektis, mille on koostanud teie arhitekt
- Elamistunnistus: umbes 200-1.000 € (olenevalt piirkonnast).
- Maamaksud:
- Kui maa kuulub konkreetsele, mitte ettevõttele, siis maa hinnalt 6-10% maa võõrandamismaksu. See tuleb maksta siis, kui maa aktid on teie nimele kantud.
- Kui maa kuulub ettevõttele, siis käibemaks 21%.
- Tempelmaks 1-2%, üle ehituse koguhinna. See on DON-i jaoks deklareeritud maja eelarve. Ja see on nõutav, kui tood DON-i aktid kinnistusraamatusse, et kanda maja maa kohale.
- Ehitaja, arhitekti ja materjalide tasudele käibemaks (IVA).
- Arhitekt: KM 21%.
- Ehitaja: KM 10%.
- Materjalid:
- Kui ostsite materjalid otse ise: käibemaks 21%.
- Materjalide tarnimisel ehitaja: käibemaks 10%.
Nagu võite märkida, on erinevused "plaanivälise ostja" ja "enese reklaamija" vahel väga suured, seega nõuab ühe või teise vastuvõtmise otsus üksikasjalikku uurimist, et arutada seda otse teie õigusnõustajaga.
Registreerimine katastrisse ("Catastro") nõukogu maksu või "IBI" jaoks
Eneseedendaja positsioonil nimetatakse maapealset katastroofi “rustikaalseks”. Teisisõnu, maa maksab nõukogu maksu kui "maa".
"Catastro" on asutus, mis kaalub kinnisvara kaardid, joonised, plaanid ja nõukogu maksude jaoks.
Samal ajal kui "Vara registreerimine ” (kinnistusamet) ja „Kirjutamine” (vara notariaalaktid) võivad hästi kinnitada kinnisvara omandiõigust ja selle tingimusi omandiõigus, näiteks kes omab kinnisvara, kui suur protsent on olemas piiranguid või tasusid (nagu hüpoteek, avalikud oksjonid, kohtuvaidlused jne),maakataster” annab teile parema ülevaate kinnistu piirid (tavaliselt visuaalsel kujul) ning kinnistu suurus ja kirjeldus.
Kuid kui lõpetate selle maa peale maja ehitamise, peate sellest teavitama katastroofi (Volikogu maksuhaldur), et selle maa kohal on praegu kindlate spetsifikatsioonidega “maja”. Kui te seda ei tee, võib teil tulevikus tekkida probleeme.
Hispaanias on piirkondi (nt Andaluusia ja Murcia), kus notar saadab uue maja juba olemasolevale maale kuulutades aktid muudatusest teavitamiseks katastroofi. Nii et kui teil on DON-i aktid kinnistusraamatus, on töö sel viisil lõpetatud. Kuid muudes piirkondades, näiteks Valencia piirkonnas, peate pärast DON-i kinnistuteatise kinnistusregistrile esitamist tooma katastroofile finantsjuhi ja ehitusloa koopia, et teavitada neid sellest, et üle maa, on praegu maja. Kui te seda ei tee, võtavad nad teiega lähiajal ühendust, et neile need dokumendid esitada.
Kui ehitus on nõuetekohaselt katastroofi sisse kantud, on töö lõpetatud ja peagi (see võtab mõnikord umbes 1 või 2 aastat) hakkate saama nõukogu maksu-IBI ARVEID.
