ILLEGAALSETE HOONETE REGISTREERIMINE – FUERA DE ORDENACION

Üldised aspektid

Hispaania määrused näevad ette, et selleks, et ehitisel oleks juurdepääs kinnisvararegistrile, peavad notarid nõudma ehitusloa ja kogu ehitusdokumentatsiooni, sealhulgas töö lõputunnistuse jms esitamist.

Nii öeldakse 2015. oktoobri kuninglikus seadusandlikus dekreedis 30/XNUMX (maaseaduse konsolideeritud tekst)

Milline on nende hoonete olukord, mis on ehitatud ilma ehitusloata?  

Nendel juhtudel sätestab sama maaseadus artikli 28.4 lõikes XNUMX, et need ehitised, ehitised ja rajatised, mille puhul ei ole enam asjakohane võtta linnaseaduslikkuse taastamiseks meetmeid, mis eeldavad nende lammutamist piirangu lõppemise tõttu. vastavad perioodid, võib olla juurdepääs kinnisvararegistrile.

 Mis on „litsentsita” ehitise otstarve kinnisvararegistrile juurdepääsu saamiseks?  

Selle põhimõtteline põhjus on see, et ehitis, mis ei kuulu kinnisvararegistrisse, ei saa olla ühegi õigustehingu osa. See tähendab, et te ei saa osta, müüa, pärida, hüpoteekida, maksta makse jne.

Millega ligipääs kinnisvararegistrile võimaldab ehitisel olla seadusliku liikluse objektiks ja olla osa omaniku omandiõigusest. Lisaks tähendab see kaudselt, et nimetatud vara ei saa õigussüsteem lammutada, lammutada ega muul viisil hävitada. Millega omanik seega kinnistab omandiõiguse nimetatud ehitisele, isegi kui see on ehitatud ilma litsentsita.

Kui ehitusloata ehitamine läheb kinnisvararegistrisse, kas see on täielikult seadustatud? Teisisõnu, kas seda saab pidada 100% seaduslikuks?

Vastus on keeruline.

Nagu oleme varemgi öelnud, tähendab litsentsita ehitise juurdepääs kinnisvararegistrile selle ehitise juriidiliselt nähtavaks muutmist.

Teisisõnu , kui ehitis ehitatakse ehitusloaga, teatatakse linnavolikogule, et ehitatakse ja Hispaania õigussüsteem võtab selle konstruktsiooni arvesse. Samuti teavitatakse selle ehituse valmimisest arhitekti töö lõpetamise akti kaudu ning selle deklareerimisest notaribüroos vastava uusehitise deklaratsiooni kaudu. Nii tuvastatakse ehitusloaga ehitatud ehitis automaatselt ja tunnustatakse seda õigussüsteemi poolt.

Kuid ehitus, mis on ehitatud ilma a ehitusluba ei kuulu seadusliku liikluse hulka, sest selle ehitamisest ei ole avalikus halduses teatatud . Võib juhtuda, et nimetatud ehituse kohta on olemas maksu-, katastri- ja Ibi-arvestus, kuid see ei tähenda, et ehitusseaduslikkuse seisukohalt territooriumil tehtavate tööde kontrollimise ja järelevalve eest vastutavad asutused on sellest juriidilisest konstruktsioonist teadlikuks saanud.

Lisaks, kui see nii oleks, st kui administratsioon oleks teadlik ebaseaduslikust ehitamisest, peaks ta automaatselt tegutsema, andes käsu nimetatud ehitise lammutamiseks, kuna seda peeti ebaseaduslikuks.

Juhtub see, et Hispaania administratsioon sama turvalisuse põhimõtte tõttu juriidiliste ja äriliste toimingute seaduslikul liikumisel, ei saa tähtajatult tegutseda nende tööde ja ehitiste vastu, mis on tehtud ebaseaduslikult.

Sellega kehtestavad erinevad Hispaania piirkondlikud eeskirjad alati maksimaalse tähtaja, mille jooksul riigiasutused peavad tuvastama litsentsita ehitatud tööd ja ehitised ning saama neid seega karistada haldussanktsioonide, trahvide ja isegi lammutuskäsudega. Pärast seda aega, ilma et administratsioon oleks avastanud või ehituse vastu tegutsenud, legaliseeritakse ja omaniku varadesse patrimonialiseeritakse.

"Fuera de ordenación" piirkondade kaupa

Räägime nüüd kahest juhtumist, Valencia kogukonnast ja Andaluusiast.

Fuera de ordenación Valencia piirkonnas

Valencia kogukonnas põhinevad eeskirjad 5. juuli seadus 2014/25 territooriumi planeerimise, linnaplaneerimise ja maastikuplaneerimise kohta Valencia kogukonnast (tuntud paremini kui LOTUP “), mida muudeti eelmisel 2019. aastal 5. veebruari seadusega, mis kehtib alates 8. veebruarist 2019.

See seadus sätestab järgmise aegumisperioodid :

Nendel juhtudel administratsiooni toimingute aegumistähtaja kindlaksmääramiseks on vaja eristada kahte juhtumit:

• Hoonestamata maa, maalähedane, kaitsealune . Tööde puhul, mis asuvad mittearendataval või kaitsealusel maal, aegumistähtaega ei ole .

Seega, olenemata sellest, kas nimetatud tööde rahalise sanktsioneerimise võimalus on aegunud, võib administratsioon igal ajal anda korralduse loata ehitatud ehitiste lammutamiseks, sest nagu me ütleme, administratsiooni õigus seda ette ei näe.

• Linnaline või linnastatav maa: Linnaehitusliku maa osas on aegumistähtaeg nendele ehitistele, millele LOTUPi jõustumisel ( august 2024) ei olnud varasemate õigusaktide kohaselt aegumistähtaega ette nähtud. 15 aastat. Eelmine aegumistähtaeg oli 4 aastat.

Teisisõnu, ilma litsentsita on võimalik deklareerida tööd seni, kuni see oli varem valminud August 20, 2010 . See kuupäev on väga oluline, sest see tähendab neli aastat enne LOTUPi jõustumist, mis oli täpselt 20.

Millega, töid linnalinnastataval maal, mis käesoleva seaduse jõustumise kuupäeval oli ette nähtud ehitustähtajaga üle nelja aasta (st kõik enne 2010. aasta augustit valminud ehitised), saab seadustada. juurdepääsu kinnisvararegistrile.

Kuid need ehitised arendatavale linnamaale, mis on ehitatud ilma loata pärast 20. augustit 2010 , nagu näiteks 2011, 2012, 2013 jne, nimetatud ehitiste lammutuskorralduste aegumistähtaeg sellest saab 15 aastat .

Sama juhtub peale ehitatud konstruktsioonidega ühine hoonestamata maa , Mis võib olla juurdepääs kinnisvararegistrile, kui need on ehitatud enne 20. augustit 2010.

Kuid mis on väga oluline, nendele hoonestamata maal asuvatele ehitistele, mis lõpetati 2010. aasta augustis, kohaldatakse LOTUP-i seaduse 2014/XNUMX tühistamatuse režiimi.

Ja seoses kaitsealusel hoonestamata maa-alal võib deklareerida vaid neid loata ehitisi, mis on valminud enne 1. veebruari 2002. a.

See on nii, sest see kuupäev langeb kokku nelja aasta möödumisega, mis kehtis eelmistes õigusaktides, ja Valencia linnaseaduse 16/2003 jõustumisega, mis jõustus 1. veebruaril 2006 ja millega kehtestati ettekirjutamatus. kaitsealusele maale.

Fuera de ordenacióni kontseptsioon Andaluusias - "DAFO"

Sama juhtub Andaluusias, kuigi ei tehta vahet linna ja mitteurbaniseeritava vahel. Mõlemal juhul pikendab Andaluusia linnaplaneerimise seadus 7/2022 selle sõnastuses pärast viimast muudatust 8. veebruaril 2012 administratsiooni õiguse nõuda ehitiste lammutamist 4 aastalt 6 aastale. . ehitatud ilma litsentsita.

Nagu Valencia kogukonnas, kohaldatakse seda perioodi ilma litsentsita teoste suhtes, mille jaoks oli seaduse heakskiitmise kuupäevaks möödunud eelmistes õigusaktides kehtestatud 4-aastane periood. Teisisõnu saab seadustada kõik enne 8. veebruari 2008 ehitatud ehitised.

Seetõttu on pärast seda kuupäeva ehitatud ehitiste aegumistähtaeg 6 aastat.

"Fuera de Ordenacióni" tõlgendus Kataloonias

Sama võib öelda Kataloonias. 1. augusti seadusandliku dekreediga 2010/3, millega kiideti heaks Kataloonia linnaplaneerimise seaduse muudetud tekst, pikendati ehitiste linnalise seaduslikkuse taastamise hagi aegumistähtaega 4 aastalt 6 aastale .

See tähendab, et nõuda selle lammutamist või lammutamist.

Kuid Kataloonias ei anta andaluusialikku ja valencialikku tõlgendust tähtajale, mille puhul hakkab kehtima uus pikendatud 6-aastane tähtaeg. Kataloonia kriteeriumide kohaselt oleks nende tööde aegumistähtaeg 3 aastat, mis ehitati enne seaduse kinnitamist ehk 2010. augustit 4. Ja need, mis ehitati hiljem, oleks tähtaeg 6.

OKEI. Sellest on aru saadud!. Seega, kui mul on ilma tegevusloata ehitis, mille jooksul minu autonoomse piirkonna õigusaktidega kehtestatud perioodid on möödunud ilma sanktsioonideta, siis kas mu kodu on 100%?

Vastus on natuke keeruline.

Nagu käesolevas aruandes märkisime, annab ehitise sanktsioneerimise/karistamise tähtaja möödumine õiguse nimetatud ehitis kinnisvararegistris registreerida. See tähendab, et:

Omanik võib teost "omada" ilma litsentsita. Seda saab hüpoteekiga panna, liisida, müüa, pärida, kinkida jne,  Hispaania süsteem ei saa enam selle lammutamist määrata. 

Kuigi Hispaania süsteem tunnistab sellist ehitust legaalseks, ei saa see anda sellele kõiki õigusi ja eeliseid, mis seaduslikul konstruktsioonil on. Teisisõnu, Hispaania süsteem ei saa assimileerida ebaseaduslikke ehitisi, mis ei austanud seadust, mis ei maksnud ehitusmakse, arhitekte jne , seaduslike töödega, mis läbisid need protseduurid, ehitati vastavalt seadusele ja olid Nad maksid kõik vastavad maksud ja kulud.

Seetõttu kataloogitakse need litsentsita ehitatud, kuid kinnisvararegistris registreeritud ehitised erilisel viisil. Neid nimetatakse "normatiividest väljas" ("FUERA DE ORDENACIÓN”) konstruktsioonid.

Seda tüüpi konstruktsioonidele kehtivad seaduslike konstruktsioonide osas teatud piirangud:

• Neil on lubatud ainult kaitse, ohutuse ja tervisega seotud reformitööd. Seetõttu ei ole neil lubatud rehabilitatsioonitöid teha.
• Olemasoleva ehitise laiendustööd ei ole lubatud.
• Kui ehitis on looduslikult lammutatud (looduslikel põhjustel, varemetel või katastroofi, üleujutuse vms tõttu), ei saa neid uuesti üles ehitada. Neid ei saa ümber ehitada.
• Neil on probleeme elukohatunnistuse hankimisega. Olenevalt piirkonnast võib raekoda nõuda elamistunnistuse saamiseks linnaehitustööde tegemist (rustikaalses vormingus) või täielikult keelduda või koguni elamistunnistuse väljastamiseks nõuda ebaseadusliku hooneosa lammutamist.

Siinkohal rääkides elamistunnistusest:

• Andalucia: Ärge lubage Fuera de Ordenacióni majade või ehitiste elamistunnistust, kuid see annab nn DAFO ("Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación"), kus kinnisvara elukohatunnistus puudub, kuigi saab seaduslikul viisil ühendada vee ja elektriga.
• Valencia: ei luba seda tüüpi majadele elamistunnistust, kuid maalähedasel maal on loodud legaliseerimissüsteem, kus ümbritsevate teede, kõnniteede parandamise ja kaasaegsete jääkveepuhastussüsteemide paigaldamise korral on lubatud. elamistunnistus ja isegi võimalus teha kinnistus struktuurireforme ning hävimise korral isegi ümberehitusõigus.

Väike juhend erineb Peamiste tööde litsents  ja Väiketööde litsents

Peamiste tööde litsents

Tegemist on Raekojast saadud ehitusloaga tehnilist keerukust nõudvate ja majanduslikult oluliste tööde tegemiseks. Sel põhjusel peavad need tööd olema reguleeritud ohutuse, elamiskõlblikkuse jms eeskirjadega.

Suurtööde loa saamiseks peavad arhitektid, insenerid jne koostama ARHITEKTIPROJEKTI.

Üldreeglina on suuremahulist ehitusluba vaja järgmistel juhtudel:

• Eluruumide üldine taastamine.
• Maja konstruktsiooni mõjutavad tööd (vundamendid, konstruktsioon, fassaad, katus jne)
• Suurendage hoone kõrgust või mahtu.
• Tulekaitsega seotud toimingud.
• Lammutamine või alajaotamine.
• Muudatused hoone või maja kasutuses.
• Äripindade konditsioneerimine.
• Uued ehitustööd.
• Tööd, mis mõjutavad hoone ühiseid elemente.

Väiketööde litsents

Väiksemad tööd reformide jms jaoks nõuavad samuti litsentsi. Need on aga lihtsad tööd, mis ei nõua projekti ega eriprojekte ning nende maksumus on palju väiksem. Nendeks võivad olla näiteks pisireformid, seinte või voodri muudatused, siseviimistlusprojektid, arhitektuursete piirete eemaldamine, sillutise vahetus, köögi või vannitoa uuendamine, kütte-, kanalisatsiooni-, torustiku- ja elektripaigaldus, uuringud, katsetused jne.

Valencia piirkonna legaliseerimise näide

1979. aastal Valencia piirkonnas rustica maale ehitatud maja.

Kinnistu paigutati RUSTILISesse piirkonda, mille pindala on alla 10.000 2 m1979 (miinimum krundi suurus, et omada alale ehitusõigust). Ja seda ehitati aastast 10.000. Seega oli tegemist üsna vana kinnistuga. Kuna tegemist on vana kinnistuga, austab raekoda olemasolevaid ehitisi, mis on ehitatud alla 2 XNUMX mXNUMX ja „normatiivvälised“ peavad neid ehitisi „ajaliselt õiguslikult kinnistatuks“. Näiteks ei saa praeguseid konstruktsioone pikendada. Seega uusehitisi kinnistule ehitada ei saa. Raekoda lubab sellistel kinnistutel sisereforme, kuid mitte juurdeehitusi, muude hoonete ehitust nagu garaažid, basseinid jne.

Samuti ei pruugi raekoda anda luba hoone "oluliste" konstruktsiooniosade nagu vundamentide, katuse jms reformimiseks. Raekoda lubab olemasoleva maja "reformi" ja olemasoleva konstruktsiooni "remonti", kuid mitte. "eemaldage" vanadest osadest, et paigaldada uued. Näiteks juhul, kui toimub loodusõnnetus või üleujutus, mis võib mõjutada maja selle konstruktsiooni, ei pruugi raekoda anda õigust kinnistu „ümberehitamiseks“. Kokkuvõtteks võib öelda, et raekoda lubab ehituse säilitamiseks teha sisereforme, kuid mitte struktuurireforme ribidest, vundamentidest, katusevahetusest jms. Sellest tulenevalt soovitame oma kindlustusseltsile suunata, et loodusõnnetused jm. Olemasolevad ehitised peavad olema kaetud kohustusliku kindlustusega, et sõlmida maja valmimisel lepingud.

Oleme näinud, et piirkond EI ole ühendatud põhikanalisatsiooniga.

Majade õiguslikud tagajärjed, kui neid peetakse Valencia piirkonnas Fuera de Ordenacióniks 

 Kui neid enne 2010. aasta augustit ei karistata, ei saa neid hiljem karistada ja Hispaania süsteem ei saa neid lammutada ning need on selleks ajaks õiguslikult konsolideeritud.

• Olemasolev konstruktsioone austatakse oma suuruses, kuid uut ehitist ehitada pole võimalik element ega isegi olemasolevat pikendadas.
• Samuti austab raekoda sellest tulenevalt olemasolevaid ehitisi, kuid neid ei saa pikendada. Seega uusehitisi kinnistule ehitada ei saa.
• Raekoda võimaldab sisereforme seda tüüpi omaduste kohta. Kuid kuna kinnistu on normatiivkorrast väljas, ei anna raekoda luba hoone „olemuslike konstruktsiooniosade“ nagu vundamentide, katuse jms reformimiseks. Raekoda lubab olemasoleva „reformi“ teha. maja ja olemasoleva konstruktsiooni "remonti", kuid mitte "eemaldada" vanadest osadest uute paigaldamiseks. Näiteks juhul, kui toimub "tulekahju" või üleujutus, mis võib mõjutada maja selle konstruktsiooni, ei pruugi raekoda anda õigust kinnistu "ümberehitamiseks". Kokkuvõtteks võib öelda, et raekoda lubab ehituse säilitamiseks sisereforme, kuid mitte struktuurireforme ribidest, vundamentidest, katusevahetusest jne.
• Üheks tingimuseks “normatiivist väljas” arvestamise saamiseks on tõend selle kohta, et vara ei ole 15 aasta jooksul pärast ehitamist karistatud.

Elamistunnistus 

Veel üks punkt on see, et olenevalt piirkonna raekojast ning ehituse ja/või krundi individuaalsetest õiguslikest tingimustest kuuluvad ettevõtted Fuera de Ordenación. võib omada või mitte olla elamistunnistust ning sellest olenevalt võib raekoda selle tunnistuse saamiseks või uuendamiseks nõuda kinnistus kindlaid juriidilisi aspekte või töid.

Teadmiseks, see on piirkonna raekoja poolt välja antud dokument, kus nad kinnitavad, et kinnistu vastab elamisnõuetele.

See majutusasutus ei ole saanud "elamistunnistus” (CH), ja meile on Raekoja poolt kinnitatud, et seda tunnistust pole hetkel võimalik saada.

Seda dokumenti on vaja ka ühendada kinnistuga vesi ja elekter ning vee- ja elektrilepingute muudatused teha Teie nimel.

Valencia piirkonna legaliseerimisprotsessi lõpuleviimise arendamise kulud

Lähitulevikus Raekoda võib nõuda, et praegused omanikud teeksid/tasuksid oma kinnistute paremaks ja mugavamaks kasutamiseks tehtavaid/tasuvaid töid, et parandada sealset infrastruktuuri nagu tänavad (jalakäijate alad), kõnniteed, üldvalgustid, kanalisatsioon jne jne jne. osa kruntide andmine teedele, jalakäijate või haljasaladele.

Eks tuleb vaadata, milliseid töid raekoda edaspidi omanikelt küsib ja kes need kinni maksab. Sel hetkel, hiljuti 2019. aastal heaks kiidetud uues seaduses (LOTUP) on vaim tegutseda seda tüüpi majagruppidega, et arendada linnaehitustöid, mida seadus ikka veel ei kinnita.

Juhime tähelepanu sellele, et linnastumise kõige kallim kulu on liitumine linnast kanalisatsiooniga. Kuna need kinnistud asuvad linnast üsna kaugel, võib nõustuda, et peamise kanalisatsioonisüsteemiga ühendamise asemel lubada omanikel paigaldada septik koos puhastussüsteemidega, et filtreerida ja puhastada raisatud vett

Suuremal osal piirkonna kinnistutest ei ole paigaldatud ametlikult reguleeritud ega kaasaegseid septikuid jääkvee puhastamiseks. Nii et kui raekoja projekt tulevikus esitletakse, koheseks kuluks jääb kinnistule kaasaegse septiku paigaldamine.

Kinnisvarabüroo teatel ei vasta septikud kehtivatele eeskirjadele, mida juhtub väga sageli.

Kuigi linnastamiskava ei esitata ja linnastumine ei ole lõppenud, võib raekoda tekitada probleeme kinnistul struktuurireformide lubamisel. Olemasolevaid ehitisi arvestatakse oma suuruse poolest, kuid uue ehituselemendi ehitamiseks või isegi olemasolevate laiendamiseks võib olla keeruline saada luba või luba.

Kuid kui piirkonna maju täiustatakse linnastamisplaani (nimega MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL) kaudu nõutavate linnastamistöödega, on neil järgmised eelised:

• Maja loetakse “täiesti legaalseks” ehitiseks, seega ei loeta seda enam “normatiivide väliseks”, seega lubatakse olemasolevate ehitiste ümberehitamine, struktuurireformid, ümberehitamine jne.
• Kinnistul saab olema elamistunnistus