Kinnisvara sundvõõrandamine Hispaanias-Land's Grabis

Sundvõõrandamine on määratletud kui "maa võtmine ilma omaniku nõusolekuta ...".

Raske on ette kujutada valitsuse võimu teostamist, millel võib olla otsesem mõju omaniku omandiõigustele kui omanikult maa võtmine ilma omaniku nõusolekuta.

Professionaalidena konsulteerivad meid sundvõõrandamise küsimustes sageli mõlemad maaomanikud. Sageli on sundvõõrandamise nõuete hindamisega seotud küsimused keerulised.

Sundvõõrandamise protsessi mõistmine võib juba olulise ülesande ees seisvale hindajale suureks abiks olla.

Selle ettekande eesmärk on anda üldine ülevaade ja arusaam sundvõõrandamise protsessist algusest lõpuni. Arusaadavalt on sundvõõrandamise protsess väga tehniline ja spetsialiseerunud ning nii maaomanike kui ka sundvõõrandamist teostavate ametiasutuste jaoks võib asjatundlik nõuanne kriitilistes strateegilistes küsimustes koos protsessi mõistmisega teha vahet õiglase ja õiglase tulemuse ning katastroofi vahel.

Kui sundvõõrandamine on põhjendatud nn kommunaalteenuste eesmärgiga, ei saa omanik selle otsuse peale administratsiooni vastulause esitada.

Vajalik või kohustuslik sundvõõrandamine põhjustab kodanike vahel usaldamatust, sest tähendab, et nad sunnivad neid oma vara või vara administratsioonile üle andma. Tee, silla või spordiala (avalikud infrastruktuurid) ehitamisel on väga sageli vaja nõuda detailidele kuuluva maa omandiõigust. Tuleb arvestada, et avalik haldus on ainus üksus, kellel on piisavalt teaduskonda, et sundida andmeid oma omadusi avaldama. Ja selle võimu vastu ei saa konkreetne vastuseisu teha.

Näiteks saab omanik hüvitist majandusliku kahju eest või vahetust muu vara vastu. Seda hüvitist tuntakse kui "Õiglane hind" (Justiprecio), mis kahjuks ei ole väga sageli nii "õiglane" kui soovitav ja on protsessi kõige võitluslikum punkt.

Sundvõõrandamise põhjused. Hispaania seadused

Kohustuslik sundvõõrandamine tähendab omandiõiguse üleminekut konkreetselt Administratsioonile, kes võib selle omandada ka ilma omaniku nõusolekuta. See on reguleeritud Kohustusliku sundvõõrandamise akt, aastast 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), 1957. aasta reguleeriv akt (RD 1957), ja uus Tagastatud maa seadus alates 20. juunist 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Nende eeskirjade peamiseks tagajärjeks on kohustus anda administratsiooni nõutud vara, kui kasutusotstarve on seadustele vastav.

Seadused kinnitavad, et sundvõõrandamise võib otsustada mõis, piirkonnavalitsus (Autonoomne kogukond), provints (Maakond), saar või kohalik volikogu (Ayuntamiento) ja on avaliku võimu kõige absoluutsem ilming, mille ees konkreetne ei saa esitada õiguslikku vastuseisu, kui tegu on nõuetekohaselt põhjendatud ja seadustele vastav.

Sel põhjusel on sundvõõrandamise protsessi esimene samm deklareerimine "avalik teenus" omandist või sundvõõrandamise õigusest. Tegelikult on selle õiguse või omandi „avalikuks kasulikuks” kuulutamine hädavajalik.

See “avaliku kasulikkuse” nõue on nii oluline, et sundvõõrandamist läbi viima peab organism olema “avalik”. See tähendab, et näiteks piirkonna AVE projekti puhul on sundvõõrandamise institutsioon avalike infrastruktuuride ministeerium (Ministerio de Obras Públicas), mitte RENFE ega ADIF.

Milliseid esemeid saab sundvõõrandada?

Kuigi enamikul juhtudel on sundvõõrandamine seotud kinnisvara omandiõigusega, võib see olla sundvõõrandamise objektiks mis tahes vara, nagu kunstiteosed, autod, laevad, võlakirjad, aktsiad ja mis tahes muud õigused, mis teatud asjaoludel võivad olla “Avaliku teenistuse” jaoks vajalik.

Sundvõõrandamise protsess

Esimene samm on avaliku kasulikkuse deklareerimine. See deklaratsioon tuleb alati esitada õigusakti või ministrite nõukogu (Consejo de Ministros) lepinguga, välja arvatud juhtudel, kui pärandvara või vara on valitsuse arendatavate avalike projektide jaoks hädavajalikud. Kinnisvara.

Nendel viimastel juhtudel peetakse avalikku kasulikkust kaudseks ja administratsioon peab avaldama sundvõõrandatavad varad või pärandvarad ainult avalikus ametlikus bülletäänis (Boletín Oficial del Estado – BOE), provintsi ametlikus bülletäänis (Boletín Oficial). de la Provincia) ja üks provintsi populaarsemaid ajalehti.

Pärast seda avaldamist algab ajavahemik 15 päeva avaliku teabe kohta. See jätab mõjutatud üksikasjadele võimaliku vastulause esitamise ja teabes esinevate eeskirjade eiramiste parandamise.

Pärast neid 15 päeva on veel 20 päeva, mille jooksul administratsioon uurib iga saadud vastulauset või eeskirjade eiramist. Selle aja möödudes teatab administratsioon „okupatsiooni vajalikkusest“ (necesidad de ocupación), mis tuleb avaldada ja sellest kõigile mõjutatud isikutele eraldi teatada.

Tegelikult on asjaomaste üksikasjade individuaalne teavitamine väga oluline. Vastasel juhul ei saa sundvõõrandamine olla "seaduslik". Sellele teatisele ei saa konkreetne esitada vastulauset, kuid võib pidada kehtetuks oma kinnisvara avalikuks kasulikuks kuulutamise ja või okupatsiooni vajalikkuse deklaratsiooni haldusmenetluses ja kohtutes.

Üks levinumaid sundvõõrandamisprotsessi vastuseisu põhjuseid on vead 15-päevases avaliku teavitamise protsessis.

Pärast teate kättesaamist on andmetel 10 päeva aega sellele teatisele vastulause esitamiseks. See vastulause esitatakse otse haldusprotsessi, mitte kohtusse, ja administratsioonil on otsuse tegemiseks aega 20 päeva. Samal ajal on sundvõõrandamise protsess ooteaeg kuni 30 päeva.

"Õiglane hind" – Justiprecio

Kui sundvõõrandamine on kinnitatud, on mõjutatud isikutel õigus saada hüvitist, mida nimetatakse õiglaseks hinnaks või justiprecioks. Selle hüvitise suurus arvutatakse sundvõõrandamisele kuuluvate varade ja õiguste eelneva hinnangu alusel ning osade vahel on võimalik “sõbralikult” kokku leppida 15 päeva jooksul.

Kui see summa on kokku lepitud, on protsess lõppenud.

Näiteks kui osad ei jõua selle hinnaga kokkuleppele, tuleb avada uus protsess, mille käigus administratsioon jätab omanikele 20 päeva aega, et esitada oma kaalutlused kinnisvara hindamise ja hinnapakkumise kohta (Hoja de Aprecio ).

Administratsioon võib seejärel selle ettepaneku vastu võtta või tagasi lükata. Kui see nõustub, on protsess lõpule viidud.

Näiteks kui administratsioon keeldub osa pakutud hinda aktsepteerimast, teeb nad uue hinnangu (Hoja de Aprecio), mis annab omanikule teada, et ta seda 15 päeva jooksul uurib.

Kui ta nõustub, on protsess lõpule viidud.

Näiteks kui omanik ei aktsepteeri administratsiooni poolt pakutud viimast hinda, suunatakse juhtum provintsi Sundvõõrandamise Tribunalid (Jurado Provincial de Expropiación), mis lõpuks õiglase hinna üle otsustab.

Need tribunalid asuvad provintsi pealinnas (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz) ning need on moodustatud ühest presidendist ja neljast assistendist, kes on avalik funktsionäär, põllumeeste liidu (Cámara) esindaja. Agraria) ja notar. Nende ülesanne on uurida osade hinnapakkumisi ja teha õige otsus. Teoreetiliselt peaks neil otsuse tegemiseks kuluma maksimaalselt 8 päeva (Oma kogemuse põhjal tean, et neil kulub mõnikord üks või kaks aastat!).

Sundvõõrandamise Tribunali otsusest võib keelduda ja see saata kõrgemale kohtule. Kui sundvõõrandamise kohtute otsus viibib rohkem kui 6 kuud, võib hüvitise summale lisada intressid. Ja kui hinnaotsus on olemas, aga administratsioon ei maksa üle 2 aasta, tuleb varale võtta uus hindamine, et pärast selle aja möödumist selle väärtust kontrollida, seda nimetatakse “retasación”.

Pärast „retasacióni“ esitlemist alustage uue „õiglase hinna“ saamiseks uuesti protsessi. Kui uus hind on kätte saadud ja makstud, saab administratsioon kinnisvara piiratud aja jooksul hõivata. Mõnikord otsustab administratsioon sundvõõrandatava vara eest makstava hinna vahetada teise kinnisvaraga.

Tagastamisõigused

Sundvõõrandamise protsessi saab pikendada mitmeks aastaks, kuni mõlemad pooled jõuavad kokkuleppele “Õiglase hinna” osas, kuigi see ei tähenda, et sundvõõrandamise protsess sellega peatuks. Sel viisil kehtestas Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) "tagastamise õiguse". See õigus võimaldab omanikul saada vara täielikult või osaliselt tagasi saadud hüvitise vastava tagastamisega, kui sundvõõrandamise põhjustanud projekt ei lähe ellu.

Need on juhtumid:

• Administratsioon otsustab projektiga mitte edasi minna
• Pärast kahe aasta möödumist vara hõivamisest administratsioonilt, ilma et oleks kinnisvaras tööd tegemata.

• Projekt töötati välja, kuid funktsioon, mis praegu kinnistut täidab, ei ole „avalik kommunaalettevõte“. Näiteks AVE puhul võeti maa raudteejaama tegemiseks ja nüüd seda jaama enam ei kasutata, omanikul või tema pärijatel on võimalik kasutada hüvitist makstes vara tagasi omandamise õigust. sundvõõrandamise eest saadud (mis oleks selle aja järgi ajakohastatud).– Kui maa ei ole varem arvestatud kasutuses, kuid seda saab kasutada

  muuks "avalikuks kasutamiseks".

Sellest reeglist on ainult kaks erandit, mille puhul taganemisõigus ei kehti:

– Kui maa ei ole eelnevalt käsitletud kasutuses, kuid seda saab kasutada

muuks "avalikuks kasutamiseks".

– Kui maad kasutatakse kommunaalteenustena üle 10 aasta.