12. mai seadus 2023/24, mis käsitleb õigust eluasemele (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Seaduse vaatamiseks klõpsake siin .
I.- ÜLDASPEKTID
. Eluasemeõiguse seadus jõustus 26. mail 2023. aastal pärast avaldamist Riigi Teatajas (BOE). Vaatamata kinnisvarasektori kriitikale toob seadus kaasa väljatõstmise, vabade kodude pandiõiguse, üüri uuendamise ülempiiri ja omanikele uued maksusoodustused.
Võrdlusindeks luuakse, mis asendab tulude arvutamisel THI. Peamised vaidlused keskenduvad “suure kahvli” kujundile ja pingeliste üüripindade loomise jätmisele autonoomsete piirkondade (CCAA) kätesse, mis tähendab üürituru kontrolli.
RIIGI SEKKUMINE OLEMUS
Sellest seadusest saab esimene riiklik määrus, mis reguleerib õigust eluasemele pärast põhiseaduse kinnitamist.
See on selgelt sekkuv keskriigi seadus piirkondade ja autonoomsete piirkondade kohta, kuna see piirab ja tingib kinnisvara- ja linnatasandi volitusi, mis seni vastasid erinevatele piirkondadele. Seega kehtestab seadus jurisdiktsiooni eeskirjad, mida peavad kohaldama autonoomsed piirkonnad, millel on eluasemeküsimustes täielik jurisdiktsioon.
See eeldab ka avaliku võimu selget sekkumist erasfääri, kuna see sekkub, piirab ja tingib nii lepingu- kui ka omandiõigusega seotud eraõiguslikke suhteid.
MIS ON SELLE SEADUSE EESMÄRGID?
Selle seaduse eesmärgid on:
- Reguleerida kodanike õigusi ja kohustusi seoses eluasemega
- Hõlbustada majanduslikes raskustes inimeste juurdepääsu korralikule ja piisavale eluasemele, tagada kodude funktsionaalsus ja turvalisus
- Määratlege riiklik eluaseme planeerimine ja programmeerimine
- Reguleerida avalike elamuparkide õigusrežiimi
- Edendada erinevatele kooseluvormidele vastavate eluasemetüüpide väljatöötamist
- Parandage muu hulgas kaitset eluaseme ostu- ja üürioperatsioonidel.
MILLISED MEETMED SEADUSEGA KASUTATAKSE?
Mõned olulised seaduse meetmed, mis jõustuvad kohe, on järgmised:
- Omanike ja vahendajate kohustus anda andmeid eluruumide ja nende omanike kohta
- Uue võrdlusindeksi loomine sissetulekute ajakohastamiseks
- Tühjade majade maksustamise võimalus.
Muude meetmete, näiteks üüride ja stressitingimuste ülemmäärade suhtes kohaldatakse aga CCAA deklaratsiooni ning need nõuavad täiendavaid protseduure ja tingimusi.
Kokkuvõttes soovitakse eluasemeõiguse seadusega reguleerida erinevaid eluasemega seotud aspekte alates kodanike õigustest kuni taskukohase eluaseme avalike parkide loomiseni.
Kuigi see on tekitanud poleemikat, tähistab see verstaposti, kuna see on esimene osariigi seadus, mis reguleerib seda põhiseaduslikku õigust, millel on märkimisväärne sekkumisvõime.
MILLISED MEETMED KEHTIVAD?
Juba kehtivad elamuseaduse meetmed on järgmised:
- Piirake üüritulu uuendamisega : Alates 2022. aasta märtsist lakkas tarbijahinnaindeks (CPI) olemast nn “üüri uuendamise võrdlusindeks”.
Kuni 31 ei saa kehtivate üürilepingute aastane üüritõus ületada 2023%. 2. aastal tõstetakse see piirmäär 2024%-ni.
Alates 2025. aastast rakendub uus üüriindeks, mille Hispaania avalik haldus avaldab igal aastal.
- Minimaalne teave eluaseme ostmise ja üürimise kohta: Vahendajad peavad esitama ostu- ja renditoimingutes üksikasjalikku teavet kinnistute ja nende omanike kohta. See hõlmab majandustingimusi, tegevusluba või elamiskõlblikkuse tunnistust, kodu ja hoone olulisi omadusi, aga ka müüja või üürileandja isikut tõendavat dokumenti. Nõuete mittejärgimine võib kaasa tuua majandussanktsioonid.
Täpsemat teavet ostja või üürniku teavitamise kohustuse kohta leiame meie spetsialiseeritud artiklist ELUASUMISÕIGUSE SEADUSE MÕJUD OST- JA MÜÜGIPROTSESSIL HISPAANIS .
- Üürilepingute erakorralised pikendamised kaitsetutele inimestele: Üürilepingutele kehtestatakse kohustuslik üheaastane pikendus, kui üürnik on sotsiaalselt ja majanduslikult haavatav ning üürileandja on suur majaomanik.
- IBI lisatasu tühjade kodude eest : Kinnisvaramaksule (IBI) rakendatakse lisatasu kodudele, mis on asumata vähemalt kaks aastat. See lisatasu võib ulatuda kuni 150%ni ja seda kohaldatakse kinnisvarale, kus ühe omaniku kohta on vähemalt neli eluruumi, välja arvatud juhul, kui ajutiseks vabanemiseks on põhjendatud põhjused.
Nende meetmete eesmärk on reguleerida eluasemeturgu, kontrollida üürihindu, parandada tehingute läbipaistvust ja soodustada asustamata kodude hõivamist.
"KAITSELINE ELUMAJANDUS" VÕI "ERGUTATUD"
Eluasemeseadus sisaldab lisaks eelnevalt mainitud meetmetele ka teisi sätteid, mis on seotud “kaitstud” või “stiimulitud” eluaseme režiimi, üüritulu elektrooniliste väljamaksete, suurelamuomaniku arvu, kinnisvara haldamise kulude ja väljatõstmise muudatustega. , arestimised ja kinnisvaraoksjonid.
„Kaitstud eluaseme“ osas on kehtestatud, et nende kodude suhtes kohaldatakse alalist avaliku kaitse režiimi, välja arvatud põhjendatud erandid. Lisaks on selle müümiseks või rentimiseks vaja vastava autonoomse piirkonna eelnevat luba.
„Stimuleeritud taskukohase eluaseme“ osas on riigivõimudel lubatud edendada nende kodude olemasolu ja rakendada hinnapiiranguid, et tagada juurdepääs majanduslikes raskustes inimestele.
ÜÜRI MAKSE “SULARAHAS” VÕI “SULARAHAS” ON LÕPPENUD
Kohustus on kehtestatud, et üüritulu tasumine toimub peamiselt elektrooniliste vahendite kaudu , välja arvatud juhtudel, kui ühel osapoolel puudub juurdepääs nendele vahenditele, mille puhul on üüritud kodus võimalik tasuda sularahas. .
KEDA PEATAKSE MAJADE “SUUREKS HOIDJAKS”?
Suurmajaomaniku kuju on defineeritud kui füüsiline või juriidiline isik, kes omab rohkem kui 10 linnakinnisvara või elamuks ehitatud üle 1,500 m2 suurune pind .
Seda määratlust saab siiski kohandada deklaratsioonides pingeline elamuturu keskkond , mis võimaldab kaasata nende piirkondade viie või enama linnakinnistu omanikud , vastavalt pädeva administratsiooni, st autonoomsete piirkondade, deklaratsioonile.
KES TASUTAB KINNISVARAAGENTORITASU?
Üürileandja.
Kehtestatud on, et kinnisvara haldamise ja lepingu vormistamise kulud peab kandma üürileandja.
Väljatõstmised. ÜÜRINIKU SUUREM KAITSE HAVATATAVA OLUKORRAS
Seadusega tehakse olulised muudatused väljatõstmise, arestimise ja kinnisvara oksjonite osas haavatavate olukordade korral:
- Kaitse laieneb eluruumi elanikule, kes on haavatavas olukorras väljatõstmis- ja arestimismenetluses.
- Füüsilistele isikutele kehtestatakse väljatõstmismenetluse peatamise süsteem perioodiks 2 kuud ja juriidilistele isikutele 4 kuuks.
- Täiendavad nõuded on kehtestatud ka nõude lubatavusele juhtudel, kui hageja on suurelamuomanik ja kodu on majanduslikult haavatavas olukorras oleva elaniku harilik elukoht.
- Kinnisvaraoksjonitel on teostaja kohustatud tõendama, kas elanik on majanduslikult haavatavas olukorras ja et poolte vahel on järgitud lepitus- või vahendusmenetlust.
Nende meetmete eesmärk on pakkuda suuremat kaitset haavatavas olukorras olevate kodude elanikele ning reguleerida erinevaid subsideeritud eluaseme ja kinnisvaraturuga seotud aspekte.
DEKLARATSIOON “PINEVAD” ELUTURUPIIRKOND
Elamuseadus käsitleb meetmeid, mis on ootel pingelise elamuturu piirkondade väljakuulutamist. Neid meetmeid rakendatakse pärast seda, kui ala on selliseks deklareeritud ja kui on koostatud konkreetne plaan täheldatud tasakaalustamatuse kõrvaldamiseks. Mõned neist meetmetest on järgmised:
- Praegu kehtivad lepingud pingeseisundisse kuulutatud piirkondades säilitavad üldisel tasemel kehtestatud tõusulimiidid: 2. aastal 2023%, 3. aastal 2024% ja alates 2025. aastast uus üüri võrdlusindeks.
- Pingelistes piirkondades võivad üürnikud taotleda lepingu esialgse tähtaja lõppedes erakorralist pikendamist kuni 3 aastaks, kui teatud nõuded on täidetud. Üürileandja on kohustatud selle pikendusega nõustuma, välja arvatud juhul, kui on kokku lepitud muudes tingimustes või kui kodu on vaja isiklikuks kasutamiseks.
- Pingeliseks tunnistatud aladel sõlmitavates uutes lepingutes kehtivad eritingimused olenevalt sellest, kas rendileandja on väikeomanik või suuromanik. Väikeomanike puhul ei tohi kokkulepitud üür ületada eelmise lepingu viimast üüri, millele lisandub konkreetsetel juhtudel maksimaalselt 10%. Suuromanikel piirab üüri eelnev leping või võrdlushinnaindeksite järgi kehtestatud piirhinna piir.
- Pingelistes piirkondades võivad pooled kokku leppida, et teatud üldkulud, mis on seotud vara korrashoiuga, on üürniku kanda. Kui aga seda punkti eelmises lepingus ei olnud, siis uues lepingus see ei kajastu.
- Eluaseme üürilepingute iga-aastaseks ajakohastamiseks kehtestatakse uus võrdlusindeks, mille määrab Riiklik Statistikainstituut (INE) enne 31. detsembrit 2024. See uus indeks on võrdluslimiit, et vältida üürilepingute ebaproportsionaalset suurenemist. rendilepingute rent.
- Üürileandjate maksusoodustused hakkavad kehtima 1. jaanuaril 2024. Maksusoodustused kehtestatakse nii üüri puhastootlusele üldiselt kui ka konkreetseteks olukordadeks, näiteks üürisoodustused lepingutes pingelistes piirkondades või üürimine noortele nendes piirkondades. Neid maksusoodustusi kohaldatakse ainult piirkondades, mis on deklareeritud pingestatud elamuturgudena.
Oluline on rõhutada, et need meetmed eeldavad pingestatud elamuturupiirkondade deklareerimist ja vastavate eriplaneeringute kinnitamist.
MAKSUSoodustused
Teine lõppsäte. Eluruumi üürimisel üksikisiku tulumaksus kohaldatavad maksusoodustused.
Alates käesoleva seaduse jõustumisest sõlmitud eluaseme üürilepingute suhtes on 35. novembri üksikisiku tulumaksu seadusesse 2006/28 sisse viidud järgmised muudatused ning ettevõtte tulumaksu ja mitteresidentide tulu seaduste muudatuste osa. ja rikkus:
Üks. Artikli 2 lõiget 23 muudetakse järgmiselt:
"2. Kinnisvara eluasemeks liisimise korral vähendatakse eelmises punktis sätestatu kohaselt arvutatud positiivset puhastootlust:
a) 90 protsendi võrra kui sama üürileandja on vormistanud uue üürilepingu kodule, mis asub a pingelise elamuturuga piirkond , mille puhul on esialgset üürisummat alandatud rohkem kui 5 protsenti võrreldes sama kodu eelmise üürilepingu viimase üüriga, kui on kohaldatud eelmise lepingu iga-aastase ajakohastamise klauslit, kui see oli kohaldatav.
b) 70 protsendi võrra kui punktis a märgitud nõuded ei ole täidetud, ilmneb mõni järgmistest asjaoludest:
1.º Maksumaksja üüris kodu esmakordselt, eeldusel, et see asub pingelises elamuturu piirkonnas ja üürniku vanus on 18-35 aastat. Kui samas kodus on mitu üürnikku, kohaldatakse seda vähendamist netotootluse osale, mis vastab proportsionaalselt käesolevas kirjas sätestatud nõuetele vastavatele üürnikele.
2. Kui rentnik on riigihaldus või mittetulundusüksus, kelle suhtes kohaldatakse 49. detsembri mittetulundusühingute maksustamiskorra seaduse 2002/23 II jaotises sätestatud erirežiimi. ja maksusoodustused patronaažile, mis eraldab eluaseme sotsiaalüürile, mille igakuine sissetulek on väiksem kui riikliku eluasemekava üüriabi programmis ette nähtud, või seaduses 19/2021 nimetatud majanduslikult haavatavas olukorras olevate inimeste elamiseks. 20. detsember, mis kehtestab minimaalse elutähtsa sissetuleku, või kui kodu on hõlmatud riikliku eluaseme- või kvalifikatsiooniprogrammiga, mille alusel pädev administratsioon kehtestab üüritulu piirangu.
c) 60 protsendi võrra kui eelmiste kirjade nõuetele mittevastavalt oli eluruumi suhtes a rehabilitatsioonitegevus maksumääruse artikli 1 lõikes 41 sätestatud tähtaegadel, mis oleks lõppenud kahe aasta pärast. enne rendilepingu sõlmimise kuupäeva.
d) 50 protsendil , igal muul juhul.
Näidatud nõuded peavad olema täidetud üürilepingu sõlmimise hetkel, vähendamine kehtib seni, kuni need on jätkuvalt täidetud.
Need allahindlused rakenduvad ainult positiivsetele netoveklaratsioonidele, mille maksumaksja on arvutanud enesehinnangus, mis esitati enne andmete kontrollimise, piiratud kontrolli või kontrollimenetluse algatamist, mille eesmärk on selliste deklaratsioonide kontrollimine. .
Mitte mingil juhul ei kohaldata allahindlusi positiivse netotulu selle osa suhtes, mis on saadud maksumaksja enesehinnangus mittearvestatud tuludest või kuludest, mis on maksumaksja enesehinnangus valesti maha arvatud ja mis on reguleeritud mõne eelmises lõigus nimetatud protseduuriga. , isegi kui maksumaksja on need asjaolud menetluse käigus deklareerinud või aktsepteerinud. Samuti ei kohaldata allahindlusi nende üürilepingute puhul, mis ei vasta linnarendiseaduse artikli 6 lõike 17 sätetele.
. positiivne puhastulu kinnisvarakapitalist tuletatud sõlmitud eluaseme üürilepingutest enne seaduse 12/2023 jõustumist 24. mai , eluasemeõiguse osas kohaldatakse alates 2. detsembrist 23 käesoleva seaduse praeguses redaktsioonis artikli 31 lõikes 2021 sätestatud vähendamist.
IBI LISATASU
Pidevalt asustamata elamukinnisvarade puhul võivad omavalitsused nõuda IBI lisatasu kuni kuni 50 protsenti maksu netosummast.
Nendel eesmärkidel vara mis jääb pidevalt ja ilma põhjendatud põhjuseta hõivamata a üle kahe aasta , loetakse vastavalt maksumäärusega kehtestatud nõuetele, tõendusvahenditele ja korrale püsivalt asumata kinnistuks ja kuulub nelja või enama elamumaa sihtotstarbega kinnistu omanikele.
Lisatasu võib olla kuni 100 protsenti maksu netosummast, kui töökoha vaba periood on rohkem kui kolm aastat , ja seda saab muuta vaba ametikoha perioodi alusel.
Lisaks võivad omavalitsused vastavalt eelnimetatule vastavat lisatasu protsenti tõsta kuni 50 täiendavat protsendipunkti kuuluvate kinnistute puhul kahe või enama elamukinnisvara omanikud mis on asustamata samas valla piirkonnas.
Igal juhul järgmised põhjused loetakse põhjendatuks:
- ajutine üleviimine töö või koolituse põhjustel,
- aadressi muutus sõltuvuse või tervislike põhjuste või sotsiaalse hädaolukorra tõttu,
- kinnisvarad, mis on ette nähtud teise eluaseme kasutamiseks, kus on maksimaalselt neli aastat järjest vakantsed,
- kinnisvara, mille suhtes kohaldatakse töö- või rehabilitatsioonimeetmeid või muid asjaolusid, mis muudavad nende tegeliku hõivamise võimatuks,
- et kodu suhtes on algatatud kohtuasi või kohtulik või halduslik otsus, mis takistab selle kasutamist ja võõrandamist, või et tegemist on kinnisvaraga, mille omanikud turutingimustel müügiks pakuvad, sellises olukorras maksimaalselt ühe aasta jooksul, või üürile anda, sellises olukorras maksimaalselt kuus kuud.
Lisatasu, mida selle maksu maksjatelt nõutakse, laekub 31. detsembril ja selle tasuvad omavalitsused igal aastal, kui kinnistu vakantsus sel kuupäeval on kindlaks tehtud, koos haldusaktiga, millega see määratakse. deklareeritud. .
Valla alaliselt asumatuks kinnistuks tunnistamine eeldab maksukohustuslase eelnevat ärakuulamist ja linnavolikogu vaba ametikoha tunnuste akrediteerimist, mis on reguleeritud nimetatud määrusega, mille sees võivad ilmneda vallaregistri andmetega seonduvad, samuti tarneteenuste tarbimine.»
MULLAVARU
Eraldada piisav ja piisav maa tootlikuks otstarbeks ja elamuks kasutamiseks, jättes igal juhul avaliku kaitsekorra alla kuuluva eluaseme jaoks ette nähtud osa, mis võimaldab vähemalt kehtestada selle müügi, üürimise või muul viisil eluasemele juurdepääsu maksimumhinna; nagu pinnaõigus või halduskontsessioon.
See reserv määratakse kindlaks territoriaal- ja linnaplaneerimist käsitlevate õigusaktidega või vastavalt sellele planeerimisvahenditega, mis tagab selle asukoha jaotuse, mis järgib sotsiaalse ühtekuuluvuse põhimõtet ja hõlmab vähemalt maa-ala, mis on vajalik linnaplaneerimisega ette nähtud elamuehituse pinnast 40 protsendi ulatuses uute linnastamismeetmetega hõlmataval maa-alal ja 20 protsendi ulatuses linnastamisreformi või -uuendustegevust vajaval linnastamismaal.
TLACORP 2023
