Kinnisvara ostu-müügi protsessis on väga oluline arvestada müüjate ja ehitajate võetud kohustustega kinnisvara müümisel ostjatele.
On väga normaalne, et turult leiab kinnisvara, mida müüakse defektidega, mille puhul ostja ei tea väga hästi, kuidas tegutseda, ega ka seadusest tulenevaid õigusi, kui ta avastab probleeme või ehituslikke defekte, mida pole varem tuvastatud. müük.
Oluline on välja selgitada, millised on õigused ja kohustused müüjatel ja ehitajatel ning Hispaanias kinnisvara omandavatel ostjatel. Seetõttu oleme koostanud selle aruande, et selgitada mõisteid ja protseduure visuaalsete või varjatud defektide kinnitamisel.
VIGAD:Esiteks teeme kindlaks, mida me mõistame alldefektid”. Mõistame defekte või konstruktiivseid defekte mis tahes tüüpi puudused, mille leiame konstruktsioonis ja mis halvendab selle kvaliteeti. See defekt peab olema selline, et omanik ei saa vara tavapärasel viisil nautida ja kasutada.
Lisaks saame tuvastada, et defekti või konstruktiivset defekti võib pidada "tõsine"Või"haud"juhul, kui kui ostja oleks selle avastanud enne müüki, oleks ta ostu tagasi lükanud või müüjaga hinnaläbirääkimiste tulemusena.
KAKS TÜÜPI Defekte: visuaalsed ja varjatud
Nähtavad defektid on need, mis on visuaalse kontrolli abil hõlpsasti tuvastatavad kas hoone ehitusprotsessis või ostja visuaalse kontrolli käigus. See tähendab, et need on hõlpsasti tuvastatavad ilma teadmiste või ettevalmistuseta.
Need nähtavad puudused ei ole müüja vastutusel. Seega ei vastuta müüja nähtavate puuduste eest, mida ostja oleks sel viisil võinud avastada, eriti kui need ei mõjuta ega muuda vara hinda.
Varjatud defektidNäiteks on need, mida pole ehitusprotsessi käigus olnud võimalik tuvastada, kuna need pole kergesti nähtavad. Uusehitiste puhul ei ole need defektid ehitusprotsessi käigus avastanud erinevad spetsialistid, nagu arhitektid, inspektorid jne.
Kõik vead ei saa tuleneda vastutusest. Et see nii oleks, peab mõju vastama järgmistele tingimustele:
- Et seda ei olnud lihtne tuvastada
- Et ostja ei teadnud sellest
- Et see oli olemas enne ostu sooritamist
Näitena loetleme, millised on kasuistika kõige enam korduvad varjatud vead:
- Kahjustused, mis mõjutavad hoone konstruktsiooni. Need on tööpuudused, mis mõjutavad oluliselt hoone stabiilsust ja konstruktsiooni.
- Lekkeprobleemid, hüdroisolatsioon, mis põhjustavad lekkeid majas.
- Ehitiste asustamise probleemid. Kui hoone on ehitatud, võib selles esineda pragusid, pragusid jms, mis tekivad hoone halva seisu tõttu ja halva keldri tõttu.
VASTUTUS
Varjatud defektide eest vastutuse kaalumisel tuleb vahet teha uusehituselt ehitatud majadel ja müügikodudel.
Uutes kodudes jaguneb garantii ja ostja nõudeõigus varjatud puuduste korral kolmeks:
- ÜKS AASTA: Probleemid viimistlemisel sise-, välis-, puusepatööd, uued seadmed jne. ÜKS AASTA alates ehituskuupäevast või KUUS KUUD alates ostu/valmimise kuupäevast.
- KOLM AASTAT: Kinnistul tekkinud defektide puhul, mis otseselt mõjutavad ja halvendavad selle elamiskõlblikkust. Antud juhul on tegemist probleemidega, mis mõjutavad hügieeni, tervist, veepidavust, tervislikkust jne. Need puudused peavad lahkuma varast nii, et sees pole võimalik elada. Seega pidage meeles, et "teisesed defektid", mis ei takista kinnisvara elamiseks kasutamast, ei ole kaetud.
- Ja probleemide korral, mis mõjutavad hoone konstruktsiooni, nagu vundament, sambad, talad, põrandad jne, KÜMME AASTAT. Need vead peavad olema sellised, et need peavad kahjustama hoone stabiilsust.
Vastvalminud kinnistutes, on Hispaanias kohustuslik esitada a DECENIAL KINDLUSTUS (Või KÜMME AASTA KINDLUSTUS), mis katab hoone konstruktsioonikahjustused 10 aasta jooksul. Need defektid on kaetud nii, et kui mõni nendest puudustest ilmneb, peab ostja teavitama oma kindlustust, et ta saaks taotleda ja kasutada hoone algataja või ehitaja poolt varem antud kümneaastast kindlustust. Nii on ostjatele kui uusehitiste kodude tarbijatele garanteeritud, mis on KÜMME AASTA jooksul nende defektide eest nõuetekohaselt kaetud.
Siin on vaja öelda, et aastal asuvate majade puhulAUTOPROMOCIÓN” (Self-promoter), kümneaastase kindlustuse sõlmimine ei ole kohustuslik, vaid vabatahtlik. Ehitus on enesereklaam, kui ehitise lõpptarbijaks on sama krundi omanik, kes palkab ehitaja ainult maja ehitamiseks. Nii asub krundi omanik tööde “elluviija” positsioonile ja on see, kes teostab erinevate professionaalide nagu arhitektid, ehitajad jne palkamist.
Nendel juhtudel, arvestades, et kodu ei müüda turul ostjate otsimiseks, vaid seda kasutab ainult sama omanik, lubavad Hispaania seadused elluviijal palgata kümneaastase kindlustuse või mitte. Juhul, kui omanik otsustab nimetatud kindlustust mitte sõlmida, kui ta otsustab kinnisvara müüa 10-aastase garantiiperioodi jooksul, peab ta võimalikke ostjaid teavitama, et majal sellist kindlustust ei ole ning ostjad peavad selle olukorraga sõnaselgelt nõustuma.
Seda UUTE atribuutide osas…, aga mis juhtub EDASIMÜÜGIGA? Kas müüjad vastutavad varjatud defektide eest?
Vastus on jaatav. Müüjad, kes müüvad edasimüügimaju, vastutavad ka varjatud defektide eest, mis neil kinnisvaraobjektidel olla võivad. See vastutus puudutab varjatud defekte, mis esinevad vara ja selle ajal KUUS KUUD, vastutab müüja ülalnimetatud mis tahes tüüpi puuduste eest, mida on võimalik avastada enne kuue kuu möödumist müügitehingu lõpuleviimisest.
Ostja õiguse kasutamiseks nõuda vastutust varjatud puuduste eest on vajalik:
1.- Defekt tuleb avastada.
2.- Müüjat tuleb teavitada kirjalikult, tavaliselt sertifitseeritud posti teel, teavitades teda puudustest, selgitades, mis võivad olla põhjused ja millised on vahendid probleemi lahendamiseks.
3.- Juhul, kui müüja oma vastutust ei tunnista, peab ostja hankima kirjaliku akti sõltumatult spetsialistilt, võimalusel eksperdilt, kes teeb kindlaks probleemi, puuduse ja mis on ametlikus aktis remondikulud.
Kui müüja on saanud sõltumatu spetsialisti raporti, milles selgitatakse välja probleemi põhjused, selle parandamine ja sellega kaasnevad kulud, ega võta selle parandamise eest enda kanda, peab ostjat nõustama advokaat, et vaadake, millised on seaduslikud viisid probleemi lahendamiseks.
Tavaliselt tuleb öelda, et tribunali nõuded, mis tulenevad väikese kaalutluse varjatud puudustest, on tavaliselt kallid ja pikad. Seetõttu on alati soovitatav proovida jõuda müüjaga kohtuvälisele kokkuleppele.
Tõsiste juhtumite puhul, kus on reaalne probleem, mis mõjutab hoone elamiskõlblikkust või konstruktsiooni, on vaja ostja positsiooni kaitsta parimal võimalikul viisil, kaaludes alati võimalust pöörduda kohtusse, kui mitte. müüjaga kokkuleppe leidmine.
