Kuidas ehitada maja Hispaanias maalähedasele maale – linnastamatu maa
Üldised aspektid
TLA advokaadid on üle 15 aasta tegelenud maalähedastel maa-aladel kinnistute tehingute ja juhtumitega kogu Hispaania territooriumil. Alates Kataloonia (Tarragona ja Barcelona), Valencia piirkond (Castellón, Valencia ja Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora org) ja Malaga.
Oma laiaulatuslike kogemuste ja erinevate piirkondlike normatiivide tunnustamise tulemusena oleme koostanud juhendi, mida järgida neile, kes kavatsevad osta krunt/maa Hispaania maalähedastes piirkondades koos maja ehitamise projektiga. seda.
Kui ostate riigis maad või kinnisvara, näiteks talumaja (cortijo), on oluline välja selgitada, kas see on paigutatud piirkond, kus linnastumine on lubatud (antud juhul nimetatakse seda "finca urbana" või "suelo urbano") või kus linnastumine ja elamuarendused ei ole lubatud (“finca rustica” või “suelo rustico”).
Hispaania maa jaguneb mitut tüüpi:
1. Ubani maa – “Suelo urbano"
See on maa, millele on lubatud ehitada linna või piirkonna "arenduskavades" sisalduvate kindlate tingimustega (Plan General de Ordenación Urbana PGOU) või teatud linnastumise tsoonides, mida nimetatakse osalisteks plaanideks (Lennukid Parciales) Jne
Sellel maakasutusel on kõik rajatised ja nõuded elamiseks suure rahvastikutihedusega, nagu korralik vee- ja elektrivarustus, ühendus kanalisatsiooniga, pargid ja haljasalad, sport, haridus, haiglad jne.
Linnamaa või "Suelo Urbano” on see, mida me kasutame linnades, külades või linnastumises ning millel oli varem korralik juurdepääs teedel, kõnniteel, jalakäijate aladel, tänavatel, ärialadel, tervisekeskustes, koolides, haiglates, spordialadel jne.
2. Mitteurbaniseeritav maa – ” Suelo pole linnastatav"
“Pole urbaniseeritav” on maatüüp, kus ei ole võimalik arendada tööstus-, elamu- ega ärimaad, sest on mõeldud kaitstud kasutusviiside kindlaksmääramiseks, mis on peamiselt seotud mets, põllumajandus ja teised. Seega on seda tüüpi maadel muud kasutusviisid elamu-, tööstus- või äripinnana väga piiratud, piiratud ja mitte alati lubatud.
Mittelinnastatava maa seest leiame maa-alade klassifikatsiooni, olenevalt lubatud kasutusviisist ja kaitsetasemest:
- Kaitsealune maa (hispaania keeles "Suelo No Urbanizable Protegido"): See on maa, kus kindlatel põhjustel (tavaliselt seotud looduse, metsaga jne) on ehitised ja muud tüüpi tegevused piiratud, et teatud väärtust “kaitsta”.
- Kaitseta maa (hispaania keeles "Suelo No Urbanizable Comun"): See on maa, mille peamine kasutusotstarve on põllumajandus ja põlluharimine ning kus võib olla lubatud muid kasutusviise (näiteks elamu-, äri- jne), järgides kindlaid tingimusi.
"Rustikaalne maa” on nimi, mida tavaliselt kasutatakse Suelo No Urbanisable Comun Hispaanias. Teisisõnu: alad, kus ei saa arendada linnastumine, mis on mõeldud põllumajanduslikuks kasutamiseks, on lubatud muuks kasutuseks nagu elamukinnisvara või tööstusharu vms, järgides alati kindlaksmääratud norme ja tingimusi.
3.- Linnastatav maa – “Suelo Urbaniseeritav"
See on selline maa, kus seda saab tulevikus arendada linnastumise, äripindade, tööstusparkide jms. Nii et juhul, kui avaliku või eraehituse projekt heaks kiidetakse, saab ala linnastada.
Maalähedasele maale elamu ehitamisel järgitavad sammud
Räägime nüüd sellest "maamees maa" on maa, mille põhikasutus on lubatud "põllumajanduslikuks" või põllumeeste poolt põllumajandusliku tegevuse arendamiseks.
Kuid sellel maa-alal on erandkorras lubatud ehitada uusi elamumaa sihtotstarbega ehitisi. Need ehitised peavad olema väga väikese ehitustihedusega, püüdes vältida suure tihedusega hoonestatud alade loomist, mis võiksid tekitada "tegelikult linnastumise".
Seega on väga levinud tõdemus, et ainult siis, kui maa-alal on minimaalne suurus (5.000 m2, 10.000 2 m20.000 või 2 XNUMX mXNUMX jne), on teil õigus ehitada sinna ehitis, mida nimetatakse ka "cortijo", "villa", " masía”, chalé”, „chalet”, „hacienda” jne.
Hispaania maapiirkondades või maapiirkondades on see üsna tavaline majad, mis on ehitatud väiksema suurusega kruntidele, kui ehitusõigust nõutakse (näiteks alla 10.000 2 mXNUMX kruntidele ehitatud majad) Selle põhjuseks on asjaolu, et need hooned on ehitatud enne uute eeskirjade jõustumist või lihtsalt, et need ehitati seadusi austamata, seega käsitletakse neid praegu kui ehitisi.Fuera de Ordenación” (kehtivast normist väljas). See on nii ammu ehitatud kinnistute puhul, mis praegu kehtivale normile ei vasta. Sellised kinnistud võivad praegu olla täiesti legaalsed, kuid teatud kasutuspiirangutega (kõige olulisem on see, et maja ja ülejäänud kinnistul olevad ehitised oleksid administratsiooni poolt austatud, kuid neid ei saa laiendada ja see ei ole antud krundile uusehitisi).
Seega, kui kavatsete töötada välja maja ehitamiseks maalähedasele maale, peaksite esmalt kontrollima juriidilist asutust (peamiselt raekoda, nõukogu = "Ayuntamiento"), mis on spetsifikatsioonid, nõuded ja piiranguid, mida peate sinna ehitama.
1. Esimene samm: kinnitada, kas projekti on võimalik arendada
"Ehitusluba" või "Ehitusluba" või "Ehitusluba" (Licencia de Construcciónvõi Licencia de Edificaciónvõi Licencia de Obra linnapea).
Nagu me varem osutasime, kui teie eesmärk on arendada projekt mõnes maapiirkonnas, peaksite esmalt kontrollima kohalikku omavalitsust (peamiselt raekoda või volikogu = "Ayuntamiento")või teise võimalusena konsulteerida ja saada nõu juristid ehituse ja maalähedaste arenduste spetsialistid.
Seega on enne protsessi täpsematele etappidele üleminekut oluline, et te hankige õiget teavet piirkonna kohalike eeskirjade ja piirangute kohtaJa võimalusi oma projekti arendamiseks ja elluviimiseks. Nagu ka teistes riikides, kiidetakse teie projekti autoriseerimine ametlikult heaks, kui saate raekojast „ehituslitsentsi“ või „ehitusloa“.
Niisiis, Esimene samm on teada, kas kohalik normatiiv lubab sellele krundile maja ehitada.
Väga oluline: Vee- ja elektrivarustus
Nagu eespool selgitatud, on vee- ja elektrivarustus ning kanalisatsiooniteenus tagatud linnapiirkondades elavatele kodanikele "suelo urbano". Kuid maalähedastes tingimustes on maa väljaspool linnapiirkondi ja sageli ka peamistest vee- ja elektriühenduskohtadest.
Tegelikult Raekojal ei ole maalähedastel maa-aladel vee- ja elektrivarustuse kohustust. Ainult linnas. Seega on väga oluline hoolikalt uurida võimalusi vee ja elektri saamiseks valitud krundil.
Näiteks: Kui maa lähedal on vee- ja elektrivarustus ning saab siis ühendada, pole probleemi.
Kuid mõnikord juhtub, et lähim elektri- või veeühenduspunkt on kaugel. Seega tähendab see, et ühenduse loomiseks peate tasuma suuri kulutusi ja kulutusi varustuse toomiseks kinnistule.
Ainult kohalike elektrikute ja torumeeste nõustamine, või kohalikud ehitajad, omate vajalikku infot, et kinnitada vee- ja elektrivarustusvõimalusi ning liitumisi antud krundiga.
Seega peate sellega arvestama protsessi algusest peale, enne kui ostuprotsessiga edasi liikuda.
Vett on alati võimalik saada kinnistule paigaldatud sisemisest paakpaagist ja tüüpilisest hispaania keelest “POZOS” = VEEKAEVUD. Samamoodi on võimalik saada elektrit päikesepaneelidest ehk eolist "tuuleenergiat". Kuid mitte alati ei luba kohalikud raekojad seda tüüpi tarneid ehitamiseks loa andmiseks. Seega tuleb seda teavet arvesse võtta juba ostu-/ehitusprotsessi alguses.
Seega soovitame seda teha enne krundi OSTmist, või tehingu üle otsuse tegemiseks pidage meeles, et teil on a PROJEKTI EELUURING konsulteerides kohalike juristide, arhitektide, ehitajatega või Raekoja ehitusosakonna ehitustehniliste töötajatega (Departamento o Concejalía de Urbanismo). See muudab investeeringu turvalisemaks, sest lõppude lõpuks on teil enne maa ostmist konkreetne idee ja teadmine selle krundi ehitamise tingimuste ja piirangute kohta. On enam kui soovitatav, et uuriks advokaat ehituse ekspert ning võimalusel konsulteerida projekti ja ehitust välja töötava arhitektiga.
Samuti paluge selles eeluuringus oma advokaadil kinnitada mitte ainult konkreetsed ehitusõigused krundil, vaid ka uurida, milliseid muid arendusi sellel alal plaanitakse, näiteks uued teed, maanteed, rongiliin, tööstuspargid, äripinnad, või isegi linnastumine.
Seda teavet saate oma advokaadilt kohtumiste ajal raekojas, tutvudes kohalike normidega, samuti saate raekojast dokumendiga "CÉDULA URBANÍSTICA".
Kui teate täpselt, mis tüüpi hoonet sellele maale on lubatud ehitada, peate tellima arhitekti teenuste arendamiseks. EHITUSPROJEKTvõi EHITUSPROJEKT.
Ehitusprojektis peab teie arhitekt kohandama teie ideid ja eelistusi selle piirkonna raekoja konkreetsete eeskirjadega. Seega juhendab teie arhitekt teid kogu selle protsessi vältel, teavitades teid erinevatest võimalustest muuta oma "ideaalne maja" piirkonna eeskirjadele vastavaks ehituseks.
Kõige tähtsam on, et teie arhitekt oleks iga detaili täpsustanud. Laske oma arhitektil plaanid nii üksikasjalikult läbi vaadata, kui suudate. Proovige ette kujutada, millised vaated avanevad erinevatest akendest ja millise suurusega voodid saavad tubades hakkama jne.
Lihtsamalt öeldes: proovige saada oma arhitektilt nii palju kui teavet selle kohta, kuidas lõplik maja saab. Proovige maja sisustada ja selles elada, kuni see on veel paberil. Te ei pruugi kohapeal viibida, et püüda kinni asju, mis võivad teid aastaid häirida, näiteks magamistoa aken, mis asub kesklinnast väljas, või katuseaknad, mis ei asu täpselt vannitoa valamute kohal.
Kui projekt on lõpetatud, peab teie arhitekt olema ehitusprojekti juures kohalikus raekojas ehitusosakonnas (“Departamento de Urbanismo" või "Concejalía de Urbanismo”). Ehitusloa taotlusega tuleb tasuda kommunaalmaks, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, mis kehtib kõikidele ehitusluba vajavatele arendustele (olenemata sellest, kas seda taotletakse/annatakse või mitte). See maks võib varieeruda 2% kuni 4% ehituse maksumusest, olenevalt teie piirkonna raekojast.
Seejärel uurivad nad, kui sobiv on teie projekt piirkonna konkreetsetele tingimustele või piirangutele.
Kui teie projekt vastab normidele ja vastab eeskirjadele ja nõuetele, mida selles piirkonnas edasi ehitada, siis lubavad nad teil sinna ehitada õigete "Ehitusluba"Või"Ehitusluba”, seega on teil õigus ehitada sinna täpselt sama kinnistu, mis raekojale projektiga esitati.
2.- Teine samm: ehitusprotsess
Palun, klõpsake allpool et saada üksikasjalikku teavet ehitusprotsessi kohta, kui otsustasite oma ehitusprojekti Hispaanias välja töötada.
