Kuidas osta kinnisvara San Sebastianis – Donostis

DONOSTI – SAN SEBASTIAN TULEVASTE KINNISVARAOSTJATE JA KINNISVARASINVESTORITE TUTVUSTAMINE

San Sebastiani linn – Donosti

Sissejuhatus – Donosti päritolu

Ajalooliselt räägitakse, et San Sebastiáni sünnitanud asula oli San Sebastián el Antiguo klooster, Monte Urgulli loss ja linn, mis asus matmismäel, mis ühendas seda maaga, mille elanike sõnul on nad ajalooliselt olid pühendatud kalapüügile ja äritegevusele.

Ümbritsev territoorium oli täis taluhooneid, mis tegelesid ka põllutöödega.

Peab ütlema, et San Sebastián asub kokkupuutepunktina kahe erineva piirkonna: mere ja sisemaa vahel. Sisemaale pääsemiseks oli maismaateedel Urumea jõgi, et pääseda rannikule ja seeläbi arendada sisemaaga kauba- ja kaubandustegevust.

Tegelikult oli linnas meresadam ja teine ​​jõesadam (ehk Santa Catalina) lisaks Pasajese sadamale, mis oli aastaid San Sebastiani jurisdiktsiooni all.

Sancho El Sabio andis sellele tagasihoidlikule asustuskeskusele harta, kuna see oli juba alustamas äritegevust.

Aastate jooksul ja oma piiri lähedust arvestades oli sellel ka teatav sõjaline tähtsus, mis viis erinevate kindlustuste rajamiseni, mida arendati aja jooksul kuni 19. sajandi keskpaigani.

. linnaarengu San Sebastián- Donosti on mitu faasi :

Esimene kuni hävitamiseni 1813. aasta piiramisrõngas (Hispaania iseseisvussõda) .

Keskajast kuni 16. sajandini linnas suuri struktuurimuutusi ei toimunud. See on korrapärase geomeetrilise tüüpplaaniga müüriga ümbritsetud linnatuum, millel on oluline jurisdiktsioon külgneva põllumajandusterritooriumi ja seda ümbritsevate väiksemate tuumade üle.

Ürgse keskaegse Urgulli lossi ümbrusest ehitati mitmesuguseid müürivööndeid, mis piiravad linnaarengut kuni 19. sajandini.

16. sajandil hakati ehitama ja laiendama uusi müüre.

Neid töid tehakse jätkuvalt 17. sajandil ja vähemal määral 18. sajandil.

See etapp lõpeb linna peaaegu täieliku hävitamisega 1813. aastal. Sel kuupäeval hävib linn Wellingtoni hertsogi linna piiramise tõttu (vabadussõda) ja see ehitatakse uuesti üles, nii et praegune osa muutub vanaks.

Aastal 1854 määrati San Sebastián Gipuzkoa pealinnaks.

Nendel kuupäevadel ühineb linna kaubandus- ja haldustegevusega oluline turismitegevus, kuna alates 19. sajandi keskpaigast on see valitud kuningliku perekonna suveresidentsiks.

Neil aastatel oli müüride lammutamine lubatud, mistõttu linn lakkas olemast sõjapaik.

Alates nendest aastatest sai alguse Ensanche piirkonna areng, mille käigus ehitati Lõuna-San Sebastián Ensanche, mis hõivas ka sood ja Arenales de Urumea.

Ensanche on korrapärase mustriga, sirgete tänavatega, mis moodustavad ruudustiku, tõstes esile nn Avenida de la Libertad.

Sellel piirkonnal on Paseo de la Conchaga oluline turismi- ja meelelahutuslik kasutus. Sellel on ka oluline elamu-, haldus- ja ärikasutus.

Tööstustegevus liigub Ibaeta, Antiguo ja hiljem Barrio de Grosi suunas.

Kõige tagasihoidlikumad klassid koonduvad Vanasse ossa või liiguvad Vana poole.

Hiljem algasid Ensanche de Grosi ehk Zurriola tööd Urumea jõe ja Ulía mäe nõlva vahel ulatuvas Arenaleses.

Tänapäeval keskuseks peetav ala ehitati aastatel 1867–1910. Linna raskuskese nihkus Gipuzkoa väljakult Avenida de la Libertadile, mis täna moodustab Donosti telje. Vanalinn on oma keerulise raamistiku tõttu nihkunud puhke- ja väikepoodide piirkonnaks, kuna pole valmis arendama kaasaegset kaubandus-, liiklus- ja transporditegevust.

Hiljem polariseerus linnaareng San Martíni tänavate, Buen Pastori väljaku ja Primi tänava tänavate võrgustiku suunas, samas paistavad silma ehitused Grossi, Antiguo ja Amara Viejo tänavatel.

Donosti väljakud

Donostis on palju ja erinevaid ruute, näiteks Constitution Plaza, mis on ruum seltskondlikeks suheteks ning populaarseteks, sportlikeks ja kultuurilisteks sündmusteks, jättes oma mängusaalide alla ärikorrused, mille peal asuvad majad.

Lisaks Plaza de la Constituciónile on Donostil järgmised väljakud:

• . Kolmainu väljak, mille eesmärk on kultuuri- ja sporditegevus.
• . Plaza de Zuloaga kus on aiaala ja San Telmo muuseum.
• Lisaks leiame väikese Plaza Lasala.
• Leiame ka Alameda del Boulevard, mille keskse ruumi hõivavad aiad ja avalikud teenused, mis on teedevõrgu ning vana osa ja laienemise vahelise ühenduse üks põhitelgedest.
• . Plaza de Gipuzkoa, mille keskosas on aed, on väikese tiigiga puhke- ja puhkepaik. Ümberringi asuvad äripinnad, mille peal asuvad majad, bürood, aga ka Gipuzkoa provintsinõukogu palee. See on linna jaoks atraktiivne ja keskne koht, millel on ka laienemisel keskne koht.
• . Plaza del Buen Pastor on vaba aja veetmise ala. Sellel väljakul asub katedraal, mida ümbritsevad ärikorrustega majad. Selle väljaku ümber on ainulaadsed Correose hooned ja Koldo Mitxelena kultuurikeskus.
• . Plaza de Bilbao asub ka Calle Primi ringluspiirkonna ühel küljel.
• . Plaza del Centenario on ühenduspunkt Amara Nuevo ja Amara Viejo linnaosade vahel.
• . Plaza de Pío XII asub linna ühe olulisema sise- ja välisühenduspiirkonna vahel. Selle kaudu ühendub see Bilbao-Behobia kiirteega. Selles on valitsuse alldelegatsioon, bussiterminal ja hotell Amara Plaza.
• . Plaza de Irún, Amara Nuevo naabruses. Sellel väljakul asub ühenduste võrk, mis ühendab Madridi avenüüd, Urumea jõge ja ühendusi Loiolaga. Selles paistab silma ARCCO kaubanduskeskus.
• Ülejäänud Amara Nuevo naabruskonna väljakud asuvad kvartalite sees, esitledes mõnda neist oma madalates kaubandusasutustes, garaažides ja töökodades, samas kui teised on hõivatud väikeste aedade ja puhkealadega.

Need on ruudud Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, ja Uuringud.

• . Plaza de Zaragoza on selle ülemineku- ja puhkepaik kesklinnas ja Miraconchas.
• . Plaza de Euskadi ja Plaza de España on läbipääsukohad tänavate vahel, mis läbi nende väljakute ja Santa Catalina silla ühendavad Grosi, Amara, Egia-Atocha ja Centro piirkondi.

Donosti naabruskond

Altza

Altza naabruskond asub ühel mäel, mis domineerib Pasaia lahes, hõivates selle nõlvad. See on linna idapoolseim piirkond, mis asub Pasaia ja Rentería piiril. See ulatub üle mäe, mille tipul asus asustuskeskus, mis andis viimase neljakümne aasta jooksul teed põhja-, ida- ja läänenõlvade järkjärgulisele okupeerimisele, samuti riigimaantee ette ehitamisele. Txingurri ja Molinao orus, moodustades linnas selgelt eristatava osa.

Füüsilise keskkonna iseärasused ja eriti selle topograafia, mida rõhutavad selle ümbruses rajatud suurte infrastruktuuride paigutus (Pasaia sadam, Bilbao–Behobia kiirtee ja selle ühendused La Herrera ja sadamaga), moodustavad tänase päeva naabruskonna piirid on täielikult määratletud, välja arvatud selle järjepidevuse lahendus idas Antxo piirkonnas Pasaias ja Garbera piirkonnas, mis asub edelas.

Selle juurdeehitus on ligi 230 ha. et PGOU jaguneb kahekümne viieks määratud linna sekkumispiirkonnaks (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (jaotis La Herrera-Buena,vista),vistaenares. , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular ja Luzuriaga.

Ühildumatu kasutuse kooseksisteerimine ja lõpetamata ruumide ümberehitamise vajadus moodustavad veel kaks tunnust naabruskonnale, kus asub kokku 7,501 kodu, 139,716 2 m55,207 tööstuslikuks kasutamiseks ja 2 XNUMX mXNUMX tertsiaarseks kasutamiseks.

Ühiskondliku varustuse pakkumise tasemel on Altza omavalitsuse keskmisest kõrgem standard, mis tuleneb viimastel aastatel läbi viidud tegevustest: Larresi spordikeskus, Casarese kultuurimaja, tervisekeskus, hariduskeskused jne, mille nad on alustanud. oluline ümberstruktureerimisprotsess.

Arvestades probleemi, valib PGOU linnastruktuuri taastamise, tööstuse üleandmise, alternatiivse tööstusmaa ettevalmistamise, kolmanda taseme maa pakkumise jne. Konkreetsete meetmete osas peame esile tõstma need: Herrera ümberkujundamine. ja Buenavista juurdepääsud; uute juurdepääsude teostamine Intxaurrondost ja Molinaost; Herrera, Larratxo ja Buenavista sisereform; integreeritud taastusravi Altzas, Arrias ja Molinaos; Oleta ja Darieta alade valmimine; tööstusmaa loomine Landarros ja Miamarkas ; kaubandus- ja bürookeskuse prognoos Lardi-Aldes ; Arria, Garberako Gaina ja Larresi parkide hukkamine; ja Larresi spordikompleksi laiendamine .

Amara Berri (Amara Nuevo)

Kogupindalaga 132 hektarit piirab seda põhjas Urumea jõgi Mundaizi poolsaarega piirnevas kurvis. Idas ja lõunas mööda ümbersõiduteed ning läänes Eusko raudteeliinide Trenbideaki ja uue Amara-Ayete maantee kaudu. See hõlmab Urumea tasandiku tasaseid maid ning Anoeta ja Morlansi nõgusid (selle alumises osas), mis moodustavad tasandiku pinnase looduslikud pikendused. Osa Alkolea pargi nõlvast (Ibaialde piirkond) on samuti integreeritud, kuigi see asub jõe paremal kaldal. PGOU peab suuremat osa naabruskonnast linnamaaks, välja arvatud Ensanche de Amara IV ja Riberas de Loyola alad, mis on klassifitseeritud kui pooleliolevad arendusmaad.

Amara-Berri on linna elamuarenduses üks olulisemaid linnaosasid, kuhu on üldplaneeringu arenguhorisondis planeeritud kokku 13,199 XNUMX kodu.

anorga

Añorga naabruskond koosneb kahest suurest pinnasetaskust, mis asuvad mõlemal pool NI maanteed Ibaeta lõunasse suunduva alternatiivse tee ja Lasarte valla vahelises lõigus.

Selle pindala on ligikaudu 123 ha. Negatiivselt paistavad silma ebapiisavad juurdepääsud NI-st olemasolevatele elamupiirkondadele ja sellest tulenev eraldatus ning madal varustustase.

Vana-Ondarreta

El Antiguo-Ondarreta naabruskond hõlmab Vega de Ibaeta tasaste alade põhjaosa kuni rannikuni ja Lugaritzi (Seminario) künkani, selle pindala on 116 hektarit ja see on piiratud põhjast juurdepääsuteedega Igeldo ja Ondarreta rand ; lõunas Camino de los Pinose ja jalakäijate juurdepääsu kaudu Fundación Matía juurde; idas mööda Palacio ja Dr. Marañóni tänavaid ning läänes mööda Avdat. de Tolosa ja Monte Igueldo nõlv.

1990. aastatel toimus oluline tõuge nii kodude kui ka varustuse (spordikeskus, polikliinik jne) ehituses.

See on jagatud järgmisteks linnategevuspiirkondadeks: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, Põhja ülikoolilinnak, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I ja II.

Ategorrieta-Ulia

Ategorrieta-Ulia naabruskond areneb Ulia mäe lõunanõlva jalamil. Selle pindala on 67.53 hektarit ja see piirneb läänes Sagüésiga ja lõunas Avdaga. de Navarra ja RENFE raudtee ning idas Alto de Miracruzi kaudu.

Selle areng on põhimõtteliselt lineaarne, seda toetab esmalt vana Ategorrieta maantee ning hiljem Navarra ja Ategorrieta puiestee , tõustes Ulía mäenõlvale, säilitades suhteliselt homogeense maksimaalse karniisi võrdlusaluse. Asulate tüpoloogia, ehkki mitte kaasaegne, vastab oma üldiselt madala arengutasemega elamutele ja isoleeritud elamutele, mille hulgas vohavad traditsioonilised krundid, mis on hõivatud suurte hoonetega, mis on elamukeskkonnas kontrastsed.

Naabruses eristatakse viit piirkonda: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder ja Ategorrieta, mis planeeringu teostamise eesmärgil liigitatakse linnamaaks.

Vaatamata näilisele homogeensusele on Barrio probleemid mitmekesised. Ümberehitamist vajavad sellised probleemid nagu ebapiisav teedevõrk, teatud piirkondade tihe tihedus, kasutusviiside segunemine ning parkimis- ja vabade kohtade vähesus.

Manteo piirkonnas on ligipääsetavuse konfliktidega hõivatud tihedus, samas kui teistes piirkondades on kõrgem keskkonnakvaliteet, millega aga kaasnevad ka puudused selles samas valdkonnas. Naabruskonna madala tihedusega tüpoloogia põhjustab Manteos pärast viimastel aastatel toimunud sekkumisi kõrgetele standarditele vastavate avalike ruumide hajutamist ja vähenemist aedlinna piirkondades, nagu nendes tüpoloogiates tavaks.

Täheldatakse piirkonna ümberehitamise kohustust, mis väljendub rea linnategevustes: tööstusliku kasutuse muutmine kolmandaks, uute väljakute ja vabade ruumide loomine Santa Teresas, Manteos jne, Ulía pargi linnastumine aastal. naabruskonnaga piirnevad alad, spordikeskuse rajamine ja maa-aluste parklate tagamine Manteos. Teisalt on vaja ka tihendada hajaelamute tüpoloogiat kui iseloomulikku kasutust, teedevõrgu kohandamist ja prioritiseerimist, vabade vahealade väljaarendamine, puudulike ühenduste lahendamine ja valdav osa kasutusotstarvete koondamine. varustus.

Ayete

Ayete naabruskond asub linna keskosas ning hõivab Ibaeta ja Urumea tasandike vahel asuva Alto de Ayete tipu ja nõlvad.

Selle pindala on ligikaudu 233 hektarit ja see piirneb lõunas San Sebastiáni variandiga, põhjas Paseo de Miraconcha ja Camino de San Roque'iga ning idas Eusko raudteeliinidega. Trenbideak , uus Amara-Ayete maantee ja Errondo maantee ning lääne pool Lugaritzi kuru, Ibaeta-Ayete maantee ja Avenida de Tolosa äärtega.

Ayete reageerib üldiselt keskmise tihedusega aedlinna omadustele asustusaladel ja sellele, et puudub ühiskondlik varustus, puudulik teeühendus erinevate arenduspiirkondade vahel ja vähene äritegevuse toetamine. Kõigil neil põhjustel on kavas läbi viia mõned linnaaktsioonid: Txantxa-Erreka spordikeskus ning Lanberri, Puyo ja Pagola spordialad; Txantxa -Erreka kaubanduskeskus ; maantee Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo ehitus (1999); ning Puyo ja Arbaizenea parkide loomine .

Keskus-Centro

Piirneb põhjast avamerega, idas Urumea jõega, läänes Bahía de la Concha ja Ayete mägedega ning lõunas uue Ensanche de Amaraga, keskusega. Üldplaneering koosneb ajaloolisest kvartalist, 19. sajandi Ensanchesist, Paseo de Miraconchast ja San Bartolomé mäest, mis kõik on hoonestatud alad, millele lisanduvad Urgulli mägi ja Santa Clara saar.

Selle pindala on 116 hektarit ja on piiritletud järgmiselt: Urgull-Santa Clara, sadam, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (vana Amara) ja Paseo de Miraconcha. Kõik need on klassifitseeritud linnamaaks.

Kuna tegemist on suurepärase keskkonna-, arhitektuuri- ja linnakvaliteediga piirkonnaga, on PGOU poolt keskuse jaoks kavandatud tegevused põhimõtteliselt suunatud selle omaduste säilitamisele.

Nii 20. sajandi viimasel kümnendil Ajalookvartali saneerimiskava, ehituspärandi kaitse, järjekordne Liikluse ümberkorraldamise kava, arvestades Eusko teede matmise võimalust. Trenbideak ja Ensanche rakendamine San Bartolomé piirkonnas3, kultuurikeskus vanas Pescaderías (1999) ja bussijaama võimalik asukoht. Märkimisväärse tähtsusega on puiestee ümberkorraldamise ja renoveerimise plaan (1999) ja Alderdi Eder (1998), tegevused, mis koos teedesüsteemi uuest korrastamisest tuleneva jalakäijate liikumisega peaksid moodustama põhjapanevaks teguriks maanteede parandamisel. keskkonna kvaliteet. Ensanche ja selle kaubandusliku atraktiivsuse kohta. Selle alaga lõpetuseks märkige, et Koldo Mitxelena Kultuurikeskus (1993) on üks teoseid, mis on tehtud ja igati väga edukalt.

Egeuse

Egia kujutab endast linnastruktuuris selgelt eristatavat naabruskonda, mille kesksustingimused on osaliselt amortiseerunud tänu selle asukohale raudteest ida pool ja selle topograafiale.

Naabruskonnal on täiesti äratuntavad füüsilised piirid, mis osaliselt kujutavad endast takistusi suhetes ülejäänud linnaga. Seega piirneb see põhjas RENFE raudtee paigutusega, läänes ja lõunas Urumea jõe kulgemisega ning idas Marrutxipi oru ja Baratzategi piirkonnaga, kus aga toimub krundi järjepidevus. ilmsemaks.

Linnaosa integreerimiseks linna on vana Atocha staadioni ja Mercado de Frutase poolt hõivatud pind mõeldud majade ehitamiseks, avatud ruumide ja tertsiaarseks kasutamiseks (Õiguspalee), pooldades üldplaneeringut. side Iztueta viadukti ümber, mida täiendavad jalakäijate ühendused üle selle Santa Catalina silla kõrgusel ja Araba pargi ette kavandatud uus sild, jaama olemasoleva viadukti ümberehitamine (1999). Lisaks pakub PGOU välja uue juurdepääsu teedele Amara Osinagast ja Intxaurrondost jne. Egia olematud spordirajatised viisid spordikeskuse, esiväljaku ja täiendavate radade ehitamiseni Mármoles Cantabria alale, lahendades sellega probleemi. Teisest küljest paranes selle naabruskonna ühendus Intxaurrondoga Avda laiendusega. de Ametzagaina . Tähelepanuväärne on ka kodude ehitamine Paseo del Urumeale ja Bateillale (1999–2000).

Suur

Selle ligikaudne pindala on 44 ha, mis moodustab väiksema laiendusega PGOU-ga piiritletud naabruskonna. See kujutab endast linna idapoolset laienemist, mis on kavandatud järjestikuste etappidena, mis on hõlmanud jõest ja merest taastatud maa järkjärgulist füüsilist hõivamist. Praegu, lõpetamata, peaks see määratlema selle lõpliku konfiguratsiooni.

Territoorium on märgatavalt horisontaalne ja moodustab vaatamata oma linnakesksusele selgelt eristatava tüki oma ajaloolise mälu ja piiride kategoorilisuse tõttu: Urumea jõgi läänes, RENFE raudteeliin lõunas, Avda. Navarra ja Monte Ulía jalam idas ja meri põhjas.

Kogu naabruskond on klassifitseeritud linnamaaks. Tähelepanuväärsed on sekkumised, mis hõlmasid Zurriola ranna ja promenaadi ümberehitamist (1995), Kuursaali auditooriumi ja konverentsikeskuse ehitamist (1999), Sagüési linnastamis- ja rehabilitatsiooniplaani, samuti Grosi turu lammutamist ja hoonete ehitamist. majad selle kohas (1997).

Ibaeta

192 hektari suuruse pindalaga hõivab see samanimelise tasandiku tasased alad Añorga variandi ristmikust Ensanche de Ondarretani, samuti osa Lugaritzi ja Igueldo nõlvadest, mis seda piiritlevad rannikul. vastavalt idas ja läänes.

Mäenõlval on näha liigseid, omavahel mitteseotud hoonestusi, osalist kooskõlastamata vabatsoonide planeerimist, piisava põhiteevormi ja lokaalsete vabade pindade puudumist. Nende puuduste leevendamise sekkumiste prognoosid on elamute (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio jt), Igara, El Infierno ja Zuatsu tööstuspiirkondade, Ibaeta-Aiete tee… loodetakse Avdat täiustada. de Tolosa kui kogu piirkonna linnaarengu põhielement, viimistlege ülikoolilinnak, ehitage Benta – Berri (1999) ja ülikooli spordikeskused, Almorza ja Lugaritzi pargid ning veel üks parkide ja aedade seeria.

Samuti on välja pakutud integreeritud ja kompleksne kasutusprogramm, mis võimaldab naabruskonnal koos ülejäänud El Antiguo-Ondarreta naabrusse kuuluva Vegaga luua tsentraalsustingimused, mis on vajalikud linnakeskuse alternatiivse pooluse moodustamiseks.

Tegevused Muitegis ("spordipargi" loomine), Beriyos ("avatud ehitus" ja "arendamisel" elamuarendus), Igaras (tööstusliku kasutuse säilitamine), Errotaburus (majade ja kahe kõrghoone torni ehitamine). kasutusalad, millest üks on Guipízcpa provintsi riigikassa peakorter) ja Zuatsu (uue "tööstusliku kasutuse" tsooni loomine, mis on ette nähtud mittesaastavate meetodite juurutamiseks poolel teel Industrialdea ja tehnopargi vahele.

Igueldo

See naabruskond koosneb kolmest selgelt eristatavast linna enklaavist, mis paiknevad Monte Igueldo mittearendatavale territooriumile ja mille pindala on 25.8 hektarit.

Enklaavid, millele me vihjasime, on esiteks ala, mis hõlmab Monte idanõlva, mida piiravad juurdepääsuteed Igueldo (“Faro” ja “Pueblo”) ja tippkohtumine. Teise osa moodustab Amezti elamupiirkond, mis koosneb kitsast maaribast, mis asub Monte põhjanõlval ja mida piirab lõunas Igeldo linnapiirkonda viiv juurdepääsutee. Viimane koos selle ümbruses piiritletud äsja arendatud territooriumiga moodustab kolmanda Igueldo moodustavatest eelnimetatud enklaavidest.

Igueldos valitsev linnaprobleem on järgmine: elamupiirkondade liigne tihenemine, mööduv liiklus ning vajadus Casco piiratud ja järkjärgulise arendamise järele. Sellele tuleb lisada Igueldo nõlvade maaliline tähtsus.

Tihendamise vältimiseks kavatsetakse olemasolev hoone konsolideerida, nägemata ette rohkem teatud olulisusega hoonearendusi kui "Igeldoko Zabalpena" piirkonnale vastav. Kaskol esinevate probleemide lahendamiseks likvideeritaks seda läbiv maanteeliiklus Pueblo de Igueldo ringtee rajamisega. Koos sellega näeb PGOU ette lõbustuspargi laiendamise ja üldises plaanis avatud alade loomise.

Intxaurrondo

Intxaurrondo asub linnast ida pool ja tõuseb selle nõlvadel, et läheneda Ametzagaina kõrgetele aladele pärast seda, kui hüppas üle 1970. aastatel Donostia-San Sebastiáni ümbersõidutee ehitamisel loodud kunstliku lõike.

See piirneb põhjaga RENFE raudtee paigutusega, välja arvatud algtuum; läände Egia naabruskonnaga ("Jai-Alai" ja Polloe kalmistu piirkond); lõunas kiirteele ja Lau-Haizeta pargile, mis hõlmab Ametzagaina mägesid, ning ida poole eelnimetatud variandi Herrera – Intxaurrondo ühenduslüliga.

Selle juurdeehitus ulatub 156 ha suurusele maa-alale, kus on täheldatud linna äärealade tüüpilisi probleeme: eraldatus, halb ligipääsetavus, vabade kohtade nappus teatud sektorites, parkimine ja varustus. Siiski on suur osa nendest probleemidest Avda uute juurdepääsude rakendamisega oluliselt paranenud. de Ategorrieta ja variant.

Selle lahendamiseks on välja pakutud palju linnategevusi, millest osa on juba tehtud: raudtee matmine; Paseo de Zubiaurre loomine; uued juurdepääsud maanteedele läbi Marrutxipi, Altza ja Amara Berri; Monsis ja Baratzategis asuvate uute avaliku algatusega eluasemete prognoos; kaubanduskeskuse pakkumine Marrutxipis; parkide, aedade ja väljakute loomine Marrutxipis ja Baratzategis; spordikeskuse, arstipunkti, koolide ja eakate elukoha ehitamine; parklate pakkumine.

Loiola-Martutene

Ligikaudse pindalaga 114 ha asub Loiola-Martutene naabruskond Urumea jõe tasandiku tasasel maa-alal, mis läbib valla kagupiirkonda, sealhulgas La Salle mäge, mis eraldab Loiola ja kalda piirkondi. of Loiola .

Seda piiravad põhjas Urumea jõgi ja varianttee, idas ja läänes vastavalt Intxaurrondo-Altza ja Zorroaga nõlvad, ulatudes lõunasse San Sebastiáni omavalitsuse piirini koos Astigarragaga.

Olemasolevate elamu- ja tööstuskeskuste suhteliselt korratu ja alavarustusega linnastruktuuri ümberkvalifitseerimine on kahtlemata üks selle naabruskonna sekkumise põhieesmärke, samuti selle piisav linnatasandi ühendus naabruses asuva Amara-Berri naabruskonnaga.

Loiolat vaevavad seetõttu parkimis-, liiklus-, tehnikapuudus ja vabad ruumid. Lisaks on sellel suur tihedus, seal on segamini kokkusobimatuid kasutusviise ja üleujutusprobleemid kipuvad olema liiga sagedased.

Kõigil neil põhjustel on välja pakutud rehabilitatsiooni eriplaanid Loiolas, Txomin Eneas ja Martutenes, jõe kanalisatsiooni ja kiirtee paigutuse projektid, jalutuskäik piki jõge ja spordipargi rajamine Martutenesse. Pange tähele, et La Salle spordikeskus, kus on garaažid ja kontorid, valmis 1997. aastal.

Miracruz - Bidebieta

See asub Ulia mäe lõunanõlval linnast idas, piirneb Pasaiaga ja ulatub lõunasse kuni RENFE raudteeliinini. Selle pindala on 57.10 hektarit ning selle ajaline ja füüsiline konfiguratsioon reageerib erinevatele hetkedele ja tüpoloogiatele. Seega moodustavad selle naabruskonna kuvandi üksikud ühepereelamud, avatud planeeringuga polügoonid kõrgete tornidega ja väljaspool planeeringut tekkinud konstruktsioonid, mis on rivistatud tee ette.

Kui vaatame piirkonna linnaplaneerimist, saame aru, et mõlemal pool Avenida Alcalde Elosegi on kaks väga erinevat olukorda. Põhja pool paiknevad lineaarplokkide ja -tornide arendused, kus diagnoositakse probleem vabade pindade spetsialiseerumises, hierarhias ja haldamises, millele lisanduvad veel väljaehitamata tühimikud, teatud hoonete ligipääsetavustingimuste ebakindlus, parkimisvõimaluste vähesus ja kasutusalade müstifitseerimine, mõnikord ilmse sobimatusega, nagu see on Gomistegi puhul.

Lõuna pool reageerivad asulad peamiselt vähearenenud tüpoloogiatele, mis tähendab konkreetsete probleemidena teelõiku ja ligipääsetavust.

Kirjeldatud olukorraga silmitsi seistes teeb PGOU ettepaneku maanteel tegutseda, kavandades Gomistegis uusi ühendusi, et parandada keskkonda ja ligipääsetavuse tingimusi. Samuti muudetakse teelõigu kasutust, vähendades sõiduteid põhjatsoonis, et luua kasu parklate ja kõnniteede jaoks, ning kavandades lõunatsoonis lõigu kooseksisteerimise ja vähendatud kiirusega teid.

Lühidalt on koondatud Gomistegi piirkonna sisereformi ning avaliku ruumi korrastamist ja korrastamist edendav arendus.

Miramón - Zorroaga

See 265 hektari suurune ruum asub vallast lõuna pool, asudes Urumea orus ning Barkaiztegi ja Añorga ojades domineerivatele küngastele. Piirneb põhjas kiirteega, läänes Añorga-Txikiga, lõunas Oriamendi ja Barkaiztegi oruga ning idas loiola karjääride ja Martutene'i nõlvadega.

Praegu on see hõredalt asustatud piirkond, kus paiknevad hajusalt valdavalt isoleeritud tüpoloogiaga majad ja suured rajatised: Ciudad Sanitaria, Guipúzcoa polikliinik, Euskal Telebista jne.

Negatiivsed probleemid, mida tuleb lahendada, on juurdepääsetavus ja ebapiisav teedevõrk. Kiirteelt uue juurdepääsu loomisega ning Aldapeta ja Anoeta tee korrastamisega loodetakse leida lahendus.

Ettepanek näeb ette ka piirkonna spetsialiseerumist praegustele sarnastele kasutusviisidele ja tüpoloogiatele, mida laiendatakse Miramóni tehnopargi ja Illumbe puhkerajatiste tüüpilistele tegevustele, millesse on ehitatud (1999) vabaajakeskus, mis hõlmab härjavõitlus (1998).

Zubieta

Piirkond, millele käesolevas artiklis viitame, viitab aladele, mis ei ole klassifitseeritud arendamatuks maaks, st veidi rohkem kui 46 ha. 770 ha suurusest. mis moodustavad ligikaudu kogu selle läänepoolse enklaavi, mis asub eelnimetatud tasandikul või vahetult selle lähedal ja on seetõttu asunud sisuliselt tasasele territooriumile, mille ees asub ka nn Aizpurua maja ja Donostia poolt hõivatud ala. -San Sebastiani hipodroom ning erinevad rajatised ja seadmed.

Nii enklaav kui ka eelnimetatud asulad ei kuulu täielikult Donostia vallale, vastates hiljuti kokkulepitud demarkatsiooni järgi osaliselt naabervallale Usúrbilile.

Naabruskonna linnaprobleemide keskmes on vajadus lahendada tuumikut läbiv liiklus ja üldine ligipääsetavus. Selleks kavatseb PGOU parandada teid ja luua kõnniteed juurdepääsuteele Lasarte-Oriast ja Txikierdist. Samuti peetakse sobivaks määratleda tuumiku elamuehituse arendamise suunised, mis on seni vilja kandmata pidevate algatuste objektiks, et luua elamispindade pakkumine, mis väldiks tasandiku valimatu hõivamise pingeid.

Teisest küljest on vaja ümber korraldada Hipodroomi rajatisi, selle lähiümbrust ja võimalikke laienemisvajadusi ja -võimalusi ning võimalus omada soodsate topograafiliste ja ligipääsetavuse tingimustega maad mitmekülgseks otstarbeks, mis kaitseb tasandikku igal pool. juhtum. Põhja ja arvestades igal juhul territooriumi erilisi keskkonnatingimusi.

Seoses linna sekkumisega arendamata maa-alal peab PGOU lisaks Mendizorrotzile, Uliale, Lau-Haizetale ja Oriamendile esile tõstma ka püsijäätmete kontrollitud prügila avamist.

Donosti linnaraamistik

Leiame suletud ja avatud plokke (keskel on vabad ruumid), korrapäraseid (neil on määratletud geomeetrilised kujundid) ja ebakorrapäraseid (ilma korrapärase hulknurkse kujuta).

Teisest küljest on planeeringus täheldatav sümmeetria ja ühtsus selles, mida me nimetame Kesklinnaks ja osa selle täiendpiirkonnast, suutes siiski eristada selle erinevaid arenguetappe.

Linnaraamistiku ja struktuuri arengut läbi linna ajaloo on juba varem analüüsitud. Nüüd peatume kogu vallapiirkonna praegusel linnaraamistikul.

Vaid vanalinna plaan võib anda ebamäärase ettekujutuse linna esimestest linnakudedest. Tuleb meeles pidada, et kuni 18. sajandini valitses keskaegne lennuk. 18. sajandile eelnevatel plaanidel paistavad müüriga ümbritsetud aeda täielikult hõivatuna tänavate ja kantonite poolt korrapäraselt sõjaväelaagrit meenutavate elamuplokkidega. Nendes plokkides on majad rühmitatud kompaktselt, jätmata vaba ruumi, välja arvatud Plaza Vieja, mis viis Puerta de Tierrani. 18. sajandil tutvustati linna keskel asuvat Plaza Nueva suurt uudsust kaunite portikustega.

Põlengud, millele me juba viitasime, ei toonud kaasa muutusi ei linna struktuuris ega linnaehituslikus morfoloogias. Majad ehitati ümber samade omadustega vanadele kruntidele.

Pärast 1813. aasta tulekahju linn taastati, endiselt müüride vahel. Töö teostamiseks kulus 36 aastat ja selle tulemuseks oli praegune Parte Vieja, mis jääb Monte Urgulli, praeguse puiestee, sadama ja San Juani tänava vahele, pindalaga 10 hektarit.

Rekonstrueerimiskomisjon langes arhitekt Pedro Manuel Ugartemendíale, kes pärast mõningaid konflikte kruntide omanikega asus koos arhitekt Alejo de Mirandaga linna juba olemasolevatele kruntidele uuesti üles ehitama. Nii jäi arhitektidele ainsaks lohutuseks mõne tänava korrastamine ja laiendamine ning hoonete tüpoloogia ja morfoloogia määruste kehtestamine.

Pärast müüride lammutamise loa andmist (1863) algasid tööd Southern Ensanche kallal 1864. aastal Antonio de Cortázari ettepanekul, mis koos järjestikuste laiendustega mõjutas umbes 70 Has. kolmkümmend aastat. Selle aja jooksul tutvustati märkimisväärseid inimesi. Kompleks on üles ehitatud põhja-lõuna telje ümber (praegune Hernani tänav), mis on linnapea tänava jätk vanalinnas. Paralleelselt Hernani tänavaga ja järgides jõe kulgu Santa Catalina ja Zurriola sildade vahel on Paseo de la República Argentina. Alameda del Boulevard ja Alameda de la Libertad sulgevad Ensanche põhjasektori selle põhja- ja lõunaküljel vastavalt.

Sellest põhjapoolsest sektorist leiame keskpunktina portikeeritud Plaza de Guipúzcoa. Linnakangas koosneb ristkülikukujulistest plokkidest mõõtmetega 56 × 84 meetrit, millest üksteist on nende omadustega joondatud Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquezi, Legazpi, Oquendo ja Plaza de la República Argentina tänavate vahel. Peñaflorida, Bengoechea, Andía ja Camino tänavad ristuvad eelmistega, täiendades selle sektori linnastruktuuri. Paseo de la República Argentina ja Oquendo tänava vahel on aiaala, kus asuvad Victoria Eugenia teater ja María Cristina hotell. Jääb kaks kvartalit, kitsam ristkülikukujuline otsas, mis on suunatud La Concha lahele, ja teine ​​trapetsikujuline, Oquendo tänava ja Paseo de la República Argentina vahel, mis on otsas Urumea jõe poole.

Ensanche lõunapoolne sektor ulatub Avenida de la Libertadist Plaza del Buen Pastorini, teised piirid on La Concha laht ja Urumea jõgi. San Marciali, Arrasate , San Martíni, San Bartolomé ja Alfonso XIII tänavad moodustavad horisontaalteljed ning perpendikulaarid moodustavad Manterola, Easo , Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara ja Echaide tänavad. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao ja Plaza de Zaragoza lõpetavad selle komplekti, mille keskne tuum on Plaza del Buen Pastor, mis eixample'i selle sektori suurema pindala tõttu jääb alles. nihkunud mõnevõrra läände. Siin esinevad plokid on nelinurkse kujuga, mõõtmetega 56 × 54 meetrit.

San Bartolomé mäel likvideeriti see osa, mis takistas Easo tänava pikendamist. 1995. aasta üldplaneering näeb ette eelnimetatud raiesmiku laiendamist ja Amara Viejo lähialade ümberkujundamist.

Tuleb märkida, et selles valdkonnas oleme praegu tunnistajaks äritegevuse ning kultuuri-, vabaaja- ja vaba aja veetmise pakkumise arengu tugevnemisele. Seoses muutustega, mida see linna sektor on läbi teinud, tuleb eelkõige välja tuua Buen Pastori piirkond, kus asub ka Koldo Mitxelena kultuurikeskus. Peale selle on tegemist Boulevardi (1999) ja Alderdi Ederi (1998) linnastumisega. See plaan koos uuest teesüsteemi korraldusest tulenevate jalakäijate rajamisega peab olema Eixample'i keskkonnakvaliteedi ja ka selle kaubandusliku atraktiivsuse parandamise põhitegur.

Vanalinna ja Urumea jõe suudme vahele tekkis nn ida-Ensanche, mis võttis merelt maad tagasi ning reguleeris ja kanaliseeris jõe vasakkallast. Põhikomplekt on raamitud Paseo de Salamanca ja Aldamari tänava vahel. Kuna selle piirkonna ehitusperiood jääb Ensanche de Cortázari arendusse, on plokkidel sarnased omadused, väiksemate terrasside ja ristkülikukujulise põrandaplaaniga, mis püüab 5.3 hektarit maksimaalselt ära kasutada. võitis merelt Zurriola sild ja Boulevard ühendavad selle laienduse vastavalt Grosi ja kesklinnaga.

Miraconchas leiame segu villadest ja luksusmajadest; Tänapäeval loovutavad vanad häärberid ja suvilad oma kohad luksuslikele elamutele.

Grosi naabruskond rajati Urumea jõe suudme ja Ulía mäe jalami vahele jäävatele luidetele ja liivavallidele, saades samuti olulise maa merelt. Hakati ehitama ühepereelamukomplekse ja väikehotelle, kuid peagi hakati lubama igasugust kinnisvara kuritarvitamist, segunesid elukohad töökodadega, väiketööstus ning kadusid haljas- ja lagedad alad. Zurriola rand vähendati väikeseks alaks, mis oli avatud tugevatele lainetele. See on aga üks valdkondi, mille struktuuri on suuremal määral muudetud. Toome esile rannajoone ümberehituse jalakäijate promenaadina Mompasest Zurriola sillani. Samuti tahetakse kinnistada uut Grosi randa ja jõe paremkalda pikenduseks ehitatud uut tammi. Nende kahe tegevuse kõrval on ehk kõige olulisem Auditooriumi ja Konverentsikeskuse kultuurikompleksi ehitamine.

Grosi naabruses on meil üks kaootilisemaid näiteid San Sebastiani urbanismist; kvartalid on äärmiselt ebakorrapärased, tänavate labürindis, mis on küllastunud äripõrandatest, töökodadest, väiketööstustest, ladudest, garaažidest jne, mis tekitavad teatud lämbumis- ja kaosetunde.

Kõige korrapärasemad joondused on leitud Avda järgi. de Navarra, sektoris nimega Nuevo Gros, kus vana Plaza de Torose maad kasutati mitmete äriplokkide ja keldrite ehitamiseks, mis aitavad kaasa linnade küllastumisele ja ummikutele. naabruskonnast, kuigi tegemist on kvaliteetsete kodudega. See piirkond, kus hooned säilitavad suurema korrapärasuse, jätkub mööda Avdat. de la Zurriola ja Paseo de Ramón María de Lilí.

Grosi naabruskonna kõige olulisemate linnamuutuste hulgas paistab silma nn Corazon de Grosi jalakäijate muutmine. Samamoodi tahetakse lõpule viia laienduse teedevõrgu väljaehitamine ja tegeleda mõjutatud alade (Groturu ümbruse) sisereformiga, kohandades pinnapealselt uusi kasutusviise ja alasid avalikuks kasutamiseks.

Kõige olulisem avatud ja haljasala, mis naabruses eksisteerib, on Plaza de Cataluña, mille alla ehitati 1970. aastatel maa-alune parkla.

Sagüési naabruskond Zurriola ranna ja Monte Ulía jalami vahel on väike kogum ebakvaliteetseid elamukvartaleid, mis ei vasta ühelegi varasemale plaanile ja selle taastamine on kavandatud.

Ulía-Ategorrieta kompleksis on rida ühepereelamuid, väikese sissetulekuga eluase, mõned haridus-, tervishoiu- ja usukeskused ning luksusvillad.

Grosist lõuna pool saavad alguse Atocha ja Eguía kompleksid. Atochas leiame korrapärase joonduse mööda Paseo del Duque de Mandast, vana Atocha jalgpalliväljaku ning Abastose, Vana sõjaväehaigla ja tubakatehase hoonete ees.

Tähelepanuväärne on ka Iztueta viadukti piirkonna võimalik ümberkujundamine ning Baskimaa valitsuse urbanistika, elamumajanduse ja keskkonna osakonna poolt Paseol "ametlikult kaitstud elamute", "garaažide" ja täiendavate "bürooruumide" programm. del Urumea ja vastavalt “avatud hoone” tüpoloogiale koos külgnevate “eraaedadega”.

Antiguo ja Ondarreta naabruses leiame suuri tüpoloogilisi erinevusi. Mõni aasta tagasi domineerisid kogu Ondarretas villad ja madalad hooned ning Monte Igueldo ümbruses oli kaks rida ebakvaliteetseid maju. Täna jälgime kahe joonduse kadumist. Samuti väärib märkimist madala tihedusega Ensanche de Ondarreta ja Lizariturri tehase kadumine, kuhu on 20. sajandi viimase viie aasta jooksul ehitatud märkimisväärne hulk maju.

Antiguo naabruses on kõrgetasemeline elamusektor, mis koosneb kuuest kvartalist, mis on joondatud Avenida de Zumalacárregui järgi ja mida piirab Calle Matía , kust leiame kirjud tänavad ja igasugused majad. El Antiguo ulatub Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara ja Añorga elamu-, haridus- ja tööstuspiirkondadesse.

See San Sebastiani naabruskond on üks neist, mis on enim muutunud ja seetõttu on mugav välja tuua mõned tegevused. Venta berris arendatakse "elu-" ja "tertsiaarset" piirkonda, mis on konfigureeritud tegevuskeskuseks ja El Antiguo ja Ibaeta naabruskonnast koosneva linnakompleksi esindajaks. Samuti tuleb arendada ülikoolilinna Ibaetas: UPV põhja- ja lõunaosa ülikoolilinnakut ning inseneriteaduskonda (Navarra ülikool).

Beriyos pakutakse välja "avatud hoone" ja "arendamisel" segaelamuarendus, mis ühendab olemasolevad koolimajad ja loob teedevõrgu, mis võimaldab piirkonna ja selle ümbruse vahel otsest seost. Illarrasse on plaanis uue hajaasustusega elamurajooni rajamine, nagu Izas. Errotaburu piirkonnale määratakse eluaseme „iseloomulik kasutus”, mida täiendab märkimisväärne osa „tertsiaarsest kasutusest”.

Lõpuks on Zuatsus loodud uus tööstusliku kasutuse ala mittesaastavate meetodite rakendamiseks, mis on kujundatud nn kõrgtehnoloogiaks või teadus- ja arendustegevuseks (Research and Development).

El Antiguo poolmaapiirkond jõuab punktini, mis ühendab Ayete kompleksi ja Etxadi aedlinnaga, mis omakorda on ühenduses Aldapeta, Bidebieta-2 ja Alto de Miraconchaga.

Nendest piirkondadest pääsete sama hajutatusega ligi Alto de Errondo, Alto Amara, Morlansi ja Amara Viejo populaarsetele linnaosadele ning väikestele ja vanadele ehitistele. Alto de Errondost pääsete Zorroaga – Miramóni tervishoiu- ja hooldusteenuste piirkonda, kus on haigla, tervishoiuresidents, polikliinik, varjupaik, Finca de Miramón jne.

Amara Nuevo naabruses, mis areneb koos Urumea kanaliseerumise ja soode kuivamisega, on vaja eristada mitmeid piirkondi, mis on nende kõigi ühine märkus, suured majade kvartalid, kus on suur asustustihedus, ja selle linnastumise puudulik struktuur.

Kõige avatum ja kvaliteetsem piirkond ulatub Avdast. de Carlos I kuni Paseo de Errondo ja Podavines . Selle kesktelg on José María Salaverría tänav, mis jätab hoonestamata krundid. Avda idaküljelt. de Carlos I, jõeni, raudteeliini ja Paseo de Zorroaga , ulatub vanem ja kehvema kvaliteediga sektor, mille põhitelg on Avda. de Madrid.

Plaza de Pío XII-st põhja pool algab naabruskonna põhjaosa, mis jõuab Parque de Álavani ja Plaza del Centenarioni, mis viib Amara Viejo naabruskonda ja Ensanche kompleksi, mis ulatub Plazast Buen Pastorist sellesse Amara sektorisse. Nuevo, mille omadused on sarnased ülejäänud Ensanche omadustega, kuid suurema morfoloogilise ja funktsionaalse halvenemisega, koos väiksemate ja ebakorrapäraste plokkidega. Selle sektori telje moodustavad tänavad Easo , Urbieta ja Prim ning avatud alana on sellel Paseo del Árbol de Guernica, mis järgib Urumea jõe kulgu.

Amara Nuevo naabruskonna lõunaosa kompleks on valminud Anoeta spordiala, Plaza de Pío XII aedade, Sagrada Familia kiriku ja valitsuse alldelegatsiooni kompleksi, keskhariduse instituudi, teiste hariduskeskuste ja bussijaam, hotelli Amara Plaza kõrval. Anoetas torkab silma spordiala.

Niinimetatud Apendix de Amara (Amara-Osinaga) hooned on välja töötatud elamuteks mõeldud plokkidena. Esimesel korrusel on lisaks ARCCO kaubanduskeskusele ka “tertsiaarne kasutus”.

Järgides Urumea kulgu, jõuame Amara naabrusest Loyola ja Txomin-Enea moodustatud gruppi, kust leiame väikese villade sektori, mälestuseks aedlinna loomise katsest, sõjaväe kasarmutest, sõjaväemajad , Txomin-Enea hajutatud elamupiirkond ja Loyola korratu rühmitus.

Linna teistes sektorites (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta jne) on hajuvuse ja kontsentratsiooni vahel tugevad kontrastid. Valdavad madala kvaliteediga elamud, suured kvartalid, kehv kommunikatsioon ja juurdepääs, avatud ruumide nappus või puudumine, teenuste nõrkus jne, suure asustustihedusega, kuigi viimastel aastatel on see märkimisväärselt paranenud kõiges, mis on seotud seadmetega ja teenuseid.

Intxaurrondo ja Alza piirkonnas peame mainima olulise "elurajooni" arendamist Baratzategis ja Bustintxulos (Intxaurrondo -Sur), samuti Garbera kaubanduskeskust.

Morfoloogilised alad Donostist

Allpool käsitleme hoonete füüsilist seisundit, mis koos ülaltooduga võimaldab meil näha linna erinevate morfoloogiliste piirkondade homogeensuse astet.

Vanalinn on selgelt morfoloogiline kaitseala, kuigi kaldub oma funktsioonide teatud taaselustamisele, mis ei halvenda selle üksuse ajaloolist ja sentimentaalset väärtust.

Sellesse kaitsealade rühma, kuigi muudel põhjustel (maastiku ilu, puhkealad jne), hõlmame sektorid Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta ja Zorroaga – Miramón, kuigi In. Esimesel neljal on toimunud üsna kiire renoveerimisprotsess, kus on hääbunud haljastatud häärberid, mis on asendunud kõrgemate ja tihedamate elamukompleksidega.

El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros ja teistes perifeersetes piirkondades on piirkondi, kus vanad hooned, töökojad ja väikesed tööstusladud on asendatud või asendamisel uute elamutega. Sel viisil oleme halvenenud piirkondades uuenemisprotsessi ees.

Samuti on väga rikutud piirkondi, kus renoveerimist ei ole alustatud.

Avenida de la Libertadis on toimunud kiirenenud morfoloogilise uuenemise protsess, mille käigus on ilmunud luksuslikud majad ja hooned pankade, kontorite jne jaoks.

Plaza de Torose poolt hõivatud vanadel maadel toimus ka renoveerimis- ja kiirenenud ümberkujundamine, mis moodustas nn New Gros'i. Nii ehitati rida elamuplokke ja äripindu. Selles mõttes on protsessid kiirendatud Intxaurrondos, Alzas, Astigarragas, Larratxos, Bidebieta 1 ja 2, La Pazis, Herreras, Rotetas, Loyolas, El Antiguo-Ibaetas, Ayetes, Eguía-Atochas ja teistes väikestes sektorites. naabruskonna välisseadmed.

Loogiliselt on neil protsessidel rohkem või vähem dünaamilisust seoses keskuse, kesklinna üldise arenguga ning vastastikuste suhete ja vastastikuste sõltuvustega, mis esinevad kogu San Sebastiáni ja selle perifeerse piirkonna moodustatud kompleksis.

Linnamudel San Sebastianist

Selle nimetusega viitame Gipuzkoa pealinna moodustava linnakompleksi morfoloogilis-funktsionaalsele tegelikkusele, millest mõned moodustavad linnastu Donostiaga, mis hõivavad lahtedevahelise rannikuala. Concha ja Pasaia ning Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun ja Regata de Añorga.

See linnamudel ei paista isoleeritud, vaid moodustab algsest kujunemisprotsessist osa kõrgemast üksusest: Guipúzcoa linnapiirkonnast. Meie provintsis leiame keerulist võrgustikku hajutatud talumajadest, väikestest maapiirkondadest, mis on jaotunud kogu Gipuzkoa geograafias, poolsuletud ja orienteeritud maastikul, mis linnanähtuse arenedes annab vähehaaval teed teatud originaalsusele. tööstus ja linnastumise protsess.

Võime käsitleda Guipúzcoat kui San Sebastiáni organiseeritud ruumi koos selle äärealaga, mis asub merenduse allsüsteemis, kui Baski-perifeerse linnasüsteemi kui terviku sõlmpiirkonda.

Gipuzkoani pealinn on väga dünaamiline omavalitsusüksus, kui võtta arvesse kõiki provintsi omavalitsusi, mis suurendab kaupade ja teenuste kontsentratsiooni suurenemise tulemusena oma tsentraalsust. See provintsi kohta märkimisväärne kasv ei kehti aga vahetult äärealade omavalitsuste puhul, kus hakkavad toimuma kesklinnale omased ärifunktsioonid.

See linnamudel koos oma vormide, maakasutuse, rajatiste, infrastruktuuride, sotsiaalmajandusliku tegevuse, voogude jne konfiguratsiooniga on tehtud erinevatel etappidel:

1) Kuni 12. sajandi keskpaigani valitses maalähedane iseloom.

2) 12. sajandi keskpaigast 15. sajandi alguseni, pealinna asutamisega ja selle kindlustamisega piirkonna esimese linnakeskusena, kindlustamisega, rahvaarvu suurenemisega ja kontrolliga suure munitsipaalala üle ning arenguga. sadama kaubandus- ja teedevõrgust.

3) 15. sajandi algusest kuni 18. sajandi lõpuni paistavad silma linna sõjaline roll ja selle majandusliku võimsuse vähenemine, omavalitsuse tähtaja lühenemine, Antiguo, San Martíni ja eeslinnade kasv. Santa Catalina ja sadama laiendustööd.

4) 19. sajandi algusest kuni müüride lammutamiseni 1863. aastal, etapp, kus tõstame esile 1813. aasta tulekahju, 1816. aasta rekonstrueerimistööd, 1845. aasta turismi alguse, N-1 maantee avamise. aastal 1847 ja pealinnas 1854. aastal.

5) Aastatel 1864–1955 Cortázari laienemisega Avenidale, lõunapoolsele laiendusele, idapoolsele laiendusele, teiste linnaosade arengule, Vega del Urumea osa hõivamisele, kogu kesk- ja perifeerse linnakompleksi üldisele kasvule, ja 1950. aasta üldplaan.

6) Alates 1956. aastast kuni tänapäevani koos maaseaduse, San Sebastiani 1962. aasta üldplaneeringu ja muude ääreala omavalitsuste plaanidega, 1966. aasta Guipúzcoa linnaplaneerimise plaaniga, 1990. aasta maaplaneerimisseadusega ja selle direktiividega 1994, Donostia 1995. aasta üldplaan, linnade äärealade, funktsionaalsete piirkondade moodustamine ja suurlinnapiirkonna konfiguratsiooniprotsess koos Donostia-Baiona teljega.

Linnamudeli ühikud on järgmised:

* Kesklinn koos kesklinnaosa (CBD) ja täiendava piirkonnaga.

* Perifeerne piirkond Submetropolitan koridori ja äärelinna koridoridega.

San Sebastian-Donosti linn

Keskrajooni peatelg on Avenida de la Libertad, mis ulatub sellelt teljest Boulevardini ja Plaza del Buen Pastorini. Selles piirkonnas paistab Plaza de Guipúzcoa provintsinõukogu palee poolest silma. Asume linna esinduslikumas ja ametlikumas tegevuspiirkonnas, kus on märkimisväärne finants- ja äritegevus.

Täiendav piirkond on heterogeense iseloomuga, teenuste ja tegevustega, mis keerlevad kesklinna funktsiooni ümber, arvestades ka olulisel määral elamumajandusega. Selles piirkonnas on lääneosa pikendustena Ensanche lääne- ja lõunasektor, mis moodustavad osa keskusest, Miraconcha , Aldapeta , Aiete , Munto , Bera-Bera , Etxadi , Ondarreta, Igeldo , el Antiguo ja Benta Berri sektoris ning Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria ja Miramón lõunasektori laiendustena. Lisaks on seal vanalinna, Ensanche Orientali, Grosi, Sagüési, Cemoriya, Atocha, Egia ja Mundaizi piirkonnad.

Ülejäänud linnaüksused kuuluvad nn perifeersesse piirkonda, kus eristame suurima tihedusega ja linnalise järjepidevusega Submetropolitan koridori ja äärelinna koridore, mis kujutavad endast väiksemaid tiheduse ja linna järjepidevuse tunnuseid.

Submetropolitan koridoris on Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo ning Pasaia, Lezo, Rentería ja Oiartzuni omavalitsused.

Kagu äärelinna koridoris on Gomistegi , Loiola , Txomin-Enea , Martutene , Sarrueta , Astigarraga , Ergobia , Landarbaso , Hernani ja Urnieta. Seevastu Suroriental-Occidentalis on meil Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil ja Andoain.

Donosti ääreala

Esiteks tuleb märkida, et Guipúzcoa on territoorium, kus leiame hajutatud külakeste, väikeste maakeskuste ning linnade ja külade võrgustiku, mis on jaotunud kogu selle territooriumil maastikul, mida on tugevalt mõjutanud linna-tööstuslik nähtus. . , millega seda saab määratleda linnapiirkonnana.

Kogu selles piirkonnas valitseb teatav tasakaal elanikkonna ja linnakeskuste ruumilises jaotuses, kuid tõsiste linnaplaneerimise ja keskkonnaprobleemidega nii ajaloolistes keskustes kui ka äärealadel, samuti infrastruktuuride ja seadmete tasemes.

Rannikul ja orgudes välja töötatud linnaraamistik on tekitanud arvukalt linnastuid, st kaks või enam tuuma, mis eraldi kasvavad, ühinevad linnakompleksiga, nagu San Sebastiani ja selle perifeerse piirkonna puhul; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; jne

Donostia-San Sebastiáni ja Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) piirkonnad on konfigureerinud piirkonna, mida võime nimetada suurlinnapiirkonnaks, mis kujutab endast peamise tuuma või kesklinna olemasolu koos selle mõjualaga, märkimisväärset elanikkonna kontsentratsiooni. töökohad piirkondades, kolmanda taseme tegevuse ülekaal, vastastikused sõltuvussuhted erinevate tuumade vahel, kõrged vastastikused seosed majanduslikus ja sotsiaalses kommunikatsioonis ning piisavalt arenenud transpordi- ja sidesüsteemi olemasolu, et säilitada suhteid Kesklinna ja selle mõjuala, hõlbustades samal ajal selle ühendamist teiste lähedalasuvate linnasüsteemidega.

Oleme juba varem kommenteerinud, et San Sebastián on kõrge tsentraalsusega vald. Siiski säilitavad selle ääreala omavalitsused, nagu Rentería ja Hernani, oma funktsionaalse positsiooni pealinna suhtes; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain ja Lasarte-Oria suurendavad järk-järgult oma kesksust; Lezo ja Oiartzuni puhul näeme aga, et kolmanda taseme sihtkapital ei suurene (erandiks on hüpermarketid), korrelatsioonis rahvaarvuga.

Kogu see ääreala kipub rahvaarvu kasvuga võrreldes suurendama kaupade ja teenuste kontsentratsiooni. Primaarsust silmas pidades võib täheldada, kuidas Donostia vald kipub kahanema, perifeeria aga mõõdukalt suureneb.

Donostia-San Sebastiani integreerimine ülejäänud perifeersesse piirkonda

Linnasüsteemi all peame silmas linnade kogumit koos nende omadustega, millele lisanduvad seosed linnade vahel, linnade ja nende omaduste ning tunnuste vahel.

Sõnaga seosed viitame võimalikele vastastikustele seostele, vastastikustele seostele, vastastikustele sõltuvustele ja interaktsioonidele, mis võivad tekkida Süsteemis tervikuna.

Baskimaal on järk-järgult välja kujunenud see, mida me praegu nimetame linnasüsteemiks, Guipúzcoa on sellesse integreeritud linnapiirkonnana koos oma maakondade ja funktsionaalsete piirkondadega.

Baski linnasüsteemi kujunemise ajalooliste teguritena on meil keskaegsete villade vundament ja industrialiseerimise mõju rannikuäärsetes provintsides.

Praegu leiame Baski linnasüsteemis vähe silmapaistva demograafilis-ruumilise struktuuri, mille eesotsas on Bilbao ja millele järgnevad Comarcase ehk San Sebastiáni, Pamplona, ​​Vitoria ja Bayona suurlinnapiirkonnad. Lisaks sellele saame eristada rannikualasüsteemi, milles Guipúzcoa asub koos Bizkaia ja Laburdi rannikuga, ning sisemaa allsüsteemi Álava, Navarra, Benabarra ja Zuberoa maadega.

Ranniku allsüsteemis paistab silma Bilbao ja Baiona piirkonna tugev kontsentratsioon, võrreldes Gipuzkoa keskmiste ja väikeste tuumade dispersiooniga, mis tagab parema tasakaalu suhete, ühenduste, maakasutuse, piirkondade arengu ja planeerimispoliitika osas. territooriumist.

Peame arvestama ka moodustatavate arengutelgedega, nagu näiteks Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi puhul; Bizkaia-Cantabria oma; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarra; ja Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, mis omakorda on seotud peamiste telgedega nagu Atlandi kaar, Ebro org – Vahemere rannik või N-1 Castilla-Leóni, Madridi, Extremadura ja Portugali maade suunas.

Selles süsteemis on Guipúzcoal strateegiline koht suhetes Euroopa linnaruumiga, sidemete kaudu Laburdi rannikuga, mida juhib Baiona, mis moodustab olulise linnastu, ning suhetes ülejäänud autonoomse kogukonna ja Navarraga. Ebro telg. Guipúzcoa provints oma traditsioonilise dünaamilisuse ja territoriaalse tasakaaluga annab väga olulise panuse kogu Baski linnasüsteemi, et säilitada selle dünaamilisus, meelitada ligi investeeringuid ja parandada keskkonnakvaliteeti. Samal ajal parandatakse halduspiiranguid. saavutada piirkondlikud ruumid, mis on integreeritud suurtesse Euroopa linnasüsteemidesse, mis praegu arenevad väga kiiresti ja on oht jääda nende perifeeriasse.

Guipúzcoas torkab silma Donostia-San Sebastiáni suurlinnapiirkond, mis ulatub Irún-Hondarribiani, kus on olulised elamu-, äri- ja tööstuspiirkonnad. Teisest küljest on Pamplonaga ühendatav kiirtee tugevdanud suhteid Navarra ja Ebro oruga.

Donostia-San Sebastián ja selle ääreala on pidev linnaruum, mis on ühenduses Laburdi rannikuga, olles Baskimaa linnasüsteemi põhielement ja suurlinna faasis. Pealinn koos Rentería, Pasaia ja Lezoga moodustab linnastu, mis Irún-Hondarribia ja Laburdi rannikuga ühendamisel moodustab Donostia-Baiona koridori. Tähtsuselt järgnevad neile Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta ja Astigarraga. Funktsionaalne spetsialiseerumine, mitte sõltuvussuhted, on see, mis määrab linnakeskuste vaheliste suhete määra.

Vaatamata suurele tihedusele (1,007 elanikku/Km2) on elanikkonna ruumiline jaotus üsna tasakaalustatud, aeglase kasvuga, olles autonoomse piirkonna tertsiaarsektori kõige arenenum linnaruum, mis hõlmab 58% aktiivsest elanikkonnast. Ehitussektor moodustab 6%, tööstus 33% ja primaarsektor 3%. Lühidalt öeldes paistab Guipúzcoa pealinn silma oma finants-, kindlustus-, isiklike teenuste ja transpordifunktsioonide poolest, jaotades end perifeeria keskuste (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta ja Usurbil) sadamate, tööstus- ja väikekaubandussektorite kaudu. .

Lõpuks tuleb märkida, et see komplekt mõjutab ka Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna ja Navarra loodeosa piirkonda.

Päritolu ja allikas: hr Javier Gómez Piñero /DONOSTIA-SAN SEBASTIANI GEOGRAAFIA JA AJALUGU /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Näpunäiteid ja praktilisi aspekte maja ostmisel San Sebastia-Donostis 

Millised maksud kehtivad San Sebastianis maja ostmisel? 

Majade edasimüük

Tasumisele kuuluv maks on "varamaks", mis on järgmine:

• 7%: Kinnisvara võõrandamine
• 4%: majade ülekanne
• 5%: alalise elukoha üleviimine
• 4%: loomade ja isikliku vara edasiandmine

Uued hooned/majad

Makstakse järgmisi makse:

• • Käibemaks: 10%
  • AJD: 0.5%

Muud juriidilised aspektid maja ostmisel San Sebastianis – elamistunnistus

• Müüja tegevusluba pole vajalik. Aastaid tagasi oli Baskimaal vana “Elupaigatunnistus” piirkondliku valitsuse antud litsents tühistati ja asendati praegu kohalike omavalitsuste/raekodade poolt uusehitatud kodudes väljastatud „Esimese tegevusloaga”.
• Soovitav on linnavolikoguga kinnitada, et ehitusel ei ole linnaehituslikke rikkumisi ning kinnistut ei peeta “korrast väljas”.
• Linnakinnistutes on vaja kinnitada, et hoone on läbinud ITE ("hoone tehniline ülevaatus") mis läbitakse iga 10 aasta järel alates 50. eluaastast.
• Kataster: Baskimaal on oma katastriorganisatsioon, millele pääseb ligi teisiti kui ülejäänud osariigis.
• Maksuväärtus: Kinnistu katastriregistris on märgitud ja kinnitatud selle maksuväärtus

Donosti-San Sebastianis turistilitsentsi registreerimise protsess ja nõuded

Vastavalt San Sebastiáni linnaplaneerimise üldplaani linna üldeeskirja artiklite 8 ja 9 sätetele on turistide eluasemete linnakasutus kolmanda tasandi kasutus ja selle piires hotelli kasutamine. Omalt poolt on alalises elukohas asuvate tubade rentimine turistide tarbeks eluruumide kasutamisega samaväärne kasutus.

Turistide kodude kasutamist või alalise elukoha ruumide rentimist turistide tarbeks avaliku kaitse elamutes ja sihtkapitali majutusasutustes ei tohi arendada.

Turistide üürikorteri taotlus vormistatakse VASTUTUSDEKLARATSIOONIGA ja tuleb sellisena registreerida. Kui registreerimine on lõpule viidud, kuvatakse see DONOSTI TOURIST HUSING LOENDUSE's: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Turistide rentimise eeskirjade tsoonide jaotus Donostis

Juurdepääs määrustele :

San Sebastiani turismikasutus jaguneb kolm tsooni :

• Tsoonid A (küllastunud tsoonid) . A-tsoonides või küllastunud tsoonides on turistide eluaseme linnakasutus täielikult rakendatud keelatud , samuti alalise elukoha ruumide rentimine turistide tarbeks. Kinnistuid, millel oli enne käesoleva määruse jõustumist luba või mis on registreerinud vastava eelneva teatise, milles väljastatakse soodne linnaplaneerimise aruanne vastavalt sel ajal kehtinud eeskirjadele, küllastunud alaks kuulutamine ei mõjuta. .
• Tsoonid B (suure nõudlusega tsoonid) .: B-tsoonides või suure nõudlusega tsoonides, mis on määratletud käesoleva määruse plaanides, on elamu osaline hõivamine turistide eluasemena kasutamiseks lubatakse vastavalt järgmistele üldkriteeriumidele:

1. a) Esimesel korrusel , lubatakse turistide elamute linnakasutust linnaplaneerimise üldplaneeringus ja vallamääruses, mis reguleerib elamute kasutamise elluviimist erinevates elamuplaanides kehtestatud eluruumi kasutamise elluviimise juhtudel ja tingimustel. , samuti juba olemasolevaid eluasemerajoonid.
2. b) esimesel korrusel või assimileeritav, turismielamute linnakasutus, millel on ühine juurdepääs eluasemele, on lubatud, kui selle kasulik pind, mis on lisatud hoone ülejäänud mitteeluruumidele, millel on ühine juurdepääs eluasemele, on võrdne või väiksem kui 250 kasulikku ruutmeetrit kogu hoones ning peab vastama ka linnaplaneerimise üldplaneeringus ja elamute erinevatel korrustel elamute kasutamise elluviimist reguleerivas vallamääruses kehtestatud elamute kasutamise tingimuste täitmisele, samuti eel. olemasolevad elamurajoonid.
3. c) Ülemistel korrustel eelmiste kohal asuv turistielamu, millel on ühine juurdepääs eluruumidele, eeldusel, et ükski selle all paiknevatest ei ole ette nähtud ega kavandata elamuks kasutamiseks, mistõttu kõik need korrused peavad olema mõeldud muuks kasutamiseks. muud lubatud kasutusviisid kui elamumaa ja nende kasulik pind, mis lisandub hoone ülejäänud mitteeluotstarbelisele kasutusotstarbele, on ühise juurdepääsuga võrdne või väiksem kui 250 kasulikku ruutmeetrit kogu hoone m² (u) piirmäär 250 kasulikku ruutmeetrit mitteeluotstarbelist kasutust, millel on ühine juurdepääs eluruumidele, ei ületata kogu hoones, lubatakse üks turistielamu, millel on ühine juurdepääs eluruumidele, kohaldamata selle puudumise nõuet. või elamukasutus on kavandatud allapoole seda, mida taotletakse vähemalt 7-korruseliste hoonete ülemistel korrustel (B+6) asuvate turistide eluaseme jaoks ja iga 6 lisakorruse kohta mõni muu turismielamu, mis peab asuma mis tahes lisakorrusel.

• C-tsoonid (tsoonid, kus on võimalus suurendada majutuse pakkumist) . Nendes C-tsoonides koos võimalusega suurendada turistide majutuse pakkumist B-tsoonini vähemalt 7-korruseliste hoonete ülemistel korrustel kaks turistimaja (B+6 ); ja veel kaks maja iga 6 lisakorruse kohta, mis asuvad mis tahes lisakorrusel.

 Sellised load jõustuvad tingimusel, et ülalnimetatud juhtudel ei ületata kogu hoones mitteeluruumide, sealhulgas turistide eluaseme, ühise juurdepääsuga kasuliku ruutmeetri piirmäära ega ka mitteeluruumide kasuliku ruutmeetri piirmäära. elamud. elamud, välja arvatud turistide eluruumid, millel on ühine juurdepääs majadele.

Neli tüüpi majutust turistilitsentsi saamiseks Donostis

Sel viisil rühmitab Bilbao linnavolikogu vastavalt 13. juuli Baskimaa turismi käsitlevale seadusele 02016/28 kõik selles sisalduvad viisid, koondades need nelja erinevasse kategooriasse:

• Turistide toad : Seda tüüpi majutuse puhul peab turismitegevusloa omanik olema registreeritud majja (peab alaliselt elama), kus ruume turismile rentimiseks pakutakse. Kodu kasutamisele kehtivad samad tingimused või võimalused, mis on lubatud eranditult elamuotstarbelise kasutamise korral ning üks ja sama isik ei tohi mitte mingil juhul pakkuda tube rohkem kui ühes kodus.
• Turistide eluase : on need, mis on mõeldud täielikult turismi eesmärgil ja peavad asuma elamutes ja eranditult nende esimestel korrustel -või ülemistel korrustel, kui need asuvad majade all ja on iseseisva juurdepääsuga. neile avalikult maanteelt.
• Hotellid, hostelid või pansionid : need on samaväärsed seadmete kasutamisega ja selle reguleerimine jääb samaks, milles see on praegu lubatud, vastavalt linna üldplaneeringu eeskirjadele selle asukoha kohta – ning Casco Viejo ja PERRI PER-i määrustele. Bilbao la Vieja juhul, kui neid nimetatud piirkondades rakendatakse.
• Turismikorterid ja korterhotellid : Baskimaa turismi käsitlevas 13. juuli seaduses nr 2016/28 sisalduva kirjelduse kohaselt loetakse korteriteks korterid, millel pole mitte ainult magamistuba, vaid ka tualett ja köök. See turismiettevõtete rühm – lisaks munitsipaalplaneeringu poolt hotellikasutusele üldiselt kehtestatud tingimustele – peab järgima tehnilisi nõudeid, mis on seotud valguse, ventilatsiooni ja muude tavaliste kodude ruumides nõutavate hügieenilis-sanitaarsete tingimustega.