TLA advokaadid on üle 20 aasta tegelenud tehingute ja kinnisvaraga seotud juhtumitega maalähedastel maa-aladel kogu Hispaania territooriumil. Katalooniast (Tarragona ja Barcelona), Valencia piirkonnast (Castellón, Valencia ja Alicante – Costa Blanca), Mallorcalt ja Ibizalt, Murciast, Almeriast (Almanzora org) ja Malagast.

Oma laiaulatusliku kogemuse ja erinevate piirkondlike normatiivide tunnustamise tulemusena oleme koostanud mõned aspektid, mida tuleb arvestada kinnisvara ostmisel/müümisel nii linna- kui ka maalähedasel maal (maakohas), pöörates erilist tähelepanu meie soovitatud probleemidele. mida Hispaanias kinnisvara ostmisel vältida.[/vc_column_text][vc_column_text]Seega palume teil leida allpool mõned levinumad probleemid, mis võivad mõjutada kinnisvara ja ehitiste õiguslikku kaalumist Hispaanias:

 

Ehituste legaliseerimine Hispaanias. Üldised aspektid

Kas ma vajan oma maja reformimiseks ehitusluba?

Jah, teil on vaja oma maja ümberehitamiseks ehitusluba. Nende tööde jaoks nõutava litsentsi liik oleneb reformiga tehtavatest töödest.

Väiketööde litsents – "licencia de obra menor": See on vajalik ruumide kasutusotstarbe muutmiseks, seinte jaotamiseks jne. Selle litsentsi saamiseks ei ole vaja arhitekti projekti, sest seda saab rakendada üksikasjade kaupa, lihtsalt tööde selgitamisel ja nende tasumisel hindamisel. maksud.

Parema mõistmise huvides rakendatakse seda litsentsi juhul, kui kinnistul tehtavad tööd ei mõjuta kinnistu olulist infrastruktuuri, nagu katuse, kandekonstruktsiooni või hoone konstruktsiooni vahetus või sisetrepid.

Tavalised juhud, mil seda litsentsi vaja on:Katuse reform (mitte täielikult muutmiseks, vaid lihtsalt uuendamiseks). Siin on mõned juhtumid selle litsentsi taotlemiseks:

• Garaaži, kuuri või laohoone ehitamiseks
• Aia ehitamiseks
• Basseini ehitamiseks (olenevalt piirkonnast)
• Korrali ehitada jne.

Pange tähele, et kirjeldatud juhtumid ja litsentsi saamise tingimused võivad tsoonides või piirkondades oluliselt erineda.

Suurtööde litsents – "licencia de obra mayor": See on sama litsents, mida taotleti maja ehitamiseks, mida on selgitatud peatükkides „Ehitamine maalähedasel maal“ ja „Ehitamine linnamaal“. See luba on vajalik juhul, kui konstruktsioonides tehtavad tööd puudutavad hoone olulisi osi, ning selleks on vaja arhitekti projekti. Näiteks maja juurdeehituse ehitamiseks (nagu uus tuba), või katuse vahetamiseks.

• Katuse täielikuks muutmiseks
• Ehitada ehitust pikendav uus ruum
• Ehitada plaatide ja betooniga garaaž
• Ehitada teine ​​korrus
• Basseini ehitamiseks (olenevalt aladest ja piirkondadest) jne.

 Tsiin pole omandiõigust ega "kirjutamine” maa kohta või maa laiendus või piirid ei ole õiged

Sageli võime leida, et mõnel kinnisvaral puudub escritura (omandiõigus)., ja teil on vaja kindlaks määrata oma õigus varale protsessi abil, mida nimetatakse "expediente de dominio" või "acta de notoriedad". See on keeruline, hõlmates teie nõude avaldamist Boletín Oficial de la Provincias (ametlik väljaanne). Mõlema protsessi erinevus seisneb peamiselt selles, et „expediente de dominio” tehakse tribunalites tavalises protsessis ja „acta de notoriedad” on protsess, mis tehakse piirkonna notari ees. Ei ole vaja öelda, et "acta de notoriedad" on alati soovitatavam, kuna see on lühem, odavam ja kiirem protsess kui teine. Tavaliselt kasutatakse sõna “expediente de dominio”, kui maa olukord ja omandiõigus on naabritega vaidluses või pole selge. Ja “acta de notoriedad” kasutatakse siis, kui omandiõigus on hästi teada ja on probleeme kinnistu piiride või suurusega.

Seejärel peate tagama, et Registro de la Propiedad ja Catastro dokumendid ühtivad ning et need on kooskõlas kohalike tavadega, mida omandi piirideks peetakse. Ehitada tohib ainult teatud protsendil maa-alast. Peate kontrollima kommunaalteenuste, eriti vee ja elektri olemasolu. Peate kontrollima servidumbres de paso (eesõigusi), kuna neid ei saa blokeerida. Seejärel, olles oma vara “loonud”, on vaja see esmakordselt registreerida. Kõigi nende küsimuste lahendamiseks vajate oma Hispaania advokaadi teenuseid.

Samuti on sageli nii maa suurus ei ole päris krundiga sama. Nendel juhtudel tuleb jällegi teha "expediente de dominio" või "acta de notoriedad", et teha kindlaks, millised on maa tegelikud piirid, ja ajakohastada nii Hispaania katastroofi kui ka Hispaania kinnistusraamatut.

Mida teha, kui maja pole aktides registreeritud? 

Mõnikord juhtub, et maja (ehitus) ise ei tohi registreerida, kas ajaloolistel põhjustel või seetõttu, et kes iganes selle ehitas, tahtis vältida makse ja registreerimiskulusid. Üldjuhul on sellistel juhtudel kinnistusraamatusse ja ametlikesse paberitesse kirjas vaid maa.

Mõnel muul juhul on ehitis registreeritud (esinevad aktides ja kinnistusraamatus), kuid mitte "majana", võib-olla laohoonena või kuurina ("albergue" või "almacén") või mõne muu sarnase ehitisena. . Sellest ei piisa ehitise seaduslikuks tunnistamiseks majaks. Seda olukorda oleks pidanud esile tõstma lepingueelses etapis, kuna see peab selgeks olema nota simple'st.

Sellistel juhtudel peab teie Hispaania advokaat – või müüja – enne kinnisvara ostmist maja esimest korda registreerima, kui see pole veel registreeritud, või majana2, kui see on registreeritud, kuid mis tahes muu sarnase ehitisena. (kuur, ladu jne). Seda tehakse nn a “declaración de obra nueva” (uute tööde deklaratsioon). Ja seda tuleb teha isegi siis, kui maja on seal sadu aastaid, sest registri järgi on see esmane registreerimine või vähemalt esmane registreerimine majana.

Declaración de obra nueva (DON) on hoone või ehitise kinnistusraamatusse kandmise protsess.. Protsess on väga sarnane uue majaga, erinevused on nõutavad dokumendid ja see taandub Hispaania notari akti väljatöötamisega, milles deklareeritakse uus hoone koos ruumide, teeninduse, suuruse ja mõõtude, plaanide jms nõuetekohase kirjeldusega.

Kui maja on hiljuti ehitatud (olenevalt piirkonnast tavaliselt alla 4-8 aasta), on dokumendid täpselt samad, nagu peetakse uueks, mis on järgmised:

• Teie nimel oleva maa aktid - maa omandiõiguse tõendamiseks.
• Teie arhitekti ehitusprojekt – maja ja hoone suuruse, kirjelduse jms tõendamiseks.
• Ehitusluba – tõendamaks, et kinnisvara sai Hispaania ametiasutustelt nõuetekohase loa.
• Lõplike tööde litsents – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Tõend, et tööd Hispaania kinnisvaras on lõpetatud.
• Kümne aasta kindlustus (Seguro Decenal) – kui olete lõpuks otsustanud selle kindlustuse sõlmida. Kui ei, siis tuleb ostjate teavitamiseks ja nõusoleku kohta kinnituse saamiseks notarile märku anda, et te pole niimoodi toiminud.
• Raekoja elamistunnistus – tõendiks, et Hispaania võimud peavad hoonet Hispaania majaks.

Aga kui maja pole uus, siis on tegemist vana majaga (üle 4-8 aasta, olenevalt piirkonnast), siis on nõutavad dokumendid erinevad. Sel juhul, kuna Hispaania maja on vana, tuleb tõendada, kui vana see on. Selleks on mitu süsteemi:

Arhitekti või inseneri väljastatud vanusetõend või "Certificado de Antigüedad": Kui maja ei ole deklareeritud kinnistusraamatus ega ka muudes ametlikes registrites nagu Hispaania katastroof, peab keegi nendele asutustele kinnitama, kui vana on ehitis ja milline on selle suurus ning kirjeldus (mitu ruutmeetrit, kuidas mitu korrust, kui suur on jne). Selleks on mõnes Hispaania piirkonnas nõutav, et kinnisvara vaataks üle spetsialist, kes kinnitab hoone umbkaudse vanuse isikliku küsitlusega, et kontrollida maja pärandit, ning arvestades ülejäänud asjaolusid. tõendid, nagu raekoja registrid ja dokumendid ning muu avalik või eraandmebaas.

Kuigi seda ei kohaldata DON-i koostamiseks Hispaania seaduste jaoks, peaks arhitekti tunnistusele kaasnema maja joonised või plaanid, et mõõte tõestada. Plaanidest on tulevikus palju kasu, et kuulutada maja teistesse registritesse, nagu näiteks Catastro või raekoda.

Mõned inimesed segavad seda sertifikaati "küsitlusega" või pangast tehtud "hinnanguga", et kinnitada võimalik hüpoteegi. Nagu näete selles aruandes, on arhitekti (mõnikord inseneride) väljastatud vanusetõend maja mõõtmiseks, kirjelduse üksikasjalikuks täpsustamiseks ja ka kinnisvara ligikaudse vanuse esitamiseks. See sertifikaat on väga spetsiifiline ja seda kasutatakse selgesõnaliselt deklareerida kinnistusraamatus Hispaania ehitus Declaración de Obra Nueva protsessiga.

A "küsitlus" on tehtud professionaalide poolt, kes võivad olla arhitektid või mitte, kes lihtsalt märkige maja olukord ja ehitise pärand, et avastada ehitusvigasid, ja seda kasutatakse peamiselt kinnisvara ostmise või omandamise protsessis. Tegelikult on see midagi, mida ei kasutata, kui ostjad ja müüjad on hispaanlased, kuid seda kasutatakse laialdaselt Hispaanias, kui ostja on muust rahvusest, näiteks Briti.

Ja lõpuks: "hindamine" hüpoteegipanga tehtud erineb „küsitlusest“ ja „vanusetõendist“, kuna selle teevad professionaalid, tavaliselt mitte arhitektid, lihtsalt selleks, et kinnisvara "hinnata".. See tähendab, et pank kui laenu andja soovib enne laenuvahendite väljastamist teada, kui suur väärtus tal on, eelkõige selleks, et kontrollida, kas vara on piisav tagatis riski ja laenatud vahendite katmiseks.

Vanusetõend raekojast.” Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. See on raekoja poolt välja antud tunnistus. Seda tõendit ei ole ehitise kirjelduses nii üksikasjalik kui arhitekti poolt tehtud, kuid see kinnitab Hispaania kinnistusametile ja notarile, milline on ehitise täpne või ligikaudne vanus.

Catastro sertifikaat. "Certificado Catastral o del Catastro". Mõnes piirkonnas on Catastrol üksikasjalik andmebaas maameeste tsoonide omaduste, ehituse ja maa kohta. Nii, et kuigi kinnistusamet ei saa vara hetkeseisust teavitada, siis katastroofi oma "automaatse" või "kontrolli" tegevuse tõttu (kinnistusamet tegutseb ainult siis, kui huvitatud osad teatavad kindlast tehingust , see ei tegutse kunagi ise kontrollides või automaatselt), on varem tuvastanud maja olemasolu ja suudab vanust enam-vähem täpselt kinnitada. Nendel juhtudel ja olenevalt piirkondadest aktsepteerivad notarid ja kinnistusametid katastroofi tõendit kui tõendit DON-i protsessis oleva kinnisvara olemasolu ja vanuse kohta.

 Mõlemal juhul pean silmas suhteliselt uue või vana maja puhul, esitatakse vajalikud dokumendid notarile, kes koostab nõuetekohased aktid, mis välja kutsutakse Declaración de Obra Nueva, millele peab alla kirjutama maa omanik. Kui aktid on korralikult allkirjastatud, on need praegused kinnistu aktid ja varasemad, mis sisaldasid ainult maad, tühistatakse.

Kui teil on kõik need dokumendid, peate need notari juurde tooma. Notar koostab ehitise omandiõiguse dokumendid ja teie neile alla kirjutama. Seda protsessi nimetatakse Declaración de Obra Nueva. See kinnitab, et olemasoleval krundil on nüüd ehitis, milleks on maja.

Siis vajate to tuua need dokumendid kinnistusametisse teha õige muudatus maa pealdises, nüüd ka majas, ja maja saab juriidiliselt valmis.

Seega on DON-i kulud peamiselt:

• Notari tasud DON-i aktide koostamiseks
• Kinnistusraamatu tasud DON-i kandmiseks maa pealdisesse
• Tempelmaks – 1, 1,5, ,2 % (olenevalt pinnast) vara hinnangust

 Sellistel juhtudel on teil väga soovitatav pidada müüjatega läbirääkimisi, et nad registreeriksid maja enne müügiga jätkamist õiges DON-is. Tegelikult, kui võtate hüpoteegi, ei saa pank vara väärtust hinnata enne, kui maja on DON-i abil registreeritud, sest kuni selle ajani (1) on see seaduslikult olemas; ja (2) kuni selle registreerimiseni ei ole ametlikku märget selle kohta, mis kinnistuga täpselt on (suurus, maa-ala ja piirid jne). Samuti ei saa see täita hüpoteeki kinnisvarale, mis ei ole registreeritud. Nii et sel juhul pole valikut: müüjad peavad selle registreerima, enne kui saate selle osta.

Maa on dokumentides täiesti registreeritud ja maja ilmub, kuid selle täielikku laiendust ei ole deklareeritud või on muid elemente, mida pole aktides deklareeritud, nagu garaaž, bassein, laod jne.

Need juhtumid on maalähedasel maal tõesti tavalised. Need on tüüpilised juhud, kus keegi kindlal ajal kirjutas ja deklareeris maa ja isegi maja, kuid need ei sisaldanud muid maja osi ega muid elemente, kuna need on ehitatud pärast.

Näiteks omanik, kes peale maja ostmist ehitab basseini või garaaži või laiendab maja uue toa või uue veranda või uue põranda või terrassi vms.

Need juhtumid on äärmiselt problemaatilised, kuna uue laiendiga käib aktide deklareerimine ja ajakohastamine nõuab asja spetsiifilist uurimist.

Olenevalt o-st on nii palju erinevaid tõenäosusi ja nõudeid MILLINE on maa suurus; KUS kinnistu asub (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga jne), kusjuures piirkondade ja isegi linnadevahelised erinevused on äärmiselt suured; MILLAL need laiendused tehti (4 aastat varem, 10 aastat, 20 aastat) ja KUIDAS need ehitati (ilma ehitusloata, reformiloaga jne.), et sellest asjast on absoluutselt võimatu anda kehtivat ülevaadet, mis võiks olla mõjutatud omanikele suunanäitajaks.

Mis on "Fuera de ordenación" ehituse jaoks Hispaanias? 

“Fuera de ordenación” on VANA ehitis või VANA ehitise osa, mis on ehitatud loata, ei vasta ehitusnormidele ja mida ei saa seadustada.

• Vana ehitus: Ehitust tuleb rohkem ehitada enne aega, mil Hispaania valitsus peab ehitusele reageerima (lammutama+trahvima).
• Enne 2014 : 4 aastat ehitamise ajast
• Pärast 2014. aastat : 15 aastat ehitamise ajast
• Ta ei saa praegu selle legaliseerimiseks litsentsi

Positiivsed tagajärjed:

• See võib olla PATRIMONIALISED: see võib olla osa teie pärandist või isiklikust rikkusest. Seda saab registreerida kinnistusametis, võttes hüpoteegi, müüa, pärida jne.
• Tegemist on konstruktsiooniga, mis on nüüdseks seadustatud ja selleks ajaks õiguslikult kindlustatud, kuigi ei vasta normidele. Seega õiguslikust seisukohast, kui praegu ei ole kinnistut puudutavaid trahve, siis ei ole raekojal mingeid toiminguid selle kinnistu suhtes selle vanuse tõttu võimalik ette võtta ja seda ei ole võimalik administratsioonil lammutada.

Negatiivsed tagajärjed:

Samuti austab raekoda sellest tulenevalt olemasolevaid konstruktsioone, kuid neid ei saa laiendada. Seega uusehitisi kinnistule ehitada ei saa. Raekoda lubab sedasorti kinnistutel sisereforme teha, aga mitte juurdeehitusi ega ka muude hoonete, näiteks garaažide ehitamist jne.

Kuid kuna kinnistu on normiväliselt, ei anna raekoda luba hoone oluliste konstruktsiooniosade nagu vundamentide, katuse jms reformimiseks. Raekoda lubab olemasoleva maja "reformi", ja olemasoleva konstruktsiooni “parandamine”, kuid mitte vanade osade “eemaldamine” uute paigaldamiseks. Näiteks juhul, kui toimub "tulekahju" või üleujutus, mis võib mõjutada maja selle konstruktsiooni, ei pruugi raekoda anda õigust kinnistu "ümberehitamiseks". Kokkuvõtteks võib öelda, et raekoda lubab ehituse säilitamiseks sisereforme, kuid mitte struktuurireforme ribidest, vundamentidest, katusevahetusest jne.

Võimalikud probleemid CH uuendamisel/rakendamisel: Fuera de Ordenacióni kinnistutel võib tulevikus tekkida probleeme CH hankimisel/renoveerimisel.

Mis on poolkonsolideeritud linnastumine Hispaanias? Lõpetamata linnastumised

Selles aruandes oleme selgitanud erinevusi LINNAMAA ja MITTEURBANISEERITUD (RUSTILINE MAA).

Seoses LINNAMAA, selgitasime, et see on maa, millel on lubatud ehitada linna või piirkonna arengukavades (Plan General de Ordenación Urbana) või teatud linnastumise piirkondades, mida nimetatakse osalisteks plaanideks, sisalduvate kindlate spetsifikatsioonidega. (Planes Parciales) jne.

Sellel maal on olemas kõik võimalused ja nõuded, et elada seal suure rahvastikutihedusega, nagu kinnistute ja ehitiste korralik vee- ja elektrivarustus ning avalik elekter ja vesi. Ja muud tarneühendused, nagu kanalisatsioon, gaas, telekommunikatsioon jne.

Urban Land ehk “Suelo Urbano” on linnade või külade või linnastumise maa ning sellel on nõuetekohane juurdepääs teedel, kõnniteel, tänavatel, äripindadel, terviseabi, koolide, kolledžite, spordikeskustega jne.

Linnamaast rääkides on aga oluline erinevus linnamaadel “KOONOLIDEERITUD” ja “MITTE KONSOLIDEERITUD” või “POOLKONSOLIDEERITUD”.

A KONSOLIDEERITUD LINNAKRUNT on süžee, kus kogu linnaehituseks vajalik infrastruktuur on valminud ning krundil on kõik "linnaks" loetavad teenused (elekter, vesi, maantee Juurdepääs, kanalisatsioon jne) ning on juba antud kogu vajalik ruum avaliku halduse käsutusse. paigaldada kogu see linnastumise infrastruktuur. See krunt on osalenud infrastruktuuri maksmisel ja andnud (vajadusel) osa maast selle avaliku infrastruktuuri jaoks kasutusele.

Kui krunt ei ehitata, siis on tegemist kehtivate ehitusseadustega määratletud korraliku ehitusõigusega krundiga.

Kui krunt on juba ehitatud, siis on olemasolevad ehitised, kui need ehitatakse ehitusseadusi järgides, igati seaduslikud Kinnistud, kuna omandiõigused on avaliku halduse eest absoluutselt kaitstud nii maa kui ka ehituse osas.

A MITTE KONSOLIDEERITUD LINNAKRUNT on vastupidine. On süžee kui ei ole paigaldatud kõiki vajalikke infrastruktuure, mida tuleks pidada KONSOLIDEERITUKS.

Seega, kui krunti ei ehitata, siis enne ehitusloa saamist taotleb raekoda piirkonna linnastamistaristu lõpetamist, järgides kehtivaid ehitusseadusi ja/või krunt ei ole antud pinda avalikkusele. infrastruktuuri paigaldamiseks. Seega võivad maa-alal olla ootel linnastumise võimalikud kulud ja linnastamise reeglid võivad mõjutada maatüki võimalikke osi ning olla sunnitud sellise infrastruktuuri paigaldamiseks avalikule haldusele "kinkima".

Kui krunt on juba ehitatud, siis lõpuks linnastumise tasud võivad mõjutada nende konstruktsioonide arendamist ja kasutamist ning need konstruktsioonid võivad samuti olla mõju, kui need asuvad tulevaste infrastruktuuripiirkondade keskel. Need on need juhtumid, kus Kinnistud ehitati enne, kui need alad muudeti "linnaliseks" (kuna need olid üsna vanad) või lihtsalt seetõttu, et need ehitised ehitati ilma nõuetekohase ehitusloata (illegaalne).

Nendel juhtudel ei kinnita omanik krundi omandiõigust ja võimalikke ehitisi. Teisisõnu, riigihaldusel võib olla osa (või kogu) maa omandamiseks ning krundi linnastamisnõuetega kohandamine võib mõjutada ehitisi. Seega ei ole nii krunt kui ka ehitised omanikupoolsete omandiõigustega täielikult integreeritud, kuna mõlemat võivad mõjutada linnastumise nõuded ja projektid.

MITTE KONSOLIDEERITUD alade sees on ka spetsiaalne klassifikatsioon nimega POOLKONSOLIDEERITUD . Poolkonsolideeritud piirkonnad on need, mis, olles "linnalikud", on ühel järgmistest juhtudel:

• Mõned linnastamistööd on tehtud, kuid mitte kõik.
• Mõned osad maast on antud avalikule haldusele avaliku infrastruktuuri jaoks, kuid mitte kõik, mida seadused nõuavad.

Need on tüüpilised juhtumid, mida võime leida Valenciast, Alicantest (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos jne), mõnes muus piirkonnas Murciast, Almeriast (Almanzora org, Vera jne), Málaga ja Sevilla.

Tavaliselt on need alad, kus maad peeti alati “rustikaalseks” ning ajaga edenesid ka suure ehitustihedusega (kehtiva normi järgi üle 6-8 hektari kohta) majade ehitus. Nendes piirkondades on need ehitised varustatud enam-vähem kindla vee-, elektri-, avaliku juurdepääsu ja teede infrastruktuuriga. Olenevalt juhtumist võime leida piirkondi, kus paigaldatud infrastruktuur on täielik, ja teisi piirkondi, kus see on kehvem.

Sel juhul on poolkonsolideeritud ehitiste puhul seaduslik. Ja "seaduslikud", kuna need ehitati nõuetekohase ehitusloaga või kuna need olid pärast ehitamist legaliseeritud.

Nendel juhtudel "kinnitab" omanik ehitise omandi, kuid mitte maa omandiõiguse. Seega ei saa avalik haldus ehituse vastu midagi ette võtta, kuid maad võivad mõjutada selle võimalikud osad linna infrastruktuuride jaoks või linnastamistasud.

Tüüpilised probleemid, mida võime nendes omadustes leida, on järgmised:

• Et laiendamiseks või nendele aladele elamute ehitamiseks võib raekoda taotleda osa maast kasutusse avaliku infrastruktuuri rajamiseks (jalakäijate alad, kanalisatsiooniühendus, elektri-, gaasi-, vee- jne juhtmestik) .)
• Omanikelt nõutakse osa või kõik piirkonna linnastamise kulud (liitumine kanalisatsiooni, vee, elektriga, kaasaegsete septikute paigaldus, osa maast avalike teede tarbeks andmine jne).

• OMA MAJA EHITAMINE LINNAMAAL 
• OMA MAJA EHITAMINE “RUSTILISEL MAAL”
• ENDALE HISPAANIA KINNISTU EHITAMISE PROTSESS
• LEGALISEERIMISED, REFORM JA LEVISED ÕIGUSPROBLEEMID