Hispaania määrused näevad ette, et selleks, et ehitisel oleks juurdepääs kinnisvararegistrile, peavad notarid nõudma ehitusloa ja kogu ehitusdokumentatsiooni, sealhulgas töö lõputunnistuse jms esitamist.
Nii öeldakse 2015. oktoobri kuninglikus seadusandlikus dekreedis 30/XNUMX (maaseaduse konsolideeritud tekst)
Milline on aga nende hoonete olukord, mis on ehitatud ilma ehitusloata?
Nendel juhtudel sätestab sama maaseadus artikli 28.4 lõikes XNUMX, et need ehitised, ehitised ja rajatised, mille puhul ei ole enam asjakohane võtta linnaseaduslikkuse taastamiseks meetmeid, mis eeldavad nende lammutamist piirangu lõppemise tõttu. vastavad perioodid, võib olla juurdepääs kinnisvararegistrile.
Mis on hoone otstarve juurdepääsuks kinnisvararegistrile?
Selle põhimõtteline põhjus on see, et ehitis, mis ei kuulu kinnisvararegistrisse, ei saa olla ühegi õigustehingu osa. See tähendab, et te ei saa osta, müüa, pärida, hüpoteekida, maksta makse jne.
Millega ligipääs kinnisvararegistrile võimaldab ehitisel olla seadusliku liikluse objektiks ja olla osa omaniku omandiõigusest. Lisaks tähendab see kaudselt, et nimetatud vara ei saa õigussüsteem lammutada, lammutada ega muul viisil hävitada. Millega omanik seega kinnistab omandiõiguse nimetatud ehitisele, isegi kui see on ehitatud ilma litsentsita.
Aga kui litsentsita ehitatud ehitis läheb kinnisvararegistrisse, kas see on täielikult seadustatud? Teisisõnu, kas seda saab pidada 100% seaduslikuks?
Vastus on keeruline.
Nagu oleme varemgi öelnud, tähendab litsentsita ehitise juurdepääs kinnisvararegistrile selle ehitise juriidiliselt nähtavaks muutmist.
Teisisõnu , kui ehitis ehitatakse ehitusloaga, teatatakse linnavolikogule, et ehitatakse ja Hispaania õigussüsteem võtab selle konstruktsiooni arvesse. Samuti teavitatakse selle ehituse valmimisest arhitekti töö lõpetamise akti kaudu ning selle deklareerimisest notaribüroos vastava uusehitise deklaratsiooni kaudu. Nii tuvastatakse ehitusloaga ehitatud ehitis automaatselt ja tunnustatakse seda õigussüsteemi poolt.
Kuid ehitus, mis on ehitatud ilma a ehitusluba ei kuulu seadusliku liikluse hulka, sest selle ehitamisest ei ole avalikus halduses teatatud . Võib juhtuda, et nimetatud ehituse kohta on olemas maksu-, katastri- ja Ibi-arvestus, kuid see ei tähenda, et ehitusseaduslikkuse seisukohalt territooriumil tehtavate tööde kontrollimise ja järelevalve eest vastutavad asutused on sellest juriidilisest konstruktsioonist teadlikuks saanud.
Lisaks, kui see nii oleks, st kui administratsioon oleks teadlik ebaseaduslikust ehitamisest, peaks ta automaatselt tegutsema, andes käsu nimetatud ehitise lammutamiseks, kuna seda peeti ebaseaduslikuks.
Juhtub see, et Hispaania administratsioon sama turvalisuse põhimõtte tõttu juriidiliste ja äriliste toimingute seaduslikul liikumisel, ei saa tähtajatult tegutseda nende tööde ja ehitiste vastu, mis on tehtud ebaseaduslikult.
Sellega kehtestavad erinevad Hispaania piirkondlikud eeskirjad alati maksimaalse tähtaja, mille jooksul riigiasutused peavad tuvastama litsentsita ehitatud tööd ja ehitised ning saama neid seega karistada haldussanktsioonide, trahvide ja isegi lammutuskäsudega. Pärast seda aega, ilma et administratsioon oleks avastanud või ehituse vastu tegutsenud, legaliseeritakse ja omaniku varadesse patrimonialiseeritakse.
Hispaania õigusaktides on see mõiste erinevate autonoomsete piirkondade lõikes erinev.
Räägime nüüd kahest juhtumist, Valencia kogukonnast ja Andaluusiast.
Valencia kogukond.
Valencia kogukonnas põhinevad eeskirjad 5. juuli seadus 2014/25 territooriumi planeerimise, linnaplaneerimise ja maastikuplaneerimise kohta Valencia kogukonnast (tuntud paremini kui LOTUP “), mida muudeti eelmisel 2019. aastal 5. veebruari seadusega, mis kehtib alates 8. veebruarist 2019.
See seadus sätestab järgmise aegumisperioodid :
Nendel juhtudel administratsiooni toimingute aegumistähtaja kindlaksmääramiseks on vaja eristada kahte juhtumit:
Hoonestamata maa, maalähedane, kaitsealune . Tööde puhul, mis asuvad mittearendataval või kaitsealusel maal, aegumistähtaega ei ole .
Seega, olenemata sellest, kas nimetatud tööde rahalise sanktsioneerimise võimalus on aegunud, võib administratsioon igal ajal anda korralduse loata ehitatud ehitiste lammutamiseks, sest nagu me ütleme, administratsiooni õigus seda ette ei näe.
- Linna- või arendusmaad: Linnaehitusliku maa osas on aegumistähtaeg nendele ehitistele, millele LOTUPi jõustumisel ( august 2024) ei olnud varasemate õigusaktide kohaselt aegumistähtaega ette nähtud. 15 aastat. Eelmine aegumistähtaeg oli 4 aastat.
Teisisõnu, ilma litsentsita on võimalik deklareerida tööd seni, kuni see oli varem valminud August 20, 2010 . See kuupäev on väga oluline, sest see tähendab neli aastat enne LOTUPi jõustumist, mis oli täpselt 20.
Koos, seadustada saab töid linna- või arendusmaal, mis käesoleva seaduse jõustumise kuupäeval oli ette nähtud ehitustähtajaga üle nelja aasta (st kõik enne 2010. aasta augustit valminud ehitised). sisenedes kinnisvararegistrisse . .
Kuid need ehitised arendatavale linnamaale, mis on ehitatud ilma loata pärast 20. augustit 2010 , nagu näiteks 2011, 2012, 2013 jne, nimetatud ehitiste lammutuskorralduste aegumistähtaeg sellest saab 15 aastat .
Sama juhtub peale ehitatud konstruktsioonidega ühine hoonestamata maa , Mis võib olla juurdepääs kinnisvararegistrile, kui need on ehitatud enne 20. augustit 2010.
Kuid mis on väga oluline, nendele hoonestamata maal asuvatele ehitistele, mis lõpetati 2010. aasta augustis, kohaldatakse LOTUP-i seaduse 2014/XNUMX tühistamatuse režiimi.
Ja seoses kaitsealusel hoonestamata maa-alal võib deklareerida vaid neid loata ehitisi, mis on valminud enne 1. veebruari 2002. a.
See on nii, sest see kuupäev langeb kokku nelja aasta möödumisega, mis kehtis eelmistes õigusaktides, ja Valencia linnaseaduse 16/2003 jõustumisega, mis jõustus 1. veebruaril 2006 ja millega kehtestati ettekirjutamatus. kaitsealusele maale.
Andaluusia
Sama juhtub Andaluusias, kuigi ei tehta vahet linna ja mitteurbaniseeritava vahel. Mõlemal juhul pikendab Andaluusia linnaplaneerimise seadus 7/2022 selle sõnastuses pärast viimast muudatust 8. veebruaril 2012 administratsiooni õiguse nõuda ehitiste lammutamist 4 aastalt 6 aastale. . ehitatud ilma litsentsita.
Nagu Valencia kogukonnas, kohaldatakse seda perioodi ilma litsentsita teoste suhtes, mille jaoks oli seaduse heakskiitmise kuupäevaks möödunud eelmistes õigusaktides kehtestatud 4-aastane periood. Teisisõnu saab seadustada kõik enne 8. veebruari 2008 ehitatud ehitised.
Seetõttu on pärast seda kuupäeva ehitatud ehitiste aegumistähtaeg 6 aastat.
Kataloonia
Sama võib öelda Kataloonias. 1. augusti seadusandliku dekreediga 2010/3, millega kiideti heaks Kataloonia linnaplaneerimise seaduse muudetud tekst, pikendati ehitiste linnalise seaduslikkuse taastamise hagi aegumistähtaega 4 aastalt 6 aastale .
See tähendab, et nõuda selle lammutamist või lammutamist.
Kuid Kataloonias ei anta andaluusialikku ja valencialikku tõlgendust tähtajale, mille puhul hakkab kehtima uus pikendatud 6-aastane tähtaeg. Kataloonia kriteeriumide kohaselt oleks nende tööde aegumistähtaeg 3 aastat, mis ehitati enne seaduse kinnitamist ehk 2010. augustit 4. Ja need, mis ehitati hiljem, oleks tähtaeg 6.
OKEI. Sellest on aru saadud!. Seega, kui mul on ilma tegevusloata ehitis, mille jooksul minu autonoomse piirkonna õigusaktidega kehtestatud perioodid on möödunud ilma sanktsioonideta, siis kas mu kodu on 100%?
Vastus on natuke keeruline.
Nagu käesolevas aruandes märkisime, annab ehitise sanktsioneerimise/karistamise tähtaja möödumine õiguse nimetatud ehitis kinnistusregistris registreerida.
See tähendab, et omanik võib teose "omada" ilma litsentsita. Seda saab hüpoteekiga panna, liisida, müüa, pärida, kinkida jne Hispaania süsteem ei saa määrata selle lammutamist.
Kuigi Hispaania süsteem tunnistab sellist konstruktsiooni seaduslikuks, see ei saa anda talle kõiki õigusi ja eeliseid, mis seaduslikul konstruktsioonil on . Teisisõnu, Hispaania süsteem ei saa assimileerida ebaseaduslikke ehitisi, mis ei austanud seadust, mis ei maksnud ehitusmakse, arhitekte jne , seaduslike töödega, mis läbisid need protseduurid, ehitati vastavalt seadusele ja olid Nad maksid kõik vastavad maksud ja kulud.
Seetõttu kataloogitakse need litsentsita ehitatud, kuid kinnisvararegistris registreeritud ehitised erilisel viisil. Neid nimetatakse "korrast väljas" konstruktsioonideks.
Seda tüüpi konstruktsioonidele kehtivad seaduslike konstruktsioonide osas teatud piirangud:
- Neil on lubatud ainult kaitse, ohutuse ja tervisega seotud reformitööd. Seetõttu ei ole neil lubatud rehabilitatsioonitöid teha.
- Olemasoleva ehitise laiendustööd ei ole lubatud.
- Kui ehitis on looduslikult lammutatud (looduslikel põhjustel, varemetel või katastroofi, üleujutuse vms tõttu), ei saa neid uuesti üles ehitada. Neid ei saa ümber ehitada.
