Hispaania kinnisvaraturu väljavaated pärast koroonaviiruse kriisi: 2020-2021
Oleme ajal, mil Hispaania kinnisvaraturul valitseb tõsine ebakindlus, mille põhjuseks on peamiselt meie erakordne olukord.
Me ei hakka siin selgitama, mis on juhtunud Hispaanias ja mujal maailmas. Selle aruande põhjus on analüüsida Hispaania kinnisvaraturu arengu väljavaateid 2020. aasta ja 2021. aasta järelejäänud osas.
Selleks eristame Hispaania kinnisvaraturul mitut väga erinevat sektorit:
– Hispaania riiklik nõue: esimene ja teine elukoht
– Rahvusvaheline nõudlus: esimene ja teine elukoht
- Uus ja väljas pakett ning kasutatud (edasimüük)
– Pikaajaline üüriturg ja lühiajaline turismirent – ja “hooaja rent”
– Omaniku positsioon, kes soovib praegu oma kinnisvara müüa
1.- HISPAANIA NÕUDLUS: Hispaania kodanikud ja elanikud
Alustades ostu nõudlusest ESIMESE ELUKOHT, ja mis puudutab siseriiklikku turgu, siis mõista seda kui hispaanlaste (kodanike või elanike) nõudlust kodude järele. suur stagnatsioon.
See on sektor, mis on viimastel aastatel tugevalt mõjutatud ja mis hoolimata asjaolust, et Hispaania pealinnades ja linnades on eluasemehinnad tõusnud, ei ole keskmise ja keskmise Hispaania kodaniku ostujõud suurenenud. samas proportsioonis. See on toonud kaasa selle, et aasta-aastalt on keskmise pikkusega Hispaania kodanik järk-järgult kaotanud ostujõu, piirates (ja isegi blokeerides) juurdepääsu maja ostmisele.
Seetõttu on viimastel aastatel vähenenud kauplemine Hispaania kodanike hulgas (eriti noorte seas), mis on tingitud just ostujõu vähenemisest, üüri tõstmisest kui ainsa võimalusest Hispaania noorte eluasemele pääsemiseks.
Loogiline on arvata, et nüüdsest on olukord kriisiolukorras, millesse oleme sattunud, veelgi hullemaks, kuna keskmise Hispaania kodaniku majanduslik suutlikkus väheneb oluliselt.
Millega eeldatakse, et nõudlus põhielamute järele Hispaanias väheneb märgatavalt vähemalt 2022. aastani.
Samal viisil, TEINE ELUKOHT kriisiolukord, millesse me oleme sattunud, mõjutab turgu, st riigi nõudlust teise elukoha järele, kuna selle kriisini viiv mõistlik säästupositsioon on vähemalt paariks aastaks üldnormiks. aastat.
Juba praegu räägitakse kodude müügihindade langusest 15–30%.
Seda kõike ütlesid, investorid ehk säästjad, kes praegu ostujõudu säilitavad, leiavad turul reaalseid võimalusi, eriti alates sellest sügisest, kui kriisist tulenevad majandusmõjud hakkavad turul kindlamalt kajastuma.
Millega “investori vaatenurgast” ja nii nagu see juhtus pärast 2008. ja 2011. aasta kriisi, Hispaania on taas huvitav sihtkoht ja atraktiivne säästjatele, riiklikele ja rahvusvahelistele investoritele.
2.- VÄLISOSTJA – Investorid ja eraisikud
Mis puudutab rahvusvahelist nõudlust välismaalaste järele, siis mõistame, et TEINE ELUKOHT turul on tugev mõju ja me ootame taastumist alles 2021. aastal.
Eelkõige see, mis viitab turule uusehitiste müük ja ehitusjärgus, saame aru, et tuleb a teise kodu ehituse seiskumine, eriti turismikohtades, nagu Vahemeri ning Baleaarid ja Kanaari saared.
"Investori vaatenurgast" kõige suuremad võimalused tekivad uusehitiste arvelt kasutatud asjade turul. Seda seetõttu, et üksikisikutel võib olla suurem müügihinna alandamise marginaal, kuna olenevalt soetusajast võivad nad olla amortiseerinud suure osa ostuhinnast või kogu ostuhinnast, võimaldades pikemat müügihinna vähendamise intervalli. hind. .
Seda seoses uus ehitus, ei lähe nii olema ja seda arvestades näeme turul väiksemat pakkumise ja pakkumise vähenemist ehitajatel on väiksem hinnaalandusmarginaal kui üksikisikutel.
Millega edasimüügiturg ehk second-hand on see, mis pakub turul kõige huvitavamaid võimalusi, vähemalt seni, kuni ülalnimetatud majanduskriisi mõjud kaovad.
Seega, nagu oleme maininud riiklikul turul, on rahvusvahelisel investoril-säästjal, kellel on ostujõudu Hispaania kasutatud asjade turul, reaalsed võimalused.
Seoses omandamise rahvusvahelise turuga ESIMESE ELUKOHT kodud, mida nimetatakse ka "ekspatriaadid (või "expats"), kes kavatsevad tulla Hispaaniasse elama kas parema elukvaliteedi nimel või veeta oma "eelnev" või "pension ”, usume, et areng on väga positiivne.
Hispaania on üks alaliselt elama ihaldatumaid riike maailmas. See on püsinud enam kui 30 aastat. Tegelikult ja eriti aastatel 2000-2002 on pensionil või eelpensionil välismaalaste ostuoperatsioonide maht püsinud kõrge ka kriisiajal.
Peamiselt Euroopa riikidest, näiteks Ühendkuningriigist, Prantsusmaalt, Belgiast, Šveitsist, Saksamaalt jne pärit ennetähtaegselt pensionile jäänut või pensionile jäänut loetakse “latentseks nõudluseks”. See tähendab: Neil on alati kavatsus tulla Hispaaniasse tema pensionipõlve veetma, motiveeritud headest ilmastikutingimustest, elukvaliteedist, sidest, turvalisusest ja rahvatervisest.
Viimastel aastatel on seda tüüpi nõudjate ostujõud aga kannatanud Hispaania eluasemehindade tõusu tõttu.
Seetõttu ja praeguse sanitaarkriisi tagajärjel seda tüüpi ostjad on tunnistajaks reaalsete ostuvõimaluste tekkimisele väga madalate ja huvitavate hindadega piirkondades ja kinnistutes, millele veel aasta tagasi poleks neil lihtsalt juurdepääsu olnud.
Seda tüüpi ostjad, tavaliselt kõrges eas, arvestavad lisaks hinnale või elukvaliteedi tasemele ka Hispaania rahvatervise abi tase.
- Seetõttu tasub mõelda või mõelda, millist reaktsiooni see seda tüüpi klientides tekitab, kuidas Hispaania süsteem on koronaviiruse kriisiga toime tulnud.
Meie kui hispaanlaste, kes on elanud selle tervisekriisi ohjamise esirinnas, peame ütlema, et Hispaania rahvatervise maine on tugevnenud.
Viiruse vastu suunatud tähelepanu ja reageerimise peamine ebaõnnestumine ei ole olnud Hispaanias olemasolev taristu ja inimressursid (ainult mõnes piirkonnas ja ajutiselt üle kuhjunud), vaid sekundaarsed elemendid, milleks on olnud peamiselt varustuse puudumine.
Lihtsad asjad, nagu maskid, respiraatorid või sobiv riietus.
Siiski, nagu me ütleme, ülejäänud seadmed ja infrastruktuurid, eriti arstide, õdede ja tervishoiutöötajate meeskond, on olnud oma ülesannete kõrgusel, näidates oma tõhusust ja reaktsiooni sellise mahu mõjule isegi siis, kui varustus puudub ja piisav kaitse.
(Hispaanlastena oleme me kõik OMA SANITAARMEESKOND ÜLE UHKE)
Teisisõnu, on näidatud, et Hispaania rahvatervise süsteem toimib ning sellel on seda tüüpi klientide teenindamiseks vajalik kops ja infrastruktuur.
Lisaks rahvatervisele seal on kvaliteetne eratervishoid Hispaanias, kus hinnad on palju madalamad kui nende ostjate päritoluriikide (nt Prantsusmaa, Saksamaa, Ühendkuningriik jne) eratervis, mis koos meie rahvatervise tõhususega saavutavad mõlemad. väga kvaliteetne pilt seda tüüpi, peamiselt Euroopa päritolu ostjate seas.
Teisest küljest, mis puutub teistesse maailma riikidesse, Hispaania rahvatervise süsteem on osutunud palju tõhusamaks ja palju suuremate kaitsetagatistega kui see, mis on olemas sellistes riikides nagu USA ja Ühendkuningriik, kus avalik tervishoid on väga elementaarne ja kus domineerib eratervishoid.
Ülaltoodu tulemusena, on oodata suuremat huvi esimese elukoha ostmise vastu Hispaanias sellistes riikides nagu Ühendkuningriik, Ameerika Ühendriigid ja teised Ladina-Ameerika riigid, nagu Mehhiko, Venezuela, Argentina, Brasiilia jne, nende riikide kodanike poolt, kellele nad leiavad, et Hispaania rahvatervis kaitseb ja hoolitseb selle eest rohkem kui nende endi päritoluriigid.
Lõpetuseks lisan veel ühe punkti, mida seda tüüpi ostja-klient nüüd ostuotsuse tegemisel arvesse võtab, on majanduslik elukallidus ja teenused. Just selle kriisi tõttu oleme Hispaanias mõne aasta tunnistajaks hindade märkimisväärne langus nii toiduainete ja toodete kui ka teenuste osas. See vähendamine soodustab seda tüüpi klientide majanduslikku elukallidust, mis hõlbustab nende ostuotsust Hispaanias.
Seetõttu järeldame, et Nii kinnisvara müügihinna alanemine kui ka järjepideva riikliku tervishoiusüsteemi ja kvaliteetse eratervishoiuteenuse kinnitamine muudab kindlasti kliendi ostukavatsuste sihikule. rahvusvahelised esimese elukoha kodudes.
Mis puudutab TEINE ELUKOHT, nagu näitab siseturg, keskmise tasemega välisostja eeldatavasti ei tee sama mahuga omandamisi, mida oleme viimastel aastatel kogenud.
Eelkõige alates 2015. aastast oleme kogenud rahvusvaheliste ostjate teise eluaseme soetamise mahtude kasvu, mida soodustab eelmistel aastatel kogetud majandusbuumist tulenev majanduse paranemine, aga ka lootus neilt kinnisvaralt tulu saada. rentimise, eriti turistide rentimise kaudu.
Ilmselt näeme väljavaadete kaotust või langust seoses turistide rentimise võimalustega, kuna vähemalt aastatel 2020 ja 2021 mõjutab reisimise ja side tase turismisektorit ning seetõttu soovijaid. investeerida kavatsusega rentida turistide tarbeks.
Siiski ja seoses TAASKASUTATUD, nagu esimese elukoha puhul mainisime, tekivad kindlasti suurepärased võimalused nii suure turismipotentsiaaliga linnades kui ka Hispaania suuremates linnades, mis hea kindlustusega köidavad rahvusvaheliste säästjate-investorite tähelepanu.
3.- ÜÜRITURG – Püsirent – Turist – Hooaeg
Mis puudutab üüriturgu, siis teeme vahet esimese ja teise kodu üürimisel.
Mis puudutab ESMAELAMISE ÜÜRIMINE, oleme viimastel aastatel näinud üürihindade tõusu, mis põhineb omaniku lootusel saada turismirendisektoris suuremat tulu, eriti motiveerituna selliste platvormide nagu Airbnb jms ilmumise kaudu.
See on toonud kaasa tõelise probleemi hispaanlaste, eriti noorte seas, alalise üüripakkumise puudumisest, eriti Hispaania peamistes linnades, mis on kaasa toonud Hispaania ametiasutuste reaktsiooni, luues kasutamise piiravad eeskirjad. kinnisvaraturismi üürimiseks, et soodustada esmase elukoha üürimist ning püüda sel moel vältida esmase elukoha üürihinna tõusu.
Üks peamisi koronaviiruse tagajärgi Hispaanias on just nimelt turismitegevuse täielik kaotus, mis peaks tõusma alles järgmisel 2021. aasta suvel.
Seetõttu Paljud majaomanikud mõtlevad kindlasti juba, mida teha nende kodudega, mida seni kasutati turismiks, ja et kasumlikkuse otsimisel on nad sunnitud neid kasutama oma esimese elukoha üürimiseks. Millega, varsti kogeme Hispaanias esmaelamute pakkumise kasvu. Nii suurtes linnades kui ka rannikualadel.
Ja mis puudutab TEINE ELAMU ÜÜRIMINE, kuigi turismilaenutust, st "päevadeks" või "nädalateks", arvame, et seda mõjutab tervisekriis, me arvame, et "hooajaline" ei ole…
Ajalooliselt on traditsiooniline turistide rent Hispaanias olnud "hooajaline rent”. Ehk siis üür kuude või aastaaegade lõikes: suvi, sügis, talv, kevad jne.
Alles digitaalsete platvormide, nagu Airbnb, revolutsioon, mis on võimaldanud vähendada peatumisaega ja juhtida erarenditegevust peaaegu ettevõtlikult, muutis seda süsteemi, vähendades ööbimiste arvu külalise kohta.
Seetõttu on oodata lühiajalise rendi tehingute mahu vähenemist, kuid kindlasti tuleb ka “hooajarendi” tagasilöök.
Peame ka ütlema, et “turismirendi” tegevus on piirkonniti või kohaliku omavalitsuse poolt äärmiselt piiratud ning teatud piirkondades isegi keelatud. See pärineb väga keerulistest dokumentidest, nõuetest jne. Kuid see ei ole sama, mis "hooaja rent".
“Hooajarendi” rentimine on täiesti vaba “turismirendi” väga rangetest piirangutest. See on täiesti tasuta. Näiteks "hooajaliselt" üürimiseks ei pea te kinnisvara registreerima spetsiaalsetes registrites ega hankima elamistunnistust ning kinnisvara saab rentida "tubade kaupa" (Valencia piirkonnas ei saa maju rentida üksikute tubade kaupa turismi rent).
Seega eeldame, et "hooaja" valemiga tehakse rohkem üüritehinguid kui "turisti".
Meie selgituse kohaselt jätkavad Hispaania ja välismaa peredel puhkust ning nad soovivad tulla Hispaania randadesse või Hispaania linnadesse puhkust veetma.
Kutsenõudluse maht väheneb, kuid üüritegevus ei kao kuhugi. Ja puhkuse korraldamisel on turistide tingimused:
- Piiratud liigutused ja seega rohkem aega igas kohas.
- Ohutus- ja hügieenitingimused
- Nad väldivad rahvahulka või rahvarohkeid ruume
Seetõttu valivad seda tüüpi turistid majutusvõimalusi valides need, kus neile on pandeemia suhtes tagatud turvalisus ja desinfitseerimine. Ja see ohutuse ja desinfitseerimise garantii on korterites palju suurem kui hotellides.
Seda seetõttu, et hotellid, kus tavaliselt on suur külalistevoog, võivad piisava kaitse tagamisel tekitada nende seas ebakindlust. Ja seda ei juhtu, kui ööbitakse korteris, kus külaliste ja ööbimiste voog on väiksem kui hotellides, kuna seda saab üürida nädalateks või kuudeks sama pere poolt.
Kõigele eelnevale vaatamata arvame, et “hooaja üüritegevus” on suurepärane võimalus neile omanikele, kes eriti rannikualadel/turismipiirkondades, kus nõudlus esmase elamise järele on madal.
4.- MIDA PEAKS TEGEMA OMANIK, KES SOOVIB KRIISIAEGEL OMA KINNISVARA MÜÜA?
Kuni eelmise kuuni oli müüja see, kes kehtestas bullish ostuturul reeglid. Viimaste aastate suur nõudlus müügitehingute järele innustas müüjaid müügitingimuste läbirääkimistel võimupositsioonidele asuma.
Nüüdsest on aga turg muutunud….
Nüüd on ostja see, kes lõpuks müüjaga läbirääkimistel võimupositsioonidele võtab.
Selle tagajärjeks on see, et ostja on müüjaga ostutingimuste üle läbirääkimistel palju nõudlikum mitte ainult hinna, vaid ka kauba suhtes. kinnisvara dokumentatsioon.
Teisisõnu, kui ostja on viimastel aastatel olnud kinnisvarale seaduslike piirangute nõudmisel leebem, siis nüüdsest ostja nõuab kindlasti müüjalt kõigi seaduse tingimuste ja nõuete täitmist. seoses nende kinnistutega, nagu linnatingimused, kasutusload või elamiskõlblikkuse sertifikaadid, tõhusad vee- ja elektriühendused, septikud jne.
Kõige selle jaoks soovitame neil omanikel, kes kavatsevad oma kinnistud müüki panna, nende kinnisvara müügi hõlbustamiseks läbi viia üksikasjalik ja põhjalik uurimine dokumentatsioonist ja juriidilistest olukordadest, milles nende kinnisvara asub.
Uuringu viis läbi TLA-Abogados aprill 2020
