Üür koos ostuvõimalusega (RTB)

Kinnisvara elamispindade turu ehk esmase/alalise elukoha ostu-müügi osas rääkisime „varjatud nõudlus“, mis eksisteerib Hispaanias nende teistest riikidest pärit välismaalastele, kes soovivad tulla Hispaaniasse alaliselt elama.

Viimasel kahel aastakümnel püsiv fakt on välismaalaste saabumine, kes on oma alaliseks elukohaks valinud Hispaania ja keda me tavaliselt määratleme kui "välismaalased"Või"expats”. THispaania elukohaks valinud väljarändajate arv ja arv on viimasel kahel kümnendil alati püsinud muutumatuna ning isegi suurenenud kriisi- või kriisijärgsetel perioodidel, nagu Hispaanias 2008. aastal. 2011. aastal.

Olles kinnisvarasektoris tegutsenud enam kui 15 aastat, on meie ettevõte veendunud, et just selles Vahetult kriisijärgsetel perioodidel on Hispaanias kinnisvara omandamisest huvitatud välismaalaste arv kasvanud.

Ja oma kogemuse tulemusena oleme täheldanud, et nendel hetkedel sõlmitud esimesed omandamised on ebastabiilsuse ja ebakindluse konteksti tõttu olnud eriti keerulised nii rahastamise kui ka võimaliku arengu seisukohalt. eluasemeturg.

See tähendab, et ostja, kes söandab investeerida Hispaaniasse alalise elukoha ostmiseks, on sukeldunud ebakindlusse, mille tekitab mõtlemine, kas oleme juba kriisi lõppfaasis või on veel tee alla. ("Kas ma ostan hea hinnaga?").

Seda tüüpi ostjate puhul on aga ostuhuvi selge. Neil on ka hetk selge. Nad tahavad kohe osta. Nad teavad, et on aeg, kuid nad ei tea, kas hind ja müügitingimused on kõige sobivamad, kuni kriisijärgne ebakindluse õhkkond kaob või hajub.

Siinkohal pakutakse lahendusena välja ostuvõimalusega rendiinstrument.

Üür koos ostuvõimalusega (RTB) Millega on tegemist?

Üür koos ostuvõimalusega, on leping, millega ostja soovib omandada kinnisvara alaliseks elamiseks ning soovib selle asuda ja kohe kasutusele võtta, kuid soovib lõpliku ostuotsuse tegemise hilisemale ajale lükata.

Ja lisaks buyer soovib, et müüja ei saaks kinnisvara kasutamise ajal kinnisvara turul pakkuda, jättes seega ostjale kogu lepingu kehtivuse ajaks ainult ostuvõimaluse. Siin on kõige olulisem erinevus selle lepingu ja “tavalise üürilepingu” vahel, kus üürileandja saab kinnisvara kellelegi teisele müüa, isegi üürilepingu olemasolul.

Seetõttu on RTB lepingus olemas kaasatud on kaks peamist kontseptsiooni:

- See on ostuleping, millel on "ostuvõimalus".

See on, ostja soovib maja osta, kuid nõuab maja enda käsutusse andmist, kuni ta oma otsust kinnitab. Teisisõnu soovib ta, et ostuvõimalus oleks tema eksklusiivsus. Seega, vastastikku kinnisvara ostuoptsiooni ainuõigusega, maksab ostja müüjale summa, mis hüvitab talle maja ostjale reserveerimise aja ja müügiturult väljumise.

Kui lepingus kokkulepitud tähtaeg või tingimus on täidetud, saabub hetk, mil ostja peab otsustama kinnisvara ostuõiguse realiseerida. Praegusel hetkel on kaks stsenaariumi:

• Ostja saab kasutada oma ostuõigust, ja sel juhul ostmine lõpule viia. Seega maksaks ostja ülejäänud hinna müüjale ja müügitehing oleks tehtud.
• Ostja soovib ostust taganedaseetõttu võtab ta enda kanda summa, mille ta maksis ostuvõimaluse alusel, jättes selle summa müüja arvele, kes jätab selle enda kanda, võttes arvesse aega, millal tal on maja ostjale reserveeritud. .

– See on üürileping.

Ostja soovib maja koheselt hõivata, kuid nagu eespool selgitatud, vormistamise ja lõpliku ostuotsuse eelistab ta jätta hilisemaks. Millega tehakse ettepanek võtta arvele “üürnik” või “üürnik”, kuni ta otsustab lepingus sätestatud aja jooksul ostuoptsiooni kasutada või sellest loobuda.

Sel viisil lepib ostja ehk nüüd üürnik/üürnik müüjaga, nüüd üürileandja/üürileandjaga lepingu kehtivuse ajal kokku üüritingimused ja üüri maksmise.

Ja samamoodi nagu seoses ostuoptsiooni kasutamisega, Kui maksimaalne kasutustähtaeg on kätte jõudnud, on ostjal või rentnikul/üürnikul mitu võimalust:

• Ostuoptsiooni teostamiseks ja müügi lõpuleviimiseks. Sel juhul üüritehing tühistatakse, nüüd muudetakse müügiks.
• Ostja kasutab bot ostuvõimalust. Sel juhul tühistatakse ka üürileping. Ilmselgelt saab poolte kokkuleppel üürilepingut pikendada või sõlmida uus üürileping ja siis jääb leping ainult üürile.

Olulised küsimused:

1.- Mis saab ostuoptsioonis tasutud summast?

Kas seda peetakse hinna osaks? Ehk siis kas optsiooni saab lõpphinnast maha arvata, et kinnisvara eest maksta?

Vastus on väga lihtne. See on see, milles mõlemad pooled lepivad kokku. See tähendab, et mõlema poole kokkuleppel arvatakse optsiooni eest tasutud summa hinnast maha. Sel juhul diskonteeritakse ostuvõimaluse eest tasutud summa ülejäänud kinnisvara eest tasumiseks vajalikust hinnast.

See on turul kõige laialdasemalt kasutatav variant.

Omanik võib aga nõuda ka seda, et ostuoptsiooni eest tasutud summat ei diskonteeritaks kinnisvara eest makstavast hinnast. See tähendab, et see summa katab lihtsalt selle aja, mil kinnisvara on olnud turult väljas ja see ei moodusta osa hinnast. Millega sellisel juhul ostuoptsiooni tasumist müügi eest omanikule makstavast hinnast alla ei arvata.

Ilmselgelt on see ostjale palju kahjulikum variant ja praktikas seda nii laialdaselt ei kasutata.

Ükskõik milline optsioonidest tuleks lepingusse selgesõnaliselt lisada, et optsioonimakse saatus selgitada.

2.- Mis saab üüri eest tasutud summadest?

Kas need arvatakse maha müügi eest makstavast lõpphinnast?

Vastus on sama, mis eespool. See on, pooled peavad kokku leppima, lepingutingimustega nõustumisel, kui üür on lõpphinnast alla hinnatud või mitte, ostuotsuse kinnitamise korral.

3.- Agentide komisjonitasud/tasud. Millal neile makstakse?

Siin tuleb jälle see, mis poolte ja kinnisvarabüroo vahel kokku lepitakse.

Kuid õiguslikust seisukohast, välja arvatud juhul, kui pooled on kokku leppinud vastupidises kokkuleppes, mõistame, et agendi vahendustasu/tasud tuleb tasuda ostuoptsiooni lepingu allkirjastamise ajal. Selle põhjuseks on asjaolu, et see leping hõlmab ostja ja müüja vahel ostu-müügilepingu sõlmimist. Ja seda, kuigi nimetatud lepingu täitmine lükkub hilisemasse kuupäeva.

Nagu me ütleme, on RTB lepingu sõlmimisel poolte vahel "kokkulepe" saavutatud ja see on tehtud agendi sekkumise kaudu. Seetõttu tuleb RTB vormistamisel tasuda agendi vahendustasu/tasud.

Võib pidada ebaõiglaseks seada agendi vahendustasu maksmise tingimuseks jõustunud ostuotsus, mis jääb ostja kätte ja väljastatakse agendi käest/kontrollist.

4.- Kuidas RTB vormistatakse?

Tavaliselt on tegemist eralepinguga, mida ei pea notariaalselt tõestama.

Seetõttu on levinum praktika poolte vahel eralepingu koostamine ilma notari juures käimata. Kuigi, nagu näeme, on hädavajalik, et lepingu koostaks spetsialiseerunud jurist.

Üürniku suuremaks turvalisuseks leping saab teha notaris ja registreerida vararegistris. Ostuoptsiooni lepingu registreerimine kinnistusametis toob kaasa järgmised kulud:

• Notari ja kinnistusraamatu kulud
• Advokaatide/advokaatide tasud
• Maksud

Pange tähele, et kinnistusametis aktsepteeritakse ainult kuni 4-aastaseid RTB lepinguid.

Seetõttu on levinum praktika poolte vahel eralepingu koostamine ilma notari juures käimata. Kuigi, nagu näeme, on hädavajalik, et lepingu koostaks spetsialiseerunud jurist.

5.- Ostuvõimaluse lepinguga seotud maksud:

a) Kui üürileandjaks on ettevõte: Kujutagem ette, et ehitusfirma, kellel on lai valik maju, mida ei saa müüa, otsustab vormistada RTB lepingud. Sel juhul on leping käibemaksukohustuslane, kui tegemist on maja esmakordse võõrandamisega. The VAT määr saab olema 10%, välja arvatud juhul, kui tegemist on kaitstud eluasemetega (vähendatud käibemaks 4%). Teisisõnu peab üksikisik maksma selle maksu, mida lõpptarbijana maha arvata ei saa.

Kui leping on registreeritud kinnistusametis, siis tuleb tasuda Tempelimaks (0,5%-2% olenevalt piirkonnast).

lisaks igakuise üüri kokkuleppimisele on saanud kehtestada ostuoptsiooni, mida tuntakse a "lisatasu" või "ostuvõimalus" (makse võimaluse eest, et klient peab maja ostma teatud aja jooksul). See summa kuulub ka käibemaksuga maksustamisele (kuna seda peetakse maksude peadirektoraadi andmetel teenuse osutamiseks), üldmääraga 21%.

Kui liisinguvõtja otsustab asuda ostu vormistamisele hiljem, maksustatakse ülekanne käibemaksuga (10% või 4%). Juhul, kui potentsiaalne ostja otsustab ostu mitte teha, on võimalus leping lõpetada ja vormistada uus ilma optsioonita liising, mida ei maksustata käibemaksuga. Pidage meeles, et üksikisik ei saa seda maksu tagasi saada ega maha arvata.

b) Kui üürileandja on üksikisik

Sel juhul on RTB leping (seda peetakse teiseks ülekandeks) tehing, mille suhtes kohaldatakse Transfer Tax (ITP)üürnik on maksumaksja.

Mis puudutab ostuoptsiooni (lisatasu), siis seda maksustatakse ka siirdemaksuga (ITP), kuna selle maksuga maksustatakse ka “lubadused ja optsioonid”.

. maksubaas moodustatakse ostuoptsiooni eest makstud hind. Juhul kui seda võimalust ei lepita kokku või see on väiksem kui 5% kinnisvara koguhinnast . Kohaldatav määr varieerub olenevalt autonoomsest piirkonnast, kuna tegemist on loovutatud austusavaldusega (tavaliselt 6–10%).

---

Näide

“A” on konkreetne üürileandja, kes sõlmib “B”-ga RTB lepingu 7.500 euro suuruse lisatasuga. Kinnistu hind on 250.000 XNUMX eurot.

5% kinnisvara hinnast on 250.000 5 x 12.500 % = XNUMX XNUMX eurot.

 Seega, olles kokkulepitud preemiast 5% kõrgem, on selle variandi maksubaasiks 12.500 XNUMX eurot. 

 Kuna üürileandja on konkreetne, siis maksustatakse lisatasu ülekandemaksuga – ITP . See maks Valencia ja Kataloonia piirkonnas on 10%. 

Niisiis, 12.500 10 x 1.250 % TPO = XNUMX XNUMX eurot ITP-d.

---

Ja hiljem, maja võõrandamise hetkel, juhul, kui seda teostab ostja, maksustatakse tehing uuesti ka (ITP) võõrandamismaksuga. Nagu ülalpool selles jaotises selgitatud, pidage meeles, et ostuvõimalus, millele järgneb müük, tähendab, et seisame silmitsi kahe legaalse (seotud, kuid sõltumatu) äritegevuse sõlmimisega, nii et toimub kaks erinevat maksustatavat sündmust, mis loogiliselt suurendavad tehingu maksustamine.

Viimasel juhul (ostuvõimalusega liising eraisikute vahel) on vaja selgitada tehingu maksustamist üksikisiku tulumaksuga üürileandja/müüja seisukohast, kuna „optsiooni“ sissenõudmine. ostma” on müüja/üürileandja jaoks „kasu”.

Kui ostuoptsiooni realiseerimise maksimaalne tähtaeg on saabunud ja kui ostja seda optsiooni kasutab, on tehingust tulenevad kulud ja maksud tavapärased müügi, st ITP (“Property Transfer”) kulud ja maksud. Maks ”), notaritasud, registreerimine, advokaadid jne.

Teisalt tuleb tähele panna, et ostuoptsiooni realiseerimisel, seega ostu lõplikult sooritamisel, ei vähendata ostust tulenevaid makse varasemate optsiooni omandamise eest tasutud maksudega. See on laialt levinud segadus, mis praktikas on väga sage. Põhjus on selles, et optsiooniõigust ja tulevast müüki käsitletakse fiskaalselt iseseisvate ja eraldiseisvate maksustatavate tehingutena.

Teine asi on see, et ostuvõimaluse summa saab kokku leppida tulevase müügi puhul makstavast hinnast maha arvamisega. Teisisõnu, osapooled võivad kokku leppida, et kui müük lõpuks teoks saab, siis kõik tasutud summad, sealhulgas ostuvõimalus, diskonteeritakse kinnisvara hinnast (samamoodi nagu tagatisraha).

6.- Millised on enimlevinud probleemid, mis tavaliselt RTB tehingutes ette tulevad?

Kui RTB leping on allkirjastatud, on seda tüüpi tehingute puhul tavaliselt kahte tüüpi konflikte:

– Vaidlused vara füüsilise seisundi üle. Teisisõnu, nagu ka ülejäänud üürilepingute puhul, puutub üürnik maja valdusesse saamisel sageli kokku erinevate ehitusvigade või probleemidega, mis võivad tekitada konflikti omanikuga.

Seetõttu peavad mõlemad pooled lepingus võimalikult üksikasjalikult kirjeldama kinnisvara asukoha tingimusi, et vältida seda tüüpi konflikte lepingu kehtivuse ajal.

– Kinnisvara juriidilised probleemid. Kuigi erinevalt füüsilistest probleemidest, milles vara võib leida, mida saab hõlpsasti vältida vara nõuetekohase ülevaatusega enne vara hõivamist, ei juhtu seda praktikas võimalike juriidiliste probleemidega, mis võivad kinnisvara mõjutada. .

Nagu oleme selles artiklis teatanud, võib RTB lepingu redigeerimine tunduda enam-vähem lihtne ja lihtne. See tähendab, et seda saab teha eraviisiliselt, notari juurest läbi minemata, mistõttu võib jääda mulje, et tegemist on lihtsa lepinguga: üürilepinguga, lihtsalt ostuvõimaluse sisseviimisega.

Nii tuuakse paljudel juhtudel kulude kokkuhoiu huvides osapooled tehingutesse, kus seda tüüpi lepinguid redigeerivad mittekvalifitseeritud spetsialistid või isegi erialateadmata juristid. Selle põhjuseks on see, et ilmselt on see "lihtne leping", mida redigeerida. Seega ei pühenda selleks vajalikku aega ja arvestatakse, mida see tehing kaasa toob.

Nagu me ütleme, see ei ole "eri" üürileping ... see on eritingimustega ostu-müügileping.

Seetõttu leiame paljudel ja paljudel juhtudel, et ostjad on astunud omanikuga lepingulistesse suhetesse, on maksnud ostuvõimalusena märkimisväärse rahasumma, elanud kinnisvaras mõnda aega üürnikuna ja tuleb ostuoptsiooni realiseerima, enne notariaalakti allkirjastama minekut või avastavad paraku ka hiljem, et kinnistul on juriidilisi probleeme, näiteks elektri-, vee-, elektri-, linna-, linnaprobleemid, seaduserikkumised, trahvid , probleemid elamiskõlblikkuse tunnistuse uuendamisel või, mis veelgi hullem, elamiskõlblikkuse tunnistuse puudumine, linnatingimuste mittejärgimine, kasutusloata või ehitusloata teostatud hoonete laiendused või ümberehitused jne.

Seda tüüpi juriidiliste probleemide avastamine pärast RTB allkirjastamist on väga ohtlik.

Seetõttu soovitame juristidena, et vara juriidiline uuring tuleb läbi viia lepingu vormistamise käigus, mitte hiljem.

Kinnisasja juriidilised läbiotsimised tuleb teha RTB lepingu vormistamise käigus ning lepingu tingimuseks peab olema vajalik juriidiline teave, mis kinnitab kinnisvara vastavust õigus- ja ehitusnormidele.

Seega, kui olete ostjana seotud RTB lepinguga, taotlege lepingut:

– Kirjutab asjaõigusele spetsialiseerunud jurist. See tähendab, kes on valdanud lepingute koostamist puudutavaid seadusi ja määrusi ning lepingupoolte tuletatud lepingulisi kohustusi ja õigusi.

See aitab teil koostada maksimaalsete garantiidega lepingu.

– Kirjutab jurist, kes on ühtlasi ehitus- ja linnaplaneerimisõiguse spetsialist.

Kõik kinnisvarajuristid ei ole ehitusõiguse spetsialistid. Ehitusõiguse eksperdiks olemine on hädavajalik, et oleks võimalik uurida kõiki olulisi õiguslikke aspekte omandi, piiride, ehituslubade ja -lubade, ehituse ajaloo (st kuidas see on ehitatud, kuidas seda on reformitud või laiendatud) , kui see vastab kõigile kohalikele linnaeeskirjadele, kui linnastusel tuleb tasuda linnatasusid või kui krunti tuleb vähendada, et anda osa sellest võimalikeks linnaehitustöödeks jne.

TLA – JUURID – AVOKAAD – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN